Cour d'appel, 09 novembre 2023. 20/09442

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 09 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 353 Rôle N° RG 20/09442 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLAP [C] [L] C/ Syndicat LES TOURELLES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Clément DIAZ Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de Grasse en date du 25 Août 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-0003. APPELANTE Madame [C] [L], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Syndicat LES TOURELLES syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL A.I.A. (ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE), elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Fabienne LATTY, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Madame [L] est copropriétaire du lot n° 2 au sein de l'immeuble Les Tourelles situé à [Localité 4] aux termes d'un acte notarié du 26 juin 2012, acquis pour le prix de 24.'000 €. Ne parvenant pas à obtenir paiement de sa quote-part de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles , par l'intermédiaire de son syndic a mis en demeure Madame [L], suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 mai 2019, d'avoir à lui payer la somme de 2.345,95 €. Cette mise en demeure étant demeurée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles a, suivant exploit d'huissier en date du 20 mai 2019 , assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse Madame [L] afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner cette dernière au paiement de la somme de 2.054,95 € au titre des charges impayées et provisions sur charges échues avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, de la somme de 291 € au titre des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou de dommages-intérêts pour compenser le préjudice né de la défaillance du débiteur, de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive , de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire était appelée à l'audience du 12 mai 2020. Le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Madame [L] concluait au débouté de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles invoquant l'absence de son accord et celui de l'organisme prêteur lors de la vente du lot acquis le 26 juin 2012 quant au transfert de la charge de la quote-part de remboursement de l'emprunt collectif et en tout état de cause, la prescription des sommes sollicitées. Elle demandait à titre reconventionnel le paiement de la somme de 369,10 € au titre d'un solde créditeur de charges, celle de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre celle de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles aux entiers dépens. Par jugement contradictoire en date du 25 août 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *déclaré recevable l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles *condamné Madame [L] au paiement de la somme de 2.054,95 € au titre de l'arriéré de charges et 67 euros de frais , selon décompte des charges arrêté au 1er avril 2019 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2019 * condamné Madame [L] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts * rejeté le surplus des demandes * condamné Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamné Madame [L] aux entiers dépens. Par déclaration en date du 2 octobre 2020, Madame [L] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déclare recevable l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles - condamne Madame [L] au paiement de la somme de 2.054,95 € au titre de l'arriéré de charges et 67 euros de frais , selon décompte des charges arrêté au 1er avril 2019 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2019 - condamne Madame [L] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts - rejete le surplus des demandes - condamne Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. -condamne Madame [L] aux entiers dépens - ordonne l'exécution provisoire. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 décembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [L] demande à la cour de : * réformer le jugement rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse le 25 août 2020 en ce qu'il a. - déclaré recevable l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles - condamné Madame [L] au paiement de la somme de 2.054,95 € au titre de l'arriéré de charges et 67 euros de frais , selon décompte des charges arrêté au 1er avril 2019 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2019 - condamné Madame [L] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts - rejeté le surplus des demandes - condamné Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. -condamné Madame [L] aux entiers dépens - ordonné l'exécution provisoire Statuant à nouveau. *débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles de toutes ses demandes, fins et conclusions. *condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles à payer à Madame [L] la somme de 1.408,46 € À défaut. *condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles à payer à Madame [L] une somme de 886,04 euros. En tout état de cause. *condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles à expurger du compte copropriétaires de Madame [L] la somme de 201 € correspondant aux frais dits de l'article 10-1. *condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles à payer à Madame [L] une somme de 1.500 € d à titre de dommages-intérêts. *condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles à payer à Madame [L] la somme de 3.000 € é au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles aux entiers dépens de première instance et d'appel. À l'appui de ses demandes, Madame [L] indique qu'avant l'acquisition de son bien, ce dernier appartenait à Monsieur [T] et Madame [U] lesquels avaient souscrit comme les autres copropriétaires un emprunt collectif pour financer des travaux dans l'immeuble auprès du Crédit Foncier, ledit emprunt collectif ayant été adopté en 2009. Elle précise qu'aux termes de l'article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 le principe est que les sommes deviennent immédiatement exigibles pour le vendeur. Toutefois par exception et pour que les sommes restant dues au titre du remboursement d'un emprunt soient à la charge de l'acquéreur, l'accord écrit du nouveau propriétaire, du prêteur et de la caution doivent impérativement être joints à la notification du transfert de propriété faite au syndic conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Or Madame [L] fait valoir que lors des discussions pour l'acquisition de son bien immobilier, il n'a jamais été fait mention ni de l'existence de cet emprunt collectif souscrit trois années avant la vente, ni d'une éventuelle prise en charge par l'acquéreur des échéances restant dûes. Elle maintient que le syndic aurait donc dû informer le notaire de l'emprunt en cours, arrêter le montant des sommes restant dues au titre du remboursement de cet emprunt et des accessoires et exiger le règlement de cette somme auprès des vendeurs à l'occasion de la perception du prix de vente du lot. Enfin elle déplore le véritable acharnement de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles alors que le présent contentieux n'est dû qu'à une faute caractérisée du syndic et à un refus d'appliquer les dispositions légales en vigueur. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles, pousuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL A.I.A demande à la cour de : * dire et juger Madame [L] recevable mais mal fondée en son appel. * confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Grasse le 25 août 2020 en ce qu'il a : - déclaré recevable l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles, - condamné Madame [L] au paiement de la somme de 2.054,95 € au titre de l'arriéré de charges et 67 euros de frais , selon décompte des charges arrêté au 1er avril 2019 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2019 - condamné Madame [L] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts - rejete le surplus des demandes - condamné Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Madame [L] aux entiers dépens Et y ajoutant * condamner Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles la somme de au titre des charges échues depuis le jugement rendu le 25 août 2020. * condamner Madame [L] au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner Madame [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles précise que si effectivement Madame [L] n'a pas été informée de l'existence de cet emprunt collectif souscrit trois années avant la vente, ni d'une éventuelle prise en charge par l'acquéreur des échéances restant dûes, il ne serait pour autant être tenu responsable de cette situation pour autant toutefois qu'elle soit avérée, ce que Madame [L] ne justifie pas. Par ailleurs cette dernière soutient que l'état daté établi par le syndic le jour de la signature de l'acte authentique de vente ne mentionnait pas l'existence de l'emprunt collectif ce qui est inexact puisque trois mensualités avaient été portées sur l'état daté. Quant à l'application de l'article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 sollicitée par Madame [L] pour se soustraire à ses obligations de règlement cette dernière demeure impossible puisque cet article est entré en vigueur après sa publication au journal officiel du 13 mars 2013 alors que Madame [L] a acquis son bien en 2012, soit avant l'entrée en vigueur de ces dispositions dont elle ne peut se prévaloir. Aussi le 1er janvier 2021, les charges et les appels de fonds dus par Madame [L] s'élevaient à la somme de 2.927,46 €. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 13 septembre 2023 et mise en délibéré au 9 novembre 2023. ****** 1°) Sur la demande de paiement de la quote part des charges de copropriété Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 01 janvier 2017 au 01 juin 2020 dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.' Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles demande à la cour de condamner Madame [L] au paiement de la somme de 2.054,95 € au titre de l'arriéré de charges et 67 euros de frais , selon décompte des charges arrêté au 1er avril 2019 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2019 Qu'il verse à l'appui de sa demande la matrice cadastrale, le contrat du syndic , l'état de répartition des charges 2016 et 2017, la balance comptable 2016 et 2017, le procès-verbal d'assemblée générale 2016 2017 et 2018, l'extait de compte, les lettres de relance et de mise en demeure ainsi que l'appels de fonds. Que Madame [L] soutient qu'aux termes de l'article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt deviennent immédiatement exigibles pour le vendeur sauf s'il existe un accord écrit du nouveau propriétaire, du prêteur et de la caution aux termes duquel il est décidé que les sommes restant dûes au titre du remboursement de l'emprunt seront à la charge de l'acquéreur. Qu'elle ajoute qu'il n'y a eu aucun accord en ce sens de sorte qu'elle n'est pas tenue au paiement des échéances du prêt collectif. Attendu que l'article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'lors d'une mutation entre vifs du lot d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné à l'article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d'accord du prêteur et de la caution, l'obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.' Qu'il convient cependant de relever que cet article est entré en vigueur postérieurement à l'acte d'acquisition de l'appelante en 2012 Qu'en effet le décret d'application n° 2013-205 du 11 mars 2013 a été publié au Journal Officiel de la République Française du 13 mars 2013, soit une entrée en vigueur de l'article 26-8 le 13 mai 2013. Que dés lors Madame [L] ne saurait faire état d'un article inapplicable lors de la notification de l'état daté pour se soustraire à ses obligations de règlement. Attendu enfin que l'appelante ne peut valablement soutenir qu'elle ignorait l'existence de ce prêt alors qu'elle a accepté et paraphé l'état daté lors de l'acte d'achat de son lot lequel mentionnait expressément l'existence d'un emprunt collectif souscrit auprès du Crédit Foncier afin de financer les travaux de toiture. Qu'il est en effet porté en page 4 de l'état daté au paragraphe intitulé - Somme incombant au nouveau copropriétaire pour les lots objet de la mutation -,dans les dépenses hors budget prévisionnel : '01/07/2012 Lot 2 APPEL PRET C.F 174,14 euros 01/10/2012 Lot 2 APPEL PRET C.F 174,14 euros 01/01/2013 Lot 2 APPEL PRET C.F 174,14 euros ' Qu'il convient de relever que cet état daté a été établi en respect des dispositions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 01 septembre 2004 au 14 mars 2013 lequel énonce notamment que 'le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties. ....... 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.' Que Madame [L] avait la possibilité d'interroger ses vendeurs comme son notaire quant à la nature des sommes qui lui incombaient en tant que nouveau propriétaire Qu'il s'en suit , tenant ces éléments, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [L] à payer la somme de 2.054,95 € conformément au décompte versé arrêté au 1er avril 2019. Attendu qu'il résulte de l'article 10-1 de a loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 01 mars 2019 au 01 juin 2020 que 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.' Que la premier juge a arrêté le montant des frais réclamés à la somme de 67 euros Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [L] au paiement de cette somme. Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles demande à la Cour de condamner l'appelante au titre des charges échues depuis le jugement rendu le 25 août 2020. Qu'il convient toutefois de relever que l'intimé n'indique pas la somme sollicitée dans le dispositf de ses conlusions. Que dés lors si les juges doivent répondre à chaque prétention des parties au procès, ils ne le font uniquement à ce qui leur est expressément demandé par celles-ci dans le dispositif de leurs conclusions conformémément aux dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. Qu'il y a lieu par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles de cette demande 2°) Sur les demandes de dommages et intérêts Attendu que Madame [L] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en raison de la résistance abusive et injustifié de celui-ci et des tracas occasionnés par cette affaire. Qu'il convient de débouter Madame [L] de cette demande, cette dernière ne rapportant pas la preuve d'avoir subi un véritable harcèlement de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles et par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point. Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [L] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, le non-paiement des charges ayant mis en péril la trésorerie de la copropriété lui causant ainsi un préjudice certain. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [L] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement en date du 25 août 2020 du tribunal de proximité de Grasse en toutes ses dispositions, STATUANT A NOUVEAU, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble Les Tourelles de sa demande tendant à voir condamner Madame [L] au titre des charges échues depuis le jugement rendu le 25 août 2020, Y AJOUTANT, CONDAMNE Madame [L] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE Madame [L] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,