Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITE [Adresse 5] [Localité 7] [XXXXXXXX02] ☎ : [XXXXXXXX01] (L.M.J.V 9H-12H) [Courriel 9] RG N° 24-00009 Minute N°: 2024/ JUGEMENT : contradictoire 1er ressort DU : 17/12/2024 SA CDC HABITAT SOCIAL C/ Monsieur [R] [D] Exécutoire délivrée : le à Me HALIMI Copies délivrées : le à Me HALIMI à M. [R] [D] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS J U G E M E N T L' AN DEUX MILLE VINGT QUATRE, et le 17 décembre, Après débats à l'audience publique du 15 octobre 2024, sous la présidence de madame Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire déléguée par ordonnance de M. le Président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 18/12/23 exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de madame Edeline EYRAUD, Greffier, a été rendu le jugement suivant, en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d'ouverture au public le 02/04/2024, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; ENTRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat du barreau de Paris substituée par Me DOURLEN Sabrina, Avocat DEMANDEUR(S) ET : Monsieur [R] [D] [Y] [W] [Adresse 3] [Localité 8] comparant DEFENDEUR(S) EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 avril 2010, la SA d’H.L.M. EFIDIS aux droits de laquelle vient la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [J] [R] [D] et Monsieur [Y] [W] [R] [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 543,13 euros, outre 163,43 euros de provisions sur charges et 55,99 euros pour la location d’un emplacement de stationnement. Par avenant du 30 août 2021, le bail s’est poursuivi au seul nom de Monsieur [Y] [W] [R] [D]. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [Y] [W] [R] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 2 février 2024 pour la somme en principal de 4 472,08 euros. Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, signifié à l’étude, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [Y] [W] [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 et suivants du code civil, aux fins de voir : Condamner Monsieur [Y] [W] [R] [D] à lui payer la somme de 4 187,72 euros due pour les causes énoncées ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [W] [R] [D] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, Monsieur [Y] [W] [R] [D] devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;Condamner Monsieur [Y] [W] [R] [D] au paiement, au profit de la société requérante, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la citée, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [Y] [W] [R] [D] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [Y] [W] [R] [D] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. A l'audience du 15 octobre 2024, la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître DOURLEN substituant Maître HALIMI, maintient toutes ses demandes et actualise le montant de la dette locative à 3 340,33 euros comprenant l’échéance de septembre 2024, tenant compte d’un virement de 1 000 euros intervenu le 9 octobre 2024 qui n’apparait pas sur son dernier décompte. Elle confirme la reprise du paiement du loyer courant augmenté d’une somme de 200 euros par mois en exécution d’un plan arrêté par les parties et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [Y] [W] [R] [D] comparait. Il expose sa situation personnelle et explique que le versement de 200 euros par mois en plus du loyer et des charges constitue une charge trop lourde pour lui. Il souhaite néanmoins conserver l’appartement car il prévoit d’y accueillir ses trois enfants à la suite du décès de son ex-femme qui en avait la garde. Un diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions. La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Par ailleurs, la SA D'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé réceptionné le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le contrat de location conclu le 23 avril 2010 contient tous une clause résolutoire en son article II.4.6 : « La résiliation par défaut de paiement ». De plus, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 4 472,08 euros. Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail se sont trouvées réunies à la date du 18 mars 2024. Sur les demandes de condamnation au paiement : La SA D'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [W] [R] [D] reste lui devoir, après soustraction du règlement de 1 000 euros intervenu le 9 octobre 2024, des frais de poursuite, de dossier SLS et d’enquête d’occupation sociale, la somme de 2 628,96 euros à la date du 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise. Monsieur [Y] [W] [R] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 628,96 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. » L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou des lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL que Monsieur [Y] [W] [R] [D] a effectué huit règlements mensuels de 1 000 euros depuis le mois de février 2024. Cette somme correspond au montant du loyer et des charges augmenté d’une somme de l’ordre de 200 euros destinée à apurer la dette locative. D’autre part, Monsieur [Y] [W] [R] [D] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans l’appartement. Il ressort de ses déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier qu’il perçoit des indemnités de chômage et bénéficie de formations qui devraient lui permettre de retrouver un emploi. En attendant, il effectue des vacations auprès d’associations avec l’autorisation de France Travail ce qui lui permet d’augmenter ses revenus. Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que les conditions de l’article 24 V précité sont réunies et d’autoriser Monsieur [Y] [W] [R] [D] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des échéances dues au titre de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [Y] [W] [R] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Enfin, s'agissant de la demande d'astreinte, il n'apparaît pas nécessaire de l'accorder. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le bailleur sera donc débouté de cette demande. Sur les demandes accessoires : Monsieur [Y] [W] [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [Y] [W] [R] [D] sera condamné à lui verser une somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA d'H.L.M. EFIDIS aux droits de laquelle vient la SA d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, d’une part et Madame [J] [R] [D] et Monsieur [Y] [W] [R] [D], d’autre part, le 23 avril 2010 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ; CONDAMNE Monsieur [Y] [W] [R] [D] à verser à la SA d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 628,96 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2024, incluant l’échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [Y] [W] [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; RAPPELLE qu’en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil : - les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ; - les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai ci-avant accordé ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [Y] [W] [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [Y] [W] [R] [D] soit condamné à verser à la SA d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la SA d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’astreinte ; CONDAMNE Monsieur [Y] [W] [R] [D] à verser à la SA d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [W] [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière. LE GREFFIER LE JUGE