Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/05343

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 2 ARRÊT DU 24/10/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 23/05343 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VHEV Ordonnance de référé (N° 23/00186) rendue le 07 novembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille APPELANTE La SCI Apothika prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Camille Wattiez, avocat au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [V] [P] en sa qualité de président du conseil syndical [Adresse 1] [Localité 7] Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU Syndic One ayant son siège social [Adresse 5] [Localité 7] représentés par Me Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué La SAS Syndic One prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par Me Marion Mabriez, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 24 septembre 2024, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Catherine Courteille, présidente de chambre Véronique Galliot, conseiller Carole Van Goetsenhoven, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024 après prorogation du délibéré en date du 17 octobre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2024 **** EXPOSE DU LITIGE La SCI Apothika est propriétaire, au sein de la résidence [Adresse 6] située à [Localité 7] (59), soumise au régime de la copropriété, des lots 17, 18, 19, 140 et 143 lesquels sont exploités à usage d'officine de pharmacie par la pharmacie Mailliet SARL. Au cours de l'été 2022, la SCI Apothika et l'exploitant des locaux lui appartenant ont subi plusieurs dégâts des eaux, lesquels ont donné lieu à une déclaration à l'égard du Syndic le 10 juin 2022. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022, la SASU Syndic One, syndic en ligne, a été désignée en qualité de Syndic de la résidence. M. [V] [P] a été désigné interlocuteur référent au sein de la résidence. La SCI Apothika a transmis à la SASU Syndic One la copie du dossier de déclaration de sinistre et a, le 17 août 2022, sollicité une intervention en urgence du Syndic, alléguant de ce que le dégât des eaux proviendrait de la défaillance du collecteur d'eaux pluviales. Un devis de remise en état établi par la société Semnord a été transmis au Syndic et réceptionné le 7 octobre 2022. Se prévalant de l'absence d'intervention du Syndic pour faire cesser les désordres, la SCI Apothika a attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU Syndic One, la SASU Syndic One et M. [V] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille par exploits d'huissier de justice en date des 31 janvier et 3 février 2023 afin d'obtenir la réalisation de travaux sous astreinte. Postérieurement à la délivrance de l'assignation, la Société Claisse Assainissement est intervenue pour faire cesser les désordres allégués par la SCI Apothika. Toutefois, dans le cadre de l'instance, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P] ont formé des demandes reconventionnelles tendant notamment à obtenir la dépose d'un bloc climatiseur situé en façade arrière du lot appartenant à la SCI Apothika ainsi que tous ses éléments de fonctionnement, câbles et tuyauterie, le tout sous astreinte. Par ordonnance en date du 7 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit : -condamné la SCI Apothika à la dépose du bloc climatiseur situé en façade arrière du lot lui appartenant ainsi que tous ses éléments de fonctionnement, câble, tuyauterie, pavés, graviers, grillage et plantations de cyprès sur les parties communes et la remise en état de la façade arrière et des parties communes sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et pendant une durée de trois mois, -dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte, -dit n'y avoir lieu à ordonner que la SCI Apothika devra en justifier au syndicat des copropriétaires en produisant un constat d'huissier, -dit n'y avoir lieu à la désignation d'un expert, -condamné la SCI Apothika au paiement de la somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et à M. [V] [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI Apothika au paiement de la somme de 1 500 euros à la société Syndic One sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté la SCI Apothika de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI Apothika aux entiers frais et dépens d'instance. Par déclaration reçue au greffe le 1er décembre 2023, la SCI Apothika a interjeté appel de l'ordonnance susvisée en ce qu'elle l'a condamnée : -à la dépose du bloc climatiseur situé en façade arrière du lot lui appartenant ainsi que de tous ses éléments de fonctionnement, câble, tuyauterie, pavés, graviers, grillage et plantations de cyprès sur les parties communes et la remise en état de la façade arrière et des parties communes sous astreinte dont le juge des référés s'est réservé la liquidation, -au paiement d'une somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et à Monsieur [V] [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -au paiement de la somme de 1 500 euros à la société Syndic One sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -aux entiers dépens et frais de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 3 avril 2024, la SCI Apothika demande à la cour de : -infirmer l'ordonnance du 7 novembre 2023 dans tous ses chefs, -en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la SASU Syndic One et M. [V] [P] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la SCI Apothika, -condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la SASU Syndic One et Monsieur [P], au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696. Elle fait valoir que le juge des référés a fondé sa décision sur l'existence d'un trouble manifestement illicite s'agissant des désordres d'humidité sans démontrer que ces désordres proviendraient de l'installation de la pompe à chaleur. Sur ce point, elle souligne que les travaux réalisés par le Syndic à la suite des dégâts des eaux qu'elle a subi durant l'été 2022 ont fait cesser les infiltrations, ce qui démontre que la pompe à chaleur n'en est pas à l'origine. Par ailleurs, la SCI Apothika soutient que les demandes reconventionnelles formées devant le premier juge par le Syndic sont irrecevables faute d'avoir un lien suffisant avec les prétentions originaires, en application des articles 64 et 70 du code de procédure civile. Elle souligne que le Syndic a été contraint, pour étayer ses demandes, de faire réaliser en cours de procédure un constat d'huissier. Elle prétend en outre que l'action du Syndic serait soumise à la prescription en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle démontre que les installations litigieuses ont été réalisées il y plus de dix ans. Elle en déduit qu'il existe une contestation sérieuse à la demande du Syndic, qui ne peut être tranchée par la juridiction saisie. S'agissant de la motivation retenue par le premier juge pour caractériser une prescription trentenaire, la SCI Apothika soutient que toute action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle de sorte que la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil doit s'appliquer. La SCI Apothika indique qu'elle n'est pas à l'origine de l'installation de la pompe à chaleur litigieuse, laquelle a été réalisée par son locataire et ne présente, selon l'attestation du technicien et le constat d'huissier produits, aucun défaut. En réponse à l'appel incident formée par la SASU Syndic ONE portant sur le quantum de la condamnation au titre des frais irrépétibles, la SCI Apothika soutient que cette condamnation relève de l'appréciation souveraine du juge. Enfin, pour fonder sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Apothika indique que l'absence d'intervention du Syndic à la suite des dégâts des eaux récurrents qu'elle a subi au cours de l'été 2022 l'a contrainte à agir en justice pour faire cesser ces désordres. Elle relève que les pièces produites démontrent la réalisation de l'intervention nécessaire en février 2023 alors que les devis ont été établis en septembre 2022. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 4 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P] demandent à la cour de : -confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en date du 7 novembre 2023, -débouter la SCI Apothika de toutes demandes, fins et prétentions contraires, -condamner celle-ci à leur payer, chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'instance. Au soutien de leurs demandes, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P] invoquent, sur le fondement de l'article 873 du code de procédure civile, l'existence d'un trouble manifestement illicite. Ils indiquent que la SCI Apothika a fait installer, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, un ensemble de blocs de climatisation dissimulé derrière des cyprès, dont ils supposent qu'il serait à l'origine des désordres à l'origine de la procédure initiée devant le juge des référés. Ils ajoutent que la SCI Apothika a également posé des pavés, des graviers, un grillage et des plantations sur les parties communes afin, d'une part, de pouvoir poser le bloc de climatisation et, d'autre part, de le dissimuler aux autres copropriétaires. Ils en déduisent que la SCI Apothika s'est octroyée la propriété d'une partie commune dont ils sollicitent la réintégration. En réponse à l'argumentaire développé par la SCI Apothika relatif à la prescription, ils soutiennent que le point de départ du délai de prescription est la connaissance des faits permettant d'agir et non la date de l'installation litigieuse et qu'il appartient à la SCI Apothika de rapporter la preuve de l'acquisition de la prescription. Ils rappellent que l'installation litigieuse est dissimulée derrière une allée de cyprès. Ils soutiennent agir en protection du droit de propriété sur les parties communes de sorte que leur action est soumise à la prescription trentenaire. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 mai 2024, la SASU Syndic One demande à la cour de : -rejeter l'appel principal de la SCI Apothika, -en conséquence, confirmer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2023 en ce qu'elle n'a prononcé aucune condamnation à l'encontre de la société Syndic One et a condamné la SCI Apothika aux entiers frais et dépens de l'instance, -faire droit à l'appel incident de la société Syndic One, -infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI Apothika à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -statuant à nouveau de ce chef, condamner la SCI Apothika à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -en tout état de cause, condamner la SCI Apothika à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d'appel, -condamner la SCI Apothika aux entiers frais et dépens d'appel et dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle soutient que les travaux sollicités par la SCI Apothika ont été commandés avant la délivrance par celle-ci de l'assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, comme le démontrent les mentions figurant sur le bon de commande et le devis d'intervention. Elle ajoute que l'absence de réalisation des travaux par la société mandatée à cet effet grâce au bon d'intervention ne peut lui être reprochée en ce qu'elle établit avoir contacté plusieurs entreprises pour mettre un terme aux désordres allégués par la SCI Apothika, en vain. Au soutien de son appel incident, elle mentionne avoir respecté ses obligations résultant du contrat de syndic et se prévaut de l'absence d'urgence pour réaliser les travaux demandés par la SCI Apothika. Elle soutient que la somme octroyée au titre de l'article 700 du code de procédure civile a été sous-évaluée. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il doit être observé que la SCI Apothika développe dans ses dernières conclusions des moyens tendant à l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires sans formuler, dans le dispositif de ses écritures, une demande tendant à ce que la cour déclare ces demandes irrecevables. En application de l'article 768 du code de procédure civile, la cour n'est donc pas saisie d'une demande tendant à déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires (Civ.1, 2 mai 2024, n° 21-26.014). Sur la demande tendant à la condamnation de la SCI Apothika à la dépose, sous astreinte, d'un bloc climatiseur L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'article 9 - I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l'espèce, la SCI Apothika ne conteste pas l'existence du bloc de climatisation litigieux et reste taisante sur sa localisation au sein de la copropriété. Sur ce point, il est démontré par le procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2023 par Maître [G] [R], commissaire de justice, versé aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P], que cette installation se situe sur les parties communes de la copropriété. Ce constat mentionne notamment que le groupe de climatisation est installé à droite de la terrasse desservant l'officine de pharmacie exploitée dans les locaux appartenant à la SCI Apothika et qu'il est dissimulé derrière des conifères et autres arbustes. La SCI Apothika ne conteste pas que cette installation ait été réalisée sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et ne produit, en tout état de cause, aucun élément tendant à établir l'existence d'une telle autorisation. Elle se borne à soutenir que cette installation aurait été réalisée par son locataire, sans pour autant en tirer de conséquence quant au bien-fondé des demandes des intimés. Cet argument est, au surplus, indifférent pour apprécier la réalité du trouble manifestement illicite invoqué dès lors que l'existence de celui-ci est caractérisée par la seule appropriation, sans autorisation, de parties communes par un copropriétaire. Les intimés n'ont donc pas à établir que cette installation soit à l'origine des infiltrations ayant justifié l'engagement de la procédure de référé par la SCI Apothika pour rapporter la preuve de l'existence du trouble manifestement illicite qu'ils invoquent. Il est établi par le constat d'huissier de justice susvisé que la SCI Apothika a installé sur les parties communes un bloc de climatisation sans autorisation, ce qui suffit à établir l'existence du trouble manifestement illicite exigé par l'article 835 du code de procédure civile pour fonder la compétence du juge des référés. S'agissant du moyen tiré de la prescription, il doit être souligné que ce moyen constitue une fin de non recevoir et que la SCI Apothika se borne à conclure au débouté des demandes formées par les intimés et non à leur irrecevabilité. En tout état de cause, le moyen tiré de la prescription ne peut faire obstacle à la compétence du juge des référés en application de l'article 835 susvisé dès lors que les mesures de remise en état peuvent être ordonnées même en présence d'une contestation sérieuse, lorsque l'existence d'un trouble manifestement illicite est caractérisée. Il s'ensuit que la décision du premier juge doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI Apothika à la dépose du bloc climatiseur situé en façade arrière du lot appartenant à la SCI Apothika ainsi que tous ses éléments de fonctionnement, câble, tuyauterie, pavés, graviers, grillage et plantations de cyprès sur les parties communes et la remise en état de la façade arrière et des parties communes sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de trois mois, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte. Sur l'appel incident de la SASU Syndic One L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l'espèce, la SASU Syndic One forme un appel incident relatif au montant de la condamnation aux frais irrépétibles prononcée par le premier juge en se bornant à indiquer que celle-ci serait sous-évaluée, sans apporter d'élément en ce sens. La décision du premier juge sera donc confirmée sur ce point. Sur les demandes accessoires La SCI Apothika, partie succombante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la SCP Processuel en application de l'article 699 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure de sorte que la SCI Apothika sera condamnée à leur payer, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 7 novembre 2023 ; Y ajoutant, Condamne la SCI Apothika aux dépens dont distraction au profit de la SCP Processuel ; Condamne la SCI Apothika à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à la SASU Syndic One et à Monsieur [V] [P] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Anaïs Millescamps La présidente Catherine Courteille