Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 23/07950

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n° : N° RG 23/07950 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBCC MINUTE n° : 2024/ 401 DATE : 28 Août 2024 PRÉSIDENT : Madame Emmanuelle SCHOLL GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE Madame [A] [J] veuve [W], demeurant [Adresse 7] représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEURS SCI BLANC SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [U] [M] épouse [V], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Syndicat des copropriétaires LES [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice Madame [U] [M], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON S.C.I. LA [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par Me Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05 Juin 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 10 Juillet 2024 puis a été prorogée au 17 Juillet 2024 et 28 Aout 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Annabelle LEFEBVRE Me Denis NABERES Me Gilles ORDRONNEAU Me Alain-david POTHET 3 copies service des expertises 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique en date du 6 août 1987, messieurs [C] [S] [R] et [Z] [H] ont acheté en indivision une parcelle de terre cadastré section A [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] sise à [Adresse 12]. Ils ont construit un bâtiment. Le 27 juin 1988, monsieur [R] a acheté les parts de monsieur [H]. Après délivrance d’un permis de construire le 14 novembre 1988, 25 lots seront crés. Par acte des 12 janvier et 7 février 1989, monsieur [R] et monsieur [W] ont crée la SCI LES [Adresse 11] à laquelle monsieur [R] a vendu l’ensemble immobilier aménagé en bureaux. Par acte authentique en date du 28 mars 1992, l’ensemble immobilier a été placé sous le régime de la copropriété et un règlement de copropriété a été établi. Actuellement la répartition des lots est comme suit: - madame [W] née [J], suite au décès de son époux : la pleine propriété des lots 1 à 10, du lot 23 et la moitié du lot 24, - SCI BLANC SOLEIL : lots n°12 et 14 (acquisition 12 novembre 1993), - Monsieur [V] et Madame [M] : le lot n°25 (acquisition 9 mai 1994), - SCI LA [Adresse 10]: les lots n°11, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 (Acquisition 5 décembre 2018). Considérant que des travaux ont été réalisés sans autorisation, et par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2023, madame [W] née [J] a assigné le syndicat de copropriété LES [Adresse 11] pris en la personne de son syndic monsieur [G] [K], la SCI BLANC SOLEIL, monsieur [L] [V], madame [U] [M] et la SCI LA [Adresse 10] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’expertise. Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, elle a assigné le syndicat de copropriété LES [Adresse 11] pris en la personne de son syndic madame [U] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’expertise. La jonction a été prononcée le 7 février 2024. A l’audience du 5 juin 2024, un débat s’est élevé sur un renvoi en raison d’une convocation de l’assemblée générale sur la désignation d’u nouveau syndic de copropriété et devant se tenir début juillet 2024. Le dossier a été retenu et la demanderesse a été invitée à déposer son dossier en cours de délibéré. Le dossier a été déposé accompagné d’une note en délibéré. Le conseil des consorts [V] / [M] a répondu par une note en délibéré le 13 juin 2024. Madame [W] née [J] s’en est rapportée à ses conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2024 dans lesquelles elle demande de : - ORDONNER une mesure expertale, avec mission suivante : - Prendre connaissance des documents versés aux débats par les demanderesses, et notamment les procès-verbaux de constats, les plans des autorisations administratives et le cahier des charges ; - De décrire les lieux occupés ; - De dire si des travaux ont été réalisés sans autorisation d’assemblée générale ; - De dire si ces travaux ont été autorisés par les autorisations administratives ; - De dire s’il apparaît des parties communes annexées ; - De dire si des changements de destination peuvent être constatés ; - De dire la date à laquelle ces aménagements ont pu être réalisés ; - De dire si d’autres travaux ont pu être réalisés ; - De dire les travaux qu’il conviendrait de réaliser pour remettre les lieux en l’état en conformité avec les autorisations de l’assemblée générale et/ou les autorisations administratives ; - De chiffrer le coût des occupations des parties communes en valeur locative depuis temps non prescrit ; - D’établir un projet d’état descriptif de division permettant de mettre en conformité la situation et de recalculer le nombre des tantièmes. - REJETER toutes demandes fins et conclusions présentées par Monsieur [L] [V], Madame [U] [M] épouse [V], le syndicat des copropriétaires LES [Adresse 11] et les SCI BLANC SOLEIL et LA [Adresse 10] ; - CONDAMNER Monsieur [L] [V] et Madame [U] [M] épouse [V] à payer à Madame [A] [J] veuve [W], la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER les SCI BLANC SOLEIL et LA [Adresse 10] chacune à payer à Madame [A] [J] veuve [W], la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LES [Adresse 11] à payer à Madame [A] [J] veuve [W], la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - DIRE que les frais irrépétibles ne devront en aucun cas être à la charge de Madame [A] [J] veuve [W], copropriétaire demandeur, en vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; - S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. Le syndicat de copropriété LES [Adresse 11] pris en la personne de son syndic madame [U] [M] s’en est rapporté à ses conclusions transmises par RPVA le 1er mars 2024 dans lesquelles il demande de : -REJETER purement et simplement la demande d’expertise de Madame [J] veuve [W] confinant à l’abus de droit, - CONDAMNER Madame [J] à verser au syndicat des copropriétaires LES [Adresse 11] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. Les SCI DU BLANC SOLEIL et LA [Adresse 10] s’en sont rapportées à leurs conclusions transmises par RPVA le 2 février 2024, dans lesquelles elles demandent de : A TITRE PRINCIPAL : - DEBOUTER Madame [J] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, A TITRE SUBSIDIAIRE : - COMPLÉTER la mission dévolue à l’expert qu’il plaira à votre siège de désigner de la façon suivante ; * Examiner les ouvrages réaliser par Madame [J] ou tous occupants de son chef sur les parties communes ou affectant les patries communes, * Dire si ces ouvrages ont été réalisés avec l’accord du syndicat de copropriétaires, *Dans la négative, décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER Madame [A] [J] à payer à la société BLANC SOLEIL et à la société LA [Adresse 10] la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER Madame [A] [J] aux entiers dépens de la présente instance. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. Monsieur [L] [V] et madame [U] [M] s’en sont rapportés à leurs conclusions transmises par RPVA le 28 mars 2024, dans lesquelles ils demandent de: - CONSTATER que Madame [A] [J], veuve [W] a volontairement occulté certains éléments probatoires de sa pièce numéro 6 constitutive du règlement de copropriété / état de descriptif de division, - JUGER que Madame [A] [J], veuve [W] dispose des éléments probatoires suffisants pour pouvoir démontrer le cas échéant l’empiètement allégué du lot numéro 25 sur les parties communes du Syndicat des Copropriétaires, par les plans dressés par la société GEOMEX (géomètre expert) annexés au règlement de copropriété / état descriptif de division, - DEBOUTER purement et simplement Madame [A] [J], veuve [W] de sa demande d’expertise formulée au visa des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile en ce qu’elle est dirigée contre Madame [U] [M] et contre Monsieur [L] [V], - CONDAMNER Madame [A] [J], veuve [W] à payer à Monsieur [L] [V] et à Madame [U] [M] la somme provisionnelle de 4.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code Civil, - CONDAMNER Madame [A] [J], veuve [W] à payer à Monsieur [L] [V] et à Madame [U] [M] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - DEBOUTER purement et simplement Madame [A] [J], veuve [W] de la demande formulée par cette dernière au visa des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, y compris si le juge des référés accueille la demande d’expertise judiciaire fondée sur les dispositions de l’article 700, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation, - CONDAMNER Madame [A] [J], veuve [W] aux entiers dépens de l’instance. Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions. MOTIFS Concernant la représentation du syndicat des copropriétaires, la demanderesse estime que suite au refus de désigner un syndic professionnel, le syndicat est dépourvu de syndic de copropriété. Pour autant, l’assemblée générale du 11 avril 2024 a rejeté la proposition, mais ne révoque pas le précédent syndic qui était désigné jusqu’au mois d’octobre 2024. Il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires est valablement représenté. Sur l’expertise: L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Concernant la prescription, il existe à la fois une prescription courte pour les travaux et une prescription longue pour les appropriations des parties communes. Le délai de trente ans couvre quasiment l’entièreté de la vie de la copropriété, seuls les premiers dix-huit mois étant couverts par la prescription. Concernant les travaux, aucune facture ni aucune pièce ne permet de les dater, l’aveu de madame [W] étant imprécis sur les travaux concernés. Ce moyen sera rejeté. Concernant la généralité de la mission, il ressort de la mission proposée qu’elle vise toute la copropriété, sans limitation de période, tous travaux sans précision de leur amplitude/ nature/.. Potentiellement, tous travaux d’aménagement, de réfection, de peinture pendant trente ans pourrait être concernés, ce qui aboutit à une mission particulièrement lourde pour tous les locataires et copropriétaires. Le constat du commissaire de Justice ne peut suffire à fonder l’action, reposant sur les déclarations de la demanderesse quant aux limites des lots. Il démontre néanmoins des terrasses n’existant pas dans le règlement de copropriété ainsi que d’autres travaux. Les SCI DU BLANC SOLEIL et LA [Adresse 10] font état d’autres travaux partiellement confirmés par les constats de commissaire de Justice. L’expertise apparaît donc utile pour un éventuel futur litige ou pour le prévenir en permettant une remise à plat de la copropriété. Le chef relatif à un nouveau calcul des tantième sera écarté, rien ne permettant en l’état de considérer que la situation doit aboutir à un changement du réglement de copropriété. Néanmoins, ainsi que le souligne la demanderesse, le juge conserve le pouvoir de restreindre la mesure sollicitée à ce qui est demandé. Au regard des constats de commissaire de justice et des demandes y compris subsidiaires de la part des SCI, la mission sera limitée aux terrasses, au palier, aux climatisations et aux évacuations dénoncées. Sur les demandes accessoires: Madame [W] supportera les dépens. L’équité n’impose pas qu’il soit fait droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous,Emmanuelle SCHOLL, juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder : Monsieur [G] [B] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 9] Expert, avec pour mission de: 1) convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, 2)se faire remettre tous documents utiles, 3)recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, 4)se rendre copropriété [Adresse 13], 5) décrire les terrasses occupées par les divers locataires commerciaux, notamment leurs dimensions et les éventuels travaux effectués pour leurs installations en précisant si elles sont fixées au sol ou posées, 6) les dater, le cas échéant au regard de baux commerciaux les mentionnant, ou de factures relatives aux travaux réalisés, 7) dire si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires a pu être produite, 8) en l’absence, évaluer l’indemnité d’occupation, 9) examiner le pallier au 1er étage desservant les lots 11,12,13 et 14 et décrire l’aménagement actuel, 10) dater autant que faire se peut les travaux réalisés, 11) en cas d’empiétement sur des parties communes, calculer la surface empiétée et évaluer sa valeur et l’indemnité d’occupation, 12) décrire les différentes climatisations installées: localisation, état, en les datant autant que faire se peut le cas échéant au moyen des factures d’installation, 13) dire si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires a pu être produite sur les installations de climatisation, 14) examiner le tuyau d’évacuation des eaux sortant du lot n°25, le décrire et notamment son tracé, dater autant que faire se peut son installation, 15)dire si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires a pu être produite, 16) détailler les tuyaux d’évacuation d’eau de la MAAF, la société CLEAN-UP, [F] [P] les décrire et notamment leurs tracés, dater autant que faire se peut leurs installations, 17) dire si une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires a pu être produite , 18) chiffrer le coût des remises en état des divers travaux susmentionnés, 19) donner plus généralement au tribunal qui pourra être ultérieurement saisi, toutes informations techniques permettant de résoudre le litige, 20) fournir les éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis, 21) répondre à tout dire des parties, Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, d’une spécialité différente de la sienne, Disons que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’en cas d’empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête, Fixons à la somme de 5.500 euros TTC (cinq mille cinq cent euros) la provision à consigner par madame [A] [W] née [J] à la Régie du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l’expertise, à l’exception des chefs 16 et 17, Dans l’hypothèse où elle bénéficierait de l’Aide juridictionnelle, elle serait dispensé du paiement de la consignation et les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Fixons à la somme de 2.500 euros TTC (deux mille cinq cent euros) la provision à consigner par les SCI DU BLANC SOLEIL et LA [Adresse 10] à la Régie du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de des chefs 16 et 17 de l’expertise, Disons qu’en cas de défaillance d’une partie dans la consignation, les autres parties sont autorisées à consigner les sommes nécessaires à l’expertise, Disons que dans l’hypothèse d’adjonction d’un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d’une consignation complémentaire, Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’UN MOIS, Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 24 avril 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe, Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation, Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée, Disons que les opérations d’expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par utilisation de la plate-forme OPALEXE, Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons madame [A] [W] née [J] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE