Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 22/01360

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA 44, Avenue Robert Schuman CS 83047 68061 MULHOUSE CEDEX ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 22/01360 - N° Portalis DB2G-W-B7G-H267 Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 26 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [W] [R] né le 28 Novembre 1951 à MIHOUB (ALGERIE), demeurant 16 rue de l’Ile Napoléon - 68100 MULHOUSE représenté par Me Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [L] [D], né le 25 avril 1976 à STRASBOURG (BAS-RHIN) demeurant 673 Amber Sky Lane DRIPPING SPRINGS 78620 - TEXAS - ETATS UNIS, représenté par Me Aurélie JAAFAR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45 Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie BAGHDASSARIAN : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 18 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 26 juillet 2010, Mme [G] [T] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [R] un appartement à usage d’habitation situé au 16 Rue de l'Ile Napoléon, 1er étage, à 68100 MULHOUSE, pour un loyer mensuel initial de 430 € outre 110 € de provision sur charges. Suite au décès de Mme [G] [T] [I] le 23 décembre 2014, Monsieur [L] [D], hériter, a repris la gestion du logement. Par exploit d'huissier de justice délivré le 16 juin 2022, Monsieur [W] [R] a assigné Monsieur [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir : -dire la demande de Monsieur [W] [R] régulière, recevable et bien fondée ; -condamner Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 6765 € au bénéfice de Monsieur [W] [R] au titre du trop versé de loyers et de charges sur la période d'octobre 2019 à novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 15 novembre 2021 ; -condamner Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 3960 € au bénéfice de Monsieur [W] [R] au titre des provisions sur charges non exigibles dont il s'est acquitté sur la période d'avril 2019 à avril 2021, ladite somme étant à parfaire au jour du jugement ; -condamner Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 2 500 € au bénéfice de Monsieur [W] [R] au titre de l'indemnisation du préjudice subi ; -condamner Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. L'affaire a été fixée à l'audience du 13 décembre 2022 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d'être plaidée à l'audience du 18 juin 2024. A cette date, Monsieur [W] [R] , par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 21 mars 2024 qui modifient ses prétentions initiales et demandé au juge : -débouter Monsieur [L] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -le condamner à rembourser à Monsieur [W] [R] une somme de 6 765 € au titre du trop-payé de loyers sur la période allant de novembre 2019 à octobre 2021 ; -le condamner à rembourser à Monsieur [W] [R] une somme de 3 960 € au titre du trop-payé de charges sur la période allant d'avril 2019 à avril 2021 ; -le condamner à payer à Monsieur [W] [R] une somme de 2 500 € d'indemnisation du préjudice subi; -dire la demande de Monsieur [L] [D] irrecevable ; -le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -condamner Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [W] [R] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; -le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure. Il réclame le remboursement d'un trop-perçu de charges et de loyer d'un montant de 10 725 euros car les allocations d'aide au logement dont il bénéficie n'ont pas été déduite du loyer et charges et les régulations de charges n'ont pas été établies de novembre 2019 à octobre 2021. Monsieur [L] [D], par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 17 juin 2024 et demandé au juge de : - débouter Monsieur [W] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -dire et juger la demande reconventionnelle de Monsieur [L] [D] régulière et recevable ; -condamner Monsieur [W] [R] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 740,93 € au titre de la régularisation des charges sur la période d'octobre 2019 à novembre 2021 ; -condamner Monsieur [W] [R] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 4 580 € au titre des loyers et provisions sur charges dus sur la période de novembre 2021 à octobre 2023 ; -condamner Monsieur [W] [R] à payer à Monsieur [L] [D] une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; -condamner Monsieur [W] [R] aux entiers dépens ; -constater que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit. Il expose que le locataire n'a plus payé les loyers et provisions sur charges depuis octobre 2021 et que le trop perçu de loyer vient en compensation de la dette de 38 700 euros. Il resterait toutefois un solde de 5 320,93 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ; MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes en paiement du demandeur : - Sur la demande en paiement au titre du trop payé de loyer par le locataire de novembre 2019 à octobre 2021 : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 18 avril 2017 que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'article L.832-1 du Code de la construction et de l'habitat dispose que "l'aide personnalisée au logement est versée : 1° En cas de location, au bailleur du logement;" L'article suivant L.832-2 du Code de la construction et de l'habitat précise que "lorsque l'aide personnalisée au logement est versée au bailleur ou à l'établissement habilité à cette fin, elle est déduite, par les soins de celui qui reçoit le versement, du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement ou de celui des charges de remboursement. Cette déduction doit être portée à la connaissance du bénéficiaire, locataire ou propriétaire du logement. La part de l'aide qui excède le montant du loyer et des charges récupérables est versée à l'allocataire." Monsieur [W] [R] fait valoir qu'il a versé indûment un montant de 6 765 euros de loyers et charges car les allocations d'aide au logement dont il bénéficie n'auraient pas été prises en compte par le bailleur. Il aurait payé le loyer et les charges plein alors que le bailleur les aurait perçus mais ne les aurait pas déduits de l'arriéré. Au soutien de ses prétentions il produit : -le contrat de bail du 26 juillet 2010 indiquant un loyer mensuel initial de 430 € et 110 € de provision sur charges ; -un courrier du 13 janvier 2015 attestant le changement de bailleur ainsi que le règlement par le locataire des loyers et charges de l'année 2014 et une avance sur charges de 1 620 € ; -un courrier du 15 novembre 2021 du locataire au propriétaire expliquant qu'avec la prestation d'allocation au logement, il ne reste à sa charge que 268 €. Il mentionne également qu'aucun décompte de charges ne lui a été transmis depuis 2014 et qu'une régularisation de charge n'a été effectuée ; -une lettre du Conseil du locataire du 3 janvier 2022 mettant en demeure le bailleur de rembourser la somme de 6495 euros au titre des versements des allocations d'aide au logement qui n'ont pas été imputées sur les versements de Monsieur [W] [R] ainsi que la production des décomptes annuels de charges depuis 2010 ; -l'attestation de paiement de la CAF du 12 novembre 2021 pour les paiements des prestations entre novembre 2019 et octobre 2021 pour un montant 6494 € à Monsieur [L] [D] ; -une quittance de loyer du mois de juillet 2017 pour un loyer et charges de 583,83 euros ; -une quittance de loyer du mois de juillet 2016 pour un loyer et charges de 583,83 euros ; -un récépissé de demande de virement de 410 euros du 11 janvier 2022 de Monsieur [W] [R] à Monsieur [L] [D] ; -des récépissés de demande de virement de 2 500 euros des 9 novembre 2021, 4 novembre 2021, 11 décembre 2020, 25 juin 2020, 3 décembre 2019, 7 juin 2019 et 31 décembre 2018 de Monsieur [W] [R] à Monsieur [L] [D], soit une somme de 17500 €; -un récépissé de demande de virement de 2 537 euros du 7 juin 2018 de Monsieur [W] [R] à Monsieur [L] [D] ; - un récépissé de demande de virement de 1 871 euros du 11 décembre 2017 de Monsieur [W] [R] à Monsieur [L] [D] ; - un récépissé de demande de virement de 1 871 euros du 23 juin 2017 de Monsieur [W] [R] à Monsieur [L] [D] ; Le demandeur, qui a la charge de la preuve, produit l'attestation de paiement de la caisse des allocations familiales du Haut-Rhin du 12 novembre 2021 pour les paiements des prestations entre novembre 2019 et octobre 2021 pour un montant 6 494 € à Monsieur [L] [D]. Ainsi les allocations ont été versées directement au bailleur, lequel a l'obligation de déduire les loyers et charges du montant de la prestation. Monsieur [W] [R] produit également les récépissés des paiements des loyers et charges qui sont effectués deux fois dans l'année de 2 500 euros chacun. La période litigieuse compte 24 mois de loyers et charges, d'un montant de 583,83 euros, soit 14 011,92 euros. Monsieur [W] [R] a versé durant cette période 10 000 € du 3 décembre 2019 au 4 novembre 2021, 416,66 euros par mois. L'organisme payeur d'aides au logement a versé 6495 euros au bailleur. En additionnant ces deux sommes, Monsieur [W] [R] a un trop payé de 2 483,08 euros, dont Monsieur [L] [D] lui est redevable. - Sur la demande en paiement au titre du trop payé de charges par le locataire d'avril 2019 à avril 2021 : L'alinéa 1er de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement." Les alinéas 3, 4 et 5 suivants prévoient que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale." Si le bailleur ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu’il a réglées devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire. Initialement soumis à une prescription de 5 ans, la loi ALUR du 24 mars 2014 a raccourci le délai de prescription de ce contentieux pour le porter à 3 ans. Cette prescription vaut tant pour le locataire que pour le bailleur. De plus, un bailleur négligeant, lequel ne justifie pas sa demande de provision de charges chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges récupérables dès lors qu’il présente les justificatifs adéquats Le point de départ du délai de prescription n’est pas la même pour le bailleur et pour le locataire. Le bailleur ne peut exiger le remboursement d’une charge récupérable que dans les 3 années qui suivent son paiement alors que le locataire peut solliciter le remboursement des provisions payées indûment dans les 3 ans qui suivent la régularisation des charges. L’absence de régularisation de charges ne dispense pas le locataire de payer les provisions qui lui sont réclamées chaque mois. Elle lui permet cependant de solliciter le remboursement des provisions payées dans la limite de 3 années. Dans son arrêt du 1er avril 2009, n°08-14.854, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que ces justificatifs peuvent être communiqués dans le cadre d'une instance en justice, du moment que la prescription n'est pas acquise. Elle précise également que, au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134, 1184 et 1289 du Code civil, il appartient au juge du fond de rechercher si le bailleur a mis à la disposition du locataire les pièces justificatives des sommes déjà versées ou réclamées au titre des charges locatives. Monsieur [W] [R] fait valoir qu'il a versé indûment un montant de 3 960 euros de provisions sur charges qu'il s'est acquitté sur les trois dernières années, soit 110 € x 36 mois, d'avril 2019 à avril 2021. Il allègue n'avoir reçu aucun décompte annuel de charges depuis l'année 2015 alors qu'il s'agit d'une obligation du bailleur. Au soutien de ses prétentions il produit : -le contrat de bail du 26 juillet 2010 indiquant un loyer mensuel initial de 430 € et 110 € de provision sur charges ; -un courrier du 13 janvier 2015 attestant le changement de bailleur ainsi que le règlement par le locataire des loyers et charges de l'année 2014 et une avance sur charges de 1620 € ; -un courrier du 15 novembre 2021 du locataire au propriétaire expliquant qu'avec la prestation d'allocation au logement, il ne reste à sa charge que 268 €. Il mentionne également qu'aucun décompte de charges ne lui a été transmis depuis 2014 et qu'une régularisation de charge n'a été effectuée ; -une lettre du Conseil du locataire du 3 janvier 2022 mettant en demeure le bailleur de rembourser la somme de 64 95 euros au titre des versements des allocations d'aide au logement qui n'ont pas été imputées sur les versements de Monsieur [W] [R] ainsi que la production des décomptes annuels de charges depuis 2010 ; -une quittance de loyer du mois de juillet 2017 pour un loyer et charges de 583,83 euros ; -une quittance de loyer du mois de juillet 2016 pour un loyer et charges de 583,83 euros ; Monsieur [L] [D] produit les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que la répartition des charges pour les années de 2019 à 2022. Les taxes des ordures ménagères de 2019 à 2023 sont également produites. Il est à souligner que Monsieur [L] [D] a attendu une action en justice pour transmettre ces documents au locataire, alors qu'il s'agit d'une obligation légale du bailleur. D'après les deux quittances produites par le locataire, les charges sont depuis juillet 2017 fixées à 183,83 € par mois. Monsieur [W] [R] a donc versé à Monsieur [L] [D] 183,83 € x 36 mois, la somme de 6 617,88 €. Selon les répartitions des charges produites par le bailleur, Monsieur [W] [R] est redevable en 2019, 1 029,17 €, en 2020, 1 196,25 € et en 2021, 1 574,51 €, soit la somme de 3 799,93 €. Selon les taxes d'ordures ménagères produites par le bailleur, Monsieur [W] [R] est redevable en 2019, 156 €, en 2020, 155 € et en 2021, 151 €, soit la somme de 462 €. Ainsi, Monsieur [W] [R] est redevable d'une somme de 4 261,93 € au titre des régularisations des charges et taxes d'ordure ménagères pour les années de 2019 à 2021. Ayant versé une provision sur charge de 6 617,88 € au bailleur, Monsieur [L] [D] doit lui rembourser la somme de 2 355,95€ au titre de la régularisation des charges qui ont été trop payées. Sur la demande reconventionnelle en paiement du défendeur au titre de l'arriéré de loyer de décembre 2021 à octobre 2023 : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 26 juillet 2010 que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [L] [D] soutient que Monsieur [W] [R] ne règle plus ses loyers et charges depuis le mois de décembre 2021. Monsieur [L] [D] produit les relevés bancaires personnels du 5 novembre 2021 au 4 octobre 2023. Il est constaté que Monsieur [L] [D] a reçu deux virements de 2 500€ chacun du locataire en novembre 2021, un autre virement du locataire de 410 € le 12 janvier 2022 et une somme totale de 3862 € de l'organisme payeur des aides au logement. Ces versements représentent une somme de 9272 €. Monsieur [W] [R] est redevable d'un loyer et provisions sur charges de la période de décembre 2021 à octobre 2023, 23 mensualités de 483,83 € et représentant la somme de 11 128,09 €. Ainsi, en rapprochant les sommes versées au bailleur et l'arriéré locatif, Monsieur [W] [R] est redevable de la somme de 1 856,09 € à Monsieur [L] [D] au titre des loyers et charges de décembre 2021 à octobre 2023. Sur la compensation des sommes respectivement dues Au terme de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date ou ses conditions se trouvent réunies. Monsieur [L] [D] reste devoir à Monsieur [W] [R] la somme de 2 483,08+ 2 355,95 euros = 4 839,03 EUROS et Monsieur [W] [R] la somme de 1 856,09 euros à Monsieur [L] [D]. Après compensation, Monsieur [L] [D] reste devoir à Monsieur [W] [R] la somme de 2 982,94 euros. Sur la demande en paiement au titre du préjudice subi : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer. Monsieur [W] [R] réclame une somme de 2 500 € au titre d'une indemnisation du préjudice subi. Il s'est acquitté d'un montant au titre du loyer et des charges sensiblement supérieur à ce qui est véritablement dû, à défaut de la déduction de la somme versée au bailleur au titre de l'aide personnalisée au logement durant de nombreuses années. Il estime s'être senti lésé par la négligence du bailleur durant 7 années en ce que le bailleur a attendu une procédure judiciaire pour transmettre les décomptes annuels de charges, après plusieurs demandes de sa part. Dans un arrêt du 21 mars 2012, n°11-14.174, la Cour de Cassation a jugé que "si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat" et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroie de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi. En l'espèce, il a été démontré et reconnu dans ses pièces produites que Monsieur [L] [D] a fait preuve de négligence en recueillant des prestations sociales sans les déduire des loyers de son locataire, durant plusieurs années. Monsieur [L] [D] a également failli dans son obligation légale de délivrer chaque année un décompte de régulation de charges à son locataire, malgré les relances régulières de Monsieur [W] [R]. Le préjudice subi par le locataire durant 7 années est ainsi caractérisé et il sera accordé à Monsieur [W] [R] une indemnisation de 2 500 € au titre dommages intérêts. - Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure, Monsieur [L] [D] , partie perdante est condamné aux entiers dépens de la procédure. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches que doit accomplir Monsieur [W] [R] et des circonstances de la cause, il apparaît équitable, de condamner Monsieur [L] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros pour les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance au titre l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE RECEVABLE la demande en paiement formée par Monsieur [W] [R] ; DÉCLARE RECEVABLE la demande reconventionnelle formée par Monsieur [L] [D] ; CONDAMNE Monsieur [L] [D] à verser à Monsieur [W] [R] la somme de 2 982,94 € au titre du trop payé de loyers par le locataire de novembre 2019 à octobre 2021 et de la régularisation des charges de novembre 2019 à octobre 2021 ; CONDAMNE Monsieur [L] [D] à verser à Monsieur [W] [R] la somme de 2 500 € au titre de l'indemnisation du préjudice subi ; DEBOUTE Monsieur [W] [R] du surplus de ses demandes, fins et prétentions; DEBOUTE Monsieur [L] [D] du surplus de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNE Monsieur [L] [D] à verser à Monsieur [W] [R] une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [L] [D] aux dépens ; ORDONNE l'exécution provisoire du jugement ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,