Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00938 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFYJ
S.A. NOALIS
C/
[G] [H], [B] [C]
- Expéditions délivrées à la SELARL GONDER
- FE délivrée à la SELARL GONDER
Le 13/09/2024
Avocats : la SELARL GONDER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. NOALIS
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître PERCHEMINEY, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER
DEFENDEURS :
Monsieur [G] [H]
né le 20 Septembre 1988 à
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Absent
Madame [B] [C]
née le 17 Janvier 1993 à
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
Les défendeurs se sont abstenus d’accomplir les actes de procédure après avoir comparu ; la décision rendue sera contradictoire,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privé en date du 7 février 2018, à effet du même jour, la société LE FOYER, devenue société d’HLM NOALIS, a donné à bail à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] un logement n° 204 de type 3, bâtiment 2 entrée 1, [Adresse 6] [Adresse 2], à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de parking n°15 situé au sein de la même résidence.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la société NOALIS a fait délivrer à Madame [C] et Monsieur [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois à compter dudit commandement, la somme de 2158,79 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, la société NOALIS a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement n° 204, [Adresse 5], à [Localité 3], ainsi que sur l’emplacement de parking n°15 situé au sein de la même résidence,
Ordonner l’expulsion de Madame [C] et Monsieur [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,
Les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3546,87 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 4 avril 2024,
Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux,
Les condamner solidairement à payer une somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Lors de l’audience du 12 juillet 2024, la société d’HLM NOALIS, représentée par son avocat, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2757,17 euros au 24 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Madame [C] et Monsieur [H] comparaissent en personne. Ils produisent à l’audience l’état de compte locatif de NOALIS au 5 juillet 2024, lequel fait état d’un solde de 2546,76 euros au 5 juillet 2024, échéance de juin 2024 comprise. Ils produisent en outre une attestation d’assurance MAAF pour l’exercice 2024, couvrant le logement objet du litige.
Les défendeurs sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire
une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. L’emplacement de parking constituant l’accessoire du logement est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire a justifié à l’audience la souscription d’une assurance multirisques couvrant le logement objet du litige, de sorte que la demande de résiliation sur le fondement de défaut d’assurance, au visa de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, n’a plus d’objet.
La société NOALIS a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 2158,79 euros au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de novembre 2023, au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats et du dernier décompte locatif que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, qu’ils sont tous deux salariés.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, NOALIS sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [C] et Monsieur [H].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (728,87 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il est produit un décompte actualisé du 5 juillet 2024 (juin 2024 inclus), selon lequel la créance de NOALIS s’établirait à la somme de 2546,76 euros.
Il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite pour un montant de 260,72 euros, qui relève des dépens.
Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] et Monsieur [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2286,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 juillet – échéance du mois de juin 2024 incluse. Ils seront en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (728,87 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité entre colocataires.
Madame [C] et Monsieur [H] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de baux.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [C] et Monsieur [H].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Madame [C] et Monsieur [H] seront condamnés à verser à NOALIS la somme de 150,00 euros à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 9 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de baux du 7 février 2018 entre la société d’HLM NOALIS d’une part et Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] d’autre part, relatif au logement n° 204 de type 3, bâtiment 2 entrée 1, [Adresse 6] [Adresse 2], à [Localité 3], ainsi qu’à l’emplacement de parking n°15 situé au sein de la même résidence,
CONDAMNONS solidairement Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] à payer à la société d’HLM NOALIS la somme de 2286,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 5 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDONS à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 90 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (728,87 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État,
CONDAMNONS solidairement Madame [B] [C] et Monsieur [G] [H] à verser à la société d’HLM NOALIS la somme de 150,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
