Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 23/09549

N° RG 23/09549 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNUI 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2024 50G N° RG 23/09549 N° Portalis DBX6-W-B7H-YNUI Minute n°2024/ AFFAIRE : [B] [A] [F] épouse [Y] [I] [N] [Z] [Y] C/ [J] [D] épouse [V] [S] [V] Grosse Délivrée le : à Me Kathleen GENTY COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique, Lors des débats et du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS Madame [B] [A] [F] épouse [Y] née le 29 Juillet 1967 à [Localité 10] (HERAULT) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX Monsieur [I] [N] [Z] [Y] né le 06 Octobre 1964 à [Localité 9] (MAINE ET LOIRE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEURS Madame [J] [D] épouse [V] née le 16 Juin 1989 à [Localité 7] (DORDOGNE) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 2] défaillante Monsieur [S] [V] né le 15 Mai 1973 en ARABIE SAOUDITE de nationalité Koweïtienne [Adresse 5] [Localité 2] défaillant Par acte notarié en date du 05 janvier 2023, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y], vendeurs, ont signé un compromis synallagmatique de vente avec Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V], acquéreurs, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8] pour un montant de 276.000 euros. L'acte comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt pour Monsieur et Madame [V], la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 06 mars 2023, prévoyait un dépôt de garantie et une clause pénale d'un montant de 10 % du prix de la vente à l'encontre de la partie défaillante. Sans nouvelles de Monsieur et Madame [V], Monsieur et Madame [Y] leur ont adressé le 25 juillet 2023 une mise en demeure de justifier dans un délai de 8 jours de la réalisation de la condition suspensive. Toujours sans réponse de leur part, ils ont sollicité auprès du Notaire des acquéreurs l'attribution du dépôt de garantie. Monsieur et Madame [V] ont refusé que le dépôt de garantie leur soit remis. Suivant acte d'huissier signifié le 14 novembre 2023, Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y] ont fait assigner au fond Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V] et demandent au Tribunal de : Vu les articles 1304 et suivants, les articles 1231 et suivants. ainsi que l'article 1240 du code civil, Vu l‘article 700 du code de procédure civile - Déclarer Monsieur et Madame [Y] recevables en leur action, fins et prétentions ; - Juger que le dépôt de garantie verses par Monsieur et Madame [V] à hauteur de 8280 euros est acquis aux époux [Y] ; - Enjoindre par conséquent le notaire séquestre du dépôt de garantie a verser les fonds détenus au titre du dépôt de garantie au bénéfice des époux [Y] ; - Juger que la condition suspensive a défailli du fait de l'action et de la négligence fautive de Monsieur et Madame [V] ; - Juger que Monsieur et Madame [V] ont eu un comportement fautif, négligent et déloyal vis-a-vis de leurs vendeurs cocontractants : - Juger que les époux [Y] sont ben fondes à solliciter l'indemnisation de leurs préjudices - Juger que la condition résolutoire est acquise aux époux [Y] ; - En conséquence, Condamner in solidum Monsieur et Madame [V] à indemniser le préjudice des époux [Y] à hauteur de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat soit la somme de 27.600€. EN TOUTE HYPOTHESE - Condamner in solidum Monsieur et Madame [V] a verser la somme de 5000 € à Monsieur et Madame [Y]. ainsi qu‘aux entiers dépens ; - Ordonner l'exécution provisoire de droit. Régulièrement assignés, Monsieur et Madame [V] n'ont pas constitué Avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 1103 du code civil dispose que : «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits» et l’article 1104 du même code que «Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public». L'article 1231-1 du code civil dispose en outre que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». En application de l’article 1231-5 du même code : «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure». Enfin, l’article 1304-3 du Code civil précise que : «la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement». En l'espèce, le compromis de vente prévoyait à titre de condition suspensive au profit de l'acquéreur l'obtention d'un prêt par celui-ci d'un montant maximum de 169.006 euros, d'une durée maximale de 25 ans et d'un d'intérêt maximum de 2,80 %. Il était prévu que l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 06 mars 2023, qu'à défaut le vendeur pourrait mettre en demeure l'acquéreur de justifier de la réalisation de la condition suspensive et que sans justificatifs apportés par l'acquéreur, passé un délai de 8 jours, la condition serait réputée défaillie, le compromis serait caduc et que le dépôt de garantie, toujours faute de l'apport du justificatif des démarches nécessaires effectuées pour l'obtention du prêt, restera acquis au vendeur. Les échanges de mails entre les notaires des vendeurs et des acquéreurs produits montrent que, hormis quelques appels au cours desquels Monsieur et Madame [V] indiquaient à leur notaire avoir eu des échanges avec leur conseiller bancaire et invoquaient un accord verbal, ils n'ont produit aucun justificatif des démarches réellement effectuées en vue de l'obtention d'un prêt conforme au compromis ni justifié de la réception d'une offre de prêt conforme dans les délais impartis. En outre, mis en demeure le 25 juillet 2023 par un courrier dont ils ont accusé réception le 27 juillet de produire sous huitaine les justificatifs de réalisation de la condition suspensive, ils n'ont de nouveau produit aucun justificatif. Ainsi, conformément aux termes du compromis de vente auxquels ils ont accepté de se soumettre, le dépôt de garantie séquestré d'un montant de 8.280 euros est dû au vendeur et il sera enjoint au notaire de le verser à Monsieur et Madame [Y]. Le compromis de vente prévoyait en outre que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 14 avril 2023 et, à titre de stipulation de pénalité, que si une des parties se refusait à exécuter «les présentes» alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de dommages et intérêts, une somme représentant 10 % du prix de vente. Il était en outre stipulé que si la somme était due par l'acquéreur, le montant du dépôt de garantie s'imputera à due concurrence. Le compromis précisait enfin que le montant de la pénalité devra être versé dans son intégralité dans un délai maximal de 8 jours à compter de la réception par la partie défaillante de la mise en demeure de payer qui lui sera notifiée par son co-contractant. Malgré les différentes demandes émanant de Monsieur et Madame [Y], d'abord par l'intermédiaire de leur Notaire puis de leur Conseil, Monsieur et Madame [V] n'ont jamais justifié d'aucune démarche effectuée en vu de l'obtention du prêt. Il convient alors de considérer qu'ils ont de leur fait, empêché l'accomplissement de la condition suspensive et, qu'en application de l’article 1304-3 du code civil, cette condition suspensive est réputée accomplie. En outre, rien ne permet d'établir que les autres conditions suspensives générales dans l'intérêt de l'acquéreur ne sont pas établies. Ainsi, les conditions suspensives stipulées dans l'intérêt de Monsieur et Madame [V] sont réalisées, il doit alors être considéré qu'ils se sont refusés à exécuter leur engagement et qu'ils sont de plein droit débiteurs du montant de la clause pénale, sans qu'il y ait à rechercher s'ils ont commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré. Si l'article 1231-5 du code civil dispose que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, en l'espèce, en l'absence de tout élément produit par Monsieur et Madame [V] qui n'ont pas constitué Avocat et au regard de la durée de l'immobilisation du bien, faute de toute réponse entre le 05 janvier et le 25 juillet 2023, il n'y a pas lieu à modération. Conformément aux termes du compromis, il convient de déduire du montant de la clause pénale celui du dépôt de garantie de 8.280 euros qui sera versé à Monsieur et Madame [Y], soit un reste dû à titre de clause pénale de 19.320 euros (27.600 - 8.280) que Monsieur et Madame [V] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [Y], et de débouter du surplus de leur demande Monsieur et Madame [Y]. Partie perdante, Monsieur et Madame [V] seront condamnés aux dépens outre à payer à Monsieur et Madame [Y], au titre de l'équité, une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, DIT que le dépôt de garantie de 8.280 euros prévu à l'acte authentique de compromis de vente notarié du 05 janvier 2023 signé entre Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y], vendeurs, et Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V], acquéreurs, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8], est acquis à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y]. ENJOINT à Maître [K] [R] Notaire associé [Adresse 4] à [Localité 6] ou à tout autre notaire auprès duquel la somme est séquestrée, de verser à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y], la somme de 8.280 euros déposée à titre de dépôt de garantie suivant l'acte authentique de compromis de vente notarié du 05 janvier 2023 signé entre Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y], vendeurs, et Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V], acquéreurs, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 8], ce sur justification de la signification à parties du présent jugement. CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V] à payer à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y], la somme de 19.320 euros à titre de dommages et intérêts, solde dû en exécution de la clause pénale déduction faite du dépôt de garantie. CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V] à payer à Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE Monsieur [I] [Y] et Madame [B] [F] épouse [Y] du surplus de leurs demandes. CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [J] [D] épouse [V] aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT