Texte intégral
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
N° RG 24/00361 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JWK5
Minute N° : 24/00348
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454
DU 24 Septembre 2024
Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :M.URBE-Mme MAILLOT-PREFECTURE
le :24/09/2024
DEMANDEUR
SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Mme [C] [P], munie d’un pouvoir régulier
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [E]
né le 08 Octobre 1986 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 7]-[Adresse 8]
[Localité 3]
comparant
Madame [O] [M]
née le 05 Mars 1985 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier
DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, la SA GRAND DELTA HABITAT a consenti à [D] [E] et [O] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 5] - [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 544,70 euros charges non comprises, à compter du 07 avril 2023.
Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, la SA GRAND DELTA HABITAT a également consenti à [D] [E] et [O] [M] un bail portant sur un local à usage de stationnement situé à [Adresse 8], [Adresse 5] - [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 35,61 euros charges non comprises, à compter du 07 avril 2023
Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à [D] [E] et [O] [M] un commandement de payer la somme totale de 1889,20 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2023 et dont la somme de 1724,19 euros correspond aux loyers et charges non réglés au titre des deux aux précités (bail d’habitation et bail de stationnement).
En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [D] [E] et [O] [M] par acte de commissaire de justice délivré le 02 avril 2024 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1172,63 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges contenus dans les deux baux, à compter du 19 septembre 2023, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxcondamnation au règlement des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
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A l'audience du 03 septembre 2024, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. En outre, elle s’est opposée à la demande de délai de paiement formulée par les défendeurs en l’absence de reprise intégrale des paiements des loyers courants.
Au cours de cette audience, [D] [E] et [O] [M] ont comparu et ont reconnu la dette dans son principe et son montant. Ils ont indiqué qu’ils s’étaient séparés et que [O] [M] avait quitté le logement au cours du mois de mars 2024 sans toutefois déposer de préavis pour résilier les baux. Ils ont formulé tous les deux une demande de délai de paiement pour régler la dette tout en reconnaissant que le loyer courant n’est pas réglé. En outre, [D] [E], a précisé qu’il souhaitait également bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.
[D] [E] a indiqué qu’il réside toujours dans le logement, qu’il a deux filles âgées de 11 et 08 ans. Il a ajouté qu’il percevait 1900,00 euros de revenus mensuels tout en précisant que ses revenus faisant l’objet de nombreuses saisies de sorte qu’il ne lui restait que la quotité disponible prévue par les textes après décompte des saisies effectuées.
De son côté, [O] [M] a déclaré qu’elle avait un garçon âgé de 11 ans et qu’elle percevait 2 000,00 euros de revenus mensuels. Elle a déclaré qu’elle avait des prêts à la consommation en cours qu’elle avait cessé de régler.
Les défendeurs ayant comparu, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», Il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.
A l'audience du 03 septembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 03 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 septembre 2024.
En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.
Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du VAUCLUSE a été avisé le 22 juillet 2023 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.
Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.
Sur la résiliation des baux et l'acquisition des clauses résolutoire
L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.
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Au cas d'espèce, les contrats de baux du 28 mars 2023 contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.
La SA GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à [D] [E] et [O] [M], le 19 juillet 2023, un commandement de payer la somme totale de 1724,19 euros correspondant aux loyers et charges impayés des deux baux du 28 mars 2023.
Il ressort du décompte produit par la SA GRAND DELTA HABITAT que [D] [E] et [O] [M] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.
[D] [E] et [O] [M] ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.
Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.
Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 19 septembre 2023 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation des deux baux précités (bail d’habitation et bail de stationnement) à compter de cette date.
Sur les sommes dues au titre du solde locatif
Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles des baux du 28 mars 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SA GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 27 août 2024 à hauteur de 5 014,26 euros.
Les clauses résolutoires étant acquises depuis le 19 septembre 2023, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés des deux baux par [D] [E] et [O] [M] s'élèvent à 587,31 euros.
Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement au 19 septembre 2023 sont des indemnités d’occupation et non des loyers et charges impayés compte tenu de la résiliation du bail et seront évoquées supra.
[D] [E] et [O] [M] ne justifient pas d'avoir réglé les sommes susvisées.
En l'absence de stipulations expresses concernant la solidarité des cocontractants concernant le bail de stationnement (le bail d’habitation contenant une clause de solidarité en son article 5), les débiteurs seront condamnés provisionnellement in solidum conformément aux dispositions de l'article 1310 du code civil.
Aussi, [D] [E] et [O] [M] seront condamnés à titre provisionnel à régler à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 587,31 euros,
Sur l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
En l'espèce et compte tenu de l'acquisition des clauses résolutoires depuis le 19 septembre 2023, [D] [E] et [O] [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.
En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de [D] [E] et [O] [M] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les indemnités d'occupation mensuelles
En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [D] [E] et [O] [M] constitue une faute et cause un préjudice à la SA GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SA GRAND DELTA HABITAT.
En l'espèce, il convient de condamner [D] [E] et [O] [M] à verser à la SA GRAND DELTA HABITAT, une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 20 Septembre 2023, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.
[D] [E] et [O] [M] seront donc condamnés in solidum à titre provisionnel à verser à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 646,38 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des deux baux et constituant une indemnité d'occupation.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
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Au cas d’espèce, il ressort du décompte produit et des débats, que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience. De plus, le bailleur s’est opposé à la mise en place de délai de paiement.
Les conditions légales pour octroyer des délais de paiement n’étant pas remplies et aucun accord n’existant entre les parties, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement formulée par les locataires.
En outre, [D] [E] a sollicité la suspension de la clause résolutoire afin d’être maintenu dans les lieux durant les délais de paiement. Ceux-ci n’ayant pas été accordés, il y a lieu de rejeter sa demande
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
Les locataires qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 19 juillet 2023
Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,
DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 5] - [Localité 3], loué par [D] [E] et [O] [M] suivant contrat de bail du 28 mars 2023,
DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage de stationnement [Adresse 8], [Adresse 5] - [Localité 3], loué par [D] [E] et [O] [M] suivant contrat de bail du 28 mars 2023
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre la SA GRAND DELTA HABITAT et [D] [E] et [O] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 5] - [Localité 3] sont réunies à la date du 19 septembre 2023,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre la SA GRAND DELTA HABITAT et [D] [E] et [O] [M] concernant le logement à usage de stationnement situé [Adresse 8], [Adresse 5] - [Localité 3] sont réunies à la date du 19 septembre 2023,
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat du bail d’habitation et du bail de stationnement précités à compter du 19 septembre 2023,
CONDAMNONS in solidum à titre provisionnel [D] [E] et [O] [M] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT, la somme de 587,31 euros au titre des loyers et charges impayés des deux baux précités,
REJETONS la demande de délais de paiement formulée par [D] [E] et [O] [M],
REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par [D] [E],
CONSTATONS que [D] [E] et [O] [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 20 Septembre 2023,
AUTORISONS l'expulsion de [D] [E] et [O] [M] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DISONS qu'à défaut de départ volontaire, [D] [E] et [O] [M] pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,
DISONS qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 646,38 euros,
CONDAMNONS in solidum à titre provisionnel [D] [E] et [O] [M] à régler à la SA GRAND DELTA HABITAT une indemnité d'occupation de 646,38 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 20 Septembre 2023 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,
DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,
DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de Vaucluse,
CONDAMNONS [D] [E] et [O] [M] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023,
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,
Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
