Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/02595

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/02595 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNX3 Minute : 24/00598 Monsieur [K] [X] [L] Représentant : Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D341 C/ Madame [H] [R] Représentant : Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me HAIK Copie délivrée à : Me KEITA Le 30 Mai 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [K] [X] [L], demeurant [Adresse 2], assistée de Maitre HAIK, avocat au barreau de Paris non comparant, ni représenté D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [H] [R], demeurant [Adresse 1], assistée de Maitre KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 1er novembre 2019 Madame [K] [X] [L] a donné à bail à Madame [H] [R], à compter du 1er novembre 2019 , un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer de 700 euros et d’une provision sur charges de 81 euros. Par procès-verbal de signification à personne du 2 février 2023, Madame [L] a fait commandement à Madame [R] de lui payer la somme de 9 810 euros. Par assignation du 28 septembre 2023, Madame [K] [X] [L] a fait citer Madame [H] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal demandant avec le bénéfice de l’exécution provisoire: -de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail -d'ordonner l’expulsion de Madame [R] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir avec, au besoin, le concours de la force publique -de condamner Madame [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi outre revalorisation légale -de dispenser Madame [L] de l’application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou subsidiairement de réduire le délai prévue par ce texte en raison de la mauvaise foi de Madame [R] -de la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens A l’appui, elle expose qu’à partir du mois d’août 2021 seuls quelques paiements sont intervenus et que depuis juin 2022 Madame [R] a cessé tout paiement; que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’elle est fondée à solliciter que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire. Copie de cette assignation a été adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 octobre 2023. L’affaire appelée à l’audience du 8 janvier 2024 a été renvoyée à celle du 4 mars 2024. A cette audience, Madame [L] indique que la dette locative dont elle demande paiement est de 19 950 euros, inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [R] demande au juge de -suspendre les effets de la clause résolutoire; de condamner Madame [L] à effecteur les travaux nécessaires à la mise aux normes de l’installation électrique et conformes aux prescription de l’ARS sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, infiniment subsidiairement, de lui accorder le délai prescrit à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle propose de s’acquitter par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, avec solde au plus tard à la 36ème mensualité. Elle soutient que la défaillance dans le règlement des loyers est due à son inactivité et à la mauvaise foi de la bailleresse qui, en plus d’être à l’origine de la suspension de l’APL, a tout fait pour l’empêcher de régler le reste à charge conformément à ses moyens financiers; qu’elle a du faire intervenir les services d’hygiène, qui ont préconisé de saisir l’ARS; qu’à la suite d’une visite du 26 avril 2023 il a été constaté que l’état du logement exposait les occupants à un danger imminent bien que faible; que l’ARS a constaté que l’évier de la cuisine était bouché et que l’installation électrique est dangereuse; que le danger, bien qu’estimé minime, constitue un trouble de jouissance qui doit être réparé. Elle demande qu’il soit opéré une compensation entre les créances respectives. Madame [L] conclut au rejet de l’intégralité des demandes de Madame [R]. Elle répond qu’elle a été obligée d’informer la CAF des incidents de paiement; que Madame [R] ne justifie nullement de sa capacité à rembourser la dette locative; qu’elle a d’ores et déjà fait intervenir un électricien le 28 janvier 2024, qui n’a pas souhaité établir de facture car il s’agit d’une de ses connaissances; que selon le rapport du 7 juillet 2023 les éléments constatés ne présentent qu’un impact faible et limité pour la santé et la sécurité des occupants et que Madame [R] ne justifie d’aucun préjudice; que le juge ne manquera pas de constater la mauvaise foi de Madame [R] qui a cessé tout règlement depuis le mois de juin 2022, ce qui lui cause d’importantes difficultés financières et qu’elle s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le logement qu’elle occupe avec ses enfants et a dû emprunter de l’argent pour régler les charges de copropriété. Elle ajoute qu’elle a refusé les paiements partiels de Madame [R] compte tenu du montant de l’arriéré. Madame [R] répond qu’il y a des souris dans le logement, qu’elle est reconnue prioritaire DALO et qu’elle veut quitter le logement, mais qu’elle ne dispose pas de quittances. MOTIFS Selon les dispositions de l’article 24 sus visés applicables compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 2 février 2023 , “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”; Le bail du 1er novembre 2019 contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges” ou “à défaut de versement du dépôt de garantie”, ayant persisté plus de deux mois après délivrance d’un commandement de payer; Le commandement du 2 février 2023 est régulier en la forme et il vise la clause résolutoire; Il ressort du décompte établi par le bailleur qu’il est resté sans effets plus de deux mois, aucune somme n’ayant été réglée; Il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 avril 2023; Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution si l 'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou partout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement et ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte; Le défaut de paiement régulier des loyers n’est pas en lui-même constitutif de mauvaise foi et il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Madame [R] est en situation de précarité en raison de ses difficultés à trouver un emploi stable; Madame [R] pourra, à défaut de libérer volontairement les lieux, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de supprimer le délai sus visé; L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées; Les décomptes non contestés établis par le bailleur font apparaître que la somme due au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus est de 19 170 euros ; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l’espèce, Madame [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et ses ressources sont de 489,05 euros par mois de sorte qu’elle n’est pas en situation de régler sa dette locative; Il ne peut donc être fait droit à sa demande de délai de paiement; *sur les demandes de dommages-intérêts et au titre des travaux Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation; il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle; il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués; Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 et, notamment, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement; En l’espèce, il a été procédé à trois visites des locaux litigieux: -aux termes du rapport du 22 décembre 2022 établi par l’inspectrice cheffe du service de Propreté Urbaine de la ville de [Localité 3], qui préconise une visite des parties communes et du logement par l’ARS, il est relevé l’absence d’un tableau électrique aux normes, disjoncteur général réglé à 650m, tableau de disjoncteur sans disjoncteur différentiel, nombre de prises insuffisant) -selon le rapport établi le 28 février 2023 par le même service, le bailleur est intervenu dans le logement pour y remplacer tous les luminaires du séjour, mais aucun disjoncteur différentiel n’a été appliqué sur l’installation électrique du tableau et les mêmes désordres sont relevés: l’absence d’un tableau électrique aux normes, disjoncteur général réglé à 650m, nombre de prises insuffisant -le rapport établi le 7 juillet 2023 par l’ARS d’Ile de France, bien que quelque peu contradictoire dans ses termes quant au caractère dangereux pour la santé et la sécurité des occupants (“constituent un danger”/ “ne présentent qu’un impact faible et limité pour la santé et la sécurité des occupants”), constate que l’évier de la cuisine est bouché et “l’installation électrique est dangereuse en raison de l’absence d’un dispositif de protection différentielle (30mA) et conclut au non-respect du règlement sanitaire départemental de la SEINE SAINT DENIS et du décret du 30 janvier 2002 Il est ainsi suffisamment établi que le logement ne présente les caractéristiques d’un logement décent au sens des dispositions sus visées s’agissant de l’installation électrique; Pour justifier avoir satisfait aux travaux nécessaires, Madame [L] produit trois photographies non datées et dépourvues de tout commentaire, l’une d’un néon fixé au plafond, l’autre d’une prise électrique encastrée dans un mur, la troisième d’une prise avec interrupteur posée sur du carrelage; Elle ne produit aucune facture établie par un professionnel, ni aucune attestation de mise en conformité de l’installation électrique ou rapport de contre-visite de l’ARS ou des services municipaux et Madame [R] conteste formellement que les problèmes ont été réglés; Les défauts affectant l’installation électrique (no conformité aux normes, insuffisance du nombre de prises) ont causé un préjudice de jouissance à la locataire, qui n’a pu user normalement des lieux et a pu craindre pour sa santé et sa sécurité et celles de sa fille; Compte tenu du caractère persistant de ces défauts pendant au moins une année, il lui sera alloué la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts; Le bail étant résilié, Madame [R] n’a plus qualité pour solliciter qu’il soit enjoint à Madame [L] de procéder à des travaux; Il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques entre elles; *sur les demandes au titre des frais Il est équitable de laisser à la charge de Madame [L] les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance et Madame [R] bénéficie de l’ aide juridictionnelle totale; Madame [R] sera tenue aux dépens y compris le coût du commandement du 2 février 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort Constate au 3 avril 2023 la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2019 entre Madame [K] [X] [L] et Madame [H] [R] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ; Dit que, faute de libérer volontairement les lieux, Madame [H] [R] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Fixe la créance de Madame [H] [R] à l’encontre de Madame [K] [X] [L] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 1 500 euros; Fixe la créance de Madame [K] [X] [L] à l’encontre de Madame [H] [R] au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus à la somme de 19 170 euros; Ordonne la compensation des créances réciproques entre elles; En conséquence, condamne Madame [H] [R] à payer à Madame [K] [X] [L] la somme de 17 670 euros, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus et, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; Rejette toutes autres demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne Madame [H] [R] aux dépens y compris le coût du commandement du 2 février 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,