Cour d'appel, 30 mai 2023. 19/01520

AFFAIRE : N° RG 19/01520 - N° Portalis DBVC-V-B7D-GKOV   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 26 Avril 2019 - RG n° 16/02486 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 30 MAI 2023 APPELANTS : Monsieur [O] [Z] né le 21 Avril 1965 à [Localité 16] (ROYAUNE-UNI) [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 19] ROYAUME-UNI Madame [T] [M] épouse [I] née le 18 Avril 1939 à [Localité 18] (ROYAUME UNI [Adresse 3] [Localité 11] représentés par Me Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN assistés de Me Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, INTIMÉS : Monsieur [D] [C] né le 01 Janvier 1970 à [Localité 20] [Adresse 2] [Localité 14] Madame [U] [A] née le 19 Juin 1969 à [Localité 17] (SENEGAL) [Adresse 1] [Localité 13] représentés par Me Aurélie GRANDSERRE, avocat au barreau de CAEN, assistés de Me Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 28 mars 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Mai 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS ET PROCEDURE Suivant acte du 27 juillet 2010, M. [D] [C] et son épouse, Mme [U] [A], ont fait l'acquisition d'un immeuble situé au n° [Adresse 10] [Adresse 6] à [Localité 15] (Calvados). Suivant acte du 6 avril 2016, M. [O] [Z] et Mme [T] [M] épouse [I] (ci-après les consorts [Z]-[M]) ont fait l'acquisition de l'immeuble voisin, situé au n° [Adresse 5]-[Adresse 6] de la même rue. Avant même l'acquisition du 6 avril 2016, un contentieux a commencé à opposer les époux [C] aux auteurs des consorts [Z]-[M] quant à la propriété des combles non aménagés surplombant l'immeuble du n° [Adresse 6], les époux [C] se voyant alors reprocher par leurs voisins d'avoir privatisé ces combles, en particulier en y pratiquant une ouverture velux dans le toit au-dessus du n° [Adresse 6]. Après échec d'une tentative de médiation ordonnée en référé, les consorts [Z]-[M], désormais nouveaux propriétaires du n° [Adresse 5]-[Adresse 6], ont fait assigner les époux [C] devant le tribunal judiciaire de Caen en revendication de propriété et expulsion de leurs voisins. Par jugement du 26 avril 2019, le tribunal a': - constaté que les époux [C] justifient de la propriété de l'intégralité du grenier se situant aux [Adresse 6]-[Adresse 10] et ce, par prescription acquisitive'; - débouté en conséquence les consorts [Z]-[M] de leur demande tendant à dire que les combles situés au dessus de leur propriété située au [Adresse 6] leur appartiennent, ainsi que de toutes leurs autres demandes en découlant'; - débouté les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts'; - ordonné l'exécution provisoire du jugement'; - condamné les consorts [Z]-[M] à payer aux époux [C] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - débouté les consorts [Z]-[M] de leurs propres demandes formées au même titre'; - condamné les consorts [Z]-[M] aux entiers dépens'; - dit que chacune des parties supportera la facture en lien avec la médiation précédemment ordonnée. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 mai 2019, les consorts [Z]-[M] ont interjeté appel de cette décision. Les appelants ont notifié leurs dernières conclusions le 14 février 2023, les intimés les leurs le 28 novembre 2022. La clôture a été prononcée par ordonnance du 8 mars 2023. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Les consorts [Z]-[M] demandent à la cour de : - les recevoir en leurs demandes et les en déclarer bien fondés ; - infirmer le jugement en toutes ses dispositions'; Statuant de nouveau, A titre principal, - juger que les combles situés au-dessus de leur propriété située [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 15] et cadastrée section A n° [Cadastre 9] sont leur propriété; - juger que M. [C] et Mme [A] sont occupants sans titre desdits combles ; - ordonner l'expulsion de M. [C], de Mme [A] et de tout occupant de leur chef des lieux, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au propriétaire de choisir et ce, aux frais, risques et périls de M. [C] et de Mme [A] ; - condamner M. [C] et Mme [A] à payer aux consorts [Z]-[M] une somme mensuelle de 600 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'avril 2016 et jusqu'à complète libération des locaux ; - autoriser les consorts [Z]-[M] à saisir tel géomètre-expert qu'il leur plaira aux fins de marquer par tout moyen, en présence des propriétaires ou de leurs représentants qualifiés, chacun des points précis des lignes séparatives entre les combles sis au dessus du n° [Localité 7] et ceux sis au dessus du n° [Adresse 10] de cette rue, et de dresser le plan coté descriptif de ses opérations ; - autoriser les consorts [Z]-[M] à édifier une cloison séparative sur les limites ainsi déterminées par le géomètre-expert, permettant de clore leur propriété ; - débouter M. [C] et Mme [A] de toutes leurs demandes ; - condamner M. [C] et Mme [A] à payer ensemble aux consorts [Z]-[M] une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ; Subsidiairement avant dire droit, - désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour avec pour mission de : * se rendre sur les lieux, tant au n° [Localité 7] qu'au n° [Adresse 10] de cette rue à [Localité 15]'; * se faire remettre les actes de propriété relatifs aux parcelles AC [Cadastre 8] et AC [Cadastre 9], et tous documents relatifs aux biens immobiliers objets du litige ; * convoquer les parties, les entendre dans leurs dires et explications, et organiser une visite des lieux ; * dire en particulier si les constructions sises au n° [Adresse 6] et n° [Adresse 10] sont issues d'une division en volume ; * après avoir recueilli et analysé tous les éléments d'informations et précisions utiles, et effectué tous constats nécessaires, fournir tous éléments permettant à la cour de définir les limites des combles des propriétés contiguës sus-mentionnées ; En tout état de cause, - condamner M. [C] et Mme [A] à payer ensemble aux consorts [Z]-[M] une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [C] et Mme [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile. Au contraire, M. [C] et Mme [A], désormais divorcés, demandent à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la prescription acquisitive ne profite désormais qu'à M. [C], qui est en effet devenu l'unique propriétaire du bien immobilier ; - débouter les consorts [Z]-[M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Y ajoutant, - condamner les consorts [Z]-[M] à verser à M. [C] et [A], chacun, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les consorts [Z]-[M] aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la configuration matérielle des lieux': Il résulte des pièces du dossier, en particulier des photographies produites par les parties': - que le n° [Adresse 6] de la [Adresse 6] à [Localité 15] constitue un immeuble matériellement distinct du n° [Adresse 5] même si ces deux constructions sont aujourd'hui réunies dans un seul lot cadastré section AC n° [Cadastre 9] qui appartient aux consorts [Z]-[M]'; qu'en effet, n'étant pas de même hauteur (le n° [Adresse 5] ayant un étage de plus que le n° [Adresse 6]), ces deux immeubles sont manifestement issus de deux constructions historiquement différentes'; - qu'à l'inverse, les immeubles n° [Adresse 6] et [Adresse 10] ont exactement la même hauteur et une toiture strictement rectiligne'; - que de même, les combles surplombant les n° [Adresse 6] et [Adresse 10] sont de même hauteur et constitueraient aujourd'hui une seule pièce s'ils n'étaient pas cloisonnés'; - qu'ils le sont néanmoins, au demeurant depuis une époque indéterminée, ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'huissier de justice dressé à l'initiative des époux [C] le 6 octobre 2017 , qui évoque explicitement un grenier constitué de «'deux pièces'», l'une surplombant le premier étage du n° [Adresse 10] appartenant aux époux [C], l'autre «'située au-dessus de la propriété'des consorts [I]-[Z]'», au n° [Adresse 6]. En tout état de cause, c'est de manière hâtive et sans motivation suffisante que le tribunal a pu affirmer qu'il était «'constant que les immeubles [Adresse 6] et [Adresse 10] constituaient à l'origine une unique maison d'habitation qui a été divisée'». En effet, le premier juge ne pouvait pas déduire de cette seule impression d'ensemble, tirée d'une certaine homogénéité visuelle entre les n° [Adresse 6] et [Adresse 10] (même hauteur, continuité de la toiture et des combles, en dépit même de la cloison, même percée, qui les sépare aujourd'hui), que les deux maisons provenaient d'une seule qui aurait été divisée, et ce, sans assortir sa démonstration d'une analyse des documents qui accréditeraient cette thèse. D'ailleurs, si les époux [C] persistent à s'en prévaloir, pour autant ils ne produisent aucun document justifiant de cette division, ni même ne précisent à quelle date il y aurait été procédé. Dès lors, la cour n'est nullement convaincue par l'affirmation des époux [C] selon laquelle cet immeuble prétendument commun à l'origine aurait fait l'objet d'une division en volume et non en hauteur, et qu'à cette occasion leurs auteurs seraient devenus propriétaires de la totalité des combles, y compris de ceux surplombant le n° [Adresse 6] appartenant aujourd'hui aux consorts [Z]-[M]. Pour être utilement soutenue, cette thèse devrait s'appuyer sur la production de titres attestant de cette division et de la propriété des combles. Ce qui n'est pas le cas. Sur l'analyse des titres de propriété': Il est constant que le titre de propriété des consorts [Z]-[M], en date du 6 avril 2016, ne fait pas mention de combles surplombant le n° [Adresse 6] de la [Adresse 6]. S'il est certes évoqué la présence de combles, il ne s'agit que de ceux situés au-dessus du deuxième étage de l'immeuble, ce qui ne peut donc concerner que le n° [Adresse 5] puisque le n° [Adresse 6] n'est pourvu que d'un seul étage. En tout état de cause et nonobstant l'absence de précisions dans leur titre de propriété quant à l'existence de combles au-dessus du n° [Adresse 6], les consorts [Z]-[M] demeurent fondés à se prévaloir du droit d'accession prévu à l'article 552 premier alinéa du code civil selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ainsi, les consorts [Z]-[M] sont présumés propriétaires de la totalité de l'immeuble bâti au-dessus du sol qu'ils ont acquis, y compris des combles et de la toiture. Quant aux époux [C], leur titre de propriété est également taisant quant à l'existence de combles, qu'il s'agisse de ceux surplombant le n° [Adresse 10], à propos desquels les consorts [Z]-[M] ne formulent aucune revendication, ou de ceux surplombant le n° [Adresse 6], l'acte d'achat du 27 juillet 2010 ne comportant aucune précision à cet égard. Certes, le compromis de vente, lui-même en date du 20 mars 2010, mentionne que «'le vendeur [M. [H] [R]] déclare que la totalité du grenier dont la surface est de 42 m², surplombant son habitation au [Adresse 10] à [Localité 15] ainsi que celle de son voisin au [Adresse 12], lui appartient'» et que, «'si tel n'était pas le cas, l'acquéreur pourra faire valoir la présente condition suspensive'». Cependant, force est de constater que l'acte notarié n'a pas repris cette précision, alors par ailleurs que les époux [C] ne s'en sont pas prévalus pour refuser de réitérer la vente, ce qu'ils auraient pu faire puisque cette déclaration du vendeur était érigée en condition suspensive de la vente. Contrairement à ce qu'affirment les époux [C], cette omission ne relève nullement d'une erreur matérielle, traduisant au contraire la prudence du notaire qui, en l'absence d'élément justifiant du droit prétendu du vendeur sur les combles, n'a pas voulu en faire mention dans son acte. Au demeurant, il convient encore de rappeler que ce droit prétendu du vendeur, affirmé dans le compromis du 20 mars 2010, portait non pas sur les combles surplombant le n° [Adresse 6] de la [Adresse 6], mais sur ceux surplombant le n° 9, qui ne sont nullement concernés par le litige dont la cour est saisie. C'est donc en toute connaissance de cause que les époux [C] ont réitéré leur acquisition du n° [Adresse 10] sans que leur titre de propriété ne fasse mention de leur droit sur les combles surplombant le n° [Adresse 6]. Sur les limites de la présomption de propriété prévue à l'article 552 du code civil': La présomption de propriété du dessus comme du dessous, instituée au profit du propriétaire du sol, n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive. Or, il vient d'être démontré que les époux [C] ne justifiaient d'aucun titre leur permettant de se prévaloir d'un droit de propriété sur les combles surplombant l'immeuble appartenant à leurs voisins, soit le n° [Adresse 6]. A contrario, les consorts [Z]-[M] sont présumés propriétaires de l'ensemble de cet immeuble, y compris de ses combles. A cet égard, il est indifférent qu'ils les utilisent ou non, voire qu'ils n'aient aucune possibilité d'y accéder directement depuis leur maison au moyen d'un escalier ou d'une échelle avec trappe, étant rappelé que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage mais qu'il peut seulement être combattu par une prescription acquisitive concurrente. D'ailleurs, les consorts [Z]-[M] évoquent l'existence d'une ancienne trappe qui, située au plafond de la chambre de l'étage du n° [Adresse 6], serait désormais obstruée par un faux plafond. Quoi qu'il en soit, il est indifférent qu'ils ne puissent accéder commodément aux combles surmontant leur immeuble, puisque ces combles sont présumés rattachés au fonds appartenant aux consorts [Z]-[M]. Il est également indifférent que les époux [C] puissent eux-mêmes y accéder plus commodément au moyen de leur propre trappe d'accès menant aux combles du n° [Adresse 10] et, secondairement, à ceux du n° [Adresse 6] après avoir franchi la cloison qui les sépare, dont on comprend qu'elle a été percée. En tout état de cause, il appartient aux époux [C], qui ne sont pas présumés propriétaires de cette partie des combles, d'établir qu'ils les ont valablement usucapés. Sur le moyen tiré de la prescription acquisitive': Aux termes de l'article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. Il vient d'être démontré que les époux [C] ne justifiaient pas d'un titre de propriété sur les combles surplombant le n° [Adresse 6]. Ils ne peuvent donc pas se prévaloir d'une prescription acquisitive abrégée, étant dès lors soumis à la prescription trentenaire de droit commun, non modifiée dans sa durée par la réforme des règles de prescription issue de la loi du 17 juin 2008. L'article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. A cet égard, les époux [C], qui ne sont propriétaires du n° [Adresse 10] que depuis 2010, peuvent naturellement se prévaloir de la possession des combles de l'immeuble voisins par leurs auteurs. Encore faut-il en en rapporter la preuve. Or, force est de constater, au vu des pièces du dossier, qu'il n'est pas justifié d'une possession trentenaire des lieux, à tout le moins pas dans les conditions précitées de continuité, paisibilité, publicité, défaut d'équivoque et à titre de propriétaire. En effet, il convient encore de rappeler que l'absence d'usage, par les propriétaires successifs du n° [Adresse 6] de la [Adresse 6], des combles surplombant cet immeuble, est sans effet sur la prescription acquisitive concurrente. En d'autres termes, ce n'est pas parce que les propriétaires du n° [Adresse 6] n'utilisent plus les combles dont ils sont présumés propriétaires, que les propriétaires de l'immeuble voisin (le n° [Adresse 10]) justifient de leur propre prescription acquisitive des lieux. D'ailleurs, il est établi que ces combles n'ont jamais été utilisés par quiconque à titre de pièces de vie, et qu'ils étaient dépourvus d'ouvertures, à tout le moins d'ouvertures suffisantes, jusqu'à ce que, au début de l'année 2015, les époux [C] y fassent installer des velux. Les photographies des lieux montrent d'ailleurs des combles parfaitement vides et inhabitables en l'état. Ce ne sont pas les quelques attestations produites par les époux [C] qui, faisant état de ce que les combles auraient servi à entreposer quelques caisses, ou encore qu'ils auraient permis d'accéder à la toiture pour y réaliser des travaux d'entretien ou d'isolation, qui suffisent à démontrer une possession continue pendant trente ans au moins et présentant tous les caractères exigés par l'article 2261 pour générer une prescription acquisitive. Ces combles ne paraissent même avoir servi à quiconque de grenier ni même de débarras. Au surplus, si les époux [C] ou leurs auteurs ont pu s'y rendre ponctuellement, pour autant il n'est pas établi qu'ils l'aient fait dans des conditions de publicité telles qu'ils se soient comportés de manière non équivoque comme les propriétaires des lieux. D'ailleurs, dès qu'ils en ont manifesté plus clairement l'intention au début de l'année 2015 en y faisant poser des velux, leurs voisins - en l'occurrence à l'époque les consorts [E]-[V], auteurs des consorts [Z]-[M] - ont immédiatement contesté cette attitude et revendiqué leur droit de propriété sur la partie des combles surplombant leur immeuble. De même, les époux [C], qui ne sont devenus propriétaires du n° [Adresse 10] qu'en 2010, ne justifient d'aucun acte de possession, à tout le moins conforme aux exigences de l'article 2261, pour la période antérieure à leur acquisition. Ils ne rapportent donc pas la preuve d'une possession continue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaires pendant les trente années précédant l'assignation du 26 juin 2016 par laquelle les consorts [Z]-[M] ont agi en revendication de propriété. En conséquence, le jugement ne pourra qu'être infirmé en ce qu'il a jugé que les époux [C] étaient devenus propriétaires par prescription de l'intégralité des combles surplombant les n° [Adresse 6] et [Adresse 10] de la [Adresse 6] à [Localité 15], étant ici précisé que leur droit de propriété sur la partie des combles surplombant le n° [Adresse 10] n'est en revanche nullement contesté. Sur les autres demandes': Du fait de la présence d'une cloison séparative des combles, au demeurant installée sur une limite qui n'a fait l'objet d'aucune vérification ou accord contradictoire, il convient d'autoriser les consorts [Z]-[M] à saisir tel géomètre-expert de leur choix aux fins de rechercher, à frais partagés avec leurs voisins, la limite séparative des deux immeubles. Les consorts [Z]-[M] seront également autorisés à édifier une cloison sur cette limite et, pour le cas où la cloison actuelle serait maintenue, à l'obstruer totalement. En tant que de besoin, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [C], de Mme [A] ainsi que de tous occupants de leur chef, de la partie des combles surplombant le n° [Adresse 6], et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l'issue d'un délai de quinze jours courant à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée maximale de soixante jours, le cas échéant avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier qui permettront à l'huissier de justice mandaté par les consorts [Z]-[M] d'accéder aux lieux pour s'assurer de la complète libération des lieux. En tant que de besoin, les consorts [Z]-[M] seront autorisés, à l'expiration du délai précité, à entreposer dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [C] et Mme [A], les meubles et objets que ceux-ci auraient négligé de retirer de la partie des combles qui ne leur appartient pas. M. [C] et Mme [A] seront condamnés à payer aux consorts [Z]-[M] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 50 € pour la période courant du 6 avril 2016 jusqu'à complète libération des lieux. Faute de justifier d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par cette indemnité, les consorts [Z]-[M] seront déboutés de leur demande complémentaire de dommages-intérêts. Parties perdantes, M. [C] et Mme [A] seront condamnés à payer aux consorts [Z]-[M] une somme de [Adresse 6].000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, M. [C] et Mme [A] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Statuant publiquement par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort': - infirme le jugement en toutes ses dispositions'; - statuant à nouveau et ajoutant': * juge que M. [O] [Z] et Mme [T] [M] sont seuls propriétaires de la partie des combles qui surplombe leur immeuble situé au n° [Adresse 6] à [Localité 15]'; * déboute M. [D] [C] et Mme [U] [A] de leur demande reconventionnelle tendant à se voir reconnaître la propriété de cette partie de l'immeuble, y compris par prescription acquisitive'; * autorise en conséquence les consorts [Z]-[M] à saisir tel géomètre-expert de leur choix aux fins de rechercher, à frais partagés avec leurs voisins, la limite séparative des deux immeubles'; * autorise également les consorts [Z]-[M] à édifier une cloison sur cette limite et, pour le cas où la cloison actuelle serait maintenue, à l'obstruer totalement'; * en tant que de besoin, ordonne l'expulsion de M. [C], de Mme [A] ainsi que de tous occupants de leur chef, de la partie des combles surplombant le n° [Adresse 6] à [Localité 15], et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l'issue d'un délai de quinze jours courant à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée maximale de soixante jours, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier qui permettront à l'huissier de justice mandaté par les consorts [Z]-[M] d'accéder aux lieux pour s'assurer de la complète libération des lieux'; * en tant que de besoin, autorise les consorts [Z]-[M], à l'expiration du délai précité, à entreposer dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [C] et Mme [A], les meubles et objets que ceux-ci auraient négligé de retirer de la partie des combles qui ne leur appartient pas'; * condamne M. [C] et Mme [A] à payer aux consorts [Z]-[M] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 50 € pour la période courant du 6 avril 2016 jusqu'à complète libération des lieux'; * déboute les consorts [Z]-[M] de leur demande complémentaire de dommages-intérêts'; * condamne M. [C] et Mme [A] à payer aux consorts [Z]-[M] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; * condamne M. [C] et Mme [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON