Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/04521

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04521 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDH7L Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Décembre 2020 -Tribunal de proximité de CHARENTON LE PONT - RG n° 11-20-0004 APPELANTE Madame [B] [J] [H] née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 5] (Algérie) [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Mehdi MANSOUR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 282 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003920 du 03/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME Madame [F] [I] veuve [D] née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 7] (Italie) [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Arnaud RICHARD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 462 substitué par Me Aude LECLERCQ-CAMBIER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er aout 2013, Mme [F] [D] née [I] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [Z] et Mme [B] [J] [H] concernant un logement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel hors charges de 600 euros. Par exploit d'huissier en date du 4 juillet 2019, Mme [D] a fait délivrer un commandement de payer aux locataires pour une somme en principal de 11.805,65 euros au titre des loyers et charges impayés. Par exploit d'huissier en date du 16 octobre 2019, Mme [D] a fait assigner M. [Z] et Mme [J] [H] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; - ordonner l'expulsion immédiate de M. [Z] et Mme [J] [H] de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues par application des articles L 433-1, L 433-2, R43 3-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner M. [Z] et Mme [J] [H] à lui payer : - la somme de 11.805,65 euros dont 3550 euros de charges, décompte arrêté au mois de juin 2019 jusqu'à la parfaite libération des lieux au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Par jugement contradictoire entrepris du 30 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a ainsi statué : Condamne Mme [J] [H] [B] et M. [Z] [N] à payer à Mme [D] [F] la somme de 4.255 euros, échéance d'octobre 2020 incluse, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2019 ; Dit que Mme [J] [H] [B] et M. [Z] [N] devront quitter les lieux sis [Adresse 3] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; Ordonne à défaut, l'expulsion immédiate de Mme [J] [H] [B] et de M. [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Condamne Mme [J] [H] [B] et M. [Z] [N] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, minoré de 20% et augmenté des charges récupérables à compter du 1er novembre 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux ; Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution relatives aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; Rejette le surplus des demandes de Mme [D] ; Condamne Mme [F] [D] à réaliser les travaux préconisés par la commission départementale de conciliation dans son avis du 31 janvier 2020 et par le service hygiène publique du grand [Localité 6] Sud Est avenir dans son rapport en date du 15 février 2019 consécutivement à la visite du logement litigieux du 22 janvier 2019, notamment : - fixer convenablement le ballon d'eau chaude, - fixer convenablement les radiateurs dans chaque pièce, - rénover ou remplacer la porte d'entrée du logement, - rénover les fenêtres, Condamne Mme [D] à faire procéder à la vérification de l'installation électrique et à la mettre aux normes conformément à l'arrêté n°2020/1946 du préfet du Val de Marne en date du 17 juillet 2020 ; Dit que les travaux devront être effectués dans un délai qui ne saurait excéder 6 mois ; Ordonne à Mme [J] [H] [B] et M. [Z] [N] de laisser l'accès au logement pour la réalisation des travaux ; Rejette le surplus des demandes reconventionnelles de Mme [J] [H] ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 9 mars 2021 par Mme [B] [J] [H], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 juin 2021 par lesquelles Mme [B] [J] [H] demande à la cour de : Vu l'article 564 du code de procédure civile, Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1104 du code civil (ancien article 1134), et les articles 1231 et suivants du code civil (anciens articles 1147 et suivants), - infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont le 30 décembre 2020 pour les chefs de jugement suivants : - condamne Mme [J] et M. [Z] à payer à Mme [D] la somme de 4.255 euros échéance d'octobre 2020 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2019 ; - dit que Mme [J] et M. [Z] devront quitter les lieux [...] ; - ordonne à défaut, l'expulsion immédiate à l'expiration d'un délai de deux mois suivants la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux [...] ; - condamne Mme [J] et M. [Z] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel ['], minoré de 20 % et augmenté des charges récupérables à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'au départ effectif des lieux ; - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Et également d'avoir refusé de : -ordonner la diminution du loyer à 160 euros jusqu'à la réalisation effective des travaux suivants : - fixer convenablement le ballon d'eau chaude pour supprimer tout risque de chute, - rénover ou remplacer la porte d'entrée du logement afin de préserver les occupants qu'un risque d'effraction, - vérifier l'installation électrique par une entreprise qualifiée afin que celle-ci réponde à la norme NFC 15.100, - rénover les fenêtres qui ne sont plus en mesure d'assurer leur rôle d'ouvrants, - fixer convenablement les radiateurs dans chaque pièce principale pour optimiser le système de chauffage, - accorder les plus larges délais à Mme [J] et suspendre les effets de la clause résolutoire durant la période d'apurement de la dette locative. Statuant à nouveau, - débouter intégralement Mme [D] de ses demandes ; - juger que la résiliation judiciaire n'est pas acquise compte tenu de la mauvaise foi de la bailleresse ; - juger que la bailleresse n'apporte pas la preuve du caractère certain de sa créance locative à l'endroit de Mme [J] compte tenu de son manque de sérieux dans la détermination de son montant et, par voie de conséquence, ne pas condamner Mme [J] à ce titre. - à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait estimer que Mme [J] était redevable de l'arriéré locatif de 4.225 euros (loyers et charges impayés) jugé en première instance, il lui est demandé de condamner la bailleresse, en compensation, au paiement de la somme de 4.225 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [J]. -à titre très subsidiaire il est demandé de bien vouloir accorder les plus larges délais permis (3 ans) afin de régler son arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l'attente. - condamner Mme [D] à verser 2000 euros à Mme [J] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - ordonner la diminution du loyer à 160 euros dans l'attente de la réalisation des travaux ordonnés par la commune d'[Localité 4] le 22 février 2019 (pièces 16 et 17). Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 septembre 2021 au terme desquelles Mme [F] [D] demande à la cour de : Vu l'article 1217 du code civil, Il est demandé à la Cour de recevoir Mme [D] en ses demandes. Y faisant droit : Confirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont du 30 décembre 2020, Statuant à nouveau : -condamner Mme [J] à payer à Mme [D] la somme de 5.905 euros, échéance d'août 2021 incluse, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2019 ; -juger que Mme [J] et M. [Z] devront quitter les lieux sis [Adresse 3] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; -ordonner à défaut leur expulsion immédiate et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ; -condamner Mme [J] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, minoré de 20 % et augmenté des charges récupérables à compter du 1er novembre 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux ; -débouter Mme [J] de sa demande relative à la 'compensatoire' au titre du préjudice de jouissance ; -débouter Mme [J] de sa demande au titre des délais de paiement de l'arriéré locatif et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; -débouter Mme [J] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ; -débouter Mme [J] de sa demande tendant à ce que le loyer soit diminué à la somme de 160 euros ; -condamner Mme [J] à verser à Mme [D] la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ressort du rapport de visite de l'inspecteur de salubrité du service hygiène publique du grand [Localité 6] Sud Est avenir en date du 15 fevrier 2019 rédigé suite à la visite du logement litigieux réalisée le 22 janvier 2019 que la bailleresse devait procéder aux interventions suivantes dans un délai de 3 mois : - fixer convenablement le ballon d'eau chaude pour supprimer tout risque de chute, - rénover ou remplacer la porte d'entrée du logement afin de préserver les occupants d'un risque d'effraction , - vérifier l'installation électrique par une entreprise qualifiée et la mettre aux normes, - rénover les fenêtres, - fixer convenablement les radiateurs dans chaque pièce pour optimiser le système de chauffage. Dans son courrier en date du 22 fevrier 2019 adressé à Mme [J] [H], le maire d'[Localité 4] a indiqué qu'il intervenait auprès du bailleur afin que celui-ci procède aux travaux requis aux termes du rapport précité. Dans son diagnostic en date du 18 avril 2019, le technicien de Soliha a confirmé les désordres constatés par le service hygiène publique du grand [Localité 6] Sud Est avenir. Dans son avis en date du 31 janvier 2020, la commission de conciliation du Val de Marne a estimé que Mme [D] devait réaliser les travaux préconisés par le service hygiène publique du grand [Localité 6] Sud Est avenir. Par arrêté en date du 17 juillet 2020, le préfet du Val de Marne (service santé environnement) a enjoint à Mme [D] de mettre en sécurité l'installation électrique dans un délai de 5 jours à compter de la notification dudit arrêté. Il convient de constater que la condamnation de Mme [D] à réaliser les travaux préconisés par la commission départementale de conciliation et par le service hygiène publique du grand [Localité 6] Sud Est avenir, ainsi qu'à faire procéder à la vérification de l'installation électrique n'est pas visée dans la déclaration d'appel, et ne fait pas l'objet d'un appel incident de la part de Mme [D], de sorte que ces chefs de jugement sont définitifs. Sur la résiliation du bail et l'expulsion Mme [J] fait valoir que Mme [D] a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, en ce que le montant de l'arriéré locatif visé au commandement est erroné, et que la bailleresse n'a pas retiré les courriers recommandés par lesquels elle versait le montant du loyer résiduel majoré de 50 euros pour apurer sa dette, ajoutant que Mme [D] a initié la procédure d'expulsion postérieurement au constat d'indécence du logement et qu'elle avait donc tout intérêt à obtenir son expulsion afin de se soustraire aux travaux imposés par l'état du logement. L'expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer n'interdit pas au locataire de se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur, et celle-ci peut priver la clause résolutoire de son effet automatique (Civ 1re 17 juillet 1992 ; 23 février 1999). En l'espèce, Mme [J] souligne à juste titre que le commandement de payer du 4 juillet 2019 visait une somme de 11.715 euros dont il n'était pas justifié du détail par la production d'un décompte annexé à l'acte, alors que Mme [D] avait établi à sa locataire une attestation en date du 25 février 2019 selon laquelle Mme [J] lui devait à ce jour la somme de 1120 euros. Mme [J] justifie également avoir adressé trois courriers recommandés à Mme [D] les 10 décembre 2019, 20 janvier et 6 février 2020 comportant trois chèques en règlement de la somme de 216 euros (soit 50 euros en sus du loyer résiduel dû par la locataire après déduction de l'APL), courriers qui ont été refusé pour le premier et non réclamés pour les deux autres. Elle rapporte ainsi la preuve qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de régler sa dette locative du fait de l'obstruction de sa bailleresse. Mme [J] fait enfin valoir avec pertinence que la délivrance du commandement de payer était postérieure à ses doléances sur l'insalubrité du logement ayant donné lieu à la visite de l'inspecteur de salubrité, ainsi qu'au courrier de la mairie enjoignant au bailleur de procéder aux travaux requis et au diagnostic de Soliha. Il convient dès lors de juger que Mme [D] a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, alors qu'elle savait que la dette visée au commandement était erronée, et que le logement loué était affecté de désordres auxquels la mairie lui avait enjoint de remédier, et alors qu'en ne retirant pas ou en refusant les plis recommandés adressés par sa locataire, elle n'encaissait pas les sommes versées par cette dernière pour apurer sa dette. En conséquence, il convient de débouter Mme [D] de ses demandes d'acquisition de clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, infirmant le jugement entrepris sur ces points. Sur l'arriéré locatif Il résulte du décompte locatif produit en pièce 3 par Mme [D], qui débute par la somme de 1120 euros due en mars 2019 par Mme [J] conformément à l'attestation précitée, que celle-ci demeure redevable de la somme totale de 5905 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, terme d'août 2021 inclus. Mme [J] ne justifie pas par les pièces produites avoir effectué de règlement supplémentaire qui viendrait en déduction de cette somme, même si elle justifie, comme il a été indiqué plus haut, qu'elle avait tenté d'effectuer des paiements en règlement de sa dette par courriers recommandés refusés ou non réclamés. Il convient dès lors de condamner Mme [J] à payer à Mme [D] la somme de 5905 euros, échéance d'août 2021 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, actualisant l'arriéré locatif par rapport au jugement entrepris. Sur les demandes de Mme [J] * Les dommages et intérêts pour trouble de jouissance Selon l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. En vertu de l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...). En l'espèce, Mme [J] sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pour opposer une compensation avec les loyers et charges échus et impayés. Sa demande est dès lors recevable. Il résulte des constatations précitées, effectuées tant par le service hygiène publique de la mairie d'[Localité 4] que par l'association Soliha que le logement litigieux présente plusieurs désordres susceptibles de relever de l'indécence ou de non-conformités aux normes d'habitabilité, s'agissant du chauffe-eau mal fixé susceptible de chuter, de la porte d'entrée fracturée et non remplacée, de l'installation électrique qui n'est pas aux normes, des fenêtres et radiateurs nécessitant rénovation pour optimiser le système de chauffage. Mme [D] ne saurait se contenter d'un courrier 'd'information' de la société RIE Rénovation en date du 5 juin 2020, selon lequel Mme [J] aurait répondu à cette entreprise que ce n'était pas à elle de l'informer des travaux à effectuer mais à la bailleresse, qu'elle devait être relogée avec ses enfants pendant la durée des travaux et qu'elle devait d'abord consulter son avocat, pour en déduire que Mme [J] s'est opposée à la réalisation desdits travaux, alors qu'il n'est justifié d'aucune autre démarche de la bailleresse ou d'une entreprise mandatée par elle depuis lors. Ces désordres persistants, ayant occasionné un trouble de jouissance à Mme [J] qui les dénonce depuis le mois d'août 2018, justifient que Mme [D] soit condamnée au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef. Il sera ordonné compensation entre la somme due par Mme [J] à Mme [D] au titre de l'arriéré locatif d'une part, et de la somme due par Mme [D] à Mme [J] au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi d'autre part. * Les dommages et intérêts pour préjudice moral Tout comme la demande précédente de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, Mme [J] fait valoir qu'elle se bat 'depuis près de 3 ans pour que les travaux nécessaires à la décence de son logement soient réalisés', ajoutant que sa bailleresse n'a rien fait d'autre que de l'assigner en expulsion, et qu'en raison de sa situation de mère isolée de deux enfants mineurs et de sa situation de handicap, son préjudice moral est manifeste. Il convient toutefois de juger que la preuve d'un préjudice distinct du trouble de jouissance déjà indemnisé n'est pas rapportée par Mme [J]. Il y a lieu dès lors de la débouter de sa demande au titre du préjudice moral allégué. * La diminution de loyer à 160 euros dans l'attente de la réalisation des travaux ordonnés le 22 février 2019 par la commune d'[Localité 4] Il convient de constater que le montant de 160 euros correspond déjà au montant du loyer résiduel dont doit s'acquitter Mme [J] après déduction du montant de l'APL. Au demeurant, Mme [J], qui a été indemnisée du préjudice de jouissance subi ainsi qu'il a été jugé plus haut, ne saurait voir prospérer en sus cette demande de diminution de loyer. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Mme [D], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] [J] [H] de sa demande de diminution de loyer à hauteur de 160 euros jusqu'à la réalisation des travaux, Et statuant à nouveau, Déboute Mme [F] [I] veuve [D] de ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, Condamne Mme [B] [J] [H] à payer à Mme [F] [I] veuve [D] la somme de 5905 euros, échéance d'août 2021 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamne Mme [F] [I] veuve [D] à payer à Mme [B] [J] [H] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [B] [J] [H] à Mme [F] [I] veuve [D] au titre de l'arriéré locatif d'une part, et de la somme due par Mme [F] [I] veuve [D] à Mme [B] [J] [H] au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi d'autre part, Condamne en conséquence Mme [B] [J] [H] à payer à Mme [F] [I] veuve [D] la somme de 1905 euros, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [F] [I] veuve [D] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président