Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/00420

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2025 Chambre 7/Section 3 AFFAIRE: N° RG 24/00420 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YU5J N° de MINUTE : 25/00038 Monsieur [O] [N] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Edouard Umberto GOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 0570 DEMANDEUR C/ S.A.R.L. RCA GESTION (exerçant sous l’enseigne PERFIA) [Adresse 4] [Localité 6] Ou : [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Benjamin BONAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1073 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier. DÉBATS Audience publique du 26 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. [O] [N] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] (93) dont la gestion locative a été confiée à la société RCA Gestion aux termes d’un mandat consenti en date du 30 juillet 2020. Par exploit du 8 janvier 2024, M. [N] a assigné la société RCA Gestion devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de dire que le mandat de gestion a été résilié, de voir condamner la société RCA Gestion à lui payer la somme de 109,53 euros au titre de la garantie des loyers impayés, 13.162,65 euros au titre de la dette locative, 750 euros au titre du dépôt de garantie, 2.000 euros au titre du préjudice moral, 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par conclusions régularisées par voie électronique le 20 mai 2024, M. [O] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1127 et 1994 du code civil de : - DIRE que le mandat de gestion portant sur l’immeuble du [Adresse 2] confié par M. [N] à la société RCA GESTION a été résilié, - CONDAMNER la société RCA GESTION à rembourser les frais facturés au titre de la garantie des loyers impayés, soit la somme de 109,53 euros, - CONDAMNER la société RCA GESTION à payer à M. [N] la somme de 15.962,65 euros au titre de la dette impayée de Mme [I] qui aurait dû être prise en charge par la garantie loyers impayés, - CONDAMNER la société RCA GESTION à reverser le dépôt de garantie de 750 euros acquitté par Mme [I] et encaissé par la société RCA GESTION pour le compte de M. [N] - CONDAMNER la société RCA GESTION à payer à M. [N] une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral, - CONDAMNER la société RCA GESTION à payer à M. [N] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER la société RCA GESTION aux dépens. M. [O] [N] se fonde sur les articles 1103 et 1127 du code civil pour soutenir que le mandat de gestion confié à la société RCA Gestion prévoyait la souscription de l’assurance loyers impayés mais qu’il a constaté que l’assurance n’avait pas été effectivement souscrite par le gestionnaire ce qui constitue une faute de sa part. Le préjudice de M. [O] [N] est établi en ce qu’il n’a pas pu percevoir l’indemnisation de l’assureur à raison de l’impayé de loyers et charges de la locataire installée par la société RCA Gestion. Sur le fondement des mêmes textes, M. [O] [N] soutient que la société RCA Gestion aurait dû lui reverser le montant du dépôt de garantie que lui a versé la locataire. M. [O] [N] ajoute avoir subi un préjudice moral du fait des tracas causés par les suites de la procédure contre sa locataire. Il ajoute que cette situation a nuit à sa réputation auprès de son employeur. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société RCA Gestion demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de : - Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de Monsieur [O] [N] ; - Condamner Monsieur [O] [N] à payer à la société RCA Gestion la somme de 2.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société RCA Gestion se fonde sur l’article 1103 du code civil et soutient que le contrat de mandat prévoit que la garantie de loyers impayés prend fin au terme du mandat de sorte qu’en résiliant le mandat le 19 octobre 2022 M. [O] [N] s’est privé du bénéfice de la garantie loyers impayés. Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 12 novembre 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024 et mise en délibéré au 28 janvier 2025. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Ces demandes ne saisissant pas valablement le tribunal, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 1. Sur la faute de la société RCA Gestion Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le mandat souscrit le 30 juillet 2020 entre M. [O] [N] et la société RCA Gestion prévoit que le paiement des loyers sera garanti dans le cadre d’une assurance de loyers impayés souscrit par la société RCA Gestion directement auprès d’un assureur. Mme [I] est entrée en jouissance le 21 juin 2022 et a présenté dès les premiers mois un impayé qui a perduré dans le temps conduisant M. [O] [N] à mettre en œuvre une procédure judiciaire aux fins d’expulsion. Il ressort du décompte produit par M. [O] [N] (pièce n°24) non contesté par la société RCA Gestion que la dette locative n’a pas été garantie par l’assurance loyers impayés alors même que le mandat était demeuré en vigueur pour les mois de septembre et octobre 2022. Par conséquent, le manquement de la société RCA Gestion dans la souscription du contrat d’assurance des loyers impayés pour l’appartement de M. [O] [N] situé à [Localité 7] est établi. M. [O] [N] a pu estimer que ce manquement était de nature à rompre la confiance envers son mandataire et a pu justifier une demande de résiliation suivi d’une rétractation. En toute hypothèse, il ne ressort pas des éléments produits que le défaut de prise en charge des loyers impayés serait dû à la résiliation par M. [O] [N] du contrat de mandat puisque l’absence de mobilisation de la garantie est antérieure à la résiliation. L’absence de prise en charge de l’impayé locatif par l’assureur de la société RCA Gestion, sans que cette dernière ne s’explique sur ce manquement, a indéniablement causé un préjudice à M. [O] [N] qui aurait dû percevoir les montants des loyers. Le préjudice à ce titre s’élève à la somme de 15.165 euros (soit 3.565 euros au titre des loyers jusqu’au 10 février 2023 et 11.600 euros au titre des indemnités d’occupation du 10 mars 2023 au 14 mai 2024, date de départ des lieux). Les frais afférents aux procédures que le bailleur a dû mettre en œuvre n’entrent pas dans la garantie des loyers impayés et ne peut constituer un préjudice directement causé par la faute de la société RCA Gestion. Les frais d’assurance facturés par la société RCA Gestion le 3 octobre 2022 hauteur de 109,53 euros l’ont été à tort en l’absence de contrepartie. Ils seront remboursés. Par conséquent, la société RCA Gestion sera condamnée à verser à M. [O] [N] la somme de 15.274,53 euros au titre du préjudice financier subi. 2. Sur la restitution du dépôt de garantie Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail conclu entre M. [O] [N] et Mme [I] prévoit que celle-ci remettra à la société RCA Gestion la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie et que cette somme sera reversée au bailleur. M. [O] [N] indique et réitère à plusieurs reprises n’avoir pas été destinataire de cette somme. Sans inverser la charge de la preuve qui incombe à M. [O] [N], la société RCA Gestion ne rapporte toutefois pas la preuve qu’elle aurait exécuté cette obligation contractuelle. La société RCA Gestion sera condamnée à verser la somme de 750 euros à M. [O] [N] au titre du dépôt de garantie. 3. Sur le préjudice moral L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. En l’espèce, la défaillance de la société RCA Gestion dans la gestion du bien a causé des tracas à M. [O] [N] sans que ceux-ci ne dépassent les désagréments normalement admis pour un propriétaire bailleur. En outre, la souscription de la garantie des loyers impayés aurait permis à M. [O] [N] de percevoir le montant des loyers via l’assurance mais il n’est pas établi que l’assureur se serait substitué au bailleur pour opérer la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion de la preneuse. Par conséquent, le préjudice allégué ne peut être imputé au manquement de la société RCA Gestion. La demande de dommages-intérêts sera rejetée. 4. Sur les autres demandes La société RCA Gestion, qui succombe, sera condamnée aux dépens. La société RCA Gestion sera condamnée à payer à M. [O] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Condamne la société RCA Gestion à payer à M. [O] [N] la somme de 15.274,53 euros au titre du préjudice financier subi ; Condamne la société RCA Gestion à payer à M. [O] [N] la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie ; Déboute M. [O] [N] de sa demande au titre du préjudice moral ; Condamne la société RCA Gestion aux dépens ; Condamne la société RCA Gestion à payer à M. [O] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier Le Greffier Le Président Corinne BARBIEUX Mechtilde CARLIER