Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 21/04328

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 26 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/04328 - N° Portalis DB22-W-B7F-QDLJ Code NAC : 71H E.J. DEMANDEURS : 1/ Monsieur [V] [M] né le 17 Septembre 1970 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 2], 2/ Madame [T] [H] épouse [M] née le 01 Octobre 1972 à [Localité 6] (75), demeurant [Adresse 2], représentés par Maître Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES DÉFENDERESSE : La société ACCORD IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 Cabinet OGS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 389 999 194 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en son établissement secondaire “CENTURY 21 CABINET OGS” situé [Adresse 3] et en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Michel BELLAICHE membre de l’ASSOCIATION D’AVOCATS BELDEV, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant ACTE INITIAL du 20 Juillet 2021 reçu au greffe le 05 Août 2021. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 Février 2024, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 02 Mai 2024 prorogé au 27 Juin 2024 pour surcharge magistrat puis au 14 Août 2024 et 26 Septembre 2024 pour les mêmes motifs. COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Madame GARDE, Juge Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [M] sont propriétaires depuis 2007 des lots N°87 et 88 du bâtiment Ecuries et du lot N°91 du bâtiment Mistinguett dépendant de la [Adresse 7] à [Localité 4] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Le syndic de l’immeuble était la société ACCORD IMMOBILIER (ci-après “la société ACCORD”) depuis l’assemblée générale du 19 juin 2018. La société CITYA a été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 5 octobre 2021. M. et Mme [M] ont constaté en 2010 à l’occasion de travaux d’embellissements qu’ils avaient entrepris des remontées capillaires et des infiltrations importantes affectant les murs porteurs, les piliers et les façades du bâtiment Ecuries dont le lot N°87 constitue leur résidence principale ainsi que la présence de salpêtre dans le logement. Par acte du 21 septembre 2015, les époux [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic le Cabinet GIMCOVERMEILLE et sollicité une expertise afin d’examiner les désordres dont ils sont propriétaires et d’autre part d’être autorisés à effectuer les travaux estimés urgents par l’expert. Par ordonnance du 3 décembre 2015, la juridiction des référés de ce Tribunal a ordonné une expertise et commis M. [B] pour y procéder. M. [B] a établi des notes aux parties N°1 le 27 août 2016 et N°2 le 9 mai 2017 et a été autorisé par la magistrat chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état le 10 octobre 2017. Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 6 août 2020, les résolutions N°18 à 38 inscrites à l’ordre du jour à la demande de M. et Mme [M], portant sur les travaux préconisés par l’expert ont été rejetées. Par lettre recommandée avec AR du 2 mars 2021, les époux [M] ont demandé au syndic l’inscription de diverses résolutions relatives aux travaux restant à exécuter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 juillet 2021. Par lettre du 10 juin 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires a répondu aux époux [M] que les résolutions ne pourraient être enrôlées en l’état, l’architecte de la copropriété ayant indiqué que des recherches d’amiante et de plomb devaient être préalablement réalisées. Par courrier recommandée avec AR du 7 juillet 2021, le syndic informait M. et Mme [M] que l’assemblée générale des copropriétaires fixée le 20 juillet 2021 était annulée à la demande de nombreux copropriétaires, une nouvelle assemblée générale étant prévue dans la première quinzaine du mois d’octobre. Estimant que les divers manquements et rupture d’égalité à laquelle le syndic apportait personnellement et fautivement son concours justifiaient qu’ils engagent sa responsabilité, M. et Mme [M] ont par acte du 20 juillet 2021, fait assigner la société ACCORD IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Versailles principalement afin de la voir condamnée à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, M. et Mme [M] demandent au Tribunal de : DECLARER Monsieur et Madame [V] [M] recevables et bien fondés en leurs demandes. DIRE ET JUGER que la société ACCORD IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 Cabinet O.G.S., a engagé sa responsabilité personnelle à l’égard de Monsieur et Madame [M]. CONDAMNER la société ACCORD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 50.000 euros, à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER la société ACCORD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTER la société ACCORD IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur et Madame [M], CONDAMNER la société ACCORD IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Corinne ROUX, de l'Association ROUX PIQUOT-JOLY, Avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 juillet 2023, la société ACCORD IMMOBILIER demande au Tribunal de : DEBOUTER Monsieur [V] [M] et [T] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ACCORD IMMOBILIER CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [M] et [T] [M] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [M] et [T] [M] à supporter les entiers dépens. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 12 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les fautes de la société ACCORD Sur l’obligation pour le syndic d’inscrire les résolutions des consorts [M] à l’assemblée générale du 20 juillet 2021 Les époux [M] font valoir au visa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et d’un arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2018, que le syndic saisi régulièrement par un copropriétaire d’une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution est tenu d’y donner suite. La société ACCORD réplique que l’expert a pu certes examiner les devis produits par les époux [M] mais qu’il n’a pas chiffré le coût des travaux, ce qui a été retenu clairement par le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Versailles, et que lors de l’assemblée générale du 6 août 2020, les résolutions 18 à 38 inscrites à l’ordre du jour à la demande des consorts [M] et portant sur les travaux préconisés par l’expert ont été refusés par une majorité de copropriétaires. Elle ajoute que l’assemblée générale du 20 juillet 2021 a été reportée au 28 décembre 2021, laquelle incluait toutes les demandes de travaux des consorts [M]. Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige, «A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante». Si la notification de la question à inscrire intervient suffisamment tôt pour que le syndic puisse l’intégrer dans l’ordre du jour, il est dans l’obligation de faire droit à la demande. En l’espèce, les résolutions que les consorts [M] souhaitaient voir inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la Résidence ont été adressées par lettre recommandée avec AR du 2 mars 2021. Dès lors que l’assemblée générale aurait du se tenir le 20 juillet2021, la demande d’inscription ne saurait être considérée comme tardive et ce moyen n’est d’ailleurs pas allégué en défense. Il s’ensuit que le syndic était bien tenu de procéder à l’inscription des résolutions présentées par les consorts [M] et qu’en ne le faisant pas il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. De ce point de vue, il est d’ailleurs exact, ainsi que le relèvent les consorts [M], que l’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2021, n’a pas d’effet sur la faute résultant du refus explicite de la société ACCORD d’inscrire les résolutions à l’ordre du jour. Sur les manquements du syndic aux dispositions de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 Les époux [M] font valoir qu’au regard de l’urgence résultant du rapport de M. [B], le syndic aurait du prendre lui même l’initiative de l’exécution des travaux de sauvegarde alors qu’il n’a réalisé aucune diligence que ce soit en termes d’inscription à l’ordre du jour, de réalisation de diagnostics ou de démarches auprès de la commune de [Localité 4] ou de la copropriété voisine. La société ACCORD fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise que les travaux réclamés par les consorts [M] ne présentaient pas de caractère d’urgence pour la sauvegarde du bâtiment et que les désordres constatés ne remettaient pas en cause l’habitabilité de leur bien. Il résulte des termes de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. C’est à bon droit que la société ACCORD fait valoir que le rapport d’expertise ne fait état d’aucun élément de nature à compromettre la sauvegarde de l’immeuble et ne caractérise aucun travaux urgents devant être réalisés. De plus, les demandeurs font eux même valoir, aux termes de leurs écritures, que leurs demandes ont été rejetées lors des assemblées générales des 29 mars 2017 et 27 juin 2019. Il se déduit de ces éléments qu’en l’absence d’urgence résultant d’un risque pour la sauvegarde de l’immeuble et la copropriété ayant rejeté les demandes des époux [M], la preuve d’une faute du syndic n’est pas rapportée. Sur le déplacement d’une trappe technique devant la porte d’entrée de M.et Mme [M] Les demandeurs font valoir que le syndic a déplacé sans aucune autorisation une trappe technique d’accès aux réseaux téléphonique et fibre des pavillons Mistinguett et Ecuries juste devant leur porte d’entrée ce qui en obstrue l’accès lorsque la trappe est ouverte. La société ACCORD rétorque qu’elle a répercuté la réclamation des époux [M] au président du Conseil syndical qui en a lui même informé l’entreprise en charge des travaux. La défenderesse produit un courrier de la société CHAMPION d’où il résulte que la trappe devait être déplacée. Si les époux [M] estiment discutable la contrainte technique ainsi opposée par la société CHAMPION au Président du conseil syndical, il n’en demeure pas moins que ces circonstances ne permettent pas de caractériser la faute du syndic alléguée. Sur le défaut d’entretien des gouttières Les époux [M] font valoir que des gouttières sont laissées à l’abandon du côté des bâtiments des écuries. Le syndic rétorque qu’elles font au contraire l’objet d’un entretien régulier. Il résulte d’un échange de mails versé aux débats par les demandeurs que les gouttières sont obstruées mais aussi qu’elles sont entretenues deux fois par an. Ainsi il n’est démontré ni que le problème rencontré présente un caractère autre que ponctuel, ni qu’il soit le résultat d’une carence du syndic. Sur l’obligation du syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale Les époux [M] reprochent à la société ACCORD de ne pas avoir fait diligence pour faire réaliser une étude d’adaptation du règlement de copropriété et pour faire mettre en oeuvre les résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale du 14 octobre 2019 et les résolutions 11, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 28 décembre 2021. Seuls les procès-verbaux des assemblées concernées étant produits au soutien de ces allégations, il ne saurait être considéré que la preuve d’une faute du syndic est rapportée par les époux [M]. Celle-ci n’est pas non plus démontrée s’agissant de l’absence de recherche du statut d’un mur ou de l’encombrement des parties communes. Sur la violation par le syndic des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 Ainsi que le font valoir les époux [M], il résulte de l’arrêt de la Cour d’appel du 2 juin 2021 que la Cour a annulé plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 19 mai 2015 pour non respect des règles de majorité. Les époux [M] en déduisent à juste titre une méconnaissance fautive par le syndic des règles de majorité résultant de la Loi du 10 juillet 1965. Cependant, le syndic étant à l’époque le Cabinet GIMCOVERMEILLE, ils n’expliquent pas en quoi la faute pourrait être imputée à la société ACCORD. Enfin, s’agissant de l’assemblée générale du 6 août 2020, les époux [M] n’allèguent pas la violation du règlement de copropriété, la résolution N°10 prévoyant l’accord des copropriétaires sur son projet de modification n’ayant pas, ainsi qu’il résulte de leurs propres conclusions, été mise en oeuvre. Dans ces conditions, là encore, aucune faute n’est établie à l’encontre du syndic. Sur la faute résultant de l’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 Les époux [M] font valoir que cette annulation caractérise une faute de gestion manifeste. Ils exposent que, lors de l’assemblée générale du 6 août 2020, le contrat de la société ACCORD avait été renouvelé pour une durée expirant le 30 juin 2021. Ils arguent qu’en annulant postérieurement à ce terme contractuel l’assemblée qui devait la cas échéant renouveler son mandat, la société ACCORD s’est interdit de convoquer l’assemblée annuelle, mettant ainsi le syndicat des copropriétaires face à la nécessité de faire désigner un administrateur provisoire, source de nouvelles dépenses. La société ACCORD rétorque que la décision de report a été prise à la demande de nombreux copropriétaires faute de posséder les éléments nécessaires à l’information de l’assemblée. Toutefois, la demande des copropriétaires ne peut exonérer le syndic de sa responsabilité dès lors que le report de l’assemblée générale exposait en effet la copropriété à une absence de syndic. La faute est donc en cela bien caractérisée. Sur les préjudices allégués par les demandeurs Pour mémoire, il résulte de ce qui précède que les époux [M] rapportent la preuve d’une faute de la société ACCORD en ce qui concerne le défaut d’inscription à l’assemblée générale des résolutions qu’ils ont soumises au syndic et de l’annulation de ladite assemblée générale. Ils allèguent un préjudice moral et un stress en résultant, mais force est de constater que les résolutions en cause ont été examinées lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2021 et que l’annulation de l’assemblée du 20 juillet 2021 n’a eu aucune conséquence avérée sur le fonctionnement de la copropriété. En tout état de cause, aucun élément objectif ne vient étayer le préjudice moral subi par les époux [M] qui seront par conséquent intégralement déboutés de leur demande. Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Monsieur et Madame [M] qui succombent en leurs demandes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Monsieur et Madame [M], tenus aux dépens de l’instance, seront condamnés solidairement à payer au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits une somme de 3.000 euros. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur et Madame [M] de leur intégralité de leurs demandes, CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [M] aux dépens de l’instance, CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [M] à payer au titre l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3.000 euros à la société ACCORD IMMOBILIER, DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 SEPTEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY