Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/03081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03081 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LFU N° MINUTE : 7/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971 DÉFENDERESSE Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 mai 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 août 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 13 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03081 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LFU EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier du 16 février 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin notamment que celui-ci: - constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location portant sur le logement ; - ordonne l'expulsion de Madame [Z] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ; - ordonne l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ; - condamne Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 1.106,90 euros à titre de provision sur les loyers et provisions impayés terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux legal à compter du 28 novembre 2022 ; - condamne Madame [Z] [B] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant outre les charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite liberation des lieux ; - condamne Madame [Z] [B] au versement d'une somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience, PARIS HABITAT OPH, représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. PARIS HABITAT OPH s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l'ancienneté de la dette locative. Madame [Z] [B], citée à étude, n'a pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, Vu le contrat de bail conclu le 15 mai 1998, portant sur le logement situé [Adresse 3], et l'emplacement de stationnement [Adresse 4], Vu le commandement de payer en date du 28 novembre 2022 portant sur une somme en principal de 990,06 euros, Vu la notification de l'assignation au Préfet le 19 février 2024, Vu la saisine CCAPEX du 30 novembre 2022, En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande d'expulsion : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2022, pour la somme en principal de 990,06 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2023. L'examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n'est pas réglé depuis de nombreux mois. Madame [Z] [B], qui ne comparaît pas, ne justifie pas disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s'acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette dans les délais impartis par la loi. Il n'y a donc lieu de lui accorder ni de délais de paiement, ni de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence d'autoriser l'expulsion de Madame [Z] [B]. Aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le délai prévu par l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Jusqu'à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. Sur la demande en paiement de la dette de loyer : L'examen du décompte locatif laisse apparaître que Madame [Z] [B] reste redevable de la somme de 1.106,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2023. Dès lors, Madame [Z] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 1.106,90 euros, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif. Sur les frais et dépens : L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée de ce chef sera rejetée. Madame [Z] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 15 mai 1998, portant sur le logement situé [Adresse 3], et l'emplacement de stationnement [Adresse 4], est acquise par PARIS HABITAT OPH depuis le 28 janvier 2023 ; ORDONNONS, faute de départ volontaire de Madame [Z] [B], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Madame [Z] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers actuels et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de location susvisé ; CONDAMNONS Madame [Z] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 1.106,90 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 31 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour le surplus de leurs demandes ; DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [Z] [B] aux entiers dépens, tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit ; Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LE PRESIDENT