Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 24/01785

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024 Président : Madame ATIA, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 23 Mai 2024 GROSSE : Le 12 juillet 2024 à Me GHEZ Jérémie Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 12 juillet 2024 à Me Laurence RODRIGUEZ Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/01785 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4WIL PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [X] [Y] né le 29 Octobre 1968 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [R] [I] né le 05 Novembre 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] non comparant Madame [P] [J] née le 22 Mai 1996 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] (AJ totale) représentée par Me Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 5 juillet 2021, Monsieur [X] [B], représenté par sa mandataire, la société Guy Hoquet Septèmes-les-Vallons, a donné à bail à Monsieur [R] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le quinzième [Localité 5] pour un loyer de 550 euros et une provision sur charges de 120 euros. Selon avenant signé le 23 février 2022, Madame [P] [J] est également devenue locataire des lieux. Le 20 décembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [B] ont fait signifier à Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, Monsieur [X] [Y] a fait assigner Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de : -condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.398,48 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 20 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus, -constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, autorisation du transport et de la séquestration des objets mobiliers (…), -refus de tout délai de grâce, -condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, indexation annuelle incluse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, -condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer A l’audience du 23 mai 2024, Monsieur [X] [B], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Représentée par son conseil, Madame [P] [J] a conformément à ses conclusions en défense, sollicité : -la suspension du jeu de la clause résolutoire, -le prononcé de toute condamnation à intervenir en deniers ou quittances, -des délais de paiement, -le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Elle a fait valoir sa bonne foi. Monsieur [X] [B] s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile. Cité à étude, Monsieur [R] [I] n’est ni comparant ni représenté. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal. La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. Sur le nom du demandeur, il est retenu [B] et non pas [Y], sur le fondement du contrat de bail, de son avenant et de l’avis d’imposition. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 5 juillet 2021 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.543,90 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2024. Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] sont redevables des loyers et des charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le bail contient une clause de solidarité. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 723,34 euros actuellement, et de condamner solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] à son paiement à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] restent devoir la somme de 4.947,78 euros à la date du 12 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus. Pour la somme au principal, Madame [P] [J] reconnaît le principe et le montant de la dette. Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] seront donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 4.947,78 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés au 12 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.543,90 euros et de la présente décision pour le surplus. Sur la demande de délai de paiement L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte indique un dernier versement des locataires le 30 août 2023, les sommes versées ensuite étant des aides au logement. S’agissant d’un bailleur privé, l’octroi de délais ne ferait qu’aggraver la dette. La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. Monsieur [R] [I] sera en outre condamnée à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ; DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2021 et ayant fait l’objet d’un avenant le 23 février 2022, entre Monsieur [X] [B], d’une part, et Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 4], dans le [Localité 9] sont réunies à la date du 21 février 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent vingt-trois euros et trente-quatre centimes (723,34 euros) à ce jour, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] à verser à Monsieur [X] [B] à titre provisionnel la somme de quatre mille neuf cent quarante-sept euros et soixante-dix-huit centimes (4.947,78 euros), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés au 12 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 2.543,90 euros et de la présente décision pour le surplus ; REJETTE la demande de délais de paiement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [P] [J] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [R] [I] à verser à Monsieur [X] [B], une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, La présidente