Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 21/07725

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/07725 N° Portalis 352J-W-B7F-CUSGY N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 02 Juin 2021 Expertise : M. [F] [G] [Adresse 5] [Localité 9] JUGEMENT rendu le 04 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.S. MAD [Adresse 6] [Localité 9] représentée par Maître Valérie BLOCH de la SELEURL VALERIE BLOCH - AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1923 DÉFENDERESSE S.C.I SIBO [Adresse 8] [Localité 10] représentée par Maître Jean-François LOUIS de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0452 Décision du 04 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/07725 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUSGY COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 26 Mars 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME et Madame FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024. Rédaction : Madame Sabine FORESTIER JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 février 2012, la société SCI CALMA, aux droits de laquelle se trouve la société SCI SIBO, a donné à bail commercial à la société DU BOUT DES DOIGTS, aux droits de laquelle se trouve la société MAD, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 9], [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 7 mars 2012 au 6 mars 2021, l'exercice de l'activité de « sandwicherie, restauration rapide avec vente sur place » et un loyer annuel de 35 040 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 19 février 2021, la société MAD a sollicité de la société SCI SIBO le renouvellement du bail à compter du 3 mars 2021, pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 16 800 euros. En réponse, par acte d'huissier de justice signifié le 20 avril 2021, la société SCI SIBO a refusé le renouvellement du bail, et donné congé à la société MAD pour le 31 octobre 2021 à 23h59, ainsi que le versement d'une indemnité d'éviction pour les motifs graves et légitimes tenant aux retards et défauts de paiement répétés du loyer par la société MAD. C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 2 juin 2021, la société MAD a assigné la société SCI SIBO à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2022), la société MAD demande au tribunal de : - constater qu’il n’existe aucun motif grave et légitime de non-renouvellement ; - juger que les motifs graves et légitimes invoqués par la bailleresse sont soit inexistants soit insuffisants pour entraîner la privation au détriment du preneur de son droit à indemnité d’éviction ; en conséquence, - juger les motifs non suffisamment graves et légitimes ; - juge que le congé vaut refus de renouvellement ; - juger que le preneur a droit à une indemnité d’éviction ; - ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due par la société SCI SIBO ; - désigner tel expert qu’il lui plaira, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, avec mission de : • prendre connaissance du dossier et notamment de tous documents contractuels ; • se rendre sur les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 9], après y avoir convoqué les parties, et en faire la description ; • fournir tous renseignements permettant d’évaluer le préjudice subi par la société MAD suite au non renouvellement de son bail et notamment : . la valeur marchande du fonds de commerce déterminé suivant les usages de la profession, . les droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un local équivalent, . les frais de déménagement et de réinstallation, . le trouble commercial, . les préjudices éventuellement engendrés par la perte des contrats de fourniture par les indemnités de résiliation de remboursement anticipées des prêts attachées au fond par les frais et indemnités de licenciement du personnel, par la perte du mobilier et de tous autres préjudices directement indus par l’éviction ; • procéder à l’évaluation de l'indemnité d’éviction due au commerçant évincé ; - fixer, le temps de l’expertise, l’indemnité d’occupation due à la somme de 1 400 euros par mois, correspondant à la valeur locative ; - condamner la société SCI SIBO à régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société SCI SIBO aux entiers dépens. Sur le fondement des articles L.145-14 et L. 145-17 du code de commerce, la société MAD soutient que la société SCI SIBO ne peut se prévaloir d'aucun motif grave et légitime de non-renouvellement du bail et qu'en conséquence elle a droit à une indemnité d'éviction. Elle expose qu'elle a rencontré de réelles difficultés financières de 2016 à 2019 auxquelles ont succédé les fermetures de son établissement durant cinq mois en 2020 puis en 2021 dues à la crise sanitaire. En réponse à la société SCI SIBO, elle soutient qu'elle n'accusait aucun retard de paiement du loyer au mois d'octobre 2016 et que son compte affichait au contraire un crédit de deux euros, que si elle a rencontré une difficulté exceptionnelle de paiement en novembre 2016 du fait d'un blocage de provision bancaire elle a régularisé la situation le 30 avril 2017 dès restitution de cette provision, qu'elle n'a eu aucun retard de paiement en juin 2017 puisqu'elle a réglé la facture de juin le 31 mai, que les loyers d'août, septembre et octobre 2017 ont été payés le 30 août 2017 pour les loyers d'août et septembre et le 26 octobre 2017 pour le loyer d'octobre, que les loyers de novembre et décembre 2017 ont été réglés compte tenu du crédit de son compte le 7 décembre 2017, que le loyer d'avril 2018 a été payé le 30 mars 2018 et au vu de son compte créditeur de deux mois de loyer et qu'elle n'accusait donc aucun retard, que si elle a eu un retard de paiement en septembre 2018 il ne s'agissait que d'un retard de quelques jours et non de deux mois, qu'en ce qui concerne les loyers de janvier et février 2019, c'est le défaut d'encaissement du chèque du 30 novembre 2018 par la société SCI SIBO qui a entraîné le blocage de la provision le 8 février 2019 et les rejets successifs de plusieurs chèques qui ont dû être représentés à la banque après régularisation de la situation. La société MAD ajoute que si la société SCI SIBO avait encaissé en même temps les deux chèques des loyers de mai et juin 2019 et provoqué un rejet de la banque pour défaut de provision, elle n'a jamais représenté ces chèques une fois la situation régularisée mais a préféré lui délivrer un commandement et une assignation en référé avant de se désister. La société MAD en conclut que ses difficultés ont été aggravées par la négligence de la société SCI SIBO et que celle-ci ne peut donc se prévaloir d'un motif grave et légitime pour lui refuser le paiement d'une indemnité d'éviction. S'agissant du règlement des dépens auquel elle a été condamnée par l'ordonnance de référé du 7 septembre 2020, la société MAD invoque les avoir payés en précisant que cela ne lui avait jamais été demandé avant le 20 avril 2021 et que ce n'est que dans les conclusions de la société SCI SIBO du 31 janvier 2022 qu'elle a eu connaissance du détail des dépens engagés. En ce qui concerne la taxe foncière 2020, elle déclare avoir procédé au remboursement le 9 février 2021, en même temps que le paiement du loyer, ce que la société SCI SIBO a reconnu, avec retard, le 7 mai 2021. S'agissant des autres charges locatives, la société MAD indique supposer qu'il s'agit de la facture d'eau du 1er mars 2020 de 7 581,60 euros qu'elle a contestée en vain auprès de la société SCI SIBO et explique avoir réglé une provision mensuelle de 200 euro puis 300 euros au titre des charges sans qu'aucun justificatif ne lui soit jamais adressé. Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par RPVA le 1er 2022), la société SCI SIBO demande au tribunal de : - valider le refus de renouvellement et le refus indemnité d’éviction pour motif grave et légitime signifié à la société MAD le 20 avril 2021 ; En conséquence, - débouter la société MAD de l’ensemble de ses demandes ; - constater que la société MAD est occupante sans titre du local commercial loué depuis le 31 octobre 2021 ; - ordonner, à défaut de libération volontaire du local, l’expulsion immédiate et sans délai de la société MAD ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ; - ordonner dans le même cas la séquestration, dans tel local ou garde-meuble que le tribunal désignera, aux frais, risques et périls de la société MAD, des objets mobiliers garnissant les locaux loués ; - condamner la société MAD à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle et jusqu’à son départ effectif du local loué, une somme égale au double du montant des loyers et charges stipulés au contrat de bail expiré ; A titre très subsidiaire et pour le cas où par extraordinaire le tribunal refuserait de valider le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, et qu’il ordonnait une expertise : - fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel ; En tout état de cause, - condamner la société MAD aux entiers dépens de l’instance ; - condamner la société MAD à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Décision du 04 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/07725 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUSGY La société SCI SIBO se réfère aux motifs invoqués dans son refus de renouvellement de bail et de paiement d'une indemnité d'éviction selon lequel au cours du bail expiré la société MAD a multiplié les retards et défauts de paiement, l'obligeant à lui délivrer de nombreux commandements de payer et une assignation en référé en acquisition de la clause résolutoire le 12 septembre 2019 qui l'a contrainte à régler sa dette juste avant l'audience. Elle indique que le relevé de compte de la société MAD confirme les retards de paiement de deux à trois mois, les remises de chèque sans provision ainsi que les règlements tardifs ou à la suite de la délivrance d'un commandement de payer. Elle soutient que l'extrait du grand livre auxiliaire provisoire produit par la société MAD montre les retards de paiement ainsi que l'importance de l'arriéré. La société SCI SIBO estime que les défauts de paiement ne peuvent être expliqués par la crise sanitaire car ils sont antérieurs et qu'ils sont le résultat d'une situation tendue entre la société MAD et sa banque dont elle ne peut supporter les conséquences. Elle considère que ces défauts de paiement répétés constituent un motif légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction en application des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ainsi que de l'article 4.7 du contrat de bail. La société SCI SIBO ajoute que la société MAD a réglé les dépens de l'instance de référé le 5 avril 2022, reconnaissant ainsi qu'ils étaient dus alors qu'elle les avait préalablement abusivement contestés. S'agissant du paiement des charges locatives, la société SCI SIBO précise que la société MAD est débitrice depuis 2019 d'un solde de charges qu'elle ne paye pas contrairement à ce qui est prévu à l'article 6.1 du contrat de bail. Subsidiairement, la société SCI SIBO conteste le montant de l'indemnité d'occupation dont la société MAD demande la fixation en soulignant que cette dernière ne démontre pas une baisse de la valeur locative ni une modification des facteurs locaux de commercialité et qu'il y a lieu en conséquence de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel. Par ordonnance du 8 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du juge rapporteur du 26 mars 2024 et mise en délibéré au 4 juin 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» et « constater  » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur la demande d'indemnité d'éviction L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Selon l'article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. En outre, le contrat de bail liant la société SCI SIBO et la société MAD stipule, d'une part, que le loyer annuel est payable en douze termes égaux et d'avance les cinq de chaque mois et, d'autre part, que la paiement tardif de trois avis d'échéance, consécutifs ou non, constituera un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail. a) Sur le principe du versement d'une indemnité d'éviction Dans l'acte de refus de renouvellement qu'elle a signifié à la société MAD le 16 avril 202, la société SCI SIBO mentionne qu'elle refuse le versement d'une indemnité d'éviction « pour les motifs graves et légitimes tenant aux retards et défauts de paiement répétés de son loyer par la Société MAD ». Elle reproche également à cette dernière de ne pas avoir réglé les dépens mis à sa charge par l'ordonnance de référé du 7 septembre 2020 ainsi que la taxe foncière de l'année 2020 et les charges locatives. Il ressort des dispositions légales rappelées ci-dessus que l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Il convient donc de ne retenir que les seuls retards et défauts de paiement qui ont fait l'objet d'une mise en demeure ou d'un commandement de payer, étant rappelé que si le locataire régularise sa dette dans le délai d'un mois, il est censé n’avoir commis aucune infraction. - Sur les retards et défauts de paiement répétés des loyers Seuls doivent être retenus les retards et défauts de paiement des loyers visés aux deux seuls commandements des 17 octobre 2018 et 09 juillet 2019 produits par la société SIBO, à l'exclusion des autres retards et défauts de paiements que la société SIBO mentionne dans ses conclusions au soutien de ses demandes mais qui n'ont fait l'objet d'aucun commandement ou mise en demeure de payer. Aux termes de son commandement en date du 17 octobre 2018, visant l'article L. 145-17 du code de commerce, la société SCI SIBO fait commandement à la société MAD de payer dans le délai d'un mois le loyer du mois de septembre 2018 de 4 143,42 euros et le loyer du mois d'octobre 2018 de 4 909,42 euros, outre les frais de signification de l'acte. Décision du 04 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/07725 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUSGY S'agissant du loyer du mois de septembre 2018 de 4 143,42 euros, il ressort du décompte de la société SIBO qu'il a été payé le 28 novembre 2018 et du grand-livre auxiliaire de la société MAD, dont il n'est pas contesté par la société SCI SIBO qu'il se rapporte aux opérations de paiement du loyer, qu'il a été payé le 12 octobre 2018. Seule cette date sera retenue car elle figure sur un document comptable qui est censé donner une information sincère et fidèle des mouvements financiers réalisés au sein de la société alors que le décompte de la société SCI SIBO apparemment réalisé pour les besoins du litige et sans aucune certification comptable présente une moindre valeur probante. En ce qui concerne le loyer du mois d'octobre 2018 de 4 909,42 euros, selon le décompte de la société SCI SIBO il a été payé le 29 octobre 2018 et selon le grand-livre auxiliaire de la société MAD le 17 octobre 2018. Pour le même motif que ci-dessus, la date du 17 octobre 2018 sera retenue. La société MAD ne rapporte pas la preuve que les règlements lui auraient été adressés à une autre date que celle enregistrée au grand-livre. Il en ressort que le loyer du mois de septembre 2018 a été payé avant la délivrance du commandement de payer et le loyer du mois de d'octobre le jour de la délivrance du commandement, de sorte qu'aucune infraction ne peut être retenue à l'encontre de la société MAD. La société SCI SIBO produit en outre un commandement de payer en date du 9 juillet 2019, visant l'article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et l'article L. 145-17 du code de commerce, aux termes duquel elle fait commandement à la société MAD de payer les loyers de mai, juin et juillet 2019 d'un montant de 4 286 euros chacun, outre les intérêts et frais de signification de l'acte. S'il ressort de l'ordonnance de référé rendue par la suite le 07 septembre 2020 que la société SCI SIBO a renoncé à sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et à ses demandes subséquentes, il apparaît néanmoins ainsi que le retient le juge des référés, d'une part, que le versement de 9 000 euros qui a été fait par la société MAD pour apurer la dette est intervenu en décembre 2019 et, d'autre part, que si la banque a renvoyé au bailleur un chèque de 4 286 euros le 28 juin 2020, la société MAD n'établit pas que la nouvelle présentation de ce chèque aurait apuré l'ensemble des loyers dus à la date du commandement de payer. Ainsi, la dette de loyers n'a pas été payée par la société MAD dans le délai d'un mois et une infraction au contrat de bail peut être retenue à son encontre. Cependant, cette seule infraction ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. - Sur le retard de paiement des dépens de la procédure de référé L'ordonnance de référé du 07 septembre 2020 condamne la société MAD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juillet 2019. Les dépens ont été réglés par la société MAD par chèque en date du 31 mars 2022 adressé par son avocat à l'avocat de la société MAD par lettre en date du 5 avril 2022. Cependant, la société SCI SIBO ne justifie pas avoir adressé à la société MAD une mise en demeure, visant l'article L. 145-17 du code de commerce, de payer les dépens dans un délai d'un mois. Dès lors, il ne peut être retenu d'infraction constituant un motif grave et légitime justifiant la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. - Sur le défaut de paiement de la taxe foncière 2020 et des charges locatives La société SIBO ne justifie pas avoir adressé à la société MAD une mise en demeure, visant l'article L. 145-17 du code de commerce, de payer la taxe foncière 2020 et les charges locatives. Par conséquent, il ne peut être retenu à l'encontre de la société MAD une infraction constituant un motif grave justifiant la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. *** La société SCI SIBO ne pouvant justifier à l'encontre de la société MAD d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail, elle est tenue de lui verser une indemnité d'éviction. b) Sur le montant de l'indemnité d'éviction Selon l'article L. 145-14 du code de commerce l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre Le tribunal, qui ne dispose pas en l'état des éléments nécessaires à la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, ordonnera avant dire droit une expertise qui aura lieu selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société MAD, qui a seule intérêt à l'organisation de la mesure. 2- Sur la demande d'explusion et les demandes subséquentes L'article L.145-28 du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56. La société MAD ayant droit à une indemnité d'éviction, elle ne peut être contrainte de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et a droit au maintien dans les lieux à compter du 1er novembre 2021 aux conditions et clauses du bail expiré. Par conséquent, la demande d'expulsion de la société MAD formée par la société SCI SIBO sera rejetée. Ses demandes de séquestration des objets mobiliers garnissant les locaux loués et de condamnation de la société MAD à lui payer, jusqu'à la libération des locaux loués, une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges contractuels seront également rejetées. 3- Sur l'indemnité d'occupation Selon l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation due en contrepartie du droit au maintien dans les lieux est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Le tribunal ne disposant pas en l'état des éléments nécessaires à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, il sera également donné mission à l'expert d'en déterminer le montant. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, l'indemnité sera fixée au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. 4- Sur les demandes accessoires Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, il sera sursis à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Déclare que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes délivré le 20 avril 2021 par la société SCI SIBO à la société MAD a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 octobre 2021 à minuit et ouvert droit, en l'absence de gravité des motifs invoqués, au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société MAD et à un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité, et, au profit de la société SCI SIBO au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire ; Rejette la demande de la société SCI SIBO d'expulsion de la société MAD ; Rejette la demande de la société SCI SIBO de séquestration des objets mobiliers garnissant les locaux loués ; Rejette la demande de la société SCI SIBO de condamnation de la société MAD à lui payer, jusqu'à la libération des locaux loués, une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges contractuels ; Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation dues par la société SCI SIBO à la société MAD, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, Ordonne une expertise ; Désigne en qualité d'expert : M. [F] [G] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] [Courriel 12] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de : * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux sis à [Localité 9], [Adresse 7], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er novembre 2021 jusqu'à leur libération effective, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d'effet du congé ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 6 juin 2025; Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société MAD à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 15]) au plus tard le 31 août 2024, avec une copie de la présente décision ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ; Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 12 septembre 2024 à 11 h 30 pour vérification du versement de la consignation ; Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Fixe l'indemnité d'occupation pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles ; Réserve les dépens. Fait et jugé à Paris le 04 Juin 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME SERVICE DE LA RÉGIE [Adresse 15], [Localité 11] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02] [Courriel 14] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX013] / BIC : TRPUFRP1 en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;