Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53097 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M6K
N° : 10
Assignation du :
22 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 septembre 2024
par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La Fondation FONDS DE DOTATION DES PAPILLONS BLANCS DE [Localité 5]
Dans les lieux loués
[Adresse 4]
[Localité 2]
et en son siège social sis
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. AU CLOWN DE [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Fati IBRAHIM, avocat au barreau de PARIS - #C2139
DÉBATS
A l’audience du 01 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président adjoint, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
La SARL Au clown de [Localité 5] est preneuse à bail commercial de locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] suivant contrat conclu sous seing privé le 27 juillet 2013 avec la société Chartier & Cie agissant au nom et comme mandataire de la fondation Fonds de dotation des papillons blancs de [Localité 5].
Ce contrat a pris effet au 1er janvier 2014 pour une durée de neuf années moyennant le versement d’un loyer annuel de 17.200 euros, hors taxes et hors charges, payable par trimestre à terme à échoir.
Du fait de l'existence d'impayés de loyers, la société bailleresse a fait délivrer à la société Au clown de [Localité 5], par exploits de commissaire de justice en dates des 7 et 11 juillet 2023, un commandement de payer les arriérés de loyers et de charges s'élevant à la somme de 23.691,79 euros selon décompte arrêté au 01 juillet 2023 et visant la clause résolutoire du bail.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de règlement, la fondation Fonds de dotation des papillons blancs de [Localité 5] a fait citer la SARL Au clown de [Localité 5], par exploits de commissaire de justice délivrés le 22 avril 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :
Juger que le commandement visant la clause résolutoire des 7 et 11 juillet 2023 est resté sans effet dans le délai d'un mois ;
Juger que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 27 novembre 2023 est acquise depuis le 12 août 2023 ;
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de la société AU CLOWN DE [Localité 5], ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est des locaux qu'elle occupe sis [Adresse 4] ;
Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Juger que le dépôt de garantie versé par la société AU CLOWN DE [Localité 5] d'un montant de 5.164,19 € euros sera conservé par le FONDS DE DOTATION DES PAPILLONS BLANCS DE [Localité 5] conformément aux stipulations contractuelles ;
Condamner par provision la société AU CLOWN DE [Localité 5] à payer au FONDS DE DOTATION DES PAPILLONS BLANCS DE [Localité 5], la somme de 35.584,97 € TTC arrêtée au 18 mars 2024, appel du 1er, trimestre 2024 inclus au titre des loyers, taxes et charges impayés assortie du taux de l'intérêt légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer signifié les 7 et 11 juillet 2023 ;
Condamner la société AU CLOWN DE [Localité 5] à payer au FONDS DE DOTATION DES PAPILLONS BLANCS DE [Localité 5] une somme équivalente à 10 % des sommes dues;
Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 12 août 2023 au montant égal à trois fois le montant du loyer en principal en vigueur à compter de la date de la résiliation ;
Débouter la société AU CLOWN DE [Localité 5] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Condamner la société AU CLOWN DE [Localité 5] à payer au FONDS DE DOTATION DES PAPILLONS BLANCS DE [Localité 5] une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société AU CLOWN DE [Localité 5] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié les 7 et 11 juillet 2023, celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l'exécution de l'ordonnance à intervenir.
A l'audience du 1er août 2024, les parties, représentées, indiquent qu'un accord est intervenu entre elles prévoyant le paiement de la somme provisionnelle de 41.978,15 euros, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, en 18 mensualités de 2.332,12 euros à compter du 1er octobre 2024.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule, à son article 9, qu'à défaut de paiement de quelque somme que ce soit à son échéance, qu'il s'agisse notamment de loyer et ou d'indemnité d'occupation, prestations, taxes locatives, fournitures individuelles, versements provisionnels ou autres sommes et accessoires dus en vertu du présent contrat tels que les charges, taxes, pénalités ou intérêts et un mois après mise en demeure restée sans effet, le contrat sera résilié.
Les commandements des 07 et 11 juillet 2023 ont été délivrés pour un montant de 23.910,16 euros dont 23.691,79 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges arrêtés au 01 juillet 2023.
Ils visent la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et font état de la possibilité pour le bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 1° du code de commerce.
Les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le mois suivant leur délivrance de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 11 août 2023.
Sur les demandes de provision et de délais de paiement
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, " les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".
L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".
En l'espèce, les parties s'accordent sur le montant de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus, à la somme de 41.978,15 euros.
La SARL Au clown de [Localité 5] sera donc condamnée, par provision, au paiement de cette somme avec intérêts légaux à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 23.691,79 euros et de la présente décision pour le surplus.
Compte tenu de l'accord trouvé par les parties, il y a lieu d'accorder à la défenderesse les délais de paiement sollicités, à hauteur de 18 mois à compter du 1er octobre 2024, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, dans les termes précisés au dispositif de la présente décision.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la SARL Au clown de [Localité 5] sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel.
La bailleresse sollicite que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé à trois fois le montant du loyer principal en vigueur. Cette somme excède toutefois le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.
Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Sur les pénalités contractuelles
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
L’article 9 du bail stipule que “le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts”.
L’article 10 prévoit que : “ A défaut de règlement d’une quelconque somme exigible à sa date d’échéance (loyers, charges accessoires, dépôt de garantie, complément de dépôt de garantie, honoraires, indemnités d’occupation, intérêts, procédure etc..) celle-ci sera automatiquement productive d’un intérêt calculé sur le taux de l’intérêt légal majoré de 5 points, étant précisé que celui-ci sera celui du mois précédent la date d’exigibilité en question et ce, sans mise en demeure préalable.”
L’article 12 stipule enfin que : “ Dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 10% des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées sans qu’il soit nécessaire de le mettre en demeure préalablement par dérogation à l’article 1230 du code civil et sans que cela fasse obstacle pour le bailleur au paiement des sommes dues ou à toute autre poursuite, ceci indépendemment de tout frais de commandement, sommation, mise en demeure ou signification, y compris le droit proportionnel et les frais d’huissier, d’avoué et d’avocat, ainsi que des intérêts de retard calculés dans les conditions visées à l’article, et que le preneur remboursera dans les 8 jours de la demande qui lui en sera faite.”
Ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d'être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur les autres demandes
Succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, soit les sommes de 218,37 euros et 217,42 euros.
Il n'apparait enfin pas inéquitable de condamner la SARL Au clown de [Localité 5] à verser à la fondation Fonds de dotation des papillons blancs de [Localité 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 août 2023 ;
Condamnons la SARL Au clown de [Localité 5] à verser à la fondation Fonds de dotation des papillons blancs de [Localité 5] la somme de 41.978,15 euros, avec intérêts légaux à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 23.691,79 euros et de la présente décision pour le surplus, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 31 juillet 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus ;
L’autorisons à se libérer de cette somme en 18 mensualités égales de 2.332,12 euros à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 1er octobre 2024, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL Au clown de [Localité 5] et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL Au clown de [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Condamnons en ce cas la société Au clown de [Localité 5] à payer à la fondation Fonds de dotation des papillons blancs de [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL Au clown de [Localité 5] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, soit les sommes de 218,37 euros et 217,42 euros.
Condamnons la SARL Au clown de [Localité 5] à payer à la fondation Fonds de dotation des papillons blancs de [Localité 5] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 24 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Frédérique MAREC
