Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/08584

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [U] Le Préfet de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Me Grégoire DUCONSEIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/08584 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53KW N° MINUTE : 24/7 JUGEMENT rendu le 23 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [K] [M] [Z] [S] [W], demeurant [Adresse 1] (TAIWAN) représenté par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131 DÉFENDEUR Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08584 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53KW EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 25/04/2023, [K] [W] a donné à bail à [E] [U] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], bât. 56, 1er étage à droite, pour un loyer initial mensuel de 1782 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 88 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/04/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 4399,20 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 06/09/2024 délivré à étude, [K] [W] a fait assigner [E] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, et subsidiairement constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de [E] [U] pour manquements répétés à l’obligation de payer ;ordonner, à défaut de libération volontaire avec remise des clefs après état des lieux de sortie, l’expulsion de [E] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [E] [U] au paiement d’une somme de 8073,26 euros correspondant à l’arriéré locatif, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause et jusqu’à la reprise effective des lieux, d’un montant égal au loyer révisé et des charges ;condamner [E] [U] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 06/09/2024. L’affaire était examinée à l’audience du 23/10/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10005,58 euros. [E] [U], régulièrement avisé, ne comparaît pas et n’est pas représenté. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur, personne privée, est dispensé de l’obligation de saisine de la CCAPEX. L’action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 12/04/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 dans leur version postérieure au 29/08/2023. [E] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24/05/2024 à minuit, soit à compter du 25/05/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [E] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [E] [U] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [E] [U] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [E] [U] reste devoir une somme de 9976,78 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 14/10/2024, octobre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [E] [U] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande de capitalisation des intérêts Le demandeur ne justifie pas de l’existence d’une clause contractuelle stipulant la capitalisation des intérêts, la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, il y a lieu de condamner [E] [U] à payer la somme de 500 euros à [K] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [E] [U] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 25/05/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2] 56, 1er étage à droite, pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, [K] [W] pourra faire procéder à l'expulsion de [E] [U], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions de l'article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due par [E] [U] à [K] [W] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [E] [U] à payer à [K] [W] la somme de 9976,78 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 14/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; CONDAMNE [E] [U] à payer à [K] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [E] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12/04/2024 ; REJETTE les plus amples demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection