Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 09 FEVRIER 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12631 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIAD7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 2023/00127
APPELANTE
S.A.S. CLAUDE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794, présent à l'audience
INTIMES
Mme [U] [S] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
M. [L] [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205, présent à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 21 juin 2012, M. [Z] et Mme [A], aux droits desquels viennent M. [W] et Mme [P], ont donné à bail commercial à la société Electricité D. Vasson des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte du 10 février 2022, la société Electricité D. Vasson, représentée par la société [N] en qualité de liquidateur, a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail commercial, à la société Claude.
Par acte du 17 juin 2022, M. [W] et Mme [P] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Claude pour avoir paiement de la somme de 4.940,16 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par acte du 8 décembre 2022, ils ont assigné la société Claude devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant en référé aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de la locataire et condamnation de celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Par ordonnance du 4 juillet 2023, le juge des référés a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 juillet 2022 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Claude et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
statué sur le sort des meubles ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Claude, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
condamné la société Claude aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
condamner la société Claude à payer à M. [W] et Mme [P] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toutes les autres demandes des parties.
Par déclaration du 12 juillet 2023, la société Claude a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 décembre 2023, elle demande à la cour de :
déclarer son appel recevable et bien fondé ;
infirmer l'ordonnance entreprise ;
statuant à nouveau,
juger que conformément aux dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, sa demande n'a pas changé, seuls les moyens ayant été renforcés ;
juger que les moyens invoqués devant le tribunal et devant la cour tendent aux mêmes fins, l'absence de constat de la résiliation du bail ;
juger que les causes du commandement du 17 juin 2022, portant sur la somme de 4.950,16 euros en principal, étaient indues, dès lors que les propriétaires détenaient le dépôt de garantie reconstitué entre les mains du liquidateur à hauteur de 4.151,08 euros porté à 5.500 euros, alors que la fixation du loyer annuel sur la base de 11.000 euros n'avait jamais été conventionnellement ou judiciairement décidée, contrairement aux dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce ;
juger en outre que les causes du commandement étaient apurées dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance puisqu'il portait sur la somme de 4.950,16 euros en principal et que la somme de 2.400 euros a été réglée le 22 juin 2022 et celle de 1.000 euros le 23 juin 2022, soit au total 3.400 euros, et que le solde de 1.550,16 euros était indu puisque fondé sur une réévaluation irrégulière du loyer et du dépôt de garantie ;
juger que le juge des référés a statué sur la base d'appréciations inexactes et qu'il a retenu l'acquisition de la clause résolutoire en considérant que le bailleur avait été obligé de signifier une sommation de communiquer pour obtenir une attestation d'assurance alors que le commandement ne vise pas l'assurance du local et que dans les trois jours de cette sommation de justifier de l'assurance souscrite au titre du local, celle-ci a été produite devant le juge des référés ;
juger que la mauvaise foi des propriétaires dans cette délivrance est démontrée par le fait qu'ils ne contestent aucunement les comptes rectifiés présentés par elle et l'absence d'engagement d'une procédure en fixation du loyer renouvelé ;
juger qu'aujourd'hui, les comptes étant effectués en cause d'appel, il convient de statuer sur le commandement ;
à titre principal,
juger que le commandement de payer est sans effet et sans objet, compte tenu de l'absence de fondement des demandes ;
infirmer en conséquence l'ordonnance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire,
lui accorder rétroactivement des délais pour apurer sa dette aujourd'hui payée ;
infirmer en conséquence l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;
condamner solidairement M. [W] et Mme [P] au paiement d'une provision sur dommages et intérêts de 15.000 euros ;
débouter les intimés de toutes demandes formées à son encontre, notamment en paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens, avec faculté de recouvrement au profit de Maître Bessis, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 11 décembre 2023, M. [W] et Mme [P] demandent à la cour de :
déclarer irrecevable et non-fondée la société Claude en son appel ;
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
débouter la société Claude de l'ensemble de ses demandes ;
plus précisément,
juger que les demandes nouvelles devant la cour de la société Claude sont irrecevables ;
juger irrecevables les demandes nouvelles au dispositif des dernières conclusions de l'appelante ;
en conséquence,
juger que la demande de dommages et intérêts ne relève pas de la compétence du juge des référés ;
juger que la société Claude ne sollicite plus la suspension des effets de la clause résolutoire, ni le débouté de leurs demandes ;
subsidiairement,
à défaut, les juger non-fondées ;
débouter la société Claude de l'ensemble de ses demandes ;
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
plus subsidiairement encore, si par impossible la cour venait à considérer que la clause résolutoire ne peut être déclarée acquise,
prononcer, à l'encontre de la société Claude, la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties, pour manquements graves et répétés à ses obligations de locataire et, notamment, le règlement du loyer et le défaut d'assurance ;
ordonner l'expulsion des lieux situés [Adresse 1] de la société Claude ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ;
statuer sur le sort des meubles ;
fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Claude à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
débouter la société Claude de l'ensemble de ses demandes ;
y ajoutant, en tout état de cause,
condamner la société Claude à leur verser par provision la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Claude aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire et de l'assignation.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 décembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'irrecevabilité des demandes ne figurant pas dans les premières conclusions de l'appelante en application de l'article 910-4 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile :
« A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
Les intimés soulèvent l'irrecevabilité des demandes de l'appelante qui ne figuraient pas dans ses premières conclusions d'appel.
L'appelante a en effet modifié de façon importante le dispositif de ses conclusions, entre les premières remises au greffe le 9 août 2023 et les dernières remises au greffe le 12 décembre 2023.
Cependant, dès ses premières conclusions, elle sollicitait l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a « constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné [son] expulsion », et il apparaît que les nombreux ajouts du dispositif des dernières conclusions sont des moyens de défense nouveaux tendant au rejet de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, et non des prétentions.
Dans le dispositif de ses premières conclusions, l'appelante demandait également la condamnation solidaire de M. [W] et Mme [P] au paiement de « 15.000 euros au titre de provision sur dommages et intérêts pour leur comportement abusif et de mauvaise foi », demande qui figure dans le dispositif des dernières conclusions.
S'agissant de la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, qui figure dans le dispositif des dernières conclusions alors qu'elle n'apparaissait pas dans celui des premières, il s'agit à l'évidence d'une omission purement matérielle, qui a été réparée puisque, dans le corps de ses premières conclusions, l'appelante formait une demande de délais en indiquant : « il y a lieu à titre subsidiaire, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé d'accorder rétroactivement des délais à la société Claude pour apurer sa dette locative » et de lui « accorder rétroactivement sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce un délai pour apurer sa dette ».
Il apparaît ainsi que la société Claude a présenté, dès ses premières conclusions, l'ensemble de ses prétentions sur le fond, de sorte que celles-ci sont recevables en application de l'article 910-4 du code de procédure civile.
Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel soulevée par les intimés
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En revanche, il résulte de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En outre, selon l'article 566, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Les intimés soutiennent que la société Claude formule des demandes nouvelles en appel, qui n'ont pas été formées en première instance, celle-ci n'ayant jamais contesté le quantum de la dette en première instance et n'ayant pas sollicité de dommages et intérêts.
S'agissant de la contestation du quantum de la dette, il s'agit d'un moyen nouveau et non d'une prétention nouvelle, la société Claude contestant, comme en première instance, la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail. La circonstance qu'elle ait, en première instance, principalement invoqué le règlement des causes du commandement alors qu'elle soulève désormais principalement l'absence de toute dette à la date du commandement de payer, ne constitue pas une demande nouvelle mais un moyen de défense nouveau.
En revanche, la demande de provision de 15.000 euros en réparation du préjudice que la locataire aurait subi est nouvelle et par conséquent irrecevable, n'étant ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, ne tendant pas aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge et n'étant pas destinée à opposer compensation, à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger une question née de la révélation d'un fait.
Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Claude le 17 juin 2022 pour un arriéré locatif de 4.940,16 euros.
Cette somme correspond, selon le décompte annexé au commandement, aux montants suivants :
échéance mars 2022 : 2.108,16 euros
loyer 7/12/2021 au 31/12/2021 : 747,28 euros
provision sur charges : 11,96 euros
complément dépôt de garantie : 1.348,92 euros
échéance avril 2022 : 2.794 euros
loyer 1/01/2022 au 31/03/2022 : 2.750 euros
provision sur charges : 44 euros
frais : 38 euros.
Contrairement à ce que l'appelante soutient, le dépôt de garantie n'a pas été décompté deux fois puisqu'il apparaît tant au crédit qu'au débit sur le décompte, pour un solde nul.
En revanche, il existe, comme elle l'invoque, une contestation sérieuse sur la somme de 1.348,92 euros réclamée à titre de « complément de dépôt de garantie », dès lors que ce complément correspond à la différence entre le nouveau dépôt de garantie, qui devait être porté à 5.500 euros, et le dépôt de garantie effectivement réglé, de 4.151,08 euros.
Or, si l'acte de cession de fonds de commerce du 10 février 2022 entre la société Electricité D. Vasson, représentée par la société [N] en qualité de liquidateur, et la société Claude, avait prévu une augmentation à venir du loyer, porté de 8.000 euros à 11.000 euros HT par an, et du dépôt de garantie, porté à 5.500 euros, soit six mois de loyer, aucun nouveau bail n'a été régularisé entre bailleurs et locataire.
L'acte de cession stipule en effet, dans un paragraphe intitulé « information du bailleur » (page 11 in fine) que : « la société Electricité D. Vasson (E.D.V.) n'ayant subi aucune augmentation de loyer depuis le 1er janvier 2018, les nouvelles conditions du bail sont les suivantes : loyer porté à 11.000 euros HT et réajustement du dépôt de garantie à la somme de 5.500 euros. Un nouveau bail sera régularisé entre le bailleur et le cessionnaire, hors la vue du liquidateur, selon les mêmes charges et conditions et sous les modalités financières à définir entre les parties au plus tard le 25 février 2022 ».
Il est constant qu'aucun nouveau bail n'a été régularisé entre le bailleur et le cessionnaire, de sorte que le bail s'est poursuivi au loyer initial de 8.000 euros HT par an et avec un dépôt de garantie de 4.151,08 euros.
C'est donc à juste titre que la société Claude, qui invoque l'article R. 145-23 du code de commerce aux termes duquel « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », conteste les causes du commandement au motif qu'un bailleur ne peut réclamer le paiement d'un loyer non judiciairement ou conventionnellement fixé.
De plus, l'article « Dépôt de garantie » de l'acte de cession stipule que : « Lors du renouvellement du bail intervenu en juin 2012, le cédant a versé entre les mains du bailleur une somme de 888,16 euros laquelle, avec celle précédemment versée de 3.111,84 euros, forme une somme totale de 4.000 euros représentant six mois de loyers. Par suite de la révision du loyer, le dépôt de garantie a été réajusté à la somme de 4.151,08 euros ».
Et l'article « Remboursement du dépôt de garantie » précise que : « Le cessionnaire rembourse à l'instant même par chèque entre les mains de Maître [B] [N], ès-qualités, le dépôt de garantie versé par le cédant entre les mains du bailleur, soit la somme de 4.151,08 euros, et se trouve subrogé dans les droits du cédant vis-à-vis du bailleur en ce qui concerne le dépôt de garantie ».
Le dépôt de garantie ayant été remboursé par la société Claude et le complément de dépôt de garantie n'étant pas dû, faute pour les parties d'avoir signé un nouveau bail, les bailleurs ne pouvaient délivrer un commandement de payer pour la somme de 1.348,92 euros.
De même, l'échéance d'avril 2022 s'élevait à 2.002,72 euros et non à 2.750 euros comme réclamé au commandement, le loyer annuel n'ayant pas été porté à 11.000 euros.
La somme de 747,28 euros est également contestable, celle-ci figurant sur le décompte au titre d'un « loyer 7/12/2021 au 31/12/2021 », outre une provision sur charges de 11,96 euros, montants qui ne sont pas explicités par les bailleurs et pour lesquels aucun justificatif n'est produit, permettant d'attester d'un arriéré locatif à cette date, alors que la cession du fonds de commerce est intervenue le 10 février 2022.
Un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant de la créance est valable à concurrence de la somme effectivement due mais en l'espèce, celle-ci ne pouvait s'élever tout au plus qu'à 2.002,72 euros, échéance d'avril 2022, outre la provision sur charge.
Or, la somme de 3.400 euros a été réglée par la locataire dans le délai d'un mois du commandement (en deux virements des 22 et 23 juin 2022). Les causes ont donc été apurées dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas réunies, l'ordonnance entreprise étant infirmée.
Enfin, le commandement de payer ne portait ni sur l'absence de fourniture d'une attestation d'assurance ni sur la réalisation de travaux non autorisés, de sorte que l'acquisition de la clause résolutoire ne saurait résulter de la méconnaissance éventuelle de ces obligations par la locataire, laquelle n'est au demeurant pas établie, étant précisé que celle-ci a justifié être assurée contre les risques locatifs pour la période du 3 mai 2023 au 2 mai 2024.
L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société Claude et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail
Les intimés demandent à la cour, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations de règlement du loyer et défaut d'assurance des lieux loués.
Mais la cour, statuant en appel de référé, ne dispose pas du pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire d'un bail.
En tout état de cause, la locataire, qui règle ses loyers courants, n'a plus aucun arriéré locatif et a justifié avoir assuré les lieux loués.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les frais et dépens
Les intimés, partie perdante, seront tenus aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront toutefois dispensés de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'absence de présentation, dès les premières conclusions de l'appelante, de l'ensemble de ses prétentions sur le fond ;
Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande de provision sur dommages et intérêts de 15.000 euros formée par la société Claude ;
Déclare recevables ses autres demandes ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Rejette la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties et la demande d'expulsion subséquente ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée par M. [W] et Mme [P] ;
Condamne M. [W] et Mme [P] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, pour ceux le concernant, par Maître Bessis en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
