Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/04361 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KI74
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 03 Septembre 2024
S.C.I. FONT CANETTE c/ [F]
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
S.C.I. FONT CANETTE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [R] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Comparant en personne
COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Audrey CARRU
- [R] [F]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 27 décembre 2017 prenant effet au 1er janvier 2018, la SCI FONT CANETTE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [F] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] en contrepartie d'un loyer de 450 euros et 30 euros de charges.
Désirant vendre son bien, par exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2022, la SCI FONT CANETTE a fait délivrer un congé pour vendre avec effet au 31 décembre 2023.
Le locataire n’a pas répondu et n’a pas quitté les lieux à la date indiquée.
Par lettre recommandée en date du 12 mars 2024, la SCI FONT CANETTE a informé le locataire de la baisse du prix de vente du bien et mis en demeure de quitter les lieux.
Cette dernière est restée lettre morte.
C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de Justice du 25 avril 2024, la SCI FONT CANETTE a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties le 27.12.2017 en suite du congé pour vente ;En conséquence
Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la Force Publique et d’un serrurier, des lieux loués à [Adresse 1] ;Condamner Monsieur [R] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 488,78 € à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés, avec indexation annuelle de l’indice de référence des loyers tel que publié par l’INSEE ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers personnels appartenant à Monsieur [F] garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;Condamner Monsieur [R] [F] à payer à la SCI FONT CANETTE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre une somme de 1000 euros pour résistance abusive et injustifiée ; Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens.
A l'audience qui s'est tenue le 3 juillet 2024, la SCI FONT CANETTE, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes. Elle indique que Monsieur [R] [F] est à jour de ses loyers, qu’il n’existe pas de dette locative.
Monsieur [R] [F] comparant en personne ne conteste pas la validité du congé et explique qu'il ne trouve pas de logement adapté pour sa famille. Il ajoute avoir fait une demande de logement social et attend un retour.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur le congé pour vendre et ses conséquences :
Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l'Ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020,
« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..) »
En application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donc six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.
Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, et que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.
A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.
En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [R] [F] le 27 décembre 2017 avec effet au 1er janvier 2018 pour une durée de 6 ans expirait le 31 décembre 2023.
Le congé pour vendre délivré par exploit du 30 novembre 2022 pour le 31 décembre 2023 à minuit a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.
Par ailleurs, le congé comporte les mentions requises dont le prix d'achat proposé de 135 000€. Il précise les conditions de la vente projetée et reproduit les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
De plus, par lettre recommandée en date du 12 mars 2024, la bailleresse a informé le locataire de la baisse du prix et mis en demeure de quitter les lieux loués.
Il est admis que Monsieur [R] [F] n’a pas répondu aux offres de vente du 30 novembre 2022 et du 12 mars 2024 et à l'audience, il ne conteste pas la validité du congé.
En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Monsieur [R] [F] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023.
Sur la demande d’expulsion :
Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.
A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
Sur l'astreinte :
Il n'apparaît, en revanche, pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation :
Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Monsieur [R] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023 minuit, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Par conséquent, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, Monsieur [R] [F] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, soit 488,78€, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. La demande d'indexation sera dès lors rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.
En l’espèce, la SCI FONT CANETTE ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part de Monsieur [R] [F], elle sera donc déboutée de la demande présentée à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [R] [F], partie succombante, sera condamné aux dépens de l'instance.
Sur les frais irrépétibles :
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, Monsieur [R] [F], partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamné à verser à la SCI FONT CANETTE, qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
DIT le congé pour vendre, délivré le 30 novembre 2022 avec effet au 31 décembre 2023, régulier et opposable à Monsieur [R] [F].
CONSTATE la résiliation du bail en date du 27 décembre 2017 liant la SCI FONT CANETTE, d'une part et Monsieur [R] [F] d'autre part concernant le logement sis [Adresse 1] à compter du 31 décembre 2023 à minuit ;
ORDONNE à Monsieur [R] [F] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DIT que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer, à la SCI FONT CANETTE, à compter du 1er janvier 2024, une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 488,78 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ainsi que la demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
DEBOUTE la SCI FONT CANETTE de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la SCI FONT CANETTE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
