Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-2
ARRÊT AU FOND
DU 14 DECEMBRE 2023
N° 2023/352
Rôle N° RG 22/05790 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIG7
S.A.R.L. 36 NEUF
C/
[Z] [E]
S.E.L.A.R.L. [P] CONSTANT
S.A.R.L. VALENTE ET ASSOCIES
Société INVEST BANK PLC FOUX
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe BRUZZO
Me Alexandra BOISRAME
Me Charles TOLLINCHI
Me Roméo LAPRESA
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge commissaire de Fréjus en date du 09 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2021/169.
APPELANTE
S.A.R.L. 36 NEUF, prise en la personne de son dirigeant, Madame [F] [O]
dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Etienne FEILDEL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [Z] [E]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 10] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
S.E.L.A.R.L. [P] CONSTANT, prise en la personne de Maître [V] [P], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL 36 NEUF suivant jugement prononcé par le Tribunal de Commerce de Fréjus, en date du 20 mars 2017
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. VALENTE ET ASSOCIES, représentée par son gérant
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Société INVEST BANK PLC FOUX en sa qualité de créancier inscrit, ayant élu domicile chez la SCP BONA ARAL-FRECH, Notaires, demeurant [Adresse 4]
demeurant [Adresse 4]
défaillante
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre, magistrat rapporteur
Madame Muriel VASSAIL, Conseillère
Madame Agnès VADROT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, après prorogation, le 14 Décembre 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023,
Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
La Sarl 36 Neuf constituée en novembre 2007 avait pour objet social l'acquisition de parcelles de terrains à construire, la construction, la vente de villas construites sur ces terrains ainsi que leur location. Elle a acquis en janvier 2008 six terrains à bâtir au prix de 2 300 000 euros et lancé un programme immobilier en vue de la commercialisation de deux villas. Elle a ainsi conclu deux ventes en l'état futur d'achèvement, et mené à terme la construction d'une villa d'habitation dénommée 'Villa Latitude'.
Par jugement rendu le 16 janvier 2017, le tribunal de commerce de Fréjus a prononcé le redressement judiciaire, puis le 20 mars 2017, la liquidation judiciaire de la Sarl 36 Neuf ; la Selarl [P]-Constant, prise en la personne de Me [V] [P] a été désignée liquidateur judiciaire.
Par ordonnance rendue le 9 septembre 2021, signifiée à Mme [F] [U] épouse [O], gérante de la Sarl 36 Neuf par acte d'huissier du 16 mars 2022, le juge commissaire de Fréjus a autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers consistant en une villa (villa Latitude) sise à [Localité 5] dépendant d'un lotissement formant le lot n° 33 cadastré section CO lieudit '[Localité 6]' pour une contenance de 2 555 m², la mise à prix étant fixée à 2 000 000 euros avec faculté de baisse du quart.
La Sarl 36 Neuf a interjeté appel de l'ordonnance par déclaration en date du 20 avril 2022 et a intimé M. [Z] [E], la Selarl [P]-Constant ès qualités, la Sarl Valente et Associés et la société Invest Bank PLC Foux.
En exécution de cette ordonnance, la vente forcée de la villa Latitude, a été fixée à l'audience du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan le 6 mai 2022, et a fait l'objet d'un renvoi dans l'attente de la décision de la cour d'appel.
Par ordonnance d'incident rendue le 17 mai 2023, le conseiller de la mise en état a constaté que M. [Z] [E] s'est désisté de son incident sur l'appel interjeté par la Sarl 36 Neuf à l'encontre de l'ordonnance du juge commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la Sarl 36 Neuf du tribunal de commerce de Fréjus du 9 septembre 2021.
Par conclusions d'appelante récapitulatives n°3 déposées et notifiées par RPVA le 25 octobre 2023, la Sarl 36 Neuf demande à la cour d'infirmer l'ordonnance du juge commissaire de Fréjus en ce qu'elle :
- a autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à la vente aux enchères publiques des biens et droits immobilier consistant en une villa sise à [Localité 5] dépendant d'un lotissement formant le lot n°33 cadastré section CO lieudit « [Localité 6]» pour une contenance de 2 555 m2 , au prix de 2 000 000 euros ;
- dit que cette vente sera poursuivie devant le juge de l'exécution du Tribunal judiciaire avec faculté de baisse du quart ;
- jugé sérieuse l'offre d'achat de la Villa Latitude ;
- autorisé en conséquence la SARL 36 NEUF à procéder à la vente par adjudication amiable dans
les termes et conditions inscrites dans l'offre formulée ;
- condamné in solidum la Selarl [P] Constant, la société Invest Bank PLC Foux, M. [Z] [E] et la Sarl Valente et Associés au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
- juger sérieuse l'offre d'achat de la Villa Latitude ;
- autoriser en conséquence la vente amiable de l'immeuble ressortant de la liquidation judiciaire de la société 36 Neuf, savoir une villa sise à [Localité 5], dépendant d'un lotissement formant le lot n° 33 cadastré section CO lieudit '[Localité 6]' pour une contenance de 2 555 m² au profit de la société Luxymmo pour un prix de 2 700 000 euros;
- autoriser Me [V] [P] ès qualités de liquidateur de la société 36 Neuf à procéder à la signature de l'acte de vente ainsi que toutes formalités nécessaires pour la réalisation de la vente aux conditions susmentionnées ;
- dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles ,
- débouter Me [V] [P] ès qualités de liquidateur de la société 36 Neuf, M. [Z] [E], la société Valente et la société Invest Bank de toute demande ou prétention contraire
Elle fait valoir que le principe de la vente aux enchères n'est pas absolu et que l'article L.642-18 du Code de commerce autorise le recours à la vente amiable si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, le juge commissaire pouvant alors ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.
En l'espèce, la Sarl 36 Neuf justifie de la réception d'une offre d'acquisition de son ensemble
immobilier pour une somme nettement supérieure à la mise à prix fixée dans l'ordonnance déférée statuant sur le principe d'une vente par voie d'adjudication judiciaire, qui répond à la fois aux intérêts des créanciers et à ceux du débiteur.
Lors de la mise en vente de la Villa Latitude, un candidat acquéreur s'est montré particulièrement intéressé par l'acquisition du dit bien et a offert de l'acheter au prix de 2 920 000 euros (valeur du bien immobilier fixée par expert : 3 100 000 euros), sans condition suspensive d'obtention du prêt, avec une attestation bancaire justifiant de la disponibilité des fonds.
Cette offre ayant expiré le 7 octobre 2023, l'acheteur a adressé le 25 octobre 2023 une nouvelle offre actualisée pour un prix de 2 700 000 euros avec une date limite de validité au 15 janvier 2024, qui si elle est moindre que l'offre initiale reste encore très intéressante et permettrait de solder le passif.
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Par conclusions d'intimée récapitulatives déposées et notifiées par RPVA le 7 novembre 2023, la Selarl [P]-Constant ès qualités, sollicite au vu des conclusions de la Sarl 36 Neuf en date du 25 octobre 2023 et de la nouvelle offre produite à l'appui, qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle entend se rapporter à justice et de statuer ce que de droit sur les dépens.
Elle fait valoir qu'elle a tenté à trois reprises de trouver des acquéreurs pour la villa dépendant du patrimoine de la Sarl 36 Neuf, évaluée à 3.100.000 euros qui n'ont pas abouti car très inférieures à la valeur vénale du bien ; ce bien, resté dans le patrimoine de la société 36 Neuf depuis le prononcé de la liquidation judiciaire, soit depuis plus de cinq ans, doit impérativement être réalisé, car générant des coûts induits, en particulier les taxes foncières dues annuellement (5.255 euros en 2021) et l'assurance du bien (6.835 euros en 2021) ; il était en outre entretenu à titre gratuit par les époux [O] qui ont déménagé au Royaume-Uni au printemps 2022, de sorte que le bien n'est plus entretenu et ne peut que se dégrader et perdre ainsi de sa valeur. Enfin, aucune pièce n'est visée au sujet de l'offre amiable évoquée de sorte qu'il est impossible d'en connaître ni l'auteur ou le montant de l'offre, d'en vérifier le sérieux et les modalités de financement de l'acquisition.
L'appelante fait état d'une nouvelle offre à 2 700 000 euros, offre minorée de 220 000 euros par rapport à la précédente, sans aucune justification économique et qui ne permettrait pas d'éteindre le passif de la liquidation judiciaire (Puisqu'il resterait un delta de 123 556 euros).
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M. [Z] [E], aux termes de ses conclusions n°2 déposées et notifiées par RPVA, considérant que le prix de 2 920 000 euros proposé par la société Luxymmo, société de marchands de biens, est supérieur aux précédentes offres reçues et au-dessus de la mise à prix fixée par le juge commissaire, permettrait en complément de la somme de 1 592 635,89 euros en possession du liquidateur judiciaire (suite à la vente d'un premier terrain au prix de 2,1 millions d'euros) de solder le passif de la Sarl 36 Neuf s'élevant à 4 214 122,51 euros, déclare s'en rapporter à la décision de la cour d'appel quant au sérieux de l'offre et demande à la cour d'infirmer l'ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la société 36 Neuf près le tribunal de commerce de Fréjus (n°2021/169), et d'autoriser la Selarl [P]-Constant à procéder à la vente amiable au profit de la société Luxymmo pour un prix net vendeur de 2 920 000 euros et de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
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La société Investi Bank PLC Foux, citée à étude d'huissier n'a pas constitué avocat.
Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2023, avant l'ouverture des débats
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il s'évince de l'article L.642-18 du Code de commerce que si les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L.322-5 à L.322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L.322-6 et L.322-9, le juge-commissaire peut néanmoins, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L.322-7, L.322-8 à L.322-11 et L.322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.
La Sarl 36 Neuf justifie de la réception d'une offre d'acquisition de son ensemble immobilier pour une somme supérieure à la mise à prix fixée dans l'ordonnance déférée statuant sur le principe d'une vente par voie d'adjudication judiciaire.
L'offre initiale de la société Luxymmo, soit 2 920 000 euros étant devenue caduque le 7 octobre 2023, et celle-ci a formé une nouvelle offre d'achat du même bien immobilier pour la somme de 2 700 000 euros net vendeur, valable jusqu'au 15 janvier 2024.
Si, comme le soutient à juste titre le liquidateur judiciaire, la seconde offre est très inférieure -de 220 000 euros- à l'offre initiale sans justification économique particulière, s'agissant du même bien et ne permet pas d'apurer l'intégralité du passif (passif : 4 214 122,51 euros), contrairement à ce qui est indiqué dans les conclusions de l'appelante, puisqu'il resterait un reliquat de 78 513,38 euros non réglé, cette offre reste toutefois supérieure à la mise à prix de 2 000 000 euros fixée par le juge commissaire dans l'ordonnance critiquée et aux offres précédemment faites dans le cadre des trois précédents appels d'offres effectués en 2018, 2019 et 2020. De surcroit, elle est faite sans être assortie de condition suspensive. Par ailleurs, il est nécessaire de vendre au plus vite ledit ensemble immobilier avant que son état ne se dégrade, les époux [O] qui entretenaient ce bien étant partis depuis le printemps 2022, et qu'il ne génère d'autres charges qui viendront augmenter le passif.
Ainsi la proposition de rachat de l'immeuble pour la somme de 2 700 000 euros net vendeur apparaît comme une solution économiquement satisfaisante tant pour les intérêts de la liquidation que pour ceux de la débitrice.
L'ordonnance sera par conséquent infirmée et la Selarl [P]-Constant, ès qualités sera autorisée à procéder à la vente de gré à gré du bien sis à [Localité 5] à la société Luxymmo au prix net vendeur de 2 700 000 euros, sans condition suspensive, qui devra intervenir au plus tard le 1er juin 2024.
Sur les demandes accessoires
Au vu des éléments de l'espèce, il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront employés en tant que frais privilégiés de la procédure collective.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Fréjus n°2021/169 en date du 09 septembre 2021 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau ;
Autorise la vente amiable de l'immeuble ressortant de la liquidation judiciaire de la société 36 Neuf, savoir une villa sise à [Localité 5], dépendant d'un lotissement formant le lot n° 33 cadastré section CO lieudit '[Localité 6]' pour une contenance de 2 555 m² au profit de la société Luxymmo, sise [Adresse 2], pour un prix de 2 700 000 euros (deux millions sept cent mille euros) net vendeur, telle qu'elle résulte de l'offre émise par la société Luxymmo sans condition suspensive, valable jusqu'au 24 janvier 2024 ;
Autorise la Selarl [P] Constant prise en la personne de Me [V] [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 36 Neuf à procéder à la signature de l'acte de vente ainsi que toutes formalités nécessaires pour la réalisation de la vente aux conditions susmentionnées, qui devra intervenir au plus tard le 1er juin 2024 ;
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes sur ce chef ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront employés comme frais privilégiés de la procédure collective.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
