Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 23/01967

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01967 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLGM NAC : 72A JUGEMENT CIVIL DU 27 AOUT 2024 DEMANDERESSE Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7], [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic le CABINET PERSONNÉ [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS Mme [V] [Z] [Y] [R] épouse [T] Née le 03 Juillet 1974 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Jean Christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [W] [X] [T] Né le 05 Février 1963 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Jean Christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 27.08.2024 CCC délivrée le : à Me Nicole COHEN, Maître Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Juin 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 27 Août 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 27 Août 2024 ,en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Monsieur [W] [X] [T] et Madame [V] [Z] [Y] [R] épouse [T] sont propriétaires des lots numéros 121,137, 152 et 179 au sein de la Résidence [Adresse 7] située au [Adresse 3] à [Localité 6]. Le cabinet PERSONNE a été désigné syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 15 juin 2022. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont monsieur et madame [T]. La mise en demeure de payer notifiée le 24 janvier 2023 est demeurée vaine. C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] a assigné les consorts [T] devant le tribunal judiciaire afin de: - CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [W] [X] et Madame [T] [V] au paiement des sommes ci-dessous énoncées : - En principal la somme de 15 528,45 euros à parfaire selon le montant des charges dues au jour de l’exécution du jugement à intervenir somme à laquelle il conviendra d’inclure les sommes relevant de l’application de l’article 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. - Les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation. - La somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1153 dernier alinéa du Code Civil. - ORDONNER l’application de l’article 1343-2 du Code Civil relatif à l’anatocisme. - ORDONNER l’application de l’article 1343-1du Code Civil relatif au paiement de la dette. - MENTIONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution celle-ci étant de droit. - CONDAMNER solidairement les succombant au paiement de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du CPC. - LE CONDAMNER solidairement aux entiers dépens en ce compris le coût de toutes mises en demeure nécessaires préalables à la présente procédure. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] explique que les consorts [T] sont redevables de 15 528,45€ au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2018 au 17 mai 2023, et invoque une situation financière totalement obérée en raison de ces arriérés. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 mars 2024, Madame [V] [T] et Monsieur [X] [T] demandent au tribunal de: 1- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de 3 000 € à titre de dommages et intérêts : 2- ACCORDER à Monsieur [W] [T] et Madame [V] [T] un délai de 12 mois pour s’acquitter des charges dues ; 3- STATUER sur ce que de droit quant aux dépens. En défense, ils font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés financières qui ne leur ont pas permis d’honorer le paiement de leurs charges de copropriété. Ils contestent toute attitude malveillante qui justifierait d’une faute et soutiennent également que le demandeur ne justifie nullement du préjudice allégué. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 juin 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la condamnation au paiement du montant des charges de copropriété: En application de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.3." L’article 10-1 a) de la même loi prévoit: “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.” Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965." Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande : - un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette, - les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels, - les comptes individuels des copropriétaires débiteurs. L’article 1153 du code civil prévoit que les dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte, et ce à compter de la sommation de payer. En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts. L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.” L’article 1343-2 du code civil dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.” En l'espèce, en l’absence de toute contestation soulevée par les défendeurs, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire à la somme de 15 528,45 euros au titre des arriérés de charges pour la période du 1er juillet 2018 au 17 mai 2023, en ce inclus les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation. La capitalisation des intérêts sera ordonnée. Sur la demande de dommages et intérêts: Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome. En l'espèce, alors que les défendeurs sont redevables de plus de 15 000 euros sur près de cinq années, qu’ils n’ont réalisé aucun paiement sur la période, il est évident que leur comportement qui a perduré dans le temps a causé un préjudice financier à la copropriété. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 750 euros, eu égard néanmoins à leurs tantièmes limités dans la copropriété. Sur la demande de délais de paiement: Aux termes des alinéas 1 et 4 de l’article 1343-5 du code civil: “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.” En l’absence de toute pièce produite par les défendeurs pour justifier des difficultés financières passées qu’ils allèguent et de leur situation financière actuelle (et donc de leur capacité à respecter un échéancier de paiement sur douze mois), leur demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires: En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, à savoir les époux [T], seront condamnés aux dépens. L’équité et l’issue du litige commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur du demandeur. A ce titre, les époux [T] seront condamnés solidairement à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7]. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] [T] et Madame [V] [Z] [Y] [R] épouse [T] à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 7] la somme de 15 528,45 euros (quinze mille cinq cent vingt-huit euros et quarante-cinq centimes) au titre des charges de copropriété impayées du 1er juillet 2018 au 17 mai 2023, et des sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 6 juin 2023 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] [T] et Madame [V] [Z] [Y] [R] épouse [T] à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 7] la somme de 750 (sept cent cinquante) euros de dommages et intérêts ; REJETTE la demande de délais de paiement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] [T] et Madame [V] [Z] [Y] [R] épouse [T] aux entiers dépens ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] [T] et Madame [V] [Z] [Y] [R] épouse [T] à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 7] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi prononcé le présent jugement a été signé par Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière. La greffière La Présidente