Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00846

TRIBUNAL JUDICIAIRE Site Camille Pujol 2 allées Jules Guesde BP 7015 31068 TOULOUSE cedex 7 NAC: 56B N° RG 24/00846 N° Portalis DBX4-W-B7I-SVPM JUGEMENT N° B 24/ DU : 19 Novembre 2024 S.A. HLM DES CHALETS C/ S.A.S. CHERROU PLATRERIE Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 19 Novembre 2024 à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le mardi 19 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 16 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis 29 BOULEVARD GABRIEL KOENIGS - BP 23148 - 31027 TOULOUSE représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE S.A.S. CHERROU PLATRERIE, dont le siège social est sis APPT C212 - 41 RUE DE PESSOLES - 31150 GAGNAC SUR GARONNE non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 6 mars 2020, la SA HLM DES CHALETS a donné en location à la SAS CHERROU PLATRERIE un emplacement de stationnement auto n°5 (module n°1623019PC0) situé 41 rue de Pessoles 31150 CAGNAC SUR GARONNE moyennant un loyer de 15,42 €. Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par huissier le 28 mars 2023 pour paiement de la somme de 225,65 €, en vain. Par acte d’huissier en date du 5 janvier 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait assigner La SAS CHERROU PLATRERIE devant le Tribunal Judiciaire afin d’obtenir : ‒ le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ‒ l’expulsion de la SAS CHERROU PLATRERIE et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ‒ la condamnation de la SAS CHERROU PLATRERIE au paiement de la somme de 378,73€ représentant l’arriéré de loyers et charges mensualité de novembre 2023 incluse à parfaire au jour de l’audience, ‒ la condamnation de la SAS CHERROU PLATRERIE au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ‒ la condamnation de la SAS CHERROU PLATRERIE au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges indexée comme le loyer avec intérêts jusqu’à la libération effective des lieux, ‒ la condamnation de la SAS CHERROU PLATRERIE au paiement de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ‒ la condamnation de la SAS CHERROU PLATRERIE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 14 mars 2024. La SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, maintenait ses demandes dans les termes de son assignation. La SAS CHERROU PLATRERIE, bien que régulièrement convoquée par citation délivrée à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’était ni présente ni représentée. Une réouverture par simple mention au dossier a été ordonnée afin de recueillir les observations sur la compétence matérielle du Tribunal judiciaire pour statuer sur un litige opposant deux sociétés commerciales (article L721-3 du code de commerce). A l’audience du 16 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualise sa créance à la somme de 536,35€ mensualité d’août 2024 incluse. Elle a fait valoir que le tribunal judiciaire était compétent dans la mesure où elle n’était pas une société commerciale mais une société anonyme d’habitation à loyer modéré donc une entreprise sociale pour l’habitat dont l’objet social n’est pas commercial et qu’il s’agissait d’un bail civil de droit commun qui ne relève pas de la compétence exclusive d’une autre jurdiction. La SAS CHERROU PLATRERIE n’est ni présente ni représentée. La décision était mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Sur la compétence du tribunal judiciaire En vertu de l’article L211-3 du code de l’organisation judiciaire “Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n'est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction”. En matière de bail commercial la compétence matérielle des juridictions est prévue à l’article R145-23 du Code de Commerce qui prévoit que « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble». Il est en outre de jurisprudence qu'aucun texte n’attribuant de compétence exclusive au tribunal pour connaître des actions nées d’un contrat de louage d’immeuble, il s’ensuit qu’en présence d’un bail commercial constituant un acte mixte, le bailleur, pour lequel l’acte est civil, bénéficie d’une option entre le tribunal judiciaire et le tribunal de commerce. (Cass, Civ 2° 30/09/1981) En l’espèce, la SA HLM DES CHALETS a conclu avec la SAS CHERROU PLATRERIE un contrat de bail concernant un garage et l’action de la SA HLM est fondée sur la cessation du paiement du montant des loyers de sorte que le Tribunal Judiciaire est compétent pour statuer sur le présent litige qui ne relève pas de la compétence exclusive du Tribunal de commerce. Sur la preuve des loyers et charges impayés : Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En outre, en vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.» La SA HLM DES CHALETS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 6 mars 2020, le commandement de payer délivré le 28 mars 2023 et le décompte de la créance. Sur la résiliation du bail : L’article 1224 du Code civil dispose : “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.” Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1°) D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2°) De payer le prix du bail aux termes convenus. " Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. En l'espèce, le décompte produit par la SA HLM DES CHALETS révèle que la dette locative s’élève à la somme de 536,35€ au 4 septembre 2024 (loyer d’août 2024 inclus) et que le dernier paiement a été effectué le 5 janvier 2022. La SAS CHERROU PLATRERIE, non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Il en résulte que le paiement irrégulier des loyers depuis plus de 2 ans et demi constitue indéniablement un manquement suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du locataire. L’expulsion de la SAS CHERROU PLATRERIE sera ordonnée, en conséquence. Sur les sommes dues par le locataire : Il résulte du décompte produit par le bailleur que la SAS CHERROU PLATRERIE est redevable au 4 septembre 2024 de la somme de 536,35€ au titre des loyers et charges impayés, mensualité d’août 2024 incluse. La SAS CHERROU PLATRERIE, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme. S'agissant de la demande en paiement des loyers et charges entre le commandement de payer jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire, il y a été partiellement fait droit dans la mesure où la condamnation au paiement inclut les mois de mars 2023 à août 2024. En revanche les mois de septembre et octobre 2024 constituant une dette non échue, ils ne peuvent donner lieu à une condamnation. La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, la SAS CHERROU PLATRERIE sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu’à la date de libération effective des lieux, indexable annuellement selon les stipulations contractuelles. Sur les demandes accessoires : La SAS CHERROU PLATRERIE, succombant au principal, supportera les dépens comprenant le commandement de payer. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM DES CHALETS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner la SAS CHERROU PLATRERIE à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par remise au greffe, DECLARE le Tribunal Judiciaire compétent pour statuer sur le présent litige ; PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 mars 2020 entre d'une part la SA HLM DES CHALETS et d'autre part la SAS CHERROU PLATRERIE relatif à un emplacement de stationnement auto n°5 (module n°1623019PC0) situé 41 rue de Pessoles 31150 CAGNAC SUR GARONNE, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement ; ORDONNE en conséquence à la SAS CHERROU PLATRERIE de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour la SAS CHERROU PLATRERIE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux ; CONDAMNE la SAS CHERROU PLATRERIE à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 536,35€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 4 septembre 2024 (loyer d’août 2024 inclus) ; CONDAMNE la SAS CHERROU PLATRERIE à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, indexable annuellement selon les stipulations contractuelles, à compter du 19 novembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE la SAS CHERROU PLATRERIE à payer à la SA HLM DES CHALETS la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS CHERROU PLATRERIE aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. La greffière, La vice-présidente