Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 25/52246

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] ■ N° RG 25/52246 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7JJN N° : 17 Assignation du : 21 Mars 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 02 juillet 2025 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDEUR Monsieur [I] [J] [K] [L] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS - #P0074 DEFENDERESSE Société SATAO [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS - #C0922 DÉBATS A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Suivant acte sous seing privé signé le 15 mars 2017, Madame [L], aux droits de laquelle vient Monsieur [I] [L], a donné à bail commercial à la société Satao un local à usage commercial situé [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 25 000 euros. La société Satao ne s’étant pas acquittée du paiement de certains loyers, Monsieur [I] [L] lui a fait délivrer, le 24 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 27 261,26 euros. Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai imparti, Monsieur [I] [L] a, par exploit délivré le 21 mars 2025, fait citer la société Satao devant le président de ce tribunal, statuant en référé, sollicitant de juger acquise la clause résolutoire depuis le 24 février 2025, d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse sous astreinte de 250€ par jour de retard, d’ordonner la séquestration des biens meubles garnissant les locaux loués, de condamner la société défenderesse au paiement d’une provision de 26 065,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement, ainsi que la capitalisation, d’une pénalité de 2606,52€, et d’une indemnité d’occupation journalière à compter du 24 février 2025 de 82,36€ jusqu'à libération des lieux, de l'autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, de condamner la société défenderesse aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer. A l'audience, la demande de renvoi de la défenderesse a été rejetée. Le requérant actualise la dette locative à la somme de 27 210,39€ terme de juin 2025 inclus et conclut au rejet de la demande de délais de paiement. En réponse, et à l'oral, la société Satao conteste la dette locative actualisée, faisant état d'un paiement de 2000€ effectué avant l'audience, et sollicite la compensation de sa dette avec la somme de 3000€ allouée dans le cadre d'une autre procédure au titre des frais irrépétibles. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 1000€, faisant état du fait qu'elle n'a jamais bénéficié d'une seule franchise de loyer pendant la crise sanitaire et qu'elle effectue des versements réguliers. Elle conclut enfin au rejet des autres prétentions. Par note en délibéré dûment autorisée, le bailleur a transmis un décompte actualisé au 13 juin 2025, faisant état d'une dette de 25 210,39€, tenant compte de la compensation au titre des frais irrépétibles (3000€) et du versement de 2000€ effectué par le preneur le 3 juin 2025. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus. MOTIFS Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. Il résulte des décomptes transmis par le requérant que la condamnation au titre des frais irrépétibles de 3000€ a fait l'objet d'une compensation le 16 janvier 2025 et que le versement évoqué à l’audience de 2000 euros a été comptabilisé. Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 25 210,39€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 13 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l'espèce, aux termes de l'article 18 du contrat de bail, les parties conviennent qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de ses accessoires ou de toute autre somme dont le preneur serait redevable, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet, contenant déclaration du bailleur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. Il n'existe aucune contestation sur la régularité du commandement de payer et sur l'absence de régularisation de ses causes dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 25 février 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, des paiements effectués par la défenderesse qui, certes, sont irréguliers mais existent, ce qui caractérise sa bonne foi, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, celle-ci ne portant pas atteinte disproportionnée aux droits du bailleur qui conservera la possibilité de poursuivre l'expulsion si les délais n'étaient pas respectés. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion sera ordonnée, sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux. Occupant en cette hypothèse les lieux sans droit ni titre, ce qui est à l'origine d'un préjudice pour le propriétaire, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux, soit au montant de 82,36€ par jour. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la pénalité forfaitaire et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser au requérant la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies, Condamnons la SARL Satao à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 25 210,39 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 13 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 ; Ordonnons la capitalisation de cette somme dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; Autorisons la société Satao à se libérer de cette dette en vingt-trois mensualités égales de 1000€, le solde devant être versé à la 24ème mensualité, à compter du 15ème jour suivant le mois de la signification de la décision, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l'arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit des baux consentis à la SARL Satao portant sur un local situé [Adresse 3] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL Satao et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rejetons la demande d'astreinte ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons en ce cas la SARL Satao à payer à Monsieur [I] [L] une indemnité d'occupation journalière provisionnelle de 82,36€, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité forfaitaire et de conservation du dépôt de garantie ; Condamnons la SARL Satao à verser à Monsieur [L] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL Satao au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 juillet 2025. Le Greffier, Le Président, Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN