Cour de cassation, 21 février 2019. 18-17.711

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10070 F Pourvoi n° Y 18-17.711 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la Société d'exploitation du [...], société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 19 avril 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société d'Artagnan, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de la Société d'exploitation du [...], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société d'Artagnan ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société d'exploitation du [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'exploitation du [...] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI d'Artagnan ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la Société d'exploitation du [...]. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2008 à hauteur de 202.460,50 € hors taxes et hors charges sur la base de 750 € le m² pour une surface pondérée de 282,01 m², après minoration en raison de la clause de transfert du paiement de la taxe foncière sur le preneur, et d'avoir condamné en conséquence la société d'exploitation du [...] à payer à la SCI d'Artagnan à compter du 1er juillet 2008 un loyer annuel de 202.460,50 € hors taxes et hors charges ; AUX MOTIFS QUE, « sur la demande de déplafonnement du loyer commercial, le déplafonnement est conditionné à la survenance au cours du bail expiré d'une modification affectant au moins l'un des éléments déterminants de la valeur locative (les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité) de manière notable ; que le premier juge a retenu, sans être critiqué, que I'existence d'une modification notable de ces éléments devait s'apprécier sur la période située entre l'origine du bail expiré et la date de son renouvellement, soit entre le 1 er avril 1997 et le 30 juin 2008 ; qu'il est de droit en effet que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail, et qu'elle peut résulter non seulement des événements qui se sont produits entre la date d'effet du bail à renouveler et sa date d'expiration contractuelle mais encore de ceux survenus pendant la période de tacite reconduction ; ( ) que concernant les obligations respectives des parties, il y a lieu d'analyser les trois moyens soulevés par la bailleresse pour soutenir l'acquisition du déplafonnement relatifs aux modalités de fixation initiale du prix à un loyer anormalement bas en 1988, aux modalités de fixation du prix lors du premier renouvellement attenantes à sa renonciation à demander une révision du loyer faite lors de son intervention aux actes de cession du 27 octobre 1994 et à la modification du prix du loyer survenue par l'avenant signé les 6 et 19 février 2004 ; qu'il résulte de l'application combinée des articles L.145-33 et L.145-34 et R.145-8 du code de commerce, lequel précise qu ' « il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé », que si à l'origine des relations contractuelles ou lors du renouvellement, le loyer a été fixé selon des modalités spécifiques qui ne se retrouvent pas lors du renouvellement litigieux, le bailleur peut revendiquer le déplafonnement ; que par ailleurs, contrairement à ce que soutient la bailleresse, toute modification du loyer en dehors du cadre légal ou des stipulations du bail n'emporte pas automatiquement le déplafonnement du loyer lors du renouvellement, mais il faut que cette modification soit notable ; ( ) que concernant les conditions de fixation du loyer lors du premier renouvellement (correspondant au moyen que la Cour de cassation a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir examiné), il est constant que lorsque, par deux actes notariés en date du 27 octobre 1994, les époux X... ont cédé à la société d'exploitation de La Botte Chantilly le fonds de commerce de vente de chaussures exploité sous l'enseigne du même nom, la SCI d'Artagnan est intervenue à l'acte ; qu'aux termes de cette intervention, la bailleresse a agréé la cession et s'est engagée à ne pas réévaluer le montant du loyer de base lors du premier renouvellement du bail à intervenir, sauf en cas de cession du droit au bail ou de la majorité des actions de la société d'exploitation de la Botte Chantilly avant l'expiration du bail en cours ; que cette renonciation faite par la bailleresse dès 1994, à demander lors du prochain renouvellement (en 1997) le déplafonnement, constitue un avantage pour la preneuse préservée du risque de déplafonnement lors du premier renouvellement de son bail et assuré d'un plafonnement du loyer pendant 9 années supplémentaires à la période légale ; que cet avantage, bien que consenti en avance, prend bien effet au moment du renouvellement, donc sur la période sur laquelle doit s'apprécier l'existence d'une modification notable des éléments de la valeur locative ; qu'or, il résulte incontestablement du fait que cet avantage était conditionné à l'absence de « cession du droit au bail ou de la majorité des actions de la société d'exploitation de la Botte Chantilly avant l'expiration du bail en cours que celui-ci n'était accordé qu'en raison du caractère « intuitu personae » de la mutation intrafamiliale ; que ces modalités qui placent les conditions du renouvellement en dehors du cadre légal et des stipulations du bail initial pour des raisons d' « intuitu personae » constituent indéniablement des modalités particulières de fixation du prix du bail renouvelé favorables au preneur et s'analysent dès lors comme une minoration du prix du bail ; que cet engagement qui constitue en soi un avantage pour le preneur ne vaut que pour le premier renouvellement, de sorte qu'au jour du second renouvellement, les charges et avantages respectifs qui existaient entre les parties au cours du bail expiré n'étaient plus les mêmes que celles pouvant être déterminées lors du premier renouvellement, ce qui justifie pour cette seule raison, que la règle du plafonnement soit écartée lors de ce deuxième renouvellement ; qu'au surplus, il sera relevé que la bailleresse établit par la production de plusieurs rapports d'expertise et de décisions contemporaines au renouvellement du bail que la valeur locative au m2 de surface utile pondérée des locaux situés dans la rue de la Grande Chaussée — dans l'hyper centre de Lille dans l'une des principales rues commerçantes et qualifiée d'emplacement no 1 d'excellente qualité par l'expert judiciaire — s'établissait alors à un montant au minimum deux fois supérieur, ce dont il résulte que la bailleresse a perdu de par son engagement a minima une chance de demander le déplafonnement dès le premier renouvellement dès lors que l'existence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour le commerce considéré n'était pas exclue ; qu'il apparaît dès lors que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé en 1998, maintenant le loyer initial, s'analysent en une minoration justifiant le déplafonnement lors du second renouvellement ; que par ailleurs, et en tout état de cause, par avenant signé les 6 et 19 février 2004 prenant effet rétroactivement à compter du 1er février 2003, les parties se sont accordées pour adjoindre aux locaux un logement en duplex situé au premier étage du [...] et pour augmenter le loyer en conséquence de cette adjonction de 6 300 euros, portant ainsi le loyer annuel à la somme totale de 66.085,08 euros ; que cette modification du prix de plus de 10 % est intervenue par suite de la modification de l'assiette du bail en dehors du cadre légal ou des stipulations du bail ; que de par l'importance de cette majoration du loyer, indépendamment même de la question de I'intérêt pour le commerce de la modification des caractéristiques du local considéré par l'adjonction de locaux, cette modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré constitue une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule que soit écartée la règle du plafonnement ; que dans ces conditions, la bailleresse prouve que les obligations respectives des parties ont été notablement modifiées ; que cette modification notable justifie à elle seule l'exclusion de la règle du plafonnement sans qu'il y ait lieu d'analyser les autres moyens soulevés par la bailleresse ; que le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a écarté le principe du déplafonnement ; 1°/ ALORS QUE les juges ne peuvent se prononcer par un motif dubitatif ; qu'en l'espèce, pour décider que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé en 1998, maintenant le loyer initial, s'analysaient en une minoration justifiant le déplafonnement lors du renouvellement du 1er juillet 2008, la Cour d'appel a retenu que « cette renonciation faite par la bailleresse dès 1994, à demander lors du prochain renouvellement (en 1997) le déplafonnement, constitue un avantage pour la preneuse préservée du risque de déplafonnement lors du premier renouvellement de son bail et assuré d'un plafonnement du loyer pendant 9 années supplémentaires à la période légale » (cf. arrêt, p. 7), et qu'en l'occurrence, « la bailleresse a perdu de par son engagement a minima une chance de demander le déplafonnement dès le premier renouvellement dès lors que l'existence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour le commerce considéré n'était pas exclue » (cf. arrêt, p. 8) ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est subordonné à la survenance au cours du bail expiré d'une modification notable affectant au moins l'un des éléments déterminants de la valeur locative, notamment les obligations respectives des parties ; qu'en l'espèce, pour décider que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé en 1998, maintenant le loyer initial, s'analysaient en une minoration justifiant le déplafonnement lors du renouvellement du 1er juillet 2008, la Cour d'appel a retenu que « cette renonciation faite par la bailleresse dès 1994, à demander lors du prochain renouvellement (en 1997) le déplafonnement, constitue un avantage pour la preneuse préservée du risque de déplafonnement lors du premier renouvellement de son bail et assuré d'un plafonnement du loyer pendant 9 années supplémentaires à la période légale » (cf. arrêt, p. 7), et qu'en l'occurrence, « la bailleresse a perdu de par son engagement a minima une chance de demander le déplafonnement dès le premier renouvellement dès lors que l'existence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour le commerce considéré n'était pas exclue » (cf. arrêt, p. 8) ; qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser la modification notable de facteurs locaux de commercialité qui aurait pu permettre le déplafonnement du loyer lors du renouvellement intervenu le 1er avril 1997, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ; 3°/ ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est subordonné à la survenance au cours du bail expiré d'une modification notable affectant au moins l'un des éléments déterminants de la valeur locative, notamment les obligations respectives des parties ; que ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer, la modification conventionnelle du loyer résultant d'une adjonction de locaux qui ne présentent pas d'intérêt pour le commerce considéré ; qu'en retenant au contraire que « la modification conventionnelle du loyer intervenu au cours du bail expiré constitu(ait) une modification notable des obligations des parties justifiant à elle-seule que soit écartée la règle du plafonnement », « indépendamment même de la question de l'intérêt pour le commerce de la modification des caractéristiques du local considéré par l'adjonction de locaux », la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.