Cour de cassation, 11 avril 2019. 18-18.684

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10131 F Pourvoi n° F 18-18.684 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Anviro, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre deux arrêts rendus les 23 novembre 2017 et 15 mars 2018 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. M... R..., domicilié [...] 2°/ à la société Atelier TTT, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Anviro ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Anviro aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Anviro ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Anviro. La SCI Anviro fait grief à l'arrêt attaqué en date du 23 novembre 2017 de l'avoir déboutée de sa demande relative à la fixation du loyer du bail consenti à M. R... ; AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, « cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; que l'expert conclut que « sur la période considérée : - la population de Villefranche-sur-Saône a augmenté favorablement (+ 22,5%), - l'accès au local a été facilité par le développement du réseau de transports en commun sans que cela ait une incidence significative sur l'activité du restaurant – l'accès à la clientèle à travers le passage qui existait sur la rue Nationale a été supprimé, ce qui a une incidence négative sur l'attractivité commerciale du restaurant, mais cela ne résulte pas d'un facteur local de commercialité – bien que les stationnements sur la rue Grenette aient été supprimés, la création de parkings et les modifications des conditions de stationnement ont eu une légère incidence positive sur l'activité de restauration exercée dans les lieux – il n'y pas eu d'évolution des commerces environnants pouvant avoir une incidence favorable sur la commercialité du restaurant exploité dans les lieux » ; que la fixation du loyer du bail renouvelé peut excéder le montant résultant de l'indice trimestriel des loyers commerciaux dans l'hypothèse d'une modification notable des éléments 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'en l'espèce, l'expert a analysé les différents facteurs de commercialité de 1984 à 2010, tout en retenant pour l'augmentation de la population une augmentation de celle-ci pour la période de 1984 à 2012 ; que s'agissant de l'état des locaux et de ses caractéristiques, la SCI Anviro expose qu'après avoir acquis l'immeuble en 2008, elle a procédé à d'importants travaux de réfection des parties communes ; qu'eu égard à la nature des travaux engagés comme notamment la reprise de la toiture, la suppression de cheminées menaçant ruine, le sablage des boiseries des parties communes, la pose d'une nouvelle colonne EDF, le changement des compteurs et la pose d'une nouvelle colonne d'eau en cuivre, il s'agit de gros travaux affectant les parties communes de l'immeuble ; que la réfection de la cuisine du restaurant est postérieure à 2010 et ne doit pas entrer en ligne de compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé ; que par ailleurs, la SCI Anviro a été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône du 7 mars 2013, confirmé par arrêt de la cour de céans du 18 novembre 2014 à payer des dommages et intérêts au titre notamment du trouble commercial et du trouble de jouissance ; que M. R... conclut donc à juste titre que la SCI Anviro ne peut alléguer la réalisation de ces travaux, le bailleur devant assurer une jouissance paisible à son locataire pour fonder une augmentation de loyer ; que le secteur de la rue Nationale bénéfice certes d'une bonne commercialité mais que l'expert note à juste titre que l'emplacement du local situé dans une rue adjacente n'est pas visible de la rue puisqu'on y accède par le hall d'un immeuble sans accès direct sur la rue et d'accès difficile pour les personnes à mobilité réduite du fait de la présence de marches ; qu'en tout état de cause, il n'est pas noté de modification notable des facteurs locaux de commercialité propre à cette seule rue Nationale ; que s'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l'expert note que les locaux litigieux sont situés dans un emplacement à l'écart de la commercialité de la rue Nationale, au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien en état d'usage, sans accès par la rue et sans vitrine avec un accès aux toilettes en contre-haut d'une marche ; que selon lui, leur valeur locative doit être estimée dans le bas de la fourchette des loyers observés dans le secteur et justifiant un abattement important sur le loyer des boutiques de la rue Nationale ; que pour ces motifs, il a fixé la valeur locative des locaux pris à bail sur celle des locaux professionnels, soit 60€/m² ; qu'en faisant de la sorte, l'expert n'a pas, comme le conclut à tort la SCI Anviro, pratiqué une double décote ; qu'enfin, la SCI Anviro ne produit aucun élément aux débats de nature à combattre utilement cette évaluation, le seul fait qu'elle ait loué en 2013, soit postérieurement à la période de référence, les locaux litigieux pour un montant de 108€/m² étant insuffisant, l'expert soulignant à juste titre dans la réponse au dire adressé à ce sujet que n'ont été communiqués ni les surfaces utiles et pondérées ni l'état des locaux d'autant que la destination des lieux loués a été élargie ; qu'en conséquence, la seule augmentation de la population et la création de parkings dont l'expert relève l'incidence minime sur l'activité du restaurant, cette création s'étant accompagnée de la suppression du stationnement dans une rue proche du commerce, qui est par ailleurs fréquenté principalement par une clientèle d'habitués travaillant à proximité, sont insuffisants à caractériser une modification notable des éléments de commercialité justifiant la fixation de loyer à un montant excédant celui résultant de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ; que la décision sera infirmée de ce chef ; 1°) ALORS QUE les travaux qui modifient de façon notable les caractéristiques des locaux loués, fût-ce d'un point de vue esthétique, justifient d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le prix du bail renouvelé à hauteur de la valeur locative, qu'ils portent directement sur les locaux loués ou sur les parties communes de l'immeuble dans lequel ils se situent ; qu'en se fondant, pour juger que les travaux de réfection effectués par la SCI Anviro ne justifiaient pas d'écarter la règle du plafonnement, sur la circonstance inopérante qu'il s'agissait de gros travaux affectant les parties communes de l'immeuble, sans rechercher si ces travaux qui comprenaient, outre la reprise de la toiture, le sablage des boiseries des parties communes, la pose d'une nouvelle colonne EDF, de nouveaux compteurs et d'une nouvelle colonne d'eau en cuivre, des travaux de peinture, le remplacement des fenêtres et des volets de l'immeuble, et la rénovation de l'entrée du restaurant, n'avaient pas modifié de façon notable les caractéristiques des locaux loués, en les rendant notamment plus attractifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ; 2°) ALORS QU'en se fondant encore, pour juger que les travaux de réfection effectués par la SCI Anviro ne justifiaient pas d'écarter la règle du plafonnement, sur la circonstance inopérante qu'ils avaient privé le preneur de la jouissance paisible des locaux loués et qu'ils avaient donné lieu à la condamnation de la SCI Anviro à leur verser des dommages et intérêts au titre du trouble commercial et du trouble de jouissance subi, sans rechercher si l'accomplissement de ces travaux n'avait pas, à terme, modifié de façon notable les caractéristiques des locaux loués, indépendamment du préjudice subi par le preneur pendant leur réalisation, la cour d'appel a privé derechef sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent être pris en compte pour apprécier l'existence d'une modification des éléments de la valeur locative justifiant de déroger à la règle du déplafonnement ; qu'en se fondant, pour juger que la modification des éléments de commercialité n'était pas suffisante pour déroger à la règle du déplafonnement et pour débouter la SCI Anviro de sa demande à ce titre, sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage des locaux litigieux, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a ainsi violé les articles L. 145-33 et L. 145-44 du code de commerce ; 4°) ALORS QUE dans son rapport, l'expert judiciaire concluait que « - la population de Villefranche sur Saône a augmenté favorablement (+22,5%), ( ) – bien que les stationnements sur la rue Grenette aient été supprimés, la création de parkings et les modifications des conditions du stationnement ont eu une légère incidence positive sur l'activité de restauration exercée dans les lieux ( ) », que « l'évolution conjuguée des facteurs positifs, neutres et négatifs conduit à considérer que l'évolution des facteurs locaux de commercialité a évolué favorablement, pour l'activité de restaurant exploitée dans les lieux, sur la période du bail écoulé ( ) » et qu' « en synthèse, compte tenu des différents éléments évoqués ci-dessus, il y a eu une évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré » (rapport d'expertise, p. 25) ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Anviro de sa demande de déplafonnement et de fixation du prix du bail à hauteur de la valeur locative, que la seule augmentation de la population et la création de parkings dont l'expert relevait l'incidence minime sur l'activité du restaurant, cette création s'étant accompagnée de la suppression du stationnement dans une rue proche du commerce, étaient insuffisantes à caractériser une modification notable des éléments de commercialité justifiant de déroger à la règle du déplafonnement, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions du rapport d'expertise dont il résultait que l'expert avait, au contraire, considéré que l'augmentation de la population et la création de parkings avaient contribué à une évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le restaurant litigieux et a ainsi violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.