Texte intégral
13 Septembre 2024
RG N° 24/03077 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N2E5
Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux
Madame [T] [S] [E]
C/
S.A.S.U. ILKA IMMO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
JUGE DE L’EXÉCUTION
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JUGEMENT
ENTRE
PARTIE DEMANDERESSE
Madame [T] [S] [E]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparante
ET
PARTIE DÉFENDERESSE
S.A.S.U. ILKA IMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me GABISSON substituant Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente
Assistée de : Madame MARETTE, Greffier
DÉBATS
A l'audience publique tenue le 02 Août 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 Septembre 2024.
La présente décision a été rédigée par [Z] [B], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.
EXPOSE DU LITIGE
Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 30 mai 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [T] [S] [E], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 25 avril 2024 à la requête de la SASU ILKA IMMO.
L’affaire a été appelée à l’audience du 02 août 2024.
A l’audience, Mme [T] [S] [E] demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières.
La SASU ILKA IMMO, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions, demande au juge de l’exécution de :
- débouter Mme [T] [S] [E] de l’ensemble de ses demandes,
- ordonner le départ sans délai de Mme [T] [S] [E], de son époux et de tous occupants de leur chef à compter de la décision à intervenir,
- condamner Mme [T] [S] [E] et son époux à payer à la SASU ILKA IMMO :
* 50 euros par jour de retard, à titre d’astreinte, à compter de la décision à intervenir,
* 2.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral
* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner Mme [T] [S] [E] et son époux aux entiers dépens de l’instance.
Elle actualise la dette à la somme de 69.339 euros. Elle soutient que le couple est de mauvaise foi et qu’ils ont déjà bénéficié de délais de fait. Elle fait valoir que les demandeurs, de par leur comportement, opposent une résistance abusive à quitter les lieux, lui causant un préjudice puisqu’elle se trouve dans l’impossibilité de jouir totalement de son bien.
Le jugement sera rendu contradictoirement.
La décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de délais avant expulsion
Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”
Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.
Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.
En l'espèce, par acte notarié du 1er juillet 2019, Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] ont vendu à réméré à la société ILKA IMMO une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], pour un prix de 260.000 euros, avec différé de jouissance d’une durée initiale de 12 mois, renouvelable deux fois, moyennant une indemnité d’occupation annuelle de 15.600 euros, et faculté de rachat exclusive de la même durée, également renouvelable, le prix de rachat étant fixé à hauteur de 271.400 euros la première année, de 282.800 la seconde année et de 294.200 la troisième année.
La durée du différé de jouissance et de la faculté de rachat a été prorogé pour une durée de 12 mois du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 puis pour une nouvelle durée de 12 mois du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.
Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] n’ayant pas exercé leur faculté de rachat, ni procédé aux règlements des indemnités d’occupation dues, la société ILKA IMMO les a mis en demeure, par courrier électronique du 17 mars 2022, de lui régler la somme de 27.600 euros à titre d’indemnité d’occupation, au titre de la période courant de juillet 2020 à mars 2022.
Par mail du 1er août 2022, après plusieurs échanges, la société ILKA IMMO a proposé à Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] :
-une prorogation du contrat de réméré pour 6 mois, moyennant le paiement d’une somme de 60.000 euros avant le 10 août 2022,
-la mise en vente du bien avant le 15 septembre 2022, pour obtenir une promesse de vente sous conditions suspensives au plus tard le 30 octobre 2022
-la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 19.000 euros pour une durée de six mois, la faculté de rachat étant prorogée au 31 décembre 2022.
Par mail du 02 août 2022, Mme [T] [S] [E] a indiqué accepter ces conditions.
Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] n’ayant pas exercé leur faculté de rachat dans les délais contractuels, ni réglé les indemnités d’occupation dues, la société ILKA IMMO a fait assigner par exploit de commissaire de justice du 11 septembre 2023, Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PONTOISE.
Ainsi, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 04 avril 2024 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, réputé contradictoire, qui a notamment :
- ordonné à Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] de quitter le bien situé au [Adresse 2] à [Localité 5] et de laisser libre de tous occupants de leur chef et de tous meubles,
- ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R], ainsi que de tous occupants de leur chef du bien situé au [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,
- condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] à payer à la société ILKA IMMO la somme de 24.700 euros à titre d’indemnités d’occupation du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022,
- condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] à payer à la société ILKA IMMO la somme de 5.014 euros au titre du remboursement des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2022,
- condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] à payer une indemnité forfaitaire de 50 euros par jour, à titre de pénalité, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,
- condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] à payer à la société ILKA IMMO la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] à rembourser à la société ILKA IMMO le montant de la taxe foncière 2023, et le cas échéant des années suivantes jusqu’à leur départ effective des lieux occupés,
- condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] à payer à la société ILKA IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure - condamné Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] aux dépens.
Cette décision a été signifiée le 25 avril 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Le concours de la force public a été requis.
Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [T] [S] [E] lui permet de bénéficier de délais avant l'expulsion.
Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :
Mme [T] [S] [E] justifie être rémunérée 2267 euros par mois pour son emploi d’aide-soignante et indique que son époux perçoit environ 1.500 euros, pour son activité de chauffeur de taxi. Ainsi, le couple dispose de revenus mensuels compris entre 3500 et 4000 euros, avec quatre enfants à charge, dont un mineur et trois étudiants majeurs.
Mme [T] [S] [E] explique avoir acheté avec l’argent de la vente de la maison d’habitation qu’elle occupe, un hôtel à [Localité 4], n’avoir pas pu exploiter l’hôtel à cause de la pandémie du COVID 19 et avoir décidé de le mettre en vente pour rembourser la société ILKA IMMO. Au soutien de ses déclarations, elle produit un mandat de vente exclusif et une offre d’achat en date du 22 mars 2024, émise par M. [Y] [F] pour un prix de vente de 260.000 euros net vendeur.
Elle reconnaît ne pas s’être acquitté de l’arriéré locatif et ne verser aucune somme à la société ILKA IMMO. Elle déclare avoir promis à la société ILKA IMMO de lui verser une somme de 2.400 euros dans les semaines à venir, mais ne justifie ni de cette promesse ni de versements.
La société ILKA IMMO soutient que Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] sont de mauvaise foi, car ils refusent de quitter les lieux, n’ont procédé à aucun règlement et ne justifient d’aucune démarche sérieuse de relogement.
Au vu du décompte produit, la dette s’élève à 69.339 euros. Depuis la signature de l’acte notarié en juillet 2019, Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] ont uniquement versé une somme de 1500 euros le 8 novembre 2021 et de 5.000 euros le 7 juillet 2023.
Mme [T] [S] [E] et M. [L] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022, et ce sans bourse délier.
Le décompte laisse apparaître que la dette est en augmentation constante. Il met en outre en évidence que l'indemnité d'occupation contractuelle, puis l’indemnité forfaitaire fixée par le juge n’ont jamais été réglées, de même que les taxes foncières.
Les demandeurs n’ont ainsi jamais réalisé le moindre effort de paiement et les éléments du dossier démontrent une attitude particulièrement passive alors qu'ils disposent de revenus tout à fait confortables.
La situation personnelle de Mme [T] [S] [E], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien (et celui de sa famille) dans les lieux sans limite de temps et sans aucune contrepartie financière, au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé à ce dernier l'aggravation de la dette qu'il subit du fait de l'absence de règlement des indemnités d’occupation et des autres sommes dues, mettant en péril sa propre situation. De plus, elle a déjà bénéficié de délais de fait pour quitter les lieux.
Par ailleurs, Mme [T] [S] [E] ne justifie d’aucune recherche de logement, tant dans le parc privé que public, et ne démontre pas que son relogement (et celui de sa famille) ne peut intervenir dans des conditions normales.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu d'accorder les délais sollicités.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes d'astreinte et de dommages-intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).
La société ILKA IMMO considère que Mme [T] [S] [E] et son époux opposent une résistance abusive à quitter les lieux, lui causant ainsi un préjudice puisqu’elle se trouve dans l’impossibilité totale de jouir paisiblement de son bien. Elle sollicite une somme 2.000 euros pour l’indemnisation de son préjudice.
Il convient de rappeler que la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE a déjà accordé une somme 5.000 euros à la société ILKA IMMO à titre de dommages et intérêts, pour l’atteinte à son droit de propriété et la réticence abusive des occupants à libérer les lieux.
Par ailleurs, la société ILKA IMMO n’apporte aucun élément nouveau et ne démontre pas l’existence d’un nouveau préjudice justifiant une réparation supplémentaire.
En conséquence, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.
La société ILKA IMMO sollicite également le prononcé d’une astreinte supplémentaire de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à venir, compter tenu de la résistance abusive de Mme [T] [S] [E] et son époux à quitter les lieux.
Toutefois, le juge du contentieux de la protection a déjà fixé une indemnité forfaitaire journalière de 50 euros par jour pour contraindre les occupants à quitter les lieux, et ce, jusqu'à leur libération. La demande d'astreinte est donc superfétatoire et inutile.
En outre, le recours à la force publique ayant été autorisé par le juge du fond, le propriétaire des lieux dispose d'une mesure suffisamment coercitive pour obtenir l'expulsion des occupants.
La demande d'astreinte sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
Mme [T] [S] [E], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la société ILKA IMMO au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LE JUGE DE L'EXÉCUTION,
Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;
Rejette la demande de délais d'expulsion présentée par Mme [T] [S] [E] pour le logement qu'elle occupe au [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société ILKA IMMO ;
Rejette la demande d’astreinte formée par la société ILKA IMMO ;
Condamne Mme [T] [S] [E] à payer à la société ILKA IMMO la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [T] [S] [E] aux dépens ;
Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ;
Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.
Fait à Pontoise, le 13 Septembre 2024
Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,
