Cour d'appel, 29 août 2025. 23/01694

Arrêt N° SP N° RG 23/01694 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7W3 [N] C/ Société CDC HABITAT COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 29 AOUT 2025 Chambre civile Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11] DE [Localité 10] en date du 06 NOVEMBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 05 DECEMBRE 2023 rg n° 1123000387 APPELANT : Monsieur [K] [L] [N] [Adresse 5] [Adresse 4] [Adresse 9] [Adresse 2] [Localité 8] Représentant : Me Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Société CDC HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 31 octobre 2024 DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 mars 2025. Le conseiller de la mise en état a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de : Président de chambre : Monsieur Patrick CHEVRIER Conseiller : Madame Pauline FLAUSS Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, rapporteure qui en ont délibéré, et que l'arrêt serait rendu le 30 mai 2025, les parties ont ensuite été informées par avis du greffe en date du 23 juin 2025 de la mise à disposition au greffe prorogée 29 août 2025 ; Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 août 2025. Greffier :Mme Sarah HAFEJEE Greffierdu prononce par mise a disposition au greffe :Mme Nadia HANAFI *** LA COUR La SA Batipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à M. [J] [N] un appartement à usage d'habitation situe au [Adresse 7] selon contrat du 4 septembre 2014, moyennant un loyer mensuel de 506 euros charges comprises. La SA d'économie mixte (SAEM) CDC Habitat est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d'un acte de vente du 10 juillet 2020. La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 juillet 2021, pour la somme en principal de 5.893,68 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par acte du 25 avril 2023, la société CDC Habitat a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; -l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de M. [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard et de faire enlever les meubles laisses dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de M. [N], étant précisé qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ; -la condamnation de M. [N] au paiement des sommes de 16.468,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.893,68 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due au titre des loyers et charges impayés, 504,32 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux à titre indemnité d'occupation mensuelle et 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. M. [N] a reconnu le montant de la dette, indiqué avoir rencontré de graves ennuis de santé et des difficultés personnelles et sollicité des délais de paiement, avec suspension de l'application de la clause résolutoire. La bailleresse s'est opposée aux délais de paiement sollicité par le locataire. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes : « CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2014 entre la société BLI et Monsieur [J] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] sont réunies au 7 septembre 2021. CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 17.849,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 5.893,68 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. DEBOUTE Monsieur [J] [N] de sa demande de délais de paiement. EN CONSEQUENCE ORDONNE à Monsieur [J] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [N] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle de 504,32 euros révisable, à compter du 1er août 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Monsieur [J] [N] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. » Par déclaration au greffe en date du 5 décembre 2023, M. [N] a interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2024. *** Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 29 août 2024, M. [N] demande à la cour de : -Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [N] ; -Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Et statuant à nouveau -Suspendre les effets de l'application de la clause résolutoire ; -Autoriser M. [N] à payer ses arriérés de loyers sur 36 mois ; -Dire qu'en cas d'un seul impayé la clause résolutoire reprendra tous ses effets de droit ; -Dépens ce que de droit. *** Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 29 mai 2024, la société CDC Habitat demande à la cour, au visa des articles 1103 nouveau (1134 ancien) et 1728 du code civil, de : -Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance de la société CDC Habitat et sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion sous astreinte et celle relative à l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces points -Condamner M. [N] à payer à la société CDC Habitat, la somme de 22.986,47 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives impayées et indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 21 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juillet 2021 sur la somme de 5.893,68 euros et à compter de l'assignation du 25 avril 2023 sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; -Rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ; -Rejeter toutes demandes de délai pour régler la dette ; -Ordonner l'expulsion de M. [N], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef et de ses biens, de l'appartement appartenant à la société CDC Habitat, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et si besoin, avec le concours de la force publique ; -Condamner M. [N] à payer à la société CDC Habitat, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure la première instance que la procédure d'appel ; -Condamner M. [N] à supporter les entiers dépens ; -Débouter M. [N] de l'intégralité de ses demandes infondées, fins et conclusions ; A titre subsidiaire -Si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à la société CDC Habitat les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif ; -Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion de la locataire pourra avoir lieu. *** Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS A titre liminaire La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur le périmètre de l'appel La cour constate que bien que dans le dispositif de ses conclusions, M. [N] demande à la cour d' infirmer « en toutes ses dispositions le jugement » entrepris force est de constater qu'en réalité, il ne sollicite que l'allocation que des délais de paiement. Il s'ensuit qu'il a donc exclu du périmètre de son appel les chefs du dispositif suivants : -CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ['] ; figurant au bail conclu le 4 septembre 2014 entre la société BLI et Monsieur [J] -CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 17.849,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 5.893,68 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. ORDONNE à Monsieur [J] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [N] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. -CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle de 504,32 euros révisable, à compter du 1er août 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. » La société CDC Habitat n'a pas formé appel incident de ces chefs, sauf à actualiser la dette à la somme de 22.986,47 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives, impayées et indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 21 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juillet 2021 sur la somme de 5.893,68 euros et à compter de l'assignation du 25 avril 2023 sur le surplus, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés. Ces chefs ont donc un caractère définitif, l'actualisation n'étant pas davantage discutée par M. [N] et il n'y a pas lieu d'examiner les moyens développés par la CDC Habitat sur ces points. Sur la demande de délai de paiement M. [N] sollicite à payer sa dette locative en 36 mensualités, outre le paiement régulier de ses loyers. Il soutient en substance qu'il a, à ce jour, retrouver une stabilité tant sur le plan de la santé que sur le plan professionnel : il est titulaire d'un contrat de travail durée déterminée depuis 2019 et perçoit un salaire net de 1.325,19 euros et n'a aucune autre charge ni aucune autre dette que celle locative. Il ajoute qu'il est en cours de négocier un emprunt qui lui permettra si ce n'est d'apurer totalement sa dette locative, à tout le moins, de la diminuer considérablement. Il verse aux débats à l'appui de sa demande : -son contrat de travail à durée déterminée de 3 mois du 9 janvier 2019 au 30 avril 2019 pour un emploi de serveur, niveau 1, employé au sein de la SASU Le Coin des Bons Amis, signé le 9 janvier 2019 -un bulletin de paye du mois de mai 2023 dont il ressort un revenu (hors impôts et hors retenues) de 1.890,74 euros et une ancienneté de 4 ans et 4 mois -un avis d'impôt 2022 sur les revenus 2021 qui fait mention d'un salaire annuel 2021 de 15.953 euros, soit 1.329,42 euros par mois en moyenne -une lettre du Département de la Réunion du 31 mai 2023 expliquant que le service social a été saisi afin de procéder à une évaluation de sa situation suite à une demande d'enquête d'expulsion émanant de la préfecture et lui proposant une rendez-vous le jeudi 15 juin 2023 « afin d'étudier les aides éventuelles » à lui apporter -une courrier de la préfecture du 13 juin 2023 attirant son attention sur le fait que « le juge peut mettre fin au contrat de bail et ordonner [son] expulsion du logement, lui indiquant qu'il doit être impérativement présent ou se faire représenter au tribunal, prendre rapidement contact avec les services du conseil départemental, qu'il peut déposer une dossier auprès de la commission de médiation du droit au logement opposable s'il a effectué une demande de logement social et qu'enfin, s'il s'estime surendetté, il a la possibilité de se mettre en relation avec la commission de surendettement ; La société CDC Habitat s'oppose à cette demande de délai et fait valoir que : -M. [N] n'a effectué aucun règlement de loyer de l'année 2020 -si M. [N] devait régler chaque mois la somme de 6.38,51 euros en sus du loyer et charges courantes à hauteur de 515,46 euros, soit un total de 1.153,97 euros, avec un salaire mensuel de 1.325 euros, sa capacité paraît faible -M. [N] ne justifie pas de l'existence de « graves ennuis de santé, outre d'ordre privé ». Sur ce, L'article 1343-5 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par dérogation à ces dispositions, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, porte à trois années ces délais de paiement. La cour constate que : -M. [N] ne verse aux débats aucune pièce relative à ses ressources et charges actualisée -il n'est fait mention, ni d'une demande de logement social, ni d'aucune démarche auprès des services du conseil départemental, de la commission de médiation du droit au logement opposable ou encore auprès de la commission de surendettement -il évoque une négociation en cours auprès d'une banque afin d'obtenir un prêt mais n'en justifie pas. -enfin, et surtout, il n'a jamais repris le paiement de ses loyers courants et encore moins des arriérés bien qu'arguant d'une situation stable personnelle et professionnelle retrouvée. En l'espèce, M. [N] ne justifie en cause d'appel d'aucun moyen ni élément de nature à remettre en cause la décision du premier juge qui a fait une exacte appréciation tant en droit qu'en fait des circonstances de la cause. Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives tant à l'actualisation de la dette, non contestée, que celles concernant les dépens et le frais irrépétibles Sur l'astreinte sollicitée par la société CDC Habitat Le tribunal n'a pas fait droit à la demande de la société CDC Habitat estimant que la bailleresse disposait déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la décision. La société CDC Habitat sollicite une nouvelle fois l'expulsion de M. [N] sous astreinte de 50 euros par jours de retard et si besoin, avec le concours de la force publique, et ce, en raison de l'inertie totale et l'attitude négative de M. [N] : en dépit de la décision rendue au mois de novembre 2023, M. [N] persiste à se maintenir dans les lieux sans droit ni titre et sans lui verser aucune contrepartie. M. [N] fait valoir pour l'essentiel qu'une astreinte ne ferait qu'alourdir la condamnation mise à sa charge et alors que la société CDC Habitat dispose d'ores et déjà des moyens d'exécution forcée nécessaires pour le contraindre à exécuter la décision querellée. Il ajoute qu'une décision contraire aura des conséquences dramatiques irréversibles car il risque de se retrouver sans toit alors qu'il est un salarié sérieux et reconnu par son employeur et a des ressources certaines et suffisantes pour honorer son engagement. Sur ce, Il résulte des dispositions des articles L.131-1 et suivants et R.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. L'astreinte ne prend effet qu'à la date fixée par le juge et elle ne peut pas être antérieure au jour où la décision qui porte sur une condamnation à une obligation est devenue exécutoire. L'astreinte a un caractère personnel et accessoire. Elle ne peut sanctionner que l'exécution d'une obligation devenue exécutoire. Elle est indépendante des dommages-intérêts. Elle est provisoire ou définitive. Elle est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. L'astreinte, même définitive, et liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisie de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir. En l'espèce, compte tenu de l'absence totale de diligence de la part du locataire et de l'ancienneté du litige, il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la société CDC Habitat à hauteur de 30 euros par jour de retard, à compter d'un délai trois mois à compter la présente décision étant précisé que l'astreinte courra pendant un délai maximum de trois mois. Sur les dépens et les frais irrépétibles M. [N] succombant, il convient de le condamner aux dépens d'appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel. Aucune considération d'équité ne conduit à faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société CDC Habitat. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article alinéa du code de procédure civile, en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, sauf à actualiser le montant de la dette locative ; Statuant à nouveau Condamne M. [J] [N] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 22.986,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 5.893,68 euros, sur la somme de 17.849,18 euros à compter du jugement du 6 novembre 2023 et à compter du présent arrêt pour le surplus de la somme due ; Ordonne l'expulsion de M. [J] [N] , tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef et de ses biens, de l'appartement appartenant à la société CDC Habitat, et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée maximale de trois mois, et si besoin, avec le concours de la force publique ; Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour la SAEM CDC Habitat, à défaut pour M. [J] [N] d'avoir libérer les lieux dans le délai imparti, de solliciter le juge de l'exécution, la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; Y ajoutant Condamne M. [J] [N] aux dépens d'appel ; Déboute la SAEM CDC Habitat de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Madame Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT