Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Eric SCHODER
Maître COTTO Valérie
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître COTTO Valérie
Me Eric SCHODER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/03927 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SP5
N° MINUTE :
10 jcp
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître COTTO Valérie, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1520
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03927 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SP5
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 12 septembre 2018, Monsieur [R] [E] a donné à bail à Madame [V] [Z] un appartement à usage d'habitation meublé, situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 950 euros en principal.
Par acte d'huissier en date du 2 avril 2024, Madame [V] [Z] fait assigner Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de réaliser des travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard, condamnation à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, le remboursement de la moitié des loyers et charge versés depuis l’échéance du mois de novembre 2022, soit la somme de 7600 euros, fixer à 475 euros le loyer et charges jusqu’à réception des travaux, ordonner la consignation des loyers réduits auprès de la CARPA, jusqu’à réception des travaux, juger nul et non avenu le congé délivré, débouter le défendeur des demandes, le condamner à la somme de 2000 au titre des frais irrépétibles ( article 77 de la loi du 10 juillet 1991) , et aux entiers dépens.
A l'audience du 11 septembre 2024, Madame [V] [Z], représentée par son conseil, a déposé des écritures récapitulatives, se désistant des demandes relatives aux travaux, demandant la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 11293, 28 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, 3000 euros au titre du préjudice moral, juger nul et non avenu le congé, le débouter de ses demandes et à titre subsidiaire, juger prescrits les arriérés de loyers et charges sollicités avant le 25 juillet 2024 ( comprendre 2021 rectifié dans le corps du texte), déduire que la dette locative est de 5700 euros, accorder des délais de paiement de 36 mois, ramenés à 24 mois au cours de l’audience, suspendre l’expulsion pendant les délais, et juger que l’expulsion n’aura pas lieu si les délais sont respectés, à titre très subsidiaire, accorder un délai d’une année, outre la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [Z] fait valoir l'existence de multiples désordres, dont des risques électriques, le système n’étant pas aux normes, signalés par LRAR du 10 juillet 2023 au bailleur, puis à la direction du logement de la ville de Paris, qui s’est prononcé sur les principaux désordres dans un rapport du 5 septembre 2023, transmis au bailleur le 18 septembre 2023 lui laissant 3 mois pour y remédier. Elle soutient qu’au mois de novembre 2022, des souris étaient aussi présentes dans son appartement. Elle conteste l’argumentation du défendeur sur le manque de collaboration, ou sur l’impossibilité d’accès à l’appartement. Elle réclame un préjudice de jouissance lié aux divers désagréments subis égal à la moitié du loyer, du mois de novembre 2022 au mois de juillet 2024, soit la somme de 9500 euros, ainsi que le remboursement des sommes avancées pour la porte d’entrée, faisant suite à un cambriolage, le changement des plaques de cuisson, et l’intervention de la société pour éradiquer les souris, soit la somme de 1793, 28 euros. Elle précise qu’au surplus, elle recevait un congé pour reprise, le 11 septembre 2023, respectant les conditions de forme mais non motivé et envoyé de mauvaise foi, donc irrecevable. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles, rappelant que la CAF verse directement les APL, contestant le principe de la dette, même si aucun commentaire n’est fait sur le montant.
Monsieur [R] [E], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il demande de constater la validité du congé pour reprise, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation pour non-respect des obligations locatives, condamner la demanderesse à payer ses dettes de loyers et d’indemnités d’occupation, condamnation à fournir deux copies des clés et toute carte de propriété suite au changement de serrure, ordonner l’expulsion, séquestration des meubles, condamnation au paiement de la somme de 16950 euros, représentant la dette de loyers jusqu’au mois de juillet 2024, au paiement de la somme de 950 euros pour les obligations d’entretien, 2113 euros pour internet, 2000 euros de préjudice moral, 3000 euros au via de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il demande d’écarter les documents en italien, et les documents relatifs à la santé mentale non liés à la cause.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique qu’il vit en Italie mais souhaite s’installer en France pour se soigner à l’hôpital de la [3] et rejoindre son fils qui vit à Paris. Il explique que la dette de loyers est née de l’absence de ressources de la locataire, et qu’il n’y a pas de prescription. La dette étant due du 11 septembre 2020 au 11 septembre 2023. Il soutient que les désordres n’ont été relevés qu’à compter de septembre 2022, alors que les impayés étaient déjà conséquents. Il fait valoir que l’ensemble des travaux demandés ont été réalisés malgré l’impossibilité d’accès à l’appartement du fait de la locataire retardant d’autant leur réalisation, le service de la ville de Paris ayant clos le dossier le 18 juillet 2024, les travaux étant finis le 12 mars 2024, soit avant l’assignation du 2 avril 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les pièces versées en italien
A la demande du défendeur, l’intégralité des pièces versées en italien (annexe numéro 9) sont écartées, aucune traduction n’étant produite.
Sur le congé pour reprise
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
S'agissant d'un bail meublé, c'est l'article 25-8 de ladite loi qui prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Que le bail soit meublé ou non, un congé pour motif sérieux et légitime est ainsi possible pour le bailleur, la différence se situant sur la durée du préavis, et le moment de la délivrance du congé, la durée minimale du bail n'étant pas la même (un an pour les meublés en application de l'article 25-7, trois ou six ans selon la qualité de bailleur en application de l'article 10 pour les non meublés).
Le congé du bailleur a été le 14 septembre 2023 et rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur -à savoir le bailleur lui-même.
Dès lors, le congé n’a pas été délivré dans les formes et délais légaux requis, puisqu’il a été distribué le 14 septembre 2023 pour une échéance le 12 septembre 2023.
De plus, est allégué un motif de fond de non validité tenant à l'absence de justification du caractère sérieux de la reprise par le bailleur en ce qu'il n'est pas motivé et délivré de mauvaise foi. Il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l'espèce, force est de constater qu'effectivement le bailleur n'apporte aucun élément de nature à justifier du sérieux de la reprise du bien à son profit, aucun élément médical provenant de l’hôpital de la [3] ne permettant de vérifier qu’il pourra poursuivre ses soins en France alors même que le certificat fourni et daté du 2 avril 2024 mentionne que « transfert utile de la résidence médicale en Italie afin de recevoir les traitements appropriés ».
Il en résulte que le congé délivré est irrégulier ne respectant pas les délais Monsieur [E], le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise n’étant, au surplus, pas suffisamment justifié.
Il sera débouté de sa demande de validation de son congé pour reprise et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d'indemnité d'occupation devenant sans objet.
Il sera ainsi constaté que le bail a été tacitement reconduit.
Sur la résiliation faute de paiement des loyers
Le bailleur doit notifier une copie de l’assignation à la préfecture de Paris six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette formalité est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation sur le fondement du non-paiement des loyers. Le bailleur ne présentant pas les diligences faites pour accomplir cette formalité, la demande de résiliation sur le fondement de l’absence de paiement des loyers est irrecevable.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action et les sommes demandées par le bailleur
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, soit à chacune des mensualités.
Néanmoins, les paiements effectués par la locataire doivent été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, cette imputation étant conforme à l'article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d'exécution.
Ainsi, la dette réclamée n’est pas prescrite. En effet, la somme due au titre des loyers et non contestée sur le montant est égale à la somme de 16 950 euros à la date de l‘audience, mois d’août 2024 compris, ce qui correspond à des impayés de loyers correspondant à 17 mois.
Les sommes demandées titre de l’entretien par le bailleur, à savoir, le bouchage des toilettes, l’intervention pour les punaises de lit en janvier 2021 et pour la présence des nuisibles en décembre 2022 ont été déduits des loyers versés, selon le bailleur, directement par la locataire, qui n’a, selon lui, payé de ce fait qu’une partie des loyers. Il en demande le remboursement. Il fournit, au titre de la justification du débouchage des toilettes, une facture d’une entreprise Artisan André Dépannage, pour un montant de 390 euros, cette facture n’étant pas lisible. Il verse, pour les demandes au titre des nuisibles, en pièce 30, une copie d’un virement de la locataire opéré en novembre 2018, pour le paiement du loyer du mois de novembre 2018, la relation entre les deux évènements, l’un daté de 2018 et l’autre des années 2021/ 2022, n’étant pas explicitées. Aucun autre document n’est fourni au soutien de ces demandes, il en sera débouté.
Il réclame également le montant d’un forfait internet pour un montant de 2113 euros, la locataire estimant que le contrat l’exclut. Toutefois, dans le contrat, la mention du fait que internet est réglé à part est raturée de même que la conjugaison du verbe réglé. De ce fait, au vu des factures présentées, la locataire sera également condamnée à financer cette somme.
Madame [Z] sera condamnée à payer la somme de 18 763 euros due à la date du 11 septembre 2024.
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En l'espèce, Madame [V] [Z] a informé en date du 10 juillet 2023 des divers désordres constatés, saisissant consécutivement les services de la mairie de Paris, qui ont signalé par courrier du 18 septembre 2023, 4 sources de désordres,
-humidité de condensation dans l’ensemble du logement, en raison d’une aération insuffisante,
-des remontées d’eau usées se manifestant au niveau de la cuvette du cabinet de toilettes de la salle de douche,
-les fenêtres n’assurant pas de protection contre les intempéries car elles ne ferment plus,
-l’alimentation électrique est vétuste et non mise en sécurité.
Les services de la mairie de Paris ont précisé au bailleur qu’il disposait d’un délai de trois mois pour remédier à l’ensemble des désordres ainsi relevés.
Il n'est pas contesté que les causes des sinistres ont été réparées, comme cela est confirmé par le constat d’huissier en date du mercredi 3 juillet 2024, la ville de Paris confirmant que le dossier est classé, lors de la visite réalisée le 3 juillet 2024. Il n’est pas, non plus, contesté, au regard des documents versés, en particulier des courriers et des factures de l’entreprise YL RENOV et de l’entreprise ATAK BAT, que les travaux ont été réalisés et terminés fin mars 2024.
Force est de constater que le bailleur fournit un document des sociétés YL RENOV et ATAK contestant une partie des désordres relevés par la mairie de Paris, estimant que l’humidité n’est pas observée ni dans la cuisine, ni dans la salle de bains, ni dans la chambre, des travaux étant néanmoins assurés, qu’il n’y a pas, non plus, de remontée d’eau ni de fuite dans les toilettes, des travaux étant néanmoins faits pour réduire le risque de bouchage et que l’isolation thermique des fenêtres était assurée avant les travaux.
Madame [V] [Z] sollicite la somme de 9500 euros au titre de remboursement des loyers versés depuis l’échéance de novembre 2022, date de découverte des souris dans son appartement et juillet 2024, dans le corps du texte, cette demande étant transformée au titre des dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance dans le dispositif.
Si le principe du préjudice de jouissance est acquis, il sera fait référence, d’une part au premier courrier recommandé informant le bailleur des troubles, comme date de début des troubles, et, d’autre part, de fin mars 2024, comme mettant un point final aux troubles, avec la réalisation des travaux, dont les dates ne sont pas contestées. Au vu du rapport de la mairie, il apparaît que les troubles ont été ressentis dans l’intégralité des pièces, permettant de chiffrer le préjudice à 50 % des loyers dus, soit 475 euros sur une période de 9 mois.
Le préjudice de jouissance Madame [V] [Z] pourra en conséquence être réparé globalement à hauteur de 4275 euros. Le bailleur sera également condamné au remboursement de la porte, aucun élément ne permet de vérifier que la porte a été effectivement remboursée par l’assurance comme l’indique le bailleur au cours de l’audience.
La locataire réclame également le paiement des deux plaques de cuisson, pour une somme de 266, 84 euros, sans expliciter les raisons pour lesquelles elles ont été changées, elle en sera déboutée. Elle demande aussi le remboursement de la somme de 499, 99 euros pour la dératisation, la présence de la souris n’étant pas contestée. Le bailleur sera ainsi condamné à payer cette somme.
Monsieur [E] sera condamné à verser la somme de 4774, 99 euros
Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La demande de dommages et intérêts, qu'elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute mais également d'un préjudice, en lien avec la faute.
Or en l'espèce, ni le bailleur, ni la locataire n'indiquent quel serait leur préjudice ni a fortiori, n'en justifient. Ils seront déboutés de leurs demandes.
Sur les comptes entre les parties et les délais de paiement
Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
la locataire est débitrice de la somme 18763 euros au titre de l'arriéré locatif et du remboursement d’internet,le bailleur est débiteur de la somme de 4774, 99 euros au titre du préjudice de
Il en résulte que la locataire reste débitrice de la somme de 13 988, 01 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Elle présente deux contrats de garde d’enfants courant à compter de septembre 2024. Les délais de paiement seront ainsi accordés ;
Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conserve ses propres dépens.
Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes relatives aux frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
ECARTE les pièces présentées en italien et non traduites
DIT que la demande au titre des arriérés de loyers n’est pas prescrite
DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [R] [E] de résiliation judiciaire du bail faute de paiement des loyers ;
CONSTATE que la demande de congé pour reprise n’est pas valide et que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction
DIT que les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet
DEBOUTE Monsieur [R] [E] de sa demande au titre du préjudice moral
DEBOUTE Madame [V] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral
JUGE que Madame [V] [Z] est redevable de l’arriéré de loyers, mois d’août 2024 compris et des factures internet
JUGE que Monsieur [R] [E] est redevable du préjudice de jouissance et de la facture de dératisation.
CONDAMNE Madame [V] [Z] à verser à Monsieur [R] [E] la somme de 13 988, 01 euros, après que les comptes entre les parties ont été opérés, la dette de loyers étant due mois d’août 2024 compris ;
AUTORISE Madame [V] [Z] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 500 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
REJETTE le surplus des demandes des parties
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile
Dit que chaque partie conserve les dépens qu’il a engagé
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux
de la protection
