Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00023

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Minute N° N° RG 24/00023 N° Portalis DBX2-W-B7I-KJS6 [X] [N] C/ [W] [P] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 16 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEUR: M. [X], [M] [N] né le 17 Mars 1983 à [Localité 6] (GARD) [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Sylvie LAROCHE, avocat au barreau de NIMES DEFENDEUR: M. [W] [P] né le 22 Juin 1977 à [Localité 7] (SAONE-ET-LOIRE) [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître BRUYERE, avocat au barreau de NÏMES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 17 juin 2024 Date du Délibéré : 16 septembre 2024 DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte sous seings privés en date du 1er juin 2022, Monsieur [X] [N] a donné à bail à Monsieur [W] [P] un logement situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 590 € avec 60 € de provision pour charges. Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait délivrer, en date du 13 octobre 2023, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant de 2 010 €, en principal. Monsieur [P] a également été mis en demeure de justifier de l'occupation du logement. En date du 22 décembre 2023, Monsieur [N] a assigné Monsieur [W] [P] pour l'audience du 4 mars 2024, afin de voir : ??constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir ??ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ??condamner Monsieur [W] [P] à payer : ??la somme de 3 310 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus au 20 décembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 18 décembre 2023, ??une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à entière libération des lieux, une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu'à entière libération des lieux, ??la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens. En défense, Monsieur [P] demande au Tribunal : Vu la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article 1171 du Code civil, A titre liminaire, JUGER le commandement de payer nul en ce qu'il ne respecte les mentions prescrites par la loi. En conséquence, DEBOUTER Monsieur [N] de toutes ses demandes. A titre subsidiaire, JUGER la clause résolutoire réputée non écrite. DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande de voir acquise la clause résolutoire. DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d'expulsion. JUGER l'existence d'une contestation sérieuse au regard du manquement du bailleur. RENVOYER Monsieur [N] à mieux se pourvoir. A titre infiniment subsidiaire, JUGER la clause résolutoire réputée non écrite. DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande de voir acquise la clause résolutoire. DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d'expulsion. JUGER l'existence d'une contestation sérieuse au regard du manquement du bailleur. JUGER que Monsieur [P] est redevable de la somme de 3 290 € au titre de l'arriéré locatif au mois de juin 2024. JUGER que Monsieur [P] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle de 590 €. DEBOUTER Monsieur [N] du surplus de ses demandes, fins et conclusions. ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [P]. Appelée à l’audience du 4 mars 2024, l’affaire a été renvoyée successivement au 13 mai, 3 juin puis 17 juin 2024. En demande, Monsieur [X] [N], représenté par son avocat, s’en remet à son assignation et à ses conclusions, enregistrées au greffe le 17 juin 2024. En défense, Monsieur [P], représenté, indique avoir réalisé un virement au mois de mars et s’en remet à ses conclusions du 17 juin 2024. L'affaire est mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, sur la nullité du commandement de payer : Monsieur [P] soulève la nullité du commandement aux motifs que : le commandement de payer prévoit un délai de deux mois au lieu des 6 semaines prévues par l’article 24 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668, le commandement de payer doit rappeler que le locataire s’expose à une procédure judiciaire d’expulsion, La justification de la notification à la CCAPEX du commandement n’a pas été effectuée. Il ressort des pièces produites aux dossiers que : c’est en date du 1er juin 2022, que Monsieur [X] [N] a donné à bail à Monsieur [W] [P] un logement situé sur la commune de [Localité 4], donc antérieurement aux nouvelles dispositions de l’article 24 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai de deux mois pour régulariser la dette avant l’acquisition de la clause résolutoire est plus favorable au locataire que les dispositions issues de la loi n° 2023-668du 27 juillet 2023, Monsieur [X] [N] justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 13 octobre 2023, En conséquence, Monsieur [P] sera débouté de sa demande à titre liminaire. Sur le manquement du bailleur : Monsieur [P] soulève le fait que le logement loué est indécent mais sans produire de pièces suffisamment significatives ou constatées par commissaire de justice pour permettre au Tribunal d’en apprécier la réalité, en conséquence, aucun manquement du bailleur ne sera retenu. Sur la recevabilité de la demande : Selon les dispositions de l'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l'arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu'ils ont saisi la CCAPEX en vue de l'enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d'impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer. En l'espèce, Monsieur [X] [N] justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 13 octobre 2023, l'un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer. En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“ En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 22 décembre 2023 pour l'audience du 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date. Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [W] [P] sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux“. En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [P] le 13 octobre 2023. Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 13 décembre 2023, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu'il résulte du décompte produit en demande. En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail. Sur le caractère abusif de la clause résolutoire, Monsieur [P] ne produit aucune pièce justifiant de son caractère abusif, il sera donc débouté de la demande formée à ce titre. Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes : Du fait de l’application de la clause résolutoire, Monsieur [W] [P] est devenu occupant sans droit ni titre. En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : En raison de la résiliation du bail, le locataire a été déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. Il convient d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel et qu'elle subira les augmentations légales. En conséquence, Monsieur [W] [P] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux. Sur la demande provisionnelle : Monsieur [X] [N] produit un décompte arrêté à la date du 1er mai 2024 faisant ressortir une dette d’un montant total de 8 041 €, composée de la dette locative à la date d'acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d'occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu'à la date du décompte, somme qui ne souffre d'aucune contestation. En conséquence, Monsieur [P] ne justifiant pas de versements autres que ceux inscrit sur le relevé, sera condamné à payer par provision à Monsieur [X] [N] la somme de 8 041 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l'octroi de délais de paiement : Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“ En l'espèce, il résulte du décompte produit en demande que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l'audience. En conséquence, le locataire n’étant pas en situation de régler sa dette locative aucun délai ne lui sera octroyé. Sur la demande d’astreinte : Monsieur [X] [N] demande une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu'à entière libération des lieux sans produire de pièce justifiant de sa demande, il en sera donc débouté. Sur les frais irrépétibles et les dépens : En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Monsieur [P] sera condamné à payer la somme de 500,00 € à Monsieur [N]. Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.“, en conséquence, Monsieur [P] sera condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS : Le Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort : RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence, DECLARE la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [X] [N] recevable et bien fondée, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [P] à la date du 13 décembre 2023, En conséquence : DEBOUTE Monsieur [W] [P] de l’ensemble de ses demandes, ORDONNE l'expulsion domiciliaire de Monsieur [W] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 4], [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution, CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer par provision à Monsieur [X] [N] à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer par provision à Monsieur [X] [N] la somme de 8 041 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement, CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, DEBOUTE Monsieur [X] [N] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La Greffière, Le Juge,