Cour d'appel, 13 mai 2024. 23/03106

MINUTE N° 24/243 Copie exécutoire à : - Me Grégoire FAURE - Me Louis-Paul KOWALSKI Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Mai 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03106 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEKE Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de Saverne APPELANTE : Madame [G] [V] [S] épouse [X] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG INTIMÉ : Monsieur [O] [M] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Louis-Paul KOWALSKI, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat du 30 août 2004, Monsieur [I] [S] a donné à bail à Monsieur [O] [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant paiement d'un loyer initial de 550 euros. Monsieur [S] est décédé le 29 juin 2019, laissant pour héritières ses deux filles, Madame [G] [S] épouse [X] et Madame [Z] [S]. Par acte d'huissier du 17 février 2022, Madame [G] [S] épouse [X] a fait délivrer à Monsieur [M] un congé pour motif légitime et sérieux, à effet au 30 août 2022. Les motifs invoqués étaient les suivants : -manquement répété à l'obligation de payer la revalorisation du loyer malgré demandes multiples, -absence de fourniture d'une attestation d'assurance, -défaut d'entretien de la VMC et de la chaudière, -transformation des lieux loués sans autorisation (lavabo et armoire de toilette), -opposition à la réalisation de travaux (fenêtres, volets et sol des chambres). Par courrier recommandé du 6 mars 2022, le locataire a contesté l'ensemble des griefs invoqués. Par acte du 28 septembre 2022, Madame [G] [S] épouse [X] a assigné Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saverne, aux fins de voir valider le congé, condamner le défendeur à quitter les lieux et de le voir condamner au paiement de la somme de 1 000 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 31 août 2022, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 1 253,06 euros au titre de l'indexation des loyers et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle s'est ensuite désistée de sa demande relative à l'indexation de loyer, le montant réclamé ayant entretemps été acquitté. Monsieur [O] [M] a conclu à l'annulation du congé, au rejet des prétentions de la demanderesse et à la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, outre la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 13 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saverne a : -annulé le congé délivré le 17 février 2022 à Monsieur [O] [M] à la demande de Madame [G] [S] épouse [X], ce congé étant dépourvu de motif sérieux et légitime, -débouté en conséquence Madame [G] [S] épouse [X] de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, -débouté Madame [G] [S] épouse [X] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [G] [S] épouse [X] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [G] [S] épouse [X] aux dépens. Madame [G] [S] épouse [X] a interjeté appel de cette décision le 9 août 2023. Par ordonnance en date du 12 septembre 2023, l'affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Par dernières écritures notifiées le 15 février 2024, Madame [G] [S] épouse [X] conclut à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de : -valider le congé pour motif légitime et sérieux, -condamner Monsieur [M], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer les lieux au besoin avec le concours de la force publique, -fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [M] à compter du 31 août 2022 à la somme de 1 000 euros par mois, A tout le moins, -fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [M] à compter du 31 août 2022 à un montant équivalent à celui qui aurait été dû en vertu du bail résilié au titre des charges et du loyer en tenant compte de la clause d'indexation, En tout état de cause, -condamner Monsieur [M] à verser ce montant à compter du mois de septembre 2022 jusqu'à complète libération des lieux, -le condamner à verser à Madame [G] [S] épouse [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, -le condamner à verser à Madame [G] [S] épouse [X] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -le condamner en tous les dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir que le bail contient une clause d'indexation du loyer ; que cependant, le locataire a gelé ses règlements à la somme de 626,45 euros représentant le montant dû en 2010, alors que des lettres de notification de l'augmentation du loyer lui ont été systématiquement envoyées ; qu'il n'a réglé l'arriéré dû que le 6 février 2024, pour porter ses paiements à la somme mensuelle de 669,09 euros qu'il estime devoir mensuellement ; que le manquement réitéré du locataire, qui a persisté à envoyer ses paiements directement à Monsieur et Madame [S], bailleurs âgés, malgré mandat donné par ces derniers à l'agence immobilière H&G Gestion, constitue un motif légitime et sérieux de congé ; que l'absence de réaction des bailleurs s'explique par la crainte qu'ils avaient de leur locataire, qui avait eu une altercation avec leur petit-fils ; que l'erreur minime commise par l'agence gestionnaire ne permettait pas à l'intimé de refuser l'indexation du loyer ; qu'en raison de la mauvaise foi du locataire, le caractère même minime du refus de payer une partie du loyer permet de retenir le caractère légitime et sérieux du motif invoqué à l'appui du congé. Elle indique que le locataire a aussi manqué à son obligation de paiement des charges locatives et qu'il n'a réglé les arriérés pour les années 2018 à 2020 que le 25 mars 2021 à hauteur de 418,55 euros ; que la régularisation pour l'année 2021n'a été payée que postérieurement à l'assignation du 19 janvier 2023. Concernant l'absence de justification d'une assurance locative, elle fait valoir qu'une telle demande avait été faite à Monsieur [M] le 20 novembre 2011 et qu'il ne démontre pas avoir satisfait à cette demande des bailleurs ; que par la suite, il n'a pas non plus répondu à la demande de l'agence immobilière gestionnaire du bien ; que l'intimé, qui exerce dans les lieux une activité professionnelle d'installateur sanitaire, ne justifie pas qu'il serait couvert par son assurance pour cette activité. Elle fait valoir par ailleurs que Monsieur [M] n'a pas souscrit un contrat d'entretien périodique pour la chaudière individuelle au fioul ; qu'il ne peut arguer de ce qu'il aurait entretenu lui-même le matériel, dans la mesure où il ne dispose pas d'un agrément et d'une assurance au titre de l'entretien réalisé ; qu'il ne s'est exécuté en souscrivant un tel contrat que postérieurement à la signification du congé ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ce manquement à son obligation constitue un motif valable de congé. Elle considère par ailleurs que Monsieur [M] s'est comporté comme un propriétaire en effectuant, sans autorisation préalable du bailleur, des travaux de démontage d'un lavabo et d'une armoire de toilette ; que la transformation des lieux sans autorisation peut être invoquée à l'appui du congé. Elle conteste sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, au motif que le congé est valable et qu'elle n'a en tout état de cause commis aucune faute en lien avec un préjudice. Par dernières écritures notifiées le 12 février 2024, Monsieur [O] [M] a conclu à l'irrecevabilité ou au mal fondé de l'appel et demande à la cour de : -débouter Madame [G] [S] épouse [X] de l'ensemble de ses demandes, -confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire, -limiter l'indemnité d'occupation au prix du loyer actuellement payé, -condamner Madame [G] [S] épouse [X] à payer à Monsieur [M] une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir qu'il n'est pas démontré que les demandes d'indexation de loyer ont été envoyées, ce d'autant qu'il n'a jamais été destinataire d'un rappel de paiement d'indexations antérieures avec état des sommes dues ; qu'il s'est acquitté du loyer augmenté dès qu'il a reçu une demande en ce sens le 16 novembre 2021, de sorte que sa bonne foi ne peut être remise en cause ; que la demande de l'appelante au titre de l'augmentation du loyer à compter de 2019 était incompréhensible et injustifiée ; qu'il a acquitté le montant réclamé pour justifier sa bonne foi. Concernant l'assurance locative, il fait valoir qu'il a toujours déposé les justificatifs dans la boîte aux lettres des bailleurs ou la leur remettait en main propre ; qu'il n'a d'ailleurs pas été relancé à cette fin ; qu'il a toujours été régulièrement assuré pour les risques locatifs ; que l'appelante a ajouté un manquement qui ne figure pas dans le congé, relatif à l'absence de preuve d'une assurance couvrant les risques liés à l'exploitation d'une activité professionnelle d'installateur sanitaire et de poseur d'installations au gaz ; qu'il n'utilise au demeurant cette domiciliation de sa société, avec l'accord des bailleurs, que pour des tâches administratives, sans incidence sur la destination des locaux. Sur l'absence de souscription d'un contrat d'entretien de la chaudière, il fait valoir que les anciens bailleurs avaient accepté qu'il en assure lui-même l'entretien ; qu'il a procédé aux réparations nécessaires pour que la chaudière fonctionne normalement depuis dix-huit ans ; qu'il a en tout état de cause souscrit un contrat d'entretien auprès d'une société de son choix le 20 octobre 2023. Il réfute tout motif de congé lié à une transformation des locaux, au motif qu'il a enlevé le lavabo et l'armoire de toilette vétustes pour les remplacer par des équipements neufs et qu'il pourra remettre en place les éléments anciens lors de sa sortie des locaux ; que le remplacement provisoire de ces équipements n'entraîne aucun risque ni dangerosité pour l'immeuble. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; En vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En l'espèce, le congé délivré par Madame [X] a été délivré sur le fondement de plusieurs manquements reprochés au locataire. Sur l'absence d'indexation du loyer : L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version initiale dispose que d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties stipule que le loyer initial de 550 euros sera révisé chaque année le 1er trimestre, la date de référence étant le 3ème trimestre 2005. Madame [X] soutient que le locataire a manqué de façon réitérée au paiement du loyer revalorisé. Cependant, si elle verse aux débats des courriers en date des 24 juin 2010, 20 novembre 2011, 25 juillet 2011, 5 septembre 2012 qui auraient été adressés en ce sens au locataire par Monsieur [S], ainsi que des lettres du 12 décembre 2013, 12 novembre 2014, 22 août 2016, 31 juillet 2017, 28 août 2019, 16 décembre 2019, 18 décembre 2020, qui lui auraient été adressées par l'agence immobilière H&M, force est de constater que la preuve que ces courriers ont été expédiés n'est pas rapportée, alors que Monsieur [M] a, dès le 6 mars 2022 dans une lettre adressée à Madame [X] en contestation du congé, contesté formellement avoir reçu une demande de revalorisation du loyer avant celle qu'elle lui a envoyée le 16 novembre 2021 ; qu'en effet, il n'est justifié que de l'envoi d'un recommandé le 28 novembre 2011, qui n'a pas été réclamé par le destinataire, que l'appelante produit pour justification de l'envoi de la lettre datée du 20 novembre 2011. A supposer que cet avis recommandé s'applique bien à cette lettre, il convient de relever que l'éventuel manquement du locataire à l'indexation du loyer en 2011, qui n'a été suivi d'aucune réclamation ni mise en demeure de payer un arriéré à ce titre, ne saurait justifier la délivrance d'un congé en 2022 pour manquement réitéré du locataire, ce d'autant que le bailleur ne s'est jamais prévalu d'une éventuelle dette à ce titre, qu'il a en tout état de cause laissé prescrire. Il sera par ailleurs relevé que par lettre recommandée en date du 28 juillet 2016 reçue par Monsieur [M] le 30 juillet 2016, l'agence immobilière H&M lui a fait part de divers points abordés lors d'une visite chez lui le 30 mai 2016 et lui a rappelé que les propriétaires souhaitaient qu'il passe les paiements des loyers et charges entre les mains de l'agence, car ils ne voulaient plus s'occuper de la gestion de l'appartement et qu'il régularise les arriérés. Pour autant, l'agence ne mentionne que des augmentations et régularisations de charges dont le locataire n'aurait pas tenu compte et précise un dû de 518,64 euros à ce jour, sans qu'il soit fait état d'une difficulté ou d'une dette relative au non-paiement d'une indexation du loyer. L'appelante affirme que son père, aux droits duquel elle vient, aurait renoncé à agir en paiement de l'indexation des loyers contre le locataire, en raison de la peur qu'il lui inspirait. Pour autant, la production d'un récépissé de dépôt de plainte effectué par Monsieur [I] [S] le 18 août 2010 pour des faits de dégradation ou détérioration volontaire du bien d'autrui causant un dommage léger, qui seraient survenus le 1er juillet 2010, ne saurait établir l'existence de faits commis par Monsieur [M], qui n'est pas mentionné dans ce récépissé et qui auraient été de nature à générer chez le bailleur une crainte particulière du locataire. Il en est de même d'un courriel en date du 28 août 2023 par lequel Madame [A] [L], de l'agence H&M, affirme que son associé, décédé, aurait été insulté au téléphone par Monsieur [M] le 19 février 2013 et qu'il avait été immédiatement, lors de la prise en charge du mandat début 2013, confronté au « personnage de Monsieur [M] » qui lui aurait raccroché au nez après l'avoir insulté, dans la mesure où cette simple affirmation peut d'autant moins établir que l'inaction du bailleur n'aurait procédé que de la peur engendrée par le locataire que dans la lettre précitée du 28 juillet 2016, Madame [L] remercie Monsieur [M] pour son accueil lors de la visite à domicile effectuée le 30 mai 2015. Dès lors, en l'absence de preuve de demandes relatives à l'indexation du loyer et de manquements corrélatifs du preneur, le congé ne peut prospérer pour ce motif. Sur l'absence de fourniture d'une attestation d'assurance : En vertu des dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Il est établi par les pièces versées aux débats que Monsieur [M] est régulièrement assuré contre les risques locatifs depuis le début du contrat, sans interruption. Par lettre du 20 novembre 2011 à laquelle s'appliquerait un avis de réception portant mention d'un pli non réclamé posté le 28 novembre 2011, Monsieur [I] [S] avait demandé à son locataire la production d'une attestation au titre de l'assurance locative pour l'année 2011. Par lettre du 28 juillet 2016 reçu par le destinataire le 30 juillet 2016, l'agence gestionnaire de l'appartement a de même sollicité production d'une attestation d'assurance à jour. Monsieur [M] se borne à indiquer avoir déposé dans la boîte aux lettres de Monsieur et Madame [S] les justificatifs sollicités, sans pour autant le démontrer. Cependant, l'obligation de justifier d'une assurance locative suppose une demande du bailleur en ce sens et l'appelante ne peut se prévaloir que des deux courriers précités à cette fin. L'éventuel manquement du locataire pour les deux années concernées est le cas échéant trop ancien pour pouvoir justifier la résiliation du bail en 2022. De même, l'appelante n'est pas fondée à ajouter au congé délivré un motif qu'il ne contient pas, relatif à l'éventuelle absence de justification d'une assurance couvrant les risques liés à l'exercice de la profession du locataire. Sur l'absence d'attestation d'entretien de la chaudière : Il sera rappelé que la bailleresse ne se prévaut plus d'un défaut d'entretien de la VMC. Le locataire est débiteur d'une obligation d'entretien de la chaudière, conformément aux dispositions de l'article 7 d) de la loi régissant le contrat. En l'espèce, Monsieur [M] exerce la profession d'installateur sanitaire, dépannage, entretien et toutes prestations de services associés par l'intermédiaire de la Sarl SED dont il est le gérant, activité pour laquelle il est régulièrement assuré. Il affirme sans être contesté avoir réalisé lui-même pendant toute la durée du bail l'entretien de la chaudière, prenant en charge les fournitures et interventions qui auraient le cas échéant incombé au bailleur et il ne résulte pas des pièces du dossier qu'une contestation ait été faite à ce titre par les bailleurs. Ce n'est que par lettre du 16 janvier 2022 que Monsieur [M] a indiqué avoir fait part à l'appelant de problèmes rencontrés le 12 janvier 2022 avec le brûleur de la chaudière qui s'arrêtait tout seul et avoir constaté la détérioration de plusieurs pièces dues à sa vétusté. Il a sollicité que soient notamment changés les électrodes, le système de préchauffage du mazout et le tube flamme. Par lettre du 20 janvier 2022, Madame [X] a indiqué avoir contacté son chauffagiste, l'entreprise Kretz à [Localité 5] et a précisé au locataire que la solution serait de prendre un contrat d'entretien auprès de cette société. Selon facture du 10 mars 2022 d'un montant de 1 370,33 €, la société l'Atelier du Chauffage a procédé au remplacement du brûleur, du vase d'expansion et du groupe de sécurités sanitaires. Il ne ressort nullement de cette intervention de quelconques observations sur une absence d'entretien régulier du matériel. Le motif invoqué de ce chef à l'appui du congé est donc dépourvu de caractère légitime et sérieux. Sur la transformation des équipements loués sans l'accord du bailleur : Aux termes de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Madame [X] reproche au locataire d'avoir procédé au remplacement d'un lavabo et d'une armoire de toilette sans autorisation préalable. Le remplacement de ces deux éléments d'équipement, vétustes comme étant en place depuis au moins l'année 2004 et que le locataire indique garder à disposition du propriétaire pour remise en place lors de la sortie des lieux, n'est pas de nature à constituer un manquement grave du preneur susceptible d'entraîner la résiliation du bail. Il sera enfin constaté que l'appelante n'invoque plus de grief relatif à une opposition à la réalisation de travaux (fenêtre, volet et sols des chambres). Au vu de ces éléments, il convient de retenir que la bailleresse ne justifie pas d'un motif légitime et sérieux susceptible de fonder le congé délivré au preneur, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes. Il sera de même confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande indemnitaire du locataire, au titre du préjudice moral subi du fait du congé injustifié. L'appelante ne prospérant pas en ses prétentions, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera en conséquence rejetée. Madame [X] ne justifie pour le surplus pas d'un comportement fautif de Monsieur [M] qui lui aurait occasionné un préjudice moral, étant relevé que l'attestation de Madame [P] [N], initialement cotitulaire avec lui du contrat de bail, qu'il produit, par laquelle cette dernière se plaint d'avoir rencontré de nombreux problèmes avec Madame [X], qui l'aurait repoussée violemment une fois à l'intérieur de l'appartement qu'elle voulait inspecter et par laquelle elle déplore le tapage causé par le fils de l'appelante qui habitait en dessous de chez eux, n'est pas de nature à engager la responsabilité de l'intimé. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, Madame [X] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du même code. Il sera alloué à l'intimé la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement déféré, Y ajoutant, DEBOUTE Madame [G] [S] épouse [X] en dommages-intérêts pour préjudice moral, CONDAMNE Madame [G] [S] épouse [X] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [G] [S] épouse [X] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [G] [S] épouse [X] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente