Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/03046

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 4] [Localité 9] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/03046 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDR5 Minute : JUGEMENT Du : 06 Août 2024 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [11] PARKING VOL.19 DU [Adresse 5] Représenté par son syndic : Société SEGINE, SAS C/ Monsieur [I] [N] [D] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier; ENTRE : DEMANDEUR : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [11] PARKING VOL.19 DU [Adresse 5] Représenté par son syndic : Société SEGINE, SAS [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Salomé GRANGÉ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE DÉFENDEUR : Monsieur [I] [N] [D] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 8] Non comparant Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dominique DEMEYERE M. [I] [N] [D] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [I] [N] [D] est propriétaire du lot n°0193408 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5]. Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SEGINE, a fait assigner Monsieur [I] [N] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l'exécution provisoire : 2 243,91 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 ;5 147,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance ;avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. L'affaire a été examinée à l'audience du 10 juin 2024. Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5], représenté par son syndic via son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] fait valoir que Monsieur [I] [N] [D] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété depuis 2018 malgré diverses relances. Il indique avoir été contraint d'effectuer d'autres appels de fonds complémentaires auprès des autres copropriétaires en conséquence. Il précise qu'il y a déjà eu deux jugements rendus contre Monsieur [I] [N] [D] pour impayés de charges. Monsieur [I] [N] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] verse aux débats : la matrice cadastrale,les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date des 4 octobre 2018, 30 septembre 2019, 24 février 2021, 1er juillet 2021, 13 octobre 2022, 9 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés (01/04/2017-31/03/2018, 01/04/2018-31/03/2019, 01/04/2019-31/03/2020, 01/04/2020-31/03/2021, 01/04/2021-31/03/2022, 01/04/2022-31/03/2024), du budget prévisionnel des exercices 01/04/2023-31/03/2024 et 01/04/2024-31/03/2025 suivants et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2024, appel de provisions du 4ème trimestre 2024 inclus ; le contrat de syndic signé le 9 octobre 2023.Il ressort de ces documents que Monsieur [I] [N] [D] reste devoir la somme de 2 243,91 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024, date de la mise en demeure avec accusé de réception produite. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. Sur la mise en demeure et les lettres de relance Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] produit la mise en demeure du 7 mars 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La lettre en date du 26 avril 2018, en l'absence de preuve d'envoi effectif, ne sera pas retenue. La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic produit, soit la somme totale de 40,80 €. Sur les frais de constitution d'hypothèque La demande en paiement au titre des frais de constitution d'hypothèque sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 272, 40 €. Sur les frais de suivi contentieux Les frais de « suivi contentieux » relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ». Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. Il n'est pas justifié en l'espèce que le suivi du dossier contentieux aurait nécessité des diligences exceptionnelles. Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « suivi contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. * En conséquence, Monsieur [I] [N] [D] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] la somme totale de 313,20 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence répétée de Monsieur [I] [N] [D] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun et de solliciter des provisions supplémentaires auprès des autres copropriétaires. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts. SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [I] [N] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 700,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [I] [N] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] situ é [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 2 243,91 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mars 2024 ; CONDAMNE Monsieur [I] [N] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 313,20 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [I] [N] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil , à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts. ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SEGINE de ses autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Monsieur [I] [N] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] Parking Vol. 19 du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS SEGINE la somme de 700,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [I] [N] [D] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LA GREFFIÈRE LA JUGE