Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/01285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01285 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2DT Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 25 octobre 2024 PARTIE REQUERANTE : S.A. TUILERIES OSCAR LESAGE prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Christian LESAGE de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37 PARTIE REQUISE : Monsieur [U] [E] demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 13 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE : Par exploit d'huissier en date du 29 mai 2024, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE a fait assigner M. [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référés pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation signé le 15 décembre 2020 et par conséquent, son expulsion de la maison louée [Adresse 4] [Localité 3]. Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 13 septembre 2024, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE régulièrement représentée, demande au juge des référés de : - constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire en date du 27 avril 2024; - constater que M. [U] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date; - ordonner la libération des lieux sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision et à défaut l’expulsion de M. [U] [E] et de ses biens et tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ; - condamner M. [U] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer antérieur jusqu'à libération complète des lieux et le condamner en conséquence, au paiement d'une indemnité mensuelle de 646,41€, cette indemnité étant révisable en fonctions des augmentations de loyers et révisions d'acompte de charges; - condamner M. [U] [E] à lui payer une somme de 10 190,02€ représentant le montant de l'arriéré locatif arrêté à la date du 16 mai 2024 outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation; - condamner M. [U] [E] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - rappeler l’exécution provisoire de plein droit. Régulièrement cité par acte d’huissier remis à étude, M. [U] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ; MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel. Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleur la SA TUILERIES OSCAR LESAGE produit le justificatif du signalement adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 février 2024 soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation de sorte que les prescriptions de l'article 24 ont été respectées. L'action est donc recevable. - sur la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire: En application des dispositions de l'article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer aux termes convenus, le montant du loyer et les charges récupérables dites "locatives". Ainsi que le prescrivent les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins d'obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, il produit effet passé un délai de six semaines à compter de sa signification. En l'espèce le contrat de bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire (article 13) prévoyant une résiliation de plein droit deux mois après un commandant resté sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024 pour la somme en principal de 7602,92€ échéance de janvier 2024 incluse et se référant au délai de deux mois prévu par le contrat. La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire lequel n'a pas comparu. Le dernier décompte produit par le bailleur fait ressortir qu'aucun paiement n'est plus intervenu depuis le 3 février 2023. M. [U] [E] restait devoir la somme de 9543,61€ à la date du 27 avril 2024. La clause a donc produit ses effets à cette date et le contrat de bail est donc résilié de plein droit depuis lors. M. [U] [E] est depuis cette date occupant sans droit ni titre de l'immeuble litigieux. Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [E], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties. Il convient donc de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu'elle sera révisable aux conditions du bail en fonction des augmentations de loyers et provisions de charge et majorées le cas échéant, des charges dument justifiées. La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte. - Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation : Aux termes du dernier décompte, M. [U] [E] est redevable d'une somme de 10 190,02€ au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation, échéance de mai 2024 intégralement incluse. L'obligation pour M. [U] [E] de s'acquitter de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision. M. [U] [E] sera donc condamné à payer cette somme à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément à la demande. - Sur les demandes accessoires : M. [U] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (164,92), de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA LES TUILERIES OSCAR LESAGE, M. [U] [E] sera condamné à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif. PAR CES MOTIFS, Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l'action de la SA TUILERIES OSCAR LESAGE tendant à la résiliation du bail d'habitation conclu avec M. [U] [E] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2020 entre la SA TUILERIES OSCAR LESAGE et M. [U] [E] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 27 avril 2024 à minuit et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ; ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [U] [E], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [E] à la somme qui aurait dû au titre du loyer et provision de charges si le bail s’était poursuivi (646,41€ à la date de la résiliation) ; DIT QUE cette indemnité d'occupation mensuelle sera révisable aux conditions du bail résilié, en fonction des augmentation de loyers et des provisions de charges réévaluées et majorées des charges dument justifiées ; CONDAMNE M. [U] [E] à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE cette indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à compter du 28 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ; DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; CONDAMNE M. [U] [E] à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE la somme de 10 190,02 € (dix mille cent quatre vingt dix euros deux centimes) à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 16 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE M. [U] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (164,92€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; CONDAMNE M. [U] [E] à verser à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier, Le Président,