Cour de cassation, 16 janvier 2020. 19-13.358

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10005 F Pourvois n° N 19-13.358 D 19-14.362 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu les pourvois n° N 19-13.358 et D 19-14.362 formés par la société Edelis, société anonyme, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société Akerys Promotion, contre les arrêts rendus les 19 décembre 2017 et 18 décembre 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Q... F..., 2°/ à Mme U... C..., épouse F..., tous deux domiciliés [...] , 3°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] , 4°/ à la société Liins, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 5°/ à la société Allianz vie, société anonyme, anciennement dénommée AGF vie, 6°/ à la société Allianz IARD, anciennement dénommée AGF IART, ayant toutes deux leur siège [...] défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 3 décembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Edelis, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des sociétés Allianz vie et Allianz IARD, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Crédit foncier de France, de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M. et Mme F... ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° N 19-13.358 et D 19-14.362 ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre des décisions attaquées, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois ; Condamne la société Edelis aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Edelis ; la condamne à payer à M. et Mme F... la somme globale 3 000 eurros ; rejette les autres demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Edelis. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente constatée par acte authentique du 16 mai 2008 reçu par Maître Jean-Marie Henri, notaire à [...] (Cantal) publié 23 mars 2009 aux services de la publicité foncière de Cholet sous les références 2008 D n° 6821 volume 2008 P n°3920 et ayant pour objet l'acquisition par M. Q... F... et Mme U... C... épouse F... les lots n°910 et 103 dans un ensemble immobilier situé sur la commune de Beaupréau (Maine et Loire) [...] "cadastré : section [...], [...], [...],[...] et [...] devenu [...] pour une contenance totale de 1 ha 60 a et 64 ca ; Aux motifs que « par un arrêt du 19 décembre 2017 précédemment rendu, notre cour a annulé le contrat préliminaire de réservation du 6 novembre 2007. Il est acquis que le contrat de réservation et le contrat de vente sont deux conventions autonomes de sorte que la nullité du contrat préliminaire ne suffit pas à entraîner la nullité de plein droit du contrat de vente. Cependant et dès lors que le contrat de réservation a été annulé, il n'en subsiste plus rien et le vendeur ne saurait se prévaloir de l'effectivité des formalités obligatoires accomplies à l'occasion de la conclusion du contrat préliminaire annulé pour les opposer aux acquéreurs dans le cadre du contrat de vente immobilière. Au terme des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en sa version applicable à l'espèce, il est édicté : Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de paris donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. L'acte authentique du 16 mai 2018 dressé par Me Jean-Marie Henri, notaire à [...] (Cantal) mentionne page 3 : "Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 22 octobre 2008, le vendeur s'est obligé vis à vis de l'acquéreur de lui vendre par préférence les biens et droits immobiliers, objet de la présente vente et l'acquéreur déclare et reconnaît qu'un exemplaire du contrat préliminaire sus visé lui a été régulièrement adressé par le vendeur, conformément à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il n'a pas exercé la faculté de rétractation dont il disposait en vertu de cette disposition légale..." Le notaire n'a pas notifié à nouveau à M. F... et Mme C... la faculté de rétractation conformément à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Aucun effet juridique ne pouvant résulter de la notification du 30 novembre 2007 s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet, M. F... et Mme C... se trouvaient en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il en résulte qu'il doit être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il ne s'agit pas d'une simple irrégularité de la notification du droit de rétractation mais d'une absence de notification de ce droit de rétractation. Il ne saurait en conséquence être valablement soutenu que les acquéreurs suite à la signature de l'acte authentique de vente sans réserve aient pu valablement renoncer à se prévaloir de l'absence de notification du droit de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et puissent être valablement considérés comme ayant renoncé à exercer un droit de rétractation qui ne leur a pas été notifié. Il n'est pas démontré que M. F... et Mme C... aient eu notion du cadre légal applicable. Il doit être constaté qu'ils n'ont pas bénéficié du délai de réflexion imparti par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation réputé ne leur ayant été jamais notifié et à ce titre et pour ce seul motif, la vente auquel le notaire, en application de la loi ne pouvait donner force authentique, doit être annulée. Cette demande de nullité de la vente passée sans que ne soient mises en oeuvre les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction n'exige pas que l'acquéreur fasse valoir son droit de rétractation auprès du vendeur. En réclamant dès l'assignation soit avant l'expiration du délai de cinq ans, la nullité de l'acte authentique de vente, M. F... et Mme C... ont agi sans que ne puisse leur être opposée une quelconque prescription née de l'absence d'envoi dans ce même délai de cinq ans d'un courrier de rétractation adressé dans les formes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » (arrêt pp. 10 à 12) ; Alors, d'une part, qu'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt du 19 décembre 2017 qui annule le contrat préliminaire de réservation entraînera pas voie de conséquence la censure de l'arrêt attaqué, qui annule la vente constatée par acte authentique du 16 mai 2008; Alors, subsidiairement, et en tout état de cause, que la nullité du contrat préliminaire de réservation, qui est facultatif et autonome par rapport au contrat définitif, n'ayant pas d'incidence sur la validité de ce dernier, la purge du délai de réflexion imparti par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation par notification du projet de vente n'est pas requise, en cas d'anéantissement du contrat préliminaire, dès lors que cette annulation est postérieure à la conclusion du contrat définitif ; qu'en relevant, pour annuler la vente du 16 mai 2008, « qu'aucun effet juridique ne pouvait résulter de la notification du 30 novembre 2007, s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet », que « M. F... et Mme C... se trouvaient en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » et qu'il devait dès lors « être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et l'habitation » (arrêt p. 11, § 2 et 3), quand cet acte avait été conclu avant l'annulation du contrat de réservation, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.