Cour d'appel, 08 novembre 2023. 23/01589

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 08 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01589 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NGIK [P] [T] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005173 du 20/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ [N], [H], [U], [V] [Z] veuve [K] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 24 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX (RG : 22/00307) suivant déclaration d'appel du 31 mars 2023 APPELANTE : [P] [T] née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 6] (24) de nationalité Française demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Charlène LEGER MAURY, avocat au barreau de PERIGUEUX INTIMÉE : [N], [H], [U], [V] [Z] veuve [K] née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 5] (28) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Virginie ESTAGER, avocat postulant au barreau de PERIGUEUX, et assistée de Maître Jules CONCAS de l'AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat plaidant au barreau de NICE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * Mme [N] [Z] veuve [K] est propriétaire d'un logement situé à [Adresse 7]. Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2014, avec prise d'effet au 20 juin 2014, Mme [Z] a consenti un bail d'habitation portant sur cet appartement à Mme [P] [T] épouse [R] et M. [E] [R], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros. Les époux [R]/[T] ayant divorcé, Mme [T] occupe désormais seule le logement. Mme [T] ayant laissé des loyers impayés, Mme [K] lui a délivré le 22 juillet 2022 un commandement de payer la somme de 3.217,13 euros et par acte du 05 octobre 2022, l'a assignée d'avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Périgueux. Par ordonnance du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a : - constaté la résiliation pour défaut de paiement du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 6] conclu le 23 avril 2014 entre Mme [Z] [N] veuve [K] d'une part et Mme [P] [T], d'autre part, à compter du 21 septembre 2022 ; - condamné Mme [P] [T] à libérer les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 6] en satisfaisant aux obligations du locataire ; A défaut, - dit que Mme [Z] [N], veuve [K], pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [T] et à celle de tous occupant de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant ; - fixé à la somme de 803,58 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois d'octobre 2022 inclus ; - condamné Mme [P] [T] au paiement à titre provisionnel de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de novembre 2022 inclus et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; - condamné Mme [P] [T] à payer à titre provisionnel à Mme [Z] [N], veuve [K] une somme de 4.033, 57 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d'octobre inclus ; - dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.217,13 euros à compter du 21 juillet 2022 et sur le solde à compter du 6 octobre 2022 ; - condamné Mme [P] [T] à verser à Mme [Z] [N], veuve [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [P] [T] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 31 mars 2023, Mme [T] a relevé appel de cette décision. Par ordonnance du 24 janvier 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile, a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 27 septembre 2023, avec clôture de la procédure au 13 septembre 2023. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2023, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 1217 et 1220 du code civil et 835 du code de procédure civile , de : - réformer l'ordonnance du 24 janvier 2023 en ce qu'elle a : - constaté la résiliation pour défaut de paiement du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 6] conclu le 23 avril 2014 entre Mme [Z] [N] veuve [K] d'une part et Mme [P] [T], d'autre part, à compter du 21 septembre 2022 - condamné Mme [P] [T] à libérer les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 6] en satisfaisant aux obligations du locataire A défaut, - dit que Mme [Z] [N], veule [K], pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [T] et à celle de tous occupant de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution - ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant - fixé à la somme de 803,58 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois d'octobre 2022 inclus - condamné Mme [P] [T] au paiement à titre provisionnel de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de novembre 2022 inclus et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux - condamné Mme [P] [T] à payer à titre provisionnel à Mme [Z] [N], veuve [K] une somme de 4.033, 57 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d'octobre inclus - dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.217,13 euros à compter du 21 juillet 2022 et sur le solde à compter du 6 octobre 2022 - condamné Mme [P] [T] à verser à Mme [Z] [N], veuve [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mme [P] [T] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; Statuant à nouveau : - juger que les demandes de Mme [K] souffrent d'une contestation sérieuse ; En conséquence, juger le juge des référés incompétent pour en connaître ; A titre subsidiaire, - octroyer à Mme [T] des délais de paiement de 24 mois pour s'acquitter de sa dette ; - constater qu'il est constant que madame [T] a quitté le logement le 22 octobre 2022 En conséquence, juger qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'expulsion ; - débouter Mme [K] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; - débouter Mme [K] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 août 2023, Mme [K] demande à la cour de : - débouter Mme [P] [T] de l'intégralité de ses prétentions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée, et y ajoutant, - condamner Mme [P] [T] à payer Mme [Z] épouse [K] la somme de 2.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [P] [T] aux entiers dépens. Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION. Mme [T] conteste en premier lieu la compétence du juge des référés soutenant qu'il existe une contestation sérieuse relative à la créance, la bailleresse ayant manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent en la laissant sans chauffage ni eau-chaude durant la période d'octobre 2021 à février 2022 se prévalant par ailleurs d'une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement du loyer. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1219 du code civil prévoit enfin que 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. Il appartient à Mme [T] de démontrer l'existence d'une exception d'inexécution constitutive d'une contestation sérieuse et en l'espèce, de circonstances rendant impossible une jouissance normale et effective des lieux loués, seule l'impossibilité totale d'en user pouvant justifier le non paiement des loyers. Il convient en conséquence d'examiner si, en l'espèce, les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance -tant dans leur réalité que leur gravité - sont suffisamment établis pour justifier, avec l'évidence requise devant le juge des référés, une suspension du paiement des loyers. La créance de loyers réclamée par Mme [K] comprend les loyers d'avril à octobre 2022, Mme [T] ayant quitté les lieux le 22 octobre 2022. Mme [T] produit deux courriers de réclamation en date des 17 février et 24 avril 2022 adressés à l'agence Century 21 et faisant état de la nécessité de réaliser divers travaux sans les détailler, ainsi qu'un devis en date du 26 janvier 2022 comportant un diagnostic de visite dont il ressort que diverses pièces de la chaudière sont à remplacer, celle-ci lors de sa mise en fonctionnement se mettant en sécurité pour une raison de surchauffe. Selon une facture du 1er décembre 2021, des travaux ont été effectués sur la chaudière pour un montant de 470,80 suros TTC, réglés par Mme [K], lesquels n'ont pas permis de solutionner le dysfonctionnement, lequel n'est au demeurant pas identifié avec précision. Il ressort par ailleurs d'une attestation versée aux débats par Mme [T], établie par Mme [L] [I], que la chaudière pour fonctionner devait être mise en marche forcée. Il ne résulte pas de ces éléments une absence totale de chauffage durant l'hiver 2021-2022, d'autant plus qu'après l'intervention du 1er décembre 2021, aucune réclamation n'a été formulée avant le 17 février 2022. S'agissant de l'eau chaude, les attestations produites font état d'une absence d'eau chaude et sont confortées par le devis établi pour la pose d'un chauffe-eau électrique. Cependant, si des difficultés relatives au chauffage des lieux loués ainsi qu'à la production d'eau chaude apparaissent réelles et ne sont d'ailleurs pas véritablement contestées par Mme [K], il n'apparaît pas que celles-ci rendaient le logement inutilisable en sorte que la contestation opposée par Mme [T] aux prétentions de Mme [K] ne peut faire obstacle à la demande en paiement des loyers et charges impayés formée par Mme [K], laquelle est justifiée, l'ordonnance devant être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges au 21 septembre 2022, Mme [T] n'ayant quitté les lieux que le 22 octobre 2022 soit postérieurement à la résiliation du bail et en ce qu'elle a condamné Mme [T] au paiement de la somme provisionnelle de 4.033, 57 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'octobre 2022. Il n'y a pas lieu de prévoir, Mme [T] ayant quitté les lieux en octobre 2022, le paiement des indemnités d'occupation à compter du terme de novembre 2022. En conséquence l'ordonnance doit être confirmée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [T] au paiement d'indemnités d'occupation, la demande d'expulsion étant par ailleurs devenue sans objet, ce qui sera constaté au dispositif suivant. Sur la demande de délais. Mme [T] sollicite à titre subsidiaire que des délais de paiement de 24 mois lui soient accordés pour se libérer de sa dette. Selon l'article du 1343-5 du code civil , 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment'. Mme [T] justifie de revenus pour les mois de janvier et février 2023, constitués d'une allocation de Pôle emploi de l'ordre de 1200 euros par mois et de prestations familiales de l'ordre de 1160 euros par mois. Sa situation économique justifie que des délais de 20 mois lui soient accordés pour se libérer de sa dette ainsi qu'il sera précisé au dispositif suivant. Sur les mesures accessoires. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Partie perdante, Mme [T] sera condamnée aux dépens ainsi qu'à verser à Mme [K] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs, La Cour, Confirme l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois de novembre 2022 et ordonné la libération des lieux par Mme [P] [T] ainsi que son expulsion, Statuant à nouveau, Constate que les demandes de libération des lieux et d'expulsion sont devenues sans objet, Déboute Mme [Z] veuve [K] de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation, Autorise Mme [P] [T] à se libérer de sa dette en 20 mensualités de 201,68 euros chacune, devant être versées au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité comprenant la totalité du solde dû, Dit qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité à son échéance, le solde deviendra immédiatement exigible sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, Condamne Mme [P] [T] à payer à Mme [Z] veuve [K] une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [P] [T] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,