Cour de cassation, 07 novembre 2019. 18-11.920

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10352 F Pourvoi n° D 18-11.920 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. S... V..., 2°/ Mme N... B..., épouse V... , tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 6 février 2018 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. H... T..., 2°/ à Mme Q... A..., épouse T..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 1er octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme V..., de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme T... ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme V... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme V... ; les condamne à payer à M. et Mme T... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme V.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les conclusions, pièces et sommation notifiées par voie électronique le 13 novembre 2017 par Monsieur S... V... et Madame N... B..., ainsi que leurs conclusions notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture et d'avoir écarté ces conclusions et documents des débats ; Aux motifs qu'« sur les conclusions, pièces et sommation de communiquer notifies le 13 novembre 2017 L'article 15 du code de procédure civile dispose que "les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense". L'article 16 précise que "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction" et qu'il "ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement". Le calendrier de procédure établi par le conseiller de la mise en état est en date du 11 mai 2017. Il y était prévu une clôture de la procédure au 16 novembre 2017 et une audience des plaidoiries au 14 décembre suivant. Les intimés ont notifié le 13 novembre 2017 de nouvelles conclusions, ont communiqué de nouvelles pièces et sommé les appelants de justifier de leur qualité actuelle de propriétaires. Ces conclusions, en réponse à des écritures du 30 mars 2017 des appelants, la communication de courriels des appelants en date des 22 avril 2011, 14 juin 2011 et 3 novembre 2012 et la communication d'un jugement du tribunal de grande instance de PERIGUEUX du 5 mars 2013 sont, en regard de la date du calendrier de procédure, des dernières écritures des appelants et en l'absence de tout fait justificatif, tardives au regard des délais loyaux d'échanges. Ces écritures, pièces et sommation, ainsi que les conclusions notifiées le 6 décembre 2017 seront pour ces motifs déclarées irrecevables et écartées des débats. La cour se trouve dès lors saisie, par application de l'article 954 du code de procédure civile, des demandes formulées dans leurs écritures notifiées le 15 novembre 2017 par les appelants et le 20 décembre 2016 par les intimés » ; Alors que, en retenant, pour écarter les écritures des exposants du 13 novembre 2017 et différentes pièces (courriels des appelants en date des 22 avril 2011, 14 juin 2011 et 3 novembre 2012 et le jugement du tribunal de grande instance de PERIGUEUX du 5 mars 2013) que en regard de la date du calendrier de procédure, des dernières écritures des appelants et en l'absence de tout fait justificatif, elles sont tardives en l'état des délais loyaux d'échanges, et en s'abstenant de s'expliquer, même sommairement, en quoi elles n'avaient pas été déposées en temps utiles avant l'ordonnance de clôture fixée au 16 novembre 2017, la cour d'appel a privé sa décision de base légale à l'aune de l'article 15 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la vente par acte du 26 juillet 2011 reçu par Maître F... U..., notaire associé à ROYAN, par Monsieur S... V... et Madame N... B... à Monsieur H... T... et Madame Q... A... d'une maison à usage d'habitation située [...] (Charente-Maritime), cadastrée section [...] , [...] et [...] , d'avoir condamné solidairement Monsieur S... V... et Madame N... B... à payer à Monsieur H... T... et Q... A... la somme de 593.021 euros en remboursement du prix de vente augmenté des droits de mutation supportés, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 3 février 2015, d'avoir dit que Monsieur H... T... et Q... A... devront laisser Monsieur S... V... et Madame N... B... rentrer à leurs frais en possession du bien objet de la vente annulée, après paiement de la somme de 593.021 euros précitée, d'avoir condamné solidairement Monsieur S... V... et Madame N... B... à payer à Monsieur H... T... et Q... A... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt, d'avoir condamné solidairement Monsieur S... V... et Madame N... B... à payer à Monsieur H... T... et Q... A... la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, d'avoir rappelé que le présent arrêt devra être publié au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente, d'avoir condamné solidairement Monsieur S... V... et Madame N... B... aux dépens de première instance et d'appel ; Aux motifs que « SUR LA NULLITE DE LA VENTE L'article 1116 ancien du code civil applicable au cas d'espèce dispose que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté", qu'il "ne se présume pas et doit être prouvé". A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter Un tel comportement est un manquement à l'obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi. 11 appartient en conséquence aux appelants de prouver l'existence de manoeuvres frauduleuses ou d'une réticence de leurs vendeurs destinées à tromper leur consentement. Des annonces ont été postées sur internet. Celle figurant sur le site leboncoin.fr, imprimée le 5 décembre 2010, mentionnant avoir été "mis en ligne par S... V... le 5 dec à 16 : 40", décrit la maison comme comportant un "sous-sol : Coin jeu, bricolage, cave, buanderie". Celle de l'Agence immobilière Royan, "mise à jour le 05/09/2010", imprimée le 9 septembre 2010, mentionne un "Sous-sol de 55 m2". L'annonce en date du 19 août 2010 de Cabinet O..., imprimée le 9 septembre 2010, décrit un "vaste sous-sol". Celle figurant sur le site Refleximmo, imprimée le 15 octobre 2010, fait état de caves ". Une seconde annonce sur ce site, imprimée le 28 octobre 2010, mentionne un "sous-sol intégral". Une troisième annonce figurant sur ce même site mentionne un "sous-sol entier (100m2). Celle postée par le Cabinet D..., "mise à jour le 27/10/2010", décrit un "sous-sol complet avec Garage (2 véhicules possibles)". Il n'a pas été contesté que ces annonces avaient trait à l'immeuble litigieux. Celui-ci a donc été proposé à la vente comme comportant un sous-sol. Ce sous-sol résulte de l'agrandissement d'un vide sanitaire lors des opérations de construction. Le permis de construire n'autorisait la construction ni d'un vide sanitaire, la maison étant prévue sur terre-plein, ni d'un sous-sol (page 31/33 du rapport d'expertise). Dans ce sous-sol ont été implantées la chaudière qui devait initialement être dans le garage, et deux cuves à fioul. Maître Bertrand J..., huissier de justice associé à ROYAN, a sur la requête de Monsieur H... T... fait le 2 janvier 2013 le constat suivant dans le sous-sol "La chape est fissurée. En appuyant du pied à certains endroits notamment en bordure de segment fissuré, je note que des petites bulles ressortent par endroit. Ce phénomène de fissuration à la jonction sol/mur est quasi général sur toute la périphérie. A différents endroits, comme à l'entrée dans cette cave, en pressant au pied les zones ou le sol est fissuré, l'eau rejaillit par ces fissures. La chaudière est elle, posée, sur chape de 10 centimètres. Je note que sur cette chape surélevée, qui se situe pourtant le long d'une cloison, le sol est également inondé. Ce jour la totalité du sous-sol est inondée, la nappe d'eau ayant une profondeur de 0,5 à 4 centimètres environ. Au niveau des murs, je note que deux rangées de parpaings sont ce jour détrempées. Au fond de la cave, deux portes en bois sur lesquelles je peux noter un niveau de remontée d'eau par capillarité sur plus de 20-25 cm Etant donné l'état d'occupation de la cave, de nombreux cartons, effets et affaires sont complètement détrempés. En angle, de chacune des fosses dans les différentes pièces de ce sous-sol, je note des saignées qui semblent avoir été faites postérieurement au coulage de la chape puisque des coups de scie sont visibles. Ce sous-sol mesure 1,98 mètre de haut et la chape béton est construite sur 1 'intégralité de sa surface. Au moment de mes constatations, les trois pompes fonctionnent en permanence". En page 28/33 de son rapport, l'expert a indiqué que "le désordre principal est lié à la présence d'infiltrations plus ou moins importantes d'eau au niveau du sous-sol à certaines périodes seulement". La cause de ces infiltrations n'est pas déterminée : présence d'une nappe phréatique ou circulation importante d'eaux infiltrées dans le sol provenant du bassin versant amont. En page 26 de son rapport, il avait confirmé que "lorsque les eaux s 'infiltrent dans le sous-sol, les époux T... subissent une pression psychologique très importante" car "ils sont contraints d'être présents en permanence pour surveiller le bon fonctionnement des trois pompes dont l'arrêt entraînerait des dégâts sur les équipements techniques présents dans le sous-sol (chaudières cuves fuel, centrale d'aspiration, etc.) ". En page 28/33, il a indiqué avoir vérifié que "lorsque l'une des pompes (évacuant en aval) est arrêtée, le niveau d 'eau présent dans le sous-sol monte très rapidement" et que "la pompe doit alors être remise en route afin que la chaudière fuel posée sur un socle béton d'une hauteur de 10 cm environ ne soit pas endommagée". Par attestation en date du 10 mars 2015, le maire de la commune de SAINT ROMAIN DE BENET a indiqué avoir constaté le 9 mars 2013 que "le sous-sol était inondé sur une moyenne de 4 cm à 8 cm d'eau en fonction du démarrage des trois pompes immergées branchées sans interruption", que "l'eau arrivait en permanence par le sol bien qu'il ne pleuvait plus depuis plusieurs jours". En date du 7 juin 2013, il a indiqué avoir "pu constater cet hiver que vos trois pompes fonctionnaient même les jours sans pluie et que le réseau pluvial était vide voir sec en amont". La pose des trois regards dans le sous-sol et l'installation de trois pompes de relevage sont antérieures à la vente. Leur présence établit que les infiltrations d'eau, conséquentes pour justifier ces équipements, étaient antérieures à la vente. Les vendeurs ne justifient pas en avoir informé les acquéreurs. Le sous-sol ayant été utilisé par les intimés, il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir déduit de la présence des regards, des pompes et d'une tuyauterie d'évacuation que le sous-sol était régulièrement sujet à infiltrations d'eau. L'acte de vente ne mentionne pas de sous-sol. Le bien y a été décrit comme étant "une maison d'habitation comprenant : - au rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, chambre avec salle d'eau, toilettes, bureau, cuisine, cellier, garage. - à l'étage : quatre chambres, salle de jeu, deux bureaux, salle de bains, salle d'eau, toilettes. Abri de jardin". En page 23 de cet acte, il a été précisé que "la construction du bien...n 'a pas fait l'objet de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d 'une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n 'a pas été contestée, ainsi que le vendeur le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 2004". Il a été précisé que "en outre, le vendeur déclare ; - avoir fait édifier le bien en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire délivré par Monsieur le Maire de SAINT ROMAIN DE BENET le 25 juillet 2002 sous le numéro [...] dont un exemplaire est remis ce jour à l'acquéreur ; - que ce permis n'a fait l'objet ni de retrait ni de recours ; - qu'aucune action en démolition n 'a été engagée". Les vendeurs ont ainsi attesté de la régularité de la construction aux règles d'urbanisme, alors même que le sous-sol avait été réalisé sans permis de construire. Les acquéreurs ne pouvaient déduire de l'absence de mention de sous-sol à l'acte et de l'absence de certificat de conformité que l'affirmation des vendeurs était erronée. En page 23, les sanctions pénales et administratives encourues en cas de travaux non conformes au permis de construire ont été rappelées. Le sous-sol n'est inondé que parce qu'il a été édifié. Le respect des prescriptions du permis de construire aurait conduit à la construction d'une maison sur terre-plein, sans sous-sol ni vide sanitaire. Le lien causal entre l'irrespect de l'autorisation administrative et les désordres est ainsi établi. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments d'une part que la présence d'un sous-sol était entrée dans le champ contractuel, d'autre part que les vendeurs ont tu les infiltrations d'eau affectant le sous-sol et la réalisation de celui-ci sans permis de construire. Ce faisant, ils ont déterminé le consentement des appelants qui, en connaissance de la fréquence et de l'importance des infiltrations, ainsi que de l'irrégularité de la construction au regard des règles d'urbanisme, n'auraient pas contracté. Le dol par réticence étant caractérisé, les appelants sont fondés en leur demande de nullité de la vente. CONSEQUENCES DE LA NULLITE L'acte annulé étant censé n'avoir jamais existé, les parties doivent être remises dans la situation qui existait antérieurement. Les vendeurs doivent restitution du prix de vente, de 565.000 euros. Ce montant doit être augmenté des droits de mutation calculés en page 9 et 10 de l'acte de vente, d'un montant de 28.021 euros. Les autres frais dont il demandé remboursement n'ont pas été justifiés. Les vendeurs sont ainsi tenus solidairement au paiement de la somme de 593.021 euros (565.000 + 28.021). Les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter du 3 février 2015, date de l'acte introductif d'instance. Les appelants devront laisser les vendeurs reprendre à leurs frais possession du bien, après restitution de la somme précitée. PRÉJUDICES ACCESSOIRES Le dol par réticence est une faute de nature délictuelle, dont leurs auteurs doivent réparation des conséquences dommageables. Les appelants étant par l'effet de l'annulation censés n'avoir jamais été propriétaires du bien, ils ne peuvent solliciter réparation d'un préjudice de jouissance. Ils ont toutefois subi à raison de l'acquisition du bien rendu possible par la déloyauté de leurs cocontractants et des désordres l'affectant un trouble dans leurs conditions d'existence. Cette déloyauté, outre le sentiment d'avoir été trompés, a justifié d'engager une procédure judiciaire. L'irrespect des règles d'urbanisme a été cause d'une incertitude sur le devenir du bien acquis. Le préjudice moral en résultant sera réparé par l'attribution de la somme sollicitée de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Les intimés sont tenus solidairement. Les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter de la date du présent arrêt » ; Alors que, d'une part, l'acte authentique du 26 juillet 2011 définit l'objet de la vente comme étant « "une maison d'habitation comprenant : - au rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, chambre avec salle d'eau, toilettes, bureau, cuisine, cellier, garage. - à l'étage : quatre chambres, salle de jeu, deux bureaux, salle de bains, salle d'eau, toilettes. Abri de jardin" (clause « Désignation », p. 3) ; qu'en retenant, pour caractériser l'existence d'un dol, que le sous-sol est entré dans le champ contractuel, la cour d'appel a refusé de faire application de la clause claire et précise de l'acte de vente stipulant que la vente porte uniquement sur une maison d'habitation sans sous-sol et a ainsi violé l'ancien article 1134 du Code civil ; Alors que, d'autre part (subsidiaire), si les juges du fond peuvent prendre en compte des éléments extra-contractuels pour définir l'objet du contrat, encore faut-il que ces éléments aient été portés à la connaissance des acquéreurs ; qu'en considérant, néanmoins, en l'espèce, qu'il s'évince des annonces relatives à l'immeuble litigieux que celui-ci a été proposé à la vente comme comportant un sous-sol, sans rechercher si ces éléments ont été portés à la connaissance des acquéreurs, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'ancien article 1134 du Code civil ; Alors que, en toute hypothèse, en relevant que les annonces immobilières mentionnaient un sous-sol et que les acquéreurs ont visité le sous-sol avant la vente, tout en constatant que les parties ont exclu le sous-sol de l'objet de la vente, ce dont il se déduisait que les acquéreurs ont nécessairement eu connaissance de l'irrégularité d'une telle construction, ainsi que des infiltrations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil ; Alors que enfin, la clause intitulée « Absence de conformité » de l'acte de vente du 26 juillet 2011 stipule que le bien objet de la vente n'a pas fait l'objet de la délivrance d'un certificat de conformité et que les parties sont expressément averties des sanctions résultant de l'absence de certificat de conformité ; qu'en estimant que l'acte en cause devait être interprété comme attestant de la régularité de la construction, quand la clause et précise de l'acte de vente « Absence de conformité » stipule pourtant que la vente n'a pas fait l'objet d'un certificat de conformité, la cour d'appel a violé l'ancien article 1134 du code civil.