Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/03032

30 Août 2024 RG N° 24/03032 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N2BL Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux Madame [V] [I] épouse [E] C/ S.C.I. DALLAS IMMO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L’EXÉCUTION ---===ooo§ooo===--- JUGEMENT ENTRE PARTIE DEMANDERESSE Madame [V] [I] épouse [E] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] comparante ET PARTIE DÉFENDERESSE S.C.I. DALLAS IMMO [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D’OISE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente Assistée de : Madame MARETTE, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente Assistée de : Madame CADRAN, Greffier DÉBATS A l'audience publique tenue le 05 Juillet 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 30 Août 2024. La présente décision a été rédigée par [J] [U], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution. EXPOSE DU LITIGE Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 31 mai 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [V] [I] épouse [E], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 06 mars 2024 à la requête de la SCI DALLAS IMMO. L’affaire a été appelée à l’audience du 05 juillet 2024. A l’audience, Mme [V] [I] épouse [E] demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de ses difficultés financières et ses recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Elle fait valoir qu’elle attend la distribution du prix de la vente de son logement par adjudication, qu’elle est veuve avec trois enfants à charge dont un mineur. Elle indique avoir déposé une demande de logement social en mars 2024 et un dossier DALO le 15 mai 2024. La SCI DALLAS IMMO, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions, s'oppose à l'octroi de délais. Elle réclame 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que Mme [V] [I] épouse [E] occupe les lieux sans aucune contrepartie, qu’elle a saisi le juge du contentieux et de la protection de MONTMORENCY afin qu’il fixe une indemnité d’occupation de 1.300 euros et que l’audience aura lieu le 14 octobre 2024. Elle soutient que la demande de relogement est tardive et que la demanderesse ne sera pas prioritaire pour un logement social compte tenu de ses revenus. Elle indique qu’il s’agit d’une SCI familiale qui a souscrit deux prêts pour cet achat immobilier. Elle rappelle que Mme [V] [I] épouse [E] n’a pas de titre pour rester dans les lieux et estime cette dernière de mauvaise foi. Elle soutient qu’elle a payé le prix de la vente par adjudication, qu’elle n’est pas en charge de la distribution du prix et qu’elle assume le règlement des charges de copropriété du bien. Le jugement sera rendu contradictoirement. La décision a été mise en délibéré au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux. En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement d’adjudication rendu le 03 octobre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE, réputé contradictoire, qui a notamment : - déclaré la SCI DALLAS IMMO, adjudicataire des biens et droits immobiliers dont s’agit moyennant outre les charges, le prix principal de 172.000 euros, - fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication, - rappelé qu’aux termes de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution, - dit que les frais de poursuite et les droits de mutation seront payés par priorité en sus du prix de vente dans le mois à compter de la date d’adjudication définitive. Cette décision a été signifiée le 23 novembre 2023 et publiée au service de la publicité foncière le 12 avril 2024. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 06 mars 2024 laissant aux occupants un délai de 2 mois, soit jusqu’au 06 mai 2024. Un procès-verbal de difficulté préalable à la réquisition de la force publique a été adressé le 14 mai 2024. Le concours de la force publique a été accordé à compter du 09 septembre 2024. Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [V] [I] épouse [E] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion. Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants : Mme [V] [I] épouse [E] déclare disposer d’environ 1900 euros de revenus mensuels, soit 1536 euros de salaire, en sus des prestations familiales. Elle indique qu’elle est veuve depuis 2016 et qu’elle a trois enfants à charge, dont un mineur scolarisé au lycée. Elle soutient qu’elle attend la distribution du prix de la vente par adjudication pour pouvoir se reloger. Elle indique qu’elle a tenté de mettre fin à la vente forcée en sollicitant l’aide financière de ses proches. Ainsi, elle justifie avoir versé une somme de 20.000 euros en septembre 2023, créditée le 1er octobre 2023, au syndicat des copropriétaires créancier lui ayant délivré un commandement de payer valant saisie immobilière le 04 novembre 2022 pour un montant total de 23.175,38 euros. La SCI DALLAS IMMO justifie avoir consigné les frais de vente d’un montant de 8.691,37 euros et le prix de vente, soit la somme 172.000 euros, notamment par un virement de 166.000 euros réalisé le 18 mars 2024 sur le compte séquestre adjudication de la CARPA. Elle rappelle qu’elle n’est pas en charge de la distribution du prix. Mme [V] [I] épouse [E] indique aussi avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social le 12 avril 2024 et adressé un recours en vue d’une offre de logement à la commission de médiation du val d’Oise, reçu le 15 mai 2024. Elle déclare avoir entrepris des démarches en vue d’accéder au marché locatif privé qui n’auraient pas abouti, sans toutefois le justifier. La SCI DALLAS IMMO mentionne les difficultés générées par cette situation, notamment l’occupation sans droit ni titre, mais surtout sans contrepartie financière du bien par Mme [V] [I] épouse [E]. A cet égard, elle produit une assignation devant le juge du contentieux et de la protection de MONTMORENCY aux fins de voir fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 1.300 euros. Elle justifie avoir souscrit un prêt de 50.000 euros remboursable en 60 mensualités de 964,95 euros auprès de la Caisse d’Epargne et un second prêt de 15.000 euros remboursable en 48 mensualités de 376,22 euros auprès de la BNP. Enfin, la partie défenderesse rappelle qu’elle assume le règlement des charges de copropriété et produit le calendrier exhaustif des appels de charges pour la période du 1er juin 2024 au 30 septembre 2025 sur lequel apparaît une échéance mensuelle de 690,08 euros. Ainsi, la demanderesse n’a commencé à réaliser des démarches en vue de son relogement qu’en avril 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux alors que le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 04 novembre 2022, que le jugement d'adjudication date du 3 octobre 2023 et qu'elle en a reçu signification en novembre 2023, soit il y a maintenant 9 mois. Elle ne démontre pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Mme [V] [I] épouse [E] ne peut raisonnablement opposer à la SCI DALLAS IMMO qu'elle attend (certes de façon légitime) la distribution du prix de vente qui selon elle lui permettra de percevoir un reliquat pour se reloger. En effet, elle sait d’une manière définitive qu’elle ne peut plus se maintenir dans les lieux depuis la signification du jugement d’adjudication. Ainsi, et depuis cette date, elle occupe sans droit ni titre, et sans bourse délier, un logement dont l’adjudicataire, qui en est devenu le propriétaire, ne peut pas disposer librement alors qu'il en a payé le prix, en assume les charges et paie un crédit immobilier. La situation personnelle de Mme [V] [I] épouse [E], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps et sans contrepartie financière au détriment du propriétaire légitime. Eu égard à l'ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu d'accorder les délais sollicités. En conséquence, la demande sera rejetée. Mme [V] [I] épouse [E], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SCI DALLAS IMMO au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LE JUGE DE L'EXÉCUTION, Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ; Rejette la demande de délais d'expulsion présentée par Mme [V] [I] épouse [E] pour le logement qu'elle occupe [Adresse 3] à [Localité 4] ; Condamne Mme [V] [I] épouse [E] à payer à la SCI DALLAS IMMO la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [V] [I] épouse [E] aux dépens ; Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ; Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit. Fait à Pontoise, le 30 Août 2024 Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,