Cour d'appel, 09 mai 2023. 21/00507

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 09 Mai 2023 N° RG 21/00507 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUUF Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 08 Février 2021 Appelants M. [T] [X] né le 07 Février 1974 à REIMS, demeurant [Adresse 4] S.C.I. XCM, dont le siège social est situé [Adresse 5] S.A.S. LE COQ VOIT ROUGE, dont le siège social est situé [Adresse 3] Représentés par Me Fabien PERRIER, avocat au barreau de CHAMBERY Intimées S.C.P. [C] ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY S.C.I. BLANCHET, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par Me Sylvie DUMONT, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 23 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 février 2023 Date de mise à disposition : 09 mai 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Au cours de l'année 2016, M. [T] [X], répondant à une annonce éditée par l'agence immobilière AJC Immobilier, souhaitait acquérir un local commercial présenté dans l'annonce de l'agence comme pouvant acceuillir 'tous commerces', situé [Adresse 3]. Le 20 juin 2016, un compromis de vente était régularisé en l'étude de Me Rochette, notaire au sein de la SCP [C], entre M. [X] et la SCI Blanchet, venderesse, aux fins d'acquisition de ce local comprenant un réduit, une cave et un magasin, moyennant un prix de 155 000 euros. M. [X] constituait la SCI XCM qui obtenait le financement bancaire et réalisait l'acquisition définitive le 15 novembre 2016. Il créait par ailleurs la société 'le Coq voit rouge' pour exploiter le fonds de commerce. Postérieurement à la vente, M. [X] se plaignait de désordres affectant les canalisations et du fait que, selon le syndic de copropriété, il ne pouvait pas exercer au sein du local acquis les activités de brasserie ou assimilées, restauration et petite restauration et autres activités s'y rapportant qui restaient strictement interdites. Le 20 mars 2017, M. [X] mettait en demeure Me Rochette, la société AJC Immobilier et la SCI Blanchet de le dédommager. Par actes en date des 5 et 6 juillet 2017, M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM assignaient la société AJC Immobilier, la SCP [C] et la SCI Blanchet devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains. Par jugement rendu le 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains : - rejetait M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de leurs demandes formées à titre principal sur le dol et l'erreur à l'encontre de la SCI Blanchet ; - disait que la SCP [C] avait commis une faute ; - constatait l'absence de justification et de lien de causalité entre cette faute et les préjudices allégués par M. [X], la société le Coq Voit Rouge et la SCI XCM ; - déboutait en conséquence M. [X], la société le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de leurs demandes en paiement formées à l'encontre de la SCP-[C] ; - rejetait la demande de M. [X], la société Le Coq Voit Rouge, et la SCI XCM en réduction du prix de vente ; - rejetait la demande reconventionnelle de la SCI Blanchet pour procédure abusive ; - déboutait les parties du surplus de leurs demandes ; - condamnait in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM à verser à la SCI Blanchet la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - déboutait la SCP [C] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; - disait n'y avoir lieu à prononcer d'autres condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnait in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM aux dépens, dont distraction au profit de Me Sylvie Dumont ; - disait n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision. Le tribunal retenait que : ' l'annonce de l'agence ACJ Immobilier présentant le local comme convenant à 'tous commerces' ne pouvait être rattaché à la SCI Blanchet qui n'en était pas la rédactrice ; ' il ne pouvait être retenu une manoeuvre dolosive de la part de SCI Blanchet en ce qu'elle n'aurait pas vérifié la transmission par le notaire du règlement de copropriété de l'acheteur, aucune obligation dans ce sens ne lui étant imposée ; ' il résultait des termes du compromis de vente et de l'acte notarié que l'acquéreur avait reconnu expressément avoir reçu une copie du règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels. Dès lors, si la remise des documents n'avait pas eu lieu, cette carence ne pouvait être reprochée à la SCI Blanchet ; ' les mentions portées dans l'acte de réitération de la vente s'agissant de l'usage du bien tendaient à démontrer que l'acquéreur avait été informé de l'impossibilité d'exercer une activité de petite restauration ; ' il n'est pas démontré par les demandeurs que la SCI Blanchet aurait été informée avant la vente de l'intention de l'acquéreur d'exercer une activité de petite restauration ; ' le notaire connaissait l'activité projetée par M. [X] puisqu'elle était détaillée dans le budget prévisionnel du 30 juin 2016 joint au courrier adressé à l'étude le 7 juillet 2016, et qu'il avait été chargé de constituer la société Le Coq Voit Rouge ayant notamment pour activité principale celles de bar à vins et de petite restauration ; ' quand bien même l'acquéreur avait reconnu expressément avoir pris connaissance du règlement de copropriété, le notaire avait failli à son devoir d'information et de conseil en n'alertant pas l'acquéreur de la restriction des activités imposées par le règlement de copropriété pouvant altérer son projet, cette restriction ayant d'ailleurs partiellement motivé le refus des copropriétaires d'autoriser le projet visé ; ' les demandes sollicitées par la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge au titre des préjudices financiers et des loyers non perçus de la société durant trois ans n'étaient pas justifiées ; ' la perte au titre du résultat après impôts sur les revenus sur trois années et le préjudice du fait de la non-revente de l'exploitation n'étaient pas certains dans la mesure où le résultat net escompté et le développement de l'exploitation ne pouvaient qu'être hypothétiques ; ' la demande de M. [X] au titre de la rémunération qu'il pouvait raisonnablement espérer sur trois ans était hypothétique puisque le devenir du local et les revenus de celui-ci n'étaient pas étayés pour les années ayant suivi la vente. Par déclaration au greffe en date du 10 mars 2021, M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge interjetaient appel de cette décision en toutes ses dispositions excepté en ce qu'elle avait dit que la SCP [C] avait commis une faute, l'avait débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, et avait rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Blanchet pour procédure abusive. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 17 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge demandent à la cour : - l'annulation du jugement entrepris excepté en ce qu'il a : - dit que la SCP [C] a commis une faute ; - rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Blanchet pour procédure abusive - débouté la SCP [C] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau, de, - rejeter toutes fins, conclusions et demandes contraires formulées par la SCI Blanchet et la SCP [C] ; - débouter la SCI Blanchet la SCP [C] de leurs appels incidents et de leurs demandes en découlant ; - juger que la SCI Blanchet a commis une faute en viciant le consentement de M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM ; - condamner in solidum la SCI Blanchet et la SCP [C] à verser les sommes suivantses : Pour M. [X] : - 23 430 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu se verser un salaire ; - 15 000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu mener à son terme un projet de vie, à savoir la création de sa propre entreprise ; Pour la SCI XCM : - 34 500 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu acheter le bien à un prix moindre ; - 69 494, 87 euros au titre du remboursement des frais ' de fonctionnement' pour un local inexploité soit : - intérêts du prêt : 11 384, 19 euros ; - assurance du prêt : 7 339, 27 euros ; - assurance du local : 1 366, 61 euros ; - charges de copropriété : 2 164, 42 euros : - taxes foncières : 3 097 euros ; - EDF: 943, 38 euros ; - perte de loyer : 43 200 euros ; Pour la société Le Coq Voit Rouge : - 117 391, 30 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu réaliser un résultat après imputation de l'impôt sur les sociétés pour les années 2016 à 2021 ; - 14 445, 25 euros au titre de remboursement des frais liés à la création de la société décomposés comme suit : - frais inhérents à sa constitution : 1 800 euros ; - coût d'établissement du budget prévisionnel : 960 euros ; - constat d'huissier : 420, 09 euros ; - assurance professionnelle : 450, 16 euros ; - acquisition de licence IV : 5 825 euros ; - frais de déblaiement : 5 000 euros ; - débouter la SCI Blanchet de l'intégralité de ses demandes ; - débouter la SCP [C] de l'intégralité de ses demandes ; - condamner in solidum la SCI Blanchet et la SCP [C] à verser à M. [X], à la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ; - condamner in solidum la SCI Blanchet et la SCP [C] aux entiers dépens d'instance et d'appel. Au soutien de leurs prétentions, M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge exposent essentiellement que : ' l'agence immobilière AJC et son mandant la SCI Blanchet, ne pouvaient ignorer l'importance de la destination des locaux et notamment la volonté d'y exercer un commerce de bouche dans la mesure où, interrogé par M. [X], l'agence a confirmé ce point ; ' il importe peu que la SCI Blanchet ne soit pas rédactrice de l'annonce, elle se devait de s'assurer que celle-ci était conforme à la réalité de la situation d'autant qu'elle ne peut sérieusement soutenir qu'elle en ignorait le contenu ; ' ni la SCP [C], ni la SCI Blanchet ne sont en capacité de produire les annexes, et notamment le règlement de copropriété, signées par l'acquéreur, puisque les documents ne lui ont pas été communiqués ; ' la SCP [C] avait nécessairement connaissance du projet de petite restauration puisque celui-ci ressort du bilan prévisionnel qui lui a été communiqué le 7 juillet 2016 et du projet de statuts pour la société Le Coq Voit Rouge qui lui a été adressé ; ' la SCP [C] aurait dû l'alerter de l'impossibilité d'exercer une activité de petite restauration dans les locaux en cours d'acquisition, elle a donc manqué à son devoir de conseil ; ' M. [X] a été privé de toute rémunération entre le 20 octobre 2017 et le 25 septembre 2018 du fait que le société Le Coq Voit Rouge n'ait pas pu exercer la moindre activité ' sans l'exercice de l'activité de restauration, l'activité ne pouvait être rentable ; ' M. [X] a perdu une chance d'avoir pu mener à terme son projet de vie à savoir la création de sa propre entreprise ; ' la valeur d'un local ne pouvant accueillir des commerces de bouche est moindre d'environ 30 % par rapport à la valeur d'un local pouvant accueillir tous commerces ; ' la SCI XCM est propriétaire d'un local vide pour lequel elle est privée de toute rémunération et doit assumer les charges de copropriété et divers frais dont elle est légitime à réclamer l'indemnisation ; ' la société Le Coq Voit Rouge créée aux fins d'exploiter le local commercial est donc fondée à solliciter le remboursement des frais inhérents à sa création ; ' bien que le résultat projeté soit par nature hypothétique, la société Le Coq Voit Rouge a perdu une chance de tirer des profits de son activité ; Par dernière écritures en date du 3 août 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Blanchet sollicite de la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : - rejeté les demandes de M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI Blanchet ; - condamné in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM aux dépens de première instance avec distraction au profit de Me Dumont ; - recevoir la SCI Blanchet en son appel incident ; Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau, - condamner in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM à payer à la SCI Blanchet la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et injustifiée ; - condamner in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM à payer à la SCI Blanchet la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles en première instance ; En tout état de cause, - débouter M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI Blanchet ; - condamner in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM à payer à la SCI Blanchet la somme de 5 000 euros fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel ; - condamner in solidum M. [X], la Société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Me Michel Fillard, avocat. Au soutien de ses prétentions, la SCI Blanchet fait essentiellement valoir que : ' à supposer que l'agence immobilière AJC ait commis une erreur en rédigeant l'annonce, seule sa responsabilité est engagée, celle-ci ayant reçu l'intégralité des documents nécessaires à la vente dont le règlement de copropriété et son modificatif autorisant toutes activités commerciales à l'exception de celles de poissonnerie, restaurant et brasserie ; ' l'intégralité des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte avait été remise à l'étude notariale ; ' M. [X] a expressément reconnu avoir pris connaissance du règlement de copropriété et de ses modificatifs éventuels ; ' elle n'avait pas à vérifier que le règlement de copropriété et son modificatif avaient bien été transmis par l'étude notariale à M. [X] ; ' ce n'est qu'après la réitération de la vente que M. [X] a fait savoir qu'il entendait exercer dans lesdits locaux une activité de petite restauration et non uniquement une activité de bar à vin ; ' les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur préjudice. En outre, l'activité de bar à vin était parfaitement compatible avec le règlement de copropriété et la revente des locaux aurait pu être faite de telle sorte que les sommes demandées en dommages et intérêts, exorbitantes, sont injustifiées ; ' aucun élément de preuve et aucune démonstration ne sont apportés concernant la valeur soit disant moindre d'environ 30 % d'un local ne pouvant accueillir des commerces de bouche. Par dernière écritures en date du 20 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCP [C] sollicite de la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a dit : - que la SCP [C] a commis une faute ; - débouté la SCP [C] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; - confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté M. [X], la société Le Coq Voit rouge et la SCI XCM de leurs demandes en paiement formées à l'encontre de la SCP [C] ; - condamné in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM aux dépens ; Statuant à nouveau, - juger que la SCP [C] n'a commis aucune faute ; - débouter M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de l'intégralité de leurs demandes ; A titre subsidiaire, si la cour retenait l'existence d'une faute, - confirmer le jugement en ce qu'il a : - constaté l'absence de justification et de lien de causalité entre cette faute et les préjudices allégués par M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM ; - débouté M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de leurs demandes en paiement formées à l'encontre de la SCP [C] ; - condamné in solidum M. [X], la Société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM aux dépens ; - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCP [C] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; En tout état de cause, - débouter M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [C] ; - condamner in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM à payer à la SCP [C] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, la SCP [C] fait essentiellement voir que : ' le notaire n'avait pas connaissance de la volonté des requérants d'exercer principalement une activité de restauration dans la mesure où : - jusqu'à la vente, il a toujours été question de créer un bar à vin avec vente de vin ; - le compromis du 20 juin 2016 ne mentionnait aucune condition particulière quant à la destination du local autre que 'usage commercial' ; - le bilan prévisionnel de la société n'a jamais été adressé à Me Rochette et un tel document ne présume en rien de l'activité exercée par l'entreprise au sein d'un local déterminé ; - la définition de l'objet social d'une société est toujours très large ce qui ne présume en rien de l'activité qui sera développée au sein du fonds de commerce ; ' M. [X] a bien été expressément informé du contenu du règlement de copropriété, ce qu'il reconnaît tant lors de la conclusion du compromis que lors de la réitération par acte authentique ; ' M. [X] pouvait parfaitement exercer l'activité de marchand de vins au sein de ce local, la réalisation d'une activité de brasserie ou restauration n'ayant jamais été considérée comme une condition de la vente ; ' l'activité de petite restauration était autorisée par la règlement de copropriété, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires empêché ce dernier d'exercer à titre principal une activité de restauration ; ' les montants de rémunération avancés par M. [X] sont purement hypothétiques et ne reposent que sur une estimation réalisée par son cabinet d'expert-comptable ; ' la SCI XCM ne rapporte aucune élément justifiant que la valeur du local serait moindre d'environ 30 % par rapport à la valeur d'un local pouvant accueillir tous commerces ; ' la société Le Coq Voit Rouge ne peut affirmer que la simple activité de vente de vins n'était pas économiquement viable ; ' il n'est pas démontré le lien direct et certain entre la prétendue faute du notaire et la rémunération 'espérée' par M. [X], l'ensemble de ces demandes demeurant purement hypothétiques. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour de réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 23 janvier 2023 clôture l'instruction de la procédure. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 février 2023. MOTIFS ET DÉCISION La Sci Blanchet a mis en vente, au sein d'une copropriété, sise [Adresse 6] (74), un local commercial d'une surface d'environ 48 m², relativement étroit, dans lequel était exercée depuis 1974 une activité de coiffure. Elle a confié un mandat de vente courant mai 2016 à deux agences proches du local, la société AJC immobilier, placée depuis en liquidation judiciaire, et la société Immo Frontière, au prix de 130 000 euros, baissé ultérieurement à 120 000 euros. M. [X], au chômage depuis octobre 2015, désireux d'acquérir ce local, a signé un compromis de vente avec la SCI Blanchet au prix de 115 000 euros en date du 20 juin 2016, acte rédigé par Me Rochette de la SCP [C]. Parallèlement, M. [X] a sollicité de Me Lasserre de la SCP [C] la rédaction d'un projet de statuts d'une société commerciale (sasu) dénommée 'Le coq voit rouge', élaboré 15 juillet 2016 et un budget prévisionnel du cabinet d'experts-comptables Tschanz établi en date du 30 juin 2016 et communiqué à Me Lasserre par mail du 7 juillet 2016. Selon le projet de statuts, la société commerciale envisagée avait pour objet 'bar à vins, petite restauration, vente de produits à emporter (à préciser)' ; selon le prévisionnel, l'objet social était 'bar à vins et petite restauration' ; selon les statuts définitifs, l'objet était bar à vins, vente de bières, cidre et spiritueux, petite restauration, vente de produits sur place et à emporter, par internet, vente de produits d'épicerie fine'. L'acte de vente du local commercial a été signé en l'étude notariale de la SCP [C], en date du 15 novembre 2016, entre la SCI Blanchet et la SCI XCM, créée par M. [X], laquelle s'est substituée à ce dernier dans l'achat du fond, les statuts de la société Le Coq Voit Rouge ayant été signés dans la même étude le 10 novembre 2016. Lors de l'assemblée générale de la copropriété dans lequel se trouve le local ainsi acquis, en date du 30 mars 2017, copropriété dont le règlement interdit les commerces de 'poissonnerie, restaurant, brasserie', M. [X] s'est vu refuser, à l'unanimité des copropriétaires, 'une activité de bar à vin avec restauration'. La société Le Coq Voit Rouge n'a pas ouvert son commerce et le local commercial a été revendu par la SCI XCM le 12 août 2021 au prix de 120 000 euros. M. [X] et la SCI XCM soutiennent avoir procédé à l'achat du local commercial de la SCI Blanchet en pensant qu'il s'agissait d'un local 'tous commerces', alors que tel n'était pas le cas et ils estiment, ainsi que la société Le Coq Voit Rouge, que la SCI Blanchet, venderesse, et la SCP [C] ont commis des fautes à l'origine de cette méprise, fautes qui leur ont causé des préjudices, ce que contestent la SCI Blanchet et la SCP [C]. I - Sur les demandes dirigées contre la SCI Blanchet Les appelants soutiennent, comme en première instance, sur le fondement des articles 1112-1 (devoir d'information contractuelle), 1130 (vices du consentement), 1132 (erreur sur les qualités essentielles) et 1138 (dol notamment commis par un représentant du co-contractant) du code civil, que la SCI Blanchet est responsable de leurs préjudices dans la mesure où d'une part, une des agences mandatées, la société AJC Immobilier, a commis une manoeuvre dolosive et a provoqué en tout cas une erreur sur les qualités substantielles du local en publiant une annonce de vente d'un local 'tous commerces', puis en assurant à M. [X] par mail du 31 mai 2016 que le local était 'pour tous commerces (de bouche)' ; d'autre part, en ne s'assurant pas de la communication effective du règlement de copropriété, qui mentionnait des restrictions sur l'usage des locaux commerciaux. Sur ce, A titre liminaire, il est précisé que les appelants ne sollicitent plus devant la cour l'annulation du contrat de vente mais l'indemnisation de leurs préjudices. S'agissant des indications fournies par l'agence immobilière AJC Imobilier, il n'est pas contesté le fait que l'agence ait publiée une annonce intitulée 'tous commerces' avec un texte reproduisant la mention 'libre tous commerces', annonce produite aux débats et qu'un responsable de l'agence ait indiqué par courriel en date du 31 mai 2016 à M. [X] 'et je vous confirme qu'il s'agit d'un local pour tous commerces (de bouche)'. Cependant, il ne résulte pas de ces éléments que l'agence AJC Immobilier ait agi dans le but de tromper M. [X], mais ses agissements relèvent manifestement de la négligence et d'un manque certain de professionnalisme. Par ailleurs, il n'est pas démontré que la SCI Blanchet ait participé à la rédaction de cette annonce erronée, ni qu'elle ait donné des indications ensuite au responsable de l'agence pour répondre aux interrogations de M. [X], ni même qu'elle ait eu connaissance de l'annonce et du courriel du 31 mai 2016. En outre, à supposer même que l'agence AJC immobilier ait agi sciemment dans le but de tromper les acheteurs potentiels et M. [X] en particulier, il serait nécessaire de démontrer que la SCI Blanchet a personnellement commis une faute qu'il incomberait aux appelants de démontrer (Chambre mixte 29 octobre 2021 pourvoi n°1918470), preuve non rapportée en l'espèce. De plus, la SCI Blanchet produit un courrier en date du 9 avril 2018 de la seconde agence mandatée pour la vente, l'agence Immo Frontière, dans lequel son responsable précise avoir refusé des candidatures d'acheteurs désireux d'exercer des activités de restauration, petite restauration et brasserie, compte tenu de l'opposition de la copropriété au vu des potentielles nuisances. La mise en cause par les appelants du contenu de ce courrier n'est pas légitime, dès lors qu'il a été établi moins de deux ans après le mandat de vente, par une agence qui avait une bonne connaissance du local et qui l'a fait visiter à plusieurs reprises ce qui explique que son responsable ait conservé un souvenir précis de ce mandat. Enfin, l'erreur sur les qualités déterminantes doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, lequel ne s'est pas formé sur cette annonce et le courriel de l'agence AJC immobilier, mais sur la base d'un compromis de vente et d'une vente accompagnées de documents, l'annonce ayant uniquement conduit M. [X] à s'intéresser au bien litigieux.S'agissant de la transmission du règlement de copropriété, comme l'a souligné le premier juge, le compromis de vente mentionne en sa page 12 que l'acquéreur a reconnu expressément avoir reçu une copie du règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels et que l'acte authentique indique pour sa part en page 8 que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés sont annexés audit acte et ont été notifiés avec le projet d'acte. Par ailleurs, cet acte mentionne en page 4 la clause selon laquelle 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de magasin. L'acquéreur entend conserver cet usage'. D'une part, il n'est pas démontré que les appelants aient indiqué à la SCI Blanchet quelles étaient les activités qu'ils entendaient exercer dans le local litigieux ; d'autre part, le vendeur n'a pas l'obligation de vérifier la transmission effective des documents mentionnés dans les actes notariés par le notaire chargé de leur rédaction. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge n'a pas retenu de fautes de la part de la SCI Blanchet lors de la vente du local litigieux, et confirmant cette décision, la cour déboutera les appelants de leurs demandes en indemnisation de préjudices formées à l'encontre de la SCI Blanchet. Le rejet de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Blanchet sera confirmé par la cour par motifs adoptés. II - Sur les demandes dirigées contre la SCP [C] Sur la responsabilité de l'étude notariale Les appelants estiment que le notaire a engagé sa responsabilité en ne communiquant pas le règlement de copropriété et en tout état de cause, en ne les ayant pas alertés de la difficulté résultant du règlement de copropriété venant interdire notamment une activité de restauration, alors même qu'il connaissait les activités projetées. L'étude notariale soutient que le notaire n'avait pas connaissance de la volonté des appelants d'exercer principalement une activité de restauration, M. [X] ayant toujours évoqué la création d'un bar à vins, activité principale avec une petite restauration présentée dans le bilan prévisionnel qui mettait en exergue la vente de vins, de sorte qu'il a répondu précisément par courriel du 11 janvier 2017 que cette activité de bar à vins n'était pas interdite par le règlement de copropriété. Elle soutient aussi qu'il était d'usage que l'objet social soit défini de façon large sans que cela ne présumât de l'activité précise réellement exercée. Par ailleurs, elle affirme que les acheteurs avaient eu communication du règlement de copropriété comme en attestent le compromis de vente et l'acte notarié et que la mise à disposition ultérieure du règlement à l'étude notariale n'est pas en contradiction. Sur ce, Sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le notaire, comme le rappelle le premier juge, est tenu d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité de son acte. En effet, son devoir est 'd'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques' de l'opération réalisée. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, à rédiger un acte efficace, correspondant à l'intention, voire aux mobiles, s'il les connaît, ou à l'intérêt immédiat des parties, mais aussi d'en discerner le risque d'évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu'il projette dans le temps son devoir d'information. Il doit alors anticiper sur les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l'acte qu'il instrumente. Il n'est pas utile de reprendre le contenu des actes notariés de compromis de vente et de vente, dont les clauses mentionnant la communication du règlement de copropriété concerné par le local litigieux, ont été visées de façon spécifique par le premier juge. Aucun élément ne permet de venir contredire ces clauses non arguées de faux et il ne peut être déduit de façon certaine du courrier du 13 janvier 2017 selon lequel le notaire met à la disposition de M. [X] une copie de ce règlement ou de l'envoi par le notaire le 13 janvier 2017 de la copie de la page 18 du dit règlement que M. [X] n'en a pas eu antérieurement la copie, le notaire répondant alors uniquement à une demande de ce dernier sans polémiquer sur le fait de savoir s'il l'avait déjà eu auparavant. Mais quand bien même ce règlement avait-il été communiqué aux acheteurs dès le compromis de vente, il appartenait au notaire de mettre en exergue la clause spécifique de ce règlement interdisant les activités de poissonnerie, de restauration et de brasserie, compte tenu du fait qu'il s'agissait d'un local commercial et qu'il n'était manifestement pas prévu de continuer l'activité de coiffure qui y était précédemment exercée, ainsi que de faire préciser à l'acheteur son projet, outre de lui conseiller de se rapprocher du syndic de copropriété. En effet, sur l'activité envisagée, le notaire reconnaît que M. [X] avait évoqué le concept de bar à vins, avec petite restauration. Or, une telle activité est déjà imprécise et elle pouvait qu'être source d'interprétation et de difficulté avec la copropriété, ce qui s'est d'ailleurs produit en l'espèce. Ainsi, M. [X] énonce qu'il envisageait une activité de bar à vins et de petite restauration. C'était d'ailleurs l'activité visée dans le projet de statuts de la société Le Coq Voit Rouge, avec en outre la vente à emporter. Mais dans le prévisionnel qu'il a fait établir par le cabinet d'experts-comptables, il existe une ambiguïté : en effet, si l'objet social y est défini comme 'bar à vins et petite restauration', il n'est pas précisé ce que signifie 'petite restauration' vocable très imprécis. Par ailleurs, 7 pages sont consacrées au projet et concernent la vente de vins. Seules six lignes ne la concernent pas soit :' une petite restauration (petites ardoises de charcuterie, fromage,...) sera disponible. Ce seront des produits artisanaux venant des différents commerces locaux. Cette petite restauration ne devra pas nécessiter de compétences techniques particulières en termes de préparation. Nous proposerons également une bière à la pression artisanale, locale et bio. Une offre de café et thé sur place et à l'emporté sera également proposée afin de capter la clientèle de passage'. En outre, alors que seule une petite restauration est évoquée, le compte de résultat prévisionnel fait état d'une 'restauration sur place', d'assiettes (ardoises de charcuterie et fromages) et de restauration à emporter, cette restauration totale représentant 47 % du chiffre d'affaire projeté. Il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir étudié dans le détail les comptes du prévisionnel alors que manifestement tout le projet était axé sur la vente de vins sur place et à emporter et les appelants ne démontrent pas, avant le compromis de vente puis l'acte authentique, avoir mis en avant une activité de restauration qui dépassait le stade des ardoises de charcuterie et de fromage, d'autant que le local ne se prêtait pas, par son espace, à de la restauration (confère notamment les photographies du projet annexé au prévisionnel, avec un bar et une banque devant la fenêtre, mais pas de tables). Cette ambiguïté de la part des appelants a persisté au-delà de la signature de l'acte notarié. En effet, dans leur courrier adressé au notaire le 9 janvier 2017, les appelants indiquent au notaire qu'il était informé depuis le mois de juillet 2016 de leur projet d'installation d'une cave et d'un bar à vins, ajoutant 'commerce nécessitant le libre exercice d'une activité liée au débit de boissons et de restauration'. Or, le notaire que ce soit dans ses mails, courriers et message téléphonique retranscrit à la demande des appelants n'évoque qu'une activité de bar à vins, avec une activité de petite restauration dans un mail du 13 janvier 2016, l'objet des statuts définitifs ne prévoyant d'ailleurs pas de restauration, mais de petite restauration. En réalité, les appelants ne rapportent pas la preuve d'avoir précisé à l'étude notariale que leur activité dépasserait celle de bar à vins et de vente d'ardoises de charcuterie et de fromage qualifiée alors de petite restauration. Cette information explique d'ailleurs que le notaire a toujours affirmé que selon lui, l'activité de bar à vins et de petite restauration n'était pas interdite par le règlement de copropriété. Il convient aussi de souligner le fait que selon le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 30 mars 2017, M. [X] a expliqué que son activité consistait à ouvrir un bar à vins avec restauration. Il ne précise pas pourquoi il n'a pas présenté son activité comme étant un bar à vins avec petite restauration qu'il aurait pu détailler. Il n'a pas non plus contesté l'assemblée générale alors qu'une interprétation du règlement était possible si l' activité de bar à vins et petite restauration consistant en des ardoises de charcuterie et de fromage était réellement projetée. En conséquence, le notaire aurait dû mettre en avant la clause sur les activités commerciales proscrites par le règlement de copropriété et ne pas se contenter du terme imprécis de petite restauration, et de conseiller M. [X] de se rapprocher du syndic, si celui-ci l'estimait utile. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu une faute du notaire mais celle-ci n'est pas exclusivement à l'origine de la non exploitation du commerce de bar à vins. Comme cela vient d'être motivé, le projet exposé par M. [X] était ambigu, ce projet n'a pas été présenté dans toute sa globalité au notaire, passant d'un bar à vins avec petite restauration composée d'ardoises de charcuterie et de fromage, à la vente également de bières, de cidre, de cafés sur place et à emporter, de restauration, et de restauration à emporter. Dès lors, la responsabilité du notaire dont la faute a contribué à la non exploitation du local litigieux sera limitée à hauteur de moitié pour l'indemnisation des préjudices subis en lien direct avec cette non exploitation. Sur les préjudices subis en lien direct avec la faute du notaire : Sur les préjudices de la SCI XCM La SCI XCM sollicite la somme de 34 500 euros au titre de la valeur moindre du local acquis du fait qu'il ne s'agissait pas d'un local tous commerces, soit moins 30 % de la valeur d'achat. Cependant, la faute du notaire n'est pas en lien avec cette demande, le notaire n'ayant jamais indiqué qu'il s'agissait d'un local tous commerces. Par ailleurs, la SCI XCM ne rapporte pas la preuve du fait que ce local aurait été moins cher, d'autant qu'elle l'a revendu 5 000 euros supplémentaires en 2021. En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée. La SCI XCM sollicite par ailleurs : - la somme de 11 384,19 euros au titre des intérêts du prêt contracté pour l'acquisition du local, - la somme de 7 339,27 euros au titre de l'assurance du prêt ; - la somme de 1 366,61 euros au titre de l'assurance du local, - la somme de 2 1464,42 euros au titre des charges de copropriété, - la somme de 3 097 euros au titre des charges foncières, - la somme de 943,38 euros au titre des factures Edf, - la somme de 43 200 euros au titre de la perte de loyer. S'agissant de la perte de loyers et frais annexes, il s'agit d'une perte de chance, laquelle n'est réparable que si elle constitue la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. Comme l'a justement retenu le premier juge, la SCI XCM ne produit pas au dossier de contrat de bail et elle aurait pu, compte de son objet social (acquisition, vente, location mobilière) louer ses locaux et faire prendre en charge la taxe foncière, les factures Edf et les charges de copropriété. Par ailleurs, la SCI XCM n'a pas précisé la raison pour laquelle alors que le local n'était pas loué, elle n'a procédé à sa revente qu'en août 2021 soit presque 5 ans après son acquisition. En conséquence, seuls seront pris en compte les intérêts du prêt contracté pour l'acquisition du local, l'assurance du prêt et l'assurance du local pour lequels les justificatifs sont produits soit les sommes suivantes : - la somme de 11 384,19 euros au titre des intérêts du prêt contracté pour l'acquisition du local, - la somme de 7 339,27 euros au titre de l'assurance du prêt ; - la somme de 1 366,61 euros au titre de l'assurance du local, soit un total arrondi de 20 090 euros duquel il doit être défalqué la plus value lors de la revente à hauteur de 5 000 euros soit un solde de 15 090 euros. En définitive, la SCP [C] sera condamnée à lui payer la somme de 7 545 euros. Sur les préjudices de la société Le Coq Voit Rouge La société Le Coq Voit Rouge sollicite les sommes suivantes : - les frais de constitution : 1 800 euros ; - le coût de l'établissement du budget prévisionnel : 960 euros ; - le constat d'huissier : 420.09 euros ; - l'assurance professionnelle ; 450,16 euros ; - l'acquisition de la licence 4 : 5 825 euros ; - le remboursement des frais de déblaiement : 5 000 euros ; - perte de chance de réaliser des bénéfices de 2016 à 2021 : 177 391,30 euros. Elle justifie de ses prétentions à l'exception des frais de déblaiement qui seront donc écartés pour défaut de justification. Le constat d'huissier a été établi dans le cadre de la procédure et constitue une somme relevant de l'indemnité procédurale. S'agissant de la licence, la société Le Coq Voit Rouge n'a fourni aucune indication sur son devenir alors qu'il s'agit d'un bien incorporel pouvant être vendu. A défaut d'élément, sa demande concernant cette licence sera rejetée. S'agissant de la demande liée aux bénéfices, il est constant que toute perte de chance ouvre droit à réparation (2e Civ., 20 mai 2020, n° 18-25.440) même faible (1re Civ., 16 janvier 2013, n° 12-14.439) ou minime (1re Civ., 12 octobre 2016, n° 15-26.147, 15-23.230), le préjudice résultant d'une perte de chance devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (1ère Civ. 14 février 2018, no 16-27.160 et 17-10.389). Le prévisionnel versé aux débats n'est pas fiable puisqu'il s'appuie sur un chiffre d'affaire composé à 47 % d'une activité de 'restauration, petite restauration et ardoises' alors que les appelants sont très imprécis dans leurs écritures écrivant que 'l'essentiel de l'activité et du chiffre d'affaires projeté reposait sur l'exercice d'une activité de petite restauration', tout en indiquant ensuite 'sans l'exercice de l'activité de restauration, le chiffre d'affaire aurait été 'au moins' divisé de moitié'. Il convient d'écarter de ce prévisionnel le chiffre d'affaires 'restauration'. Par ailleurs, il est manifeste que ce prévisionnel est très optimisme et il n'est pas produit d'études de marché notamment sur les activités hors bar à vin. En conséquence, alors que rien n'établit que l'activité de ce commerce si elle avait pu débuter aurait été pérenne, la perte de chance de développer un fonds de commerce rentable sera fixée à 10 % de 26 600 euros selon le calcul suivant : 23,1 % du chiffre d'affaire hors restauration (115 159 euros) sur 4 ans et demi (date prévisible d'exploitation début 2017 et fin prévisible compte tenu de la vente fin juin 2021) : 10 % x 26 600 x 4.5= 11 970 euros Ansi, le préjudice subi par la société Le Coq Voit Rouge en lien direct avec la faute du notaire sera évalué à la somme arrondie de 15 108 euros se décomposant comme suit : - les frais de constitution : 1 800 euros ; - le coût de l'établissement du budget prévisionnel : 960 euros ; - l'assurance professionnelle ; 450,16 euros ; - la perte de chance de bénéfices : 11 970 euros. En définitive, la SCP [C] sera dès lors condamnée à lui payer la somme de 7 554 euros. Sur les préjudices de M. [X] M. [X] sollicite la somme de 24 430 euros, exposant qu'il aurait dû percevoir après le 19 octobre 2017 (fin de ses indemnités chômage) une rémunération annuelle de 25 560 euros la première année, puis 26 300 euros ensuite et qu'il n'a pu reprendre une activité salariée qu'en septembre 2018, restant ainsi 11 mois sans rémunération. Il s'agit également d'une perte de chance importante, les salariés étant réglés par priorité. Sur le calcul de cette perte de chance, il y a lieu de remarquer que sur le prévisionnel, les charges salariales la première année sont de 23 900 euros pour un salarié avec un salaire brut de 16 800 euros. Il ne peut donc être sollicité pour M. [X] la charge salariale qu'il représente pour la société soit 25 560 euros. Il n'est pas non plus précisé si le salaire brut figurant sur le prévisionnel est celui perçu net par le salarié ou le salaire brut du salarié. Sur la base d'un prévisionnel hors restauration (115 119 euros + 6 %), la charge salariale qu'il aurait représentée pour l'entreprise aurait présenté 16.1 % de ce chiffre d'affaires soit 19 646 euros par an, mais brut de 13 809 euros. Sa perte de chance de percevoir ce salaire peut être évaluée à 90 %. A défaut d'autres éléments, cette perte de chance sera calculé sur la base de 13 809 euros soit un total de : 90 % x 13 809:12x11 = 11 392 euros. M. [X] sollicite également une somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu mener à terme un projet de vie, à savoir la création de sa propre entreprise. Cependant, l'entreprise a été créée et M. [X] aurait pu exercer une activité commerciale différente. En réalité, il s'agit d'un préjudice indirect et insuffisamment démontré. Sa demande sera rejetée à ce titre. En définitive, la SCP [C] sera dès lors ondamnée à lui payer la somme de 5 696 euros. III - Sur les demandes accessoires Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié d'une part par la SCP [C], d'autre part, in solidum par les appelants, distraits au profit de Me [Y], sur son affirmation de droit. L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de la SCI Blanchet. En conséquence, M. [X], la société Le Coq Voit Rouge et la SCI XCM seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité procédurale en cause d'appel à hauteur de 2 000 euros. Par ailleurs, l'équité commande de confirmer la décision de première instance et de rejeter les demandes d'indemnité procédurale des appelants et de la SCP [C]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge de leurs demandes en paiement formées contre la SCP [C] et en ce qu'il a condamné M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge aux dépens de première instance, Déclare la SCP [C] responsable des préjudices subis par les appelants en lien direct avec sa faute à hauteur de 50 %, En conséquence, Condamne la SCP [C] à payer, au titre de leurs préjudices, à : - M. [X], la somme de 5 696 euros, - la société Le Coq Voit Rouge, la somme de 7 554 euros, - la SCI XCM, la somme de 7 545 euros, Déboute M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge de leurs autres demandes indemnitaires, Condamne M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge, in solidum, d'une part, la SCP [C] d'autre part, chacun à la moitié des dépens de première instance (distraits au profit de Me Dumont), Y ajoutant, Condamne M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge in solidum d'une part, la SCP [C] d'autre part, chacun à la moitié des dépens d'appel distraits au profit de Me [Y], avocat, sur son affirmation de droit, Condamne in solidum M. [X], la SCI XCM et la société Le Coq Voit Rouge à payer à la SCI Blanchet la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité procédurale en cause d'appel, Déboute les autres parties de leurs demandes d'indemnité procédurale, Déboute M. [X], la SCI XCM, la société Le Coq Voit Rouge et la SCP [C] de leurs demandes d'indemnité procédurale. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 09 mai 2023 à Me Fabien PERRIER la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES Me FILLARD Copie exécutoire délivrée le 09 mai 2023 à Me FILLARD