Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/01109

ARRET N° [N] [E] C/ [Y] [Y] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01109 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IL4A Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AMIENS DU TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [J] [N] née le [Date naissance 5] 1974 à[Localité 9]) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 8] Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001015 du 17/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) Monsieur [O] [H] né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 11] (59) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 8] Représenté par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/001019 du 17/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) APPELANTS ET Monsieur [L] [Y] né le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 10] (80) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 12] Représenté par Me DECROOS substituant Me Nathalie AMOUEL, avocats au barreau d'AMIENS Madame [P] [Y] épouse [Y] née le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 12] (80) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 12] Représentée par Me DECROOS substituant Me Nathalie AMOUEL, avocats au barreau d'AMIENS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 30 mai 2023, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 septembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 12 septembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 27 juin 2015, M. [Y] et son épouse Mme [I] ont consenti à M. [H] et Mme [N] un bail sur une maison à usage d'habitation situé à[Localité 12]e,[Adresse 2]e, moyennant un loyer hors charges de 1 175 euros. Par courrier recommandé avec avis de réception signé le 21 juillet 2020, M. [H] et Mme [N] ont donné congé aux bailleurs avec un délai de préavis réduit à un mois justifié par leur état de santé. Deux constats d'état des lieux de sortie contradictoires ont été dressés, le 20 août suivant, par un huissier mandaté par chacune des parties, la SCP Margolle Barbet mandaté par les bailleurs et la Selarl Avexpert mandaté par les locataires. Les parties ne se sont pas entendues sur le règlement définitif du compte locatif. M. [H] et Mme [N] ont réclamé le remboursement de diverses sommes (dépôt de garantie, taxe d'ordures ménagères et facture d'eau déduite, loyers trop-perçus) ainsi qu'une somme à titre de réparation du préjudice d'atteinte à la jouissance paisible du bien. M. et Mme [Y] ont pour leur part sollicité le paiement d'une somme au titre des réparations locatives à engager. A défaut de règlement amiable du litige, les parties ont chacune saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens qui, par jugement du 3 janvier 2022, a : - condamné M. [H] et Mme [N] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 108,67 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères, la somme de 275,26 euros de facture d'eau et celle de 5 069,19 euros au titre des réparations locatives, le tout avec intérêts à compter du 18 février 2021, - débouté M. [H] et Mme [N] de leur demande de dommages-intérêts, - condamné M. [H] et Mme [N] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 9 mars 2022, M. [H] et Mme [N] ont fait appel. Une ordonnance du 23 novembre 2022 du conseiller de la mise en état a rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 5 décembre 2022, M. [H] et Mme [N] demandent à la cour de : - condamner M. et Mme [Y] à leur payer les sommes suivantes : * 10 736 euros au titre des rappels de loyers trop-perçus du 11 juillet 2015 au 20 août 2020 inclus, * 791,07 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, taxe d'ordures ménagères et facture d'eau déduites, * 3 172,50 euros au titre de la majoration de retard de 10% mensuels au 21 décembre 2022, * 37,90 euros au titre du remboursement de la journée du 21 août 2020, * 5 000 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance, - débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes, - à titre subsidiaire, ordonner que toute indemnisation en faveur de M. et Mme [Y] s'opérera déduction faite du dépôt de garantie, - en tout état de cause, condamner M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent que : - la surface habitable du logement est inférieure à celle exprimée dans le contrat de location, ce qui justifie une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté, - les dégradations locatives qui leur sont imputées par les bailleurs ne sont pas établies et sont, en tout état de cause, imputables à la vétusté liée à la durée d'occupation des lieux, - le dépôt de garantie n'a pas été restitué dans les deux mois de la remise des clés le 20 août 2020, - le loyer de la journée du 21 août 2020 n'est pas du, - les bailleurs leur ont causé un préjudice de jouissance. Par conclusions du 6 septembre 2022, M. et Mme [Y] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement relativement au montant alloué en réparation des dégaradations locatives, le confirmer pour le surplus, - condamner M. [H] et Mme [N] à leur payer la somme de 14 162,81 euros à ce titre, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 février 2021, - condamner M. [H] et Mme [N] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec paiement direct au profit de la SCP Caron-Amouel-Pereira. Ils répliquent que : - le loyer de la journée du 21 août 2020 est due, l'expiration du délai de préavis étant intervenu à cette date, - la demande en diminution du loyer doit être rejetée, à défaut de mise en oeuvre de la procédure de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, - les troubles de jouissance, dont les locataires se prétendent victimes, ne sont pas établis et ces derniers en sont pour partie responsables, - de nombreuses dégradations locatives sont établies, les locataires ayant en outre procédé à des travaux de transformation du bien loué sans autorisation. MOTIVATION 1. Sur la demande en diminution du loyer Selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, n° 21-19212). Il en résulte qu'est irrecevable l'action en diminution de loyer formée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur (3e Civ., 20 avril 2023, n° 22-15529). Le premier juge a relevé qu'aucune demande préalable n'avait été présentée par les locataires avant l'assignation du 4 mars 2021. Il s'ensuit que leur action en diminution de loyer est irrecevable. Le jugement est confirmé. 2. Sur la demande de remboursement du loyer de la journée du 21 août 2020 L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée [...] pendant le délai de préavis, le locataire [...] est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Selon l'article 641 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la notification qui fait courir le délai. Le congé a été notifié aux bailleurs par lettre recommandée reçue le 21 juillet 2020. La journée du 21 août est due. Le jugement est confirmé. 3. Sur la demande d'indemnisation des bailleurs Selon les articles 6 d) et 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; [...] Selon l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont été occasionnées notamment par la vétusté. * Concernant les travaux réalisés par les locataires dans la salle de bain du premier étage : Le constat d'état des lieux d'entrée relève, dans la salle de bain à l'étage, une douche, un meuble lavabo et un WC en bon état. Les locataires reconnaissent avoir modifié le revêtement du sol de la salle de bain, remplacé la cabine de douche, installé des WC suspendus ainsi qu'un meuble lavabo. Le constat d'état des lieux de sortie établi par la SCP Margolle Barbet mandaté par les bailleurs relève qu'actuellement le sol est carrelé, la cabine de douche est une cabine de douche intégrée qui a été déplacée, qu'un WC suspendu a été installé par le locataire avec une chasse d'eau à double débit intégrée au mur, la cuvette suspendue ne disposant pas d'abattant. Le meuble lavabo comporte deux tiroirs coulissants et une porte battante ouvrante en bon état de fonctionnement ainsi qu'un miroir intact avec un point de lumière intégré en bon état de fonctionnement. Le constat d'état des lieux de sortie établi par la Selarl Avexpert mandaté par les locataires indique qu'un WC suspendu a été installé par les locataires sortant dont l'abattant et la cuvette ont été retirés. La cabine de douche a été remplacée et elle n'est plus fixée muralement. Un meuble de salle de bain remplacé par les locataires sortants comporte une vasque et deux tiroirs coulissants. Ces constats se rejoignent sur la transformation quasi-intégrale de la salle de bain du premier étage, l'installation d'un WC suspendu et d'une cabine de douche initialement fixée muralement rendant probable la modification des réseaux d'évacuation relevée par l'expert mandaté par l'assureur de protection juridique des bailleurs dans son rapport du 13 novembre 2020. Il s'agit de travaux de transformation pour lesquels aucune autorisation expresse n'est fournie par les locataires. Les bailleurs ont donc le choix entre la remise en état aux frais des locataires ou la conservation des transformations effectuées. M. et Mme [Y] ont opté pour la remise en état de la salle de bain et fournissent, pour en justifier les frais, un devis du 1er novembre 2020 de la société Bigot entreprise d'un montant de 5 483 euros. Cependant, il convient de tenir compte de la mise en location ininterrompue du bien depuis 2009, de l'absence de travaux de rénovation de la salle de bain pendant cette période et de la durée de vie limitée des plomberies. Il ne sera, par conséquent, retenu que la proportion de 20% du montant du devis, soit 1 096,60 euros dus aux bailleurs. * Concernant la dégradation des éléments de cuisine Le constat d'état des lieux d'entrée relève que le meuble de cuisine est en bon état. Les deux constats d'état des lieux de sortie font état de dégradations du revêtement plastique de la colonne du four ainsi que du décollement des panneaux autocollants sur le côté gauche. L'expert d'assurance relève que les dommages constatés ne peuvent pas être considérés comme la conséquence d'un usage normal de la cuisine équipée. Cependant, le descriptif des dégradations, la durée d'occupation des lieux de cinq années et l'usure normale de ce type d'équipement justifient d'imputer à la vétusté les dégradations concernées. La demande à ce titre est rejetée. * Concernant la dégradation des extérieurs Le constat d'état des lieux d'entrée ne comporte pas de mention relative aux extérieurs de l'habitation. Les deux constats d'état des lieux de sortie notent un défaut d'entretien du jardin avec de nombreux pissenlits visibles, la présence de sable en partie centrale correspondant à la mise en place d'une piscine par les locataires ainsi qu'une partie de terre à l'état brut non engazonné sur la partie du fond correspondant à un poulailler installé par les locataires. Ainsi, il est établi un manquement des locataires à leur obligation d'entretien, l'entretien courant des jardins privatifs ayant le caractère de réparations locatives selon l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Les bailleurs fournissent un devis du 21 août 2020 de remise en état des espaces verts d'un montant de 1 700 euros qu'il convient de mettre à la charge des locataires. * Concernant la reprise des peintures Le constat d'état des lieux d'entrée relève le bon état des peintures dans toute la maison. Les constats d'état des lieux de sortie mentionnent de nombreux défauts affectant la reprise des peintures par les locataires. Ainsi, la remise en peinture est décrite comme 'inachevée' dans la pièce de vie, 'sommaire et très marquée avec des traces noirâtres' au niveau de la montée d'escalier, uniquement réalisée sur les encadrements intérieurs dans la première chambre, présentant de nombreux défauts dans les deux dernières chambres et la salle de bain. Les bailleurs fournissent un devis du 23 août 2020 d'un montant de 6 021,44 euros. Il convient toutefois, au regard de la durée d'occupation des lieux de cinq années d'appliquer un coefficient de vétusté et de limiter l'indemnisation à 20% de ladite somme, soit 1 204,29 euros. * Concernant l'achat de petits matériaux Les bailleurs indiquent avoir effectué des dépenses pour remplacer plusieurs éléments manquants (support mural de la salle de bain, étagères de rangement dans le couloir desservant la salle de bains, plinthes manquantes dans le grenier, stores vénitiens) et pour nettoyer les traces de rouilles et salissures sur le sol du garage ainsi que les portes. Ces défauts correspondent aux dégradations mentionnées dans les constats d'état des lieux de sortie. Les bailleurs fournissent des photographies des produits nécessaires aux réparations et les tickets de caisse correspondants d'un montant total de 962,18 euros. Il convient toutefois, au regard de la durée d'occupation des lieux de cinq années d'appliquer un coefficient de vétusté et de limiter l'indemnisation à 15% de ladite somme, soit 144,33 euros. * Concernant le remplacement du cylindre de la porte d'entrée Il ressort de la comparaison entre le constat d'état des lieux d'entrée et les constats d'état des lieux de sortie que les locataires n'ont restitué qu'une seule clé de la porte d'entrée sur les trois remises à l'entrée dans les lieux et que les piles de l'émetteur de la porte de garage ne fonctionnaient plus. La dépense à ce titre s'élève à la somme de 60,19 euros à la charge des locataires. 4. Sur la demande d'indemnisation des locataires Selon l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleurest obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Tant les bailleurs que les locataires se plaignent de difficultés dans l'exécution du bail. Les bailleurs justifient de nombreux retard dans le paiement des loyers ayant conduit à la délivrance de deux commandements de payer les 9 septembre 2019 et 13 janvier 2020. Les locataires justifient, en premier lieu, de la remise tardive des quittances. L'article 21, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur ou son mandataire de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Les locataires fournissent un échange de courriel du 22 janvier 2020 au cours duquel suite à leur demande de quittance, les bailleurs ont répondu : 'désolé, n'importe comment je vous ai bloqué l'APL, alors pourquoi les quittances'. En deuxième lieu, le diagnostic de performance énergétique, que l'article 3-3 1° de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre, lors de la signature du contrat de bail, n'a été fait que le 29 janvier 2020, soit près de cinq ans après la signature du bail. En troisième lieu, suite au signalement par les locataires du dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), les bailleurs n'ont pas effectué les réparations nécessaires, se retranchant derrière l'impossibilité de trouver une date d'intervention alors qu'il s'agit d'un équipement indispensable à la décence du logement. Ces éléments, pris dans leur ensemble, caractérisent une résistance abusive des bailleurs à l'exécution de leurs obligations. Cette attitude déloyale des bailleurs s'est, enfin, accompagnée de courriels dénigrants et injurieux adressés courant 2020 aux locataires, que le non-paiement des loyers ne peut, à lui seul, expliquer, étant précisé qu'il leur appartenait de provoquer la résiliation du bail en cas de manquements graves de leur cocontractants à leurs obligations. Il en résulte que les locataires ont subi un trouble de jouissance qu'il convient de fixer à la somme de 3 415 euros. 5. Sur les comptes entre les parties - Sommes dues par les locataires Dommages-intérêts : 4 205,41 euros Taxes ordures ménagères : 108,67 euros (non contesté) Facture d'eau : 275,26 euros (non contesté) Total : 4 590 euros - Sommes dues par les bailleurs Dépôt de garantie : 1 175 euros Dommages-intérêts : 3 415 euros Total : 4 590 euros Le jugement est, par conséquent, infirmé. Après compensation, les dettes réciproques sont éteintes. La demande de majoration du dépôt de garantie devient sans objet. 6. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées. Compte tenu de la teneur de la décision, chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés. Les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de diminution du loyer et la demande de remboursement de la journée du 21 août 2020, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Condamne [O] [H] et [J] [N] à payer à [L] [Y] et son épouse [P] [I] la somme de 4 590 euros, Condamne [L] [Y] et son épouse [P] [I] à payer à [O] [H] et [J] [N] la somme de 4 590 euros, Constate qu'après compensation, les dettes réciproques sont éteintes, Constate qu'en conséquence, la demande de majoration du dépôt de garantie est sans objet, Dit que chaque partie conserve la charge des dépens qu'elle a exposés, Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes. LE GREFFIER LE PRESIDENT