Tribunal judiciaire, 28 avril 2025. 24/03410

MINUTE N° : JUGEMENT DU 28 Avril 2025 N° RC 24/03410 DÉCISION contradictoire et en premier ressort [Localité 7] METROPOLE HABITAT ET : [X] [J] Débats à l'audience du 09 Janvier 2025 Le Copie executoire et copie à : [Localité 7] METROPOLE HABITAT Copie à : Me [J] Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] TENUE le 28 Avril 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 09 Janvier 2025 DÉCISION : Prononcée publiquement le 28 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : [Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Madame [E], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier D'une Part ; ET : Madame [X] [J] née le 26 Juin 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] comparante D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 août 2016, l'Office Public de l'Habitat (OPH) [Localité 7] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 7] HABITAT, a donné à bail à Madame [X] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 252,35 euros, payable à terme échu. En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 28 décembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à personne à la requête de [Localité 7] METROPOLE HABITAT à Madame [X] [J]. Il portait sur la somme en principal de 326,84 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 20 décembre 2022. Par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 31 mai 2024, l'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT a fait assignerMadame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : Constater acquise la clause résolutoire du contrat de bail ; Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; Ordonner l'expulsion de Madame [X] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués ; Dire qu'à défaut par Madame [X] [J] d'avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est ; Condamner Madame [X] [J] au paiement d'une somme de 1 693,10 euros au titre des loyers impayés ; Condamner Madame [X] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu'à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ; Condamner Madame [X] [J] à la somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [X] [J] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX ; L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 09 janvier 2025. L'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [U] [E], dûment munie d'un pouvoir, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 4 871,54 euros. Elle a précisé que Madame [J] versait 150,00 euros par mois depuis le mois de novembre 2024 afin d'apurer la dette locative. Dans ces conditions, le bailleur a exprimé son accord pour la suspension de la clause résolutoire. Madame [X] [J], comparante, a reconnu le montant de sa dette. Elle a précisé sa situation personnelle et sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette afin de se maintenir dans les lieux. Le juge a donné connaissance de la fiche de diagnostic social et financier. L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 28 avril 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. *** En l'espèce, l’assignation a été délivrée le 31 mai 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX (04 janvier 2023), laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 5]-ET-[Localité 6] le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée. La demande est donc recevable. Sur les demandes principales Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2022, pour la somme en principal de 326,84 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n'ayant réglé que la somme de 180,00 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. *** En l’espèce, l'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 1er janvier 2025 évalue la dette locative à la somme de 4 871,54 euros. Madame [X] [J] ne conteste pas le montant de cette dette. De cette somme doit être retranchée celle de 192,78 euros, correspondant à des frais d'huissier, lesquels n'entrent pas dans les loyers et charges. Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4 678,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er janvier 2025. Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24 VII du même code, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, les parties se sont accordées pour permettre à Madame [X] [J] de rembourser sa dette en effectuant des versements de 150,00 euros par mois, correspondant à la quote-part de loyer de la locataire après versement des APL (71,81 euros), lorsque celles-ci seront rétablies, majorée de 78,19 euros. Selon les informations transmises par Madame [X] [J], elle dispose d'un salaire mensuel d'environ 800 euros et réside avec ses deux enfants dont l'un est mineur. Elle souhaite apurer la dette locative et se maintenir dans les lieux. Par ailleurs, il convient de préciser qu'elle a repris le paiement des loyers avant l'audience. Compte tenu de ces éléments, de l'accord des parties et des capacités financières de Madame [X] [J], elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [J], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX. Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2016 entre l'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Madame [X] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er mars 2023 ; CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à l'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la sommede QUATRE MILLE SIX CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET SOIXANTE-SEIZE CENTIMES (4 678,76 euros), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus, AUTORISE Madame [X] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Madame [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [X] [J] soit condamnéà verser à l'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupationégale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [X] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification auprès de la CCAPEX, REJETTE la demande de l'OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. ESPADINHA, greffier. Le greffier, le juge des contentieux de la protection,