Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.N.C. LA BLANCHISSERIE [Localité 9] c/ S.E.L.A.R.L. [S] [T] ET ASSOCIES, Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.R.L. LES CAMPELIERES
MINUTE N° 24/
Du 18 Novembre 2024
3ème Chambre civile
N° RG 22/04745 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OR5Y
Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix huit Novembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats
Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 10 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
Grosse délivrée à
la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES
, l’ASSOCIATION MARIA - RISTORI-MARIA
, la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE
expédition délivrée à
le
mentions diverses
DEMANDERESSE:
S.N.C. LA BLANCHISSERIE [Localité 9] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 8]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe MARIA de l’ASSOCIATION MARIA - RISTORI-MARIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant, Me Cécile REBIFFE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant
DEFENDERESSES:
S.E.L.A.R.L. [S] [T] ET ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.R.L. LES CAMPELIERES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE:
La société SNC la blanchisserie [Localité 9] qui appartient au groupe BNP Paribas a pour activité la réalisation de toutes opérations de constructions- ventes et de marchand de biens, quant à la SARL les Campelières, il s’agit d’une société spécialisée dans l’administration d’immeubles et elle se trouve propriétaire de divers terrains.
Courant 2018, BNP Paribas immobilier et la SARL les Campelières se sont rapprochées afin d’envisager la construction sur le terrain situé [Localité 9] au numéro [Adresse 3] appartenant à cette dernière, un ensemble immobilier constitué de logements et de commerces.
Le principe d’un paiement du prix du terrain à la SARL les Campelières par remise de constructions par BNP immobilier a été retenu et acté selon le régime d’une cession de tantièmes indivis.
BNP immobilier a donc formulé le 28 mai 2018 une offre d’achat pour un prix de 4 263 000€
hors-taxes dont le paiement serait ainsi effectué :
–règlement d’une soulte de 100 000 € hors-taxes au jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition,
–obligation de construire et de livrer des lots sur les tantièmes conservées par la SARL les Campelières d’une valeur de 4 163 000 hors-taxes, soit les locaux commerciaux au rez-de-chaussée, les stationnements extérieurs, 23 appartements constituant le bâtiment C et 32 emplacements de stationnements en sous-sol.
Cette offre a été acceptée le 28 juin 2018 par l’assemblée générale des associés de la SARL les Campelières.
Le 12 juillet 2018, l’offre d’acquisition et son acceptation ont été formalisées par la signature d’une promesse de cession des tantièmes indivis. En septembre 2018, BNP immobilier a substitué la SNC la blanchisserie [Localité 9] dans le bénéfice de la promesse de vente.
Le 7 mars 2019, en vue de la signature de l’acte authentique de cession des tantièmes indivis, la SNC la blanchisserie [Localité 9] a reçu de la part du notaire une demande de versement des fonds à hauteur de 1 015 300 € TTC, se décomposant comme suit :
–120 000 € TTC correspondant à la soulte, la partie du prix d’acquisition payée en numéraire, soit 100 000 € hors-taxes + 20 000 € de TVA,
–832 600 € au titre de la TVA sur construction à édifier pour le compte de la SARL les Campelières.
Le 25 mars 2019, la SNC la blanchisserie [Localité 9] s’est acquittée du paiement de la somme de 120 000 €, outre de la somme de 832 600 € (plus frais d’acquisition 57 300 € et règlement de copropriété 5400 € ).
Le 5 avril 2019 les parties ont signé l’acte authentique emportant cession des tantièmes indivis pour un prix global de 5 115 600 € se décomposant comme suit :
–4 995 600 € TTC, soit 4 263 000 € hors-taxes et 852 600 € au titre de la TVA au taux applicable de 20% : convertis en obligation de construire
–120 000 € TTC payés comptant le 25 mars 2019.
La SARL les Campelières a perçu du notaire la soulte de 120 000 € le 5 avril 2019 et la somme de 832 600 € au titre du règlement de la TVA le 15 avril 2019.
La SNC la blanchisserie [Localité 9] s’est acquittée de son obligation de construire, les travaux ayant été réceptionnés le 20 avril 2021.
Ultérieurement, la SNC la blanchisserie [Localité 9] a réclamé au notaire, Maître [T], le remboursement de la somme de 832 600 € relative à la TVA payée sur les constructions à édifier pour le compte de la SARL les Campelières, estimant que cette somme n’aurait pas dû lui être réclamée et qu’elle l’a réglée par erreur.
Le 17 mars 2022, Maître [T] a informé la SNC la blanchisserie [Localité 9] qu’il avait saisi son assureur, sans aucune reconnaissance de responsabilité.
De son côté, le 13 mai 2022, la SARL les Campelières s’est opposée à la demande de remboursement de la SNC la blanchisserie [Localité 9].
Dans ce contexte, par actes de commissaire de justice en date des 16 et 29 novembre 2022, la société SNC la blanchisserie [Localité 9] a fait assigner la société [S] [T] et associés, la société MMA Iard et la société les Campelières aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer :
–832 600 € en principal correspondant à la TVA que cette dernière a indûment versé dans le cadre de l’opération immobilière intervenue aux termes de l’acte authentique dressé le 5 avril 2019 en l’étude de la SELARLU [S] [T] et associés, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 25 mars 2019, date de versement des fonds, ou subsidiairement, à compter des mises en demeure adressées à la société [S] [T] et associés le 28 février 2022 et à la SARL les Campelières le 27 avril 2022,
–10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
–aux dépens.
Aux termes de ces dernières conclusions, la société SNC la blanchisserie [Localité 9] maintient les termes de son exploit introductif d’instance, sollicitant une somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs conclusions, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard concluent au débouté des demandes présentées par la société SNC la blanchisserie [Localité 9]. Elles sollicitent la condamnation de la demanderesse ou de tout succombant au paiement de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et demandent au tribunal de dire n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire de la décision.
Aux termes de ses conclusions, la SARL les Campelières conclut au débouté de l’ensemble des demandes présentées par la société SNC la blanchisserie [Localité 9] et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. S’il était fait droit à la contestation de la société SNC la blanchisserie [Localité 9], la concluante demande à titre principal le débouté de la société SNC la blanchisserie [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes visant à obtenir sa condamnation, de prononcer sa mise hors de cause et de condamner la société SNC la blanchisserie [Localité 9] au paiement d’une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, et à titre subsidiaire sollicite la condamnation in solidum de la société [S] [T] et associés et de la société MMA Iard à lui verser la somme de 832 600 € , de prononcer la caducité du contrat reçu par Maître [S] [T] le 5 août 2019, de condamner in solidum la société [S] [T] et associés et la société MMA iard à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens et juger qu’en raison de la nature de l’affaire la décision n’est pas compatible avec exécution provisoire.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024, avec effet au 3 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 3 septembre 2024.
Le jugement, contradictoire, a été mis en délibéré au 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
SUR QUOI,
Sur la responsabilité de la société [S] [T] et associés
Engage sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du Code civil le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, celui-ci ayant notamment l’obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, dont il n’est pas dispensé par les compétences des parties, en l’occurrence rompues aux affaires immobilières.
En l’espèce, Maître [T] a reçu, tant la promesse de vente de biens avec réserve de tantièmes le 12 juillet 2018, que l’acte authentique de vente du 5 avril 2019, liant les parties.
Il était bien évidemment tenu de vérifier les différents éléments de ces actes qui, par leur nature et leur portée financière, pouvaient conditionner la validité ou l’efficacité de l’opération.
Au cas particulier, Maître [T] a sollicité le 7 mars 2019 auprès de la société SNC la blanchisserie [Localité 9] le règlement de la somme de 832 600 €, qu’elle a réglé le 25 mars 2019, ce qu’il ne pouvait pas faire, puisque dans la promesse de vente de biens du 12 juillet 2018 il était spécifié en page 8 au paragraphe intitulé “PRIX” et des clauses qui y figurent que le prix de vente aura lieu moyennant la somme de 5 515 600 € TTC, soit un prix hors-taxes de 4 263 000 € + le montant de la TVA au taux de 20 % soit 852 600 €, le total : 4 995 600 € TTC, celui-ci étant payable par une obligation pour BNP Paribas immobilier, qui s’est ensuite substitué la société SNC la blanchisserie [Localité 9] , à construire et livrer “l’ensemble des locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l’opération pour une surface plancher de 1012 m², l’ensemble des stationnements extérieurs prévus à l’opération soit 46 emplacements extérieurs, les 23 appartements constituant le bâtiment C de l’opération pour une surface habitable prévisionnelle de 1186,60 m² environ et 32 emplacements de stationnements situés en sous-sol de l’opération outre la somme de 120 000 € TTC payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Précisément, une lecture attentive de cette promesse de vente de biens par lequel les parties se sont valablement engagées sur les modalités de la cession des tantièmes indivis aurait permis au notaire de ne pas réclamer le 7 mars 2019 à la société SNC la blanchisserie [Localité 9] de verser en plus de la soulte de 120 000 € la somme supplémentaire de 832 600 € ainsi libellée “TVA sur construction à édifier pour le compte de la SARL les Campelières”, montant non prévu dans la promesse de vente de biens précitée.
De plus fort, l’acte authentique de vente du 5 avril 2019 retranscrit bien la volonté des parties quant au paiement du prix, conformément à la promesse, puisqu’en page 43 il est mentionné: “partie du prix convertie en l’obligation pour l’acquéreur de construire pour le compte du vendeur” soit la somme de 4 995 600 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse et en page 48 : “partie payée comptant”, la somme de 120 000 €, payée comptant à l’instant par la comptabilité de l’Office notarial par l’acquéreur.
Ce faisant, Maître [S] [T] expose sa responsabilité à l’égard de la société SNC la blanchisserie [Localité 9] puisque la faute commise, ayant consisté à réclamer cette somme supplémentaire le 7 mars 2019 de 832 600 €, a généré pour la société SNC la blanchisserie [Localité 9] un prix plus important que celui qui avait été arrêté librement et régulièrement entre les parties lors de la signature de la promesse de vente et de surcroît lors de la réitération par acte authentique puisque la demanderesse en raison de la faute commise par le notaire à du verser pour la réalisation de l’opération un prix global de 5 948 200 € TTC au lieu du prix arrêté de 5 115 600 € TTC.
Il est ainsi acquis que, sans la faute du notaire, la société SNC la blanchisserie [Localité 9] n’aurait pas procédé à deux reprises au règlement de la TVA de 832 600 €, dans un premier temps en payant cette somme comptant et dans un second temps en remplissant son obligation à construire, et il importe peu que la demanderesse dispose d’un autre recours contre la SARL les Campelières, dès lors que la responsabilité du notaire n’est pas subsidiaire.
C’est donc à bon droit que la société SNC la blanchisserie [Localité 9] réclame au notaire le remboursement de la somme de 832 600 €.
La société MMA Iard, assureur de la responsabilité civile professionnelle de la société [S] [T] et associés a été régulièrement appelée dans la cause et elle ne dénie pas sa garantie. Il convient de le constater.
Sur l’obligation à restitution de la SARL les Campelières
En application de l’article 1104 du Code civil “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.
Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Or, contrairement à ce qui était prévu tant dans la promesse de vente que dans l’acte authentique de vente, la SARL les Campelières ne peut nier l’existence d’un indu en sa faveur puisqu’elle a perçu au total un prix de 5 948 200 € TTC alors que l’accord des parties tel que formalisé dans les actes susvisés stipulait un prix de vente global de 5 115 600 € TTC.
Il ne saurait être valablement soutenu par celle-ci que le versement de cette TVA, payée comptant, était une condition essentielle au consentement qu’elle a donné à l’opération de cession, puisque cela ne ressort d’aucun document et cet argument inopérant ne saurait justifier la demande de caducité de l’acte authentique de vente du 5 avril 2019, au demeurant impossible puisque il a été intégralement exécuté; s’il a bien été effectivement tenu compte de ce que la société SNC la blanchisserie [Localité 9] devait payer cette TVA à la SARLles Campelières, il a été prévu tant dans la promesse de cession , que dans l’acte authentique de vente, que cette TVA serait acquittée par l’obligation à construire de l’acquéreur- cessionnaire, ce qui a été fait puisque les travaux ont été réceptionnés par la SARL les Campelières le 20 avril 2021, sans qu’elle n’ait soulevé de contestations.
En réalité, lorsque la SARL les Campelières a reçu la somme comptant de 832 600 € au titre du règlement de la TVA postérieurement à la signature de l’acte authentique de vente, le 15 avril 2019, elle ne pouvait ignorer qu’elle n’avait pas à percevoir cette somme en supplément. Il n’existe en effet aucun doute quant à la compréhension par la SARL les Campelières de la portée de ses engagements et des clauses relatives au paiement du prix telles qu’elles ont été exprimées dans la promesse de cession du 12 juillet 2018 et dans l’acte authentique de vente du 5 avril 2019.
Dès lors, non seulement la demande de mise hors de cause de la SARL les Campelières ne saurait être accueillie, mais conformément aux dispositions des articles 1302 et suivants du Code civil, la société SNC la blanchisserie [Localité 9] est bien fondée à se voir restituer l’indu.
Sur les demandes principales
Eu égard à l’ensemble des observations ci-dessus, il conviendra de condamner in solidum la société SARL les Campelières, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard à payer à la société SNC la blanchisserie [Localité 9] la somme de 832 600 € en principal correspondant à la TVA que cette dernière a indûment versé dans le cadre de l’opération immobilière intervenue aux termes de l’acte authentique dressé le 5 avril 2019 en l’étude de la SELARLU [S] [T] et associés, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter des mises en demeure adressées à la société [S] [T] et associés le 28 février 2022 et à la SARL les Campelières le 27 avril 2022.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, la société SARL les Campelières, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard seront condamnées in solidum aux dépens et seront condamnées à payer à la société SNC la blanchisserie [Localité 9] une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret numéro 2019–1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature des droits en jeu, il convient d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Condamnons in solidum la société SARL les Campelières, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard à payer à la société la société SNC la blanchisserie [Localité 9] la somme de 832 600 € en principal correspondant à la TVA que cette dernière a indûment versé dans le cadre de l’opération immobilière intervenue aux termes de l’acte authentique dressé le 5 avril 2019 en l’étude de la SELARLU [S] [T] et associés, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter des mises en demeure adressées à la société [S] [T] et associés le 28 février 2022 et à la SARL les Campelières le 27 avril 2022,
Déboutons la société SARL les Campelières, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard de l’intégralité de leurs demandes,
Déboutons la société SARL les Campelière de sa demande de mise en hors de cause,
Déboutons la société SARL les Campelière de sa demande tendant à obtenir la caducité de l’acte authentique de vente du 5 avril 2019,
Condamnons in solidum la société SARL les Campelières, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard à payer à la société la société SNC la blanchisserie [Localité 9] la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons in solidum la société SARL les Campelières, la société [S] [T] et associés et la société MMA Iard aux dépens de l’instance,
Écartons l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
