Texte intégral
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 décembre 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10595 F
Pourvoi n° U 19-14.100
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 DÉCEMBRE 2020
La société SCCV de Branville, société civile immobilière de construction vente, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-14.100 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme Q... J..., domiciliée [...] , prise tant en son nom personnel qu'en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCP E... J..., et venant aux droits de E... J...,
2°/ à Mme I... J...,
3°/ à Mme S... J...,
domiciliées toutes deux [...], prises tant en leur nom personnel que venant aux droits de E... J...,
4°/ à M. M... K..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la SCCV de Branville, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme Q... J..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, et de Mmes I... et S... J..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte à la société SCCV de Branville du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. K....
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SCCV de Branville aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société SCCV de Branville
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCCV de Branville de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que l'acte de vente du 5 juillet 2007 est intervenu alors que les sociétés venderesse et acquéreuse faisaient toutes deux partie du même groupe et étaient dirigées par le même gérant, M. Y.... ; que celui-ci, totalement maître de l'opération, prenait en considération, outre les intérêts de la SCCV de Branville, ceux de la SCI des Hauts de Branville qui en cédant le terrain, dégageait une plus-value de plus de 2 300 000 € en moins de deux ans ; que par ailleurs, la SCCV de Branville avait sollicité une consultation juridique d'un avocat qui, le 25 juin 2007, quelques jours avant la signature de l'acte, concluait que les travaux entrepris ne l'avaient pas été simplement pour proroger le délai de validité du permis mais pour mener à terme l'opération de construction autorisée ; qu'il s'en déduit que, même si le notaire n'a pas rempli son obligation d'information, la SCCV de Branville connaissait le problème de la caducité du permis de construire et détenait des éléments l'incitant à croire à sa pérennité ; qu'aussi la perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain en raison du défaut d'information et de conseil du notaire n'apparaît pas sérieuse ; que s'agissant de l'autorisation, accordée le 23 janvier 2006 à la SCCV Les Hauts de Branville par M. C..., co-gérant de la SC Ferme des chartreux, de raccorder un projet d'une résidence de tourisme de 168 lots à la station d'épuration lui appartenant, informée du caractère personnel de cette autorisation, la SCCV de Branville, représentée par le même gérant que la SCI aurait pu estimer qu'elle obtiendrait facilement de la SCI Les fermes des chartreux une nouvelle autorisation à son nom alors que l'opération restait identique ; qu'aussi une information plus complète du notaire sur la portée de cette autorisation et sur la nécessité d'en obtenir une à son nom, n'aurait pas dissuadé la SCCV de Branville d'acquérir le terrain mais l'aurait seulement incitée à prendre rapidement contact avec la SCI en vue d'obtenir une autorisation à son nom ; qu'aussi, il y a lieu d'admettre que le manque d'information à ce sujet de la part du notaire lui a fait perdre une chance d'obtenir personnellement une autorisation de la SCI Les fermes des chartreux ; que cependant, même si la SCCV de Branville avait pu concomitamment à l'acte de vente, s'adresser à M. C... pour obtenir une autorisation à son nom, il reste qu'elle n'était plus titulaire d'un permis de construire et plus en mesure de réaliser l'opération telle que visée dans l'autorisation ; qu'elle aurait donc dû, en toute hypothèse, solliciter une nouvelle autorisation ; que la SCCV de Branville s'est adressée au mandataire liquidateur de la SCI Les fermes des chartreux et, par une lettre du 9 avril 2013, celui-ci a demandé à ce qu'elle lui communique l'autorisation du 23 janvier 2006 ainsi que l'acte de vente entre la SCI et la SCCV ; que les suites données à cette lettre sont inconnues de la cour de sorte que si le mandataire liquidateur a opposé un refus, les causes en sont ignorées ; qu'il ne peut donc être retenu de lien de causalité entre le défaut d'information imputable au notaire sur le caractère personnel de l'autorisation et le refus d'une nouvelle autorisation au profit de la SCCV de Branville ; qu'il n'est donc pas établi de préjudice en lien avec le défaut d'information imputable au notaire et l'absence d'autorisation de raccordement au réseau d'eaux usées ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, d'éclairer les parties sur l'étendue de leurs droits et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'ils dressent sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, pris de ce que les sociétés venderesse et acquéreuse avaient le même gérant, qu'il était de l'intérêt de la venderesse de réaliser une importante plus-value et qu'un avocat avait laissé croire à la pérennité du permis de construire, quand il lui appartenait de rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'était pas tenu de refuser d'instrumenter l'acte de vente d'un terrain voué à faire l'objet d'une importante opération de construction en l'état d'un permis de construire caduc ou dont la validité était en tous cas à l'évidence sujette à de sérieux doutes en l'état des éléments à sa disposition qui contredisaient l'avis de l'avocat laissant croire à la pérennité du permis, de sorte que, le notaire devant refuser d'instrumenter l'acte dans ces conditions incompatibles avec le but poursuivi par la SCCV, la perte, pour cette dernière, d'une chance de renoncer à l'acquisition, était certaine, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable et que toute perte de chance, même minime, ouvre droit à réparation ; qu'en statuant ainsi au motif que la perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain en raison du défaut d'information et de conseil du notaire s'agissant de la caducité du permis de construire « n'apparaît pas sérieuse », sans préciser si la perte de chance invoquée était inexistante en raison de l'absence de toute probabilité de voir la SCCV renoncer à l'acquisition, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil, l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
3°) ALORS, subsidiairement, QU'aux termes de son arrêt du 24 octobre 2017, la Cour a retenu que le notaire avait commis en faute en n'informant pas la SCCV sur le risque de caducité du permis de construire, nonobstant l'avis d'un avocat, en possession de l'officier ministériel, laissant croire à la pérennité dudit permis, cet avis étant contredit et en tous cas non étayé par les éléments en possession du notaire ; qu'en écartant toutefois toute perte de chance de renoncer à l'acquisition pour cela que les sociétés venderesse et acquéreuse avaient le même gérant, qu'il était de l'intérêt de la venderesse de réaliser une importante plus-value, que la SCCV connaissait le problème de la caducité du permis et détenait des éléments l'incitant à croire à sa pérennité, quand il résultait précisément de ces constatations que la SCCV agissait dans la croyance erronée de la pérennité du permis de construire, et qu'il lui appartenait dès lors de rechercher si, informée par le notaire de ce que la caducité du permis de construire ne pouvait être raisonnablement écartée en l'état des éléments en sa possession, contrairement à l'avis de l'avocat qui lui avait été remis, la SCCV aurait néanmoins poursuivi son projet d'acquisition, la Cour a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
4°) ALORS QUE la SSCV de Branville faisait état d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition litigieuse et que le notaire est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, d'éclairer les parties sur l'étendue de leurs droits et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'ils dressent sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants, quand il lui appartenait de rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'était pas tenu de refuser d'instrumenter l'acte de vente d'un terrain voué à faire l'objet d'une importante opération de construction en l'état d'une autorisation de raccordement à un réseau d'assainissement ne bénéficiant pas à la société acquéreuse, de sorte que la perte de chance de renoncer à l'acquisition, en l'absence d'autorisation bénéficiant à la SCCV, était certaine, la Cour a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
5°) ALORS QUE la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable et que toute perte de chance, même minime, ouvre droit à réparation ; qu'en se fondant sur le fait qu'une information plus complète du notaire sur la portée de l'autorisation de raccordement et sur la nécessité d'en obtenir une au nom de la SCCV de Branville aurait seulement incité cette dernière à prendre rapidement contact avec la SCI Les fermes des chartreux en vue d'obtenir une autorisation à son nom et n'aurait pas dissuadé la SCCV d'acquérir le terrain, sans se prononcer sur la probabilité pour la SCCV d'obtenir une telle autorisation et sans se prononcer sur la probabilité que la SCCV renonce à l'acquisition à défaut d'obtenir ladite autorisation, la Cour a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
6°) ALORS QUE la SCCV de Branville faisait état d'une perte de chance de pouvoir renoncer à l'acquisition avant, par définition, que celle-ci n'intervienne et que la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable ; que seule comptait donc la question de savoir si en l'état d'une information complète, la SCCV aurait été mise en mesure de renoncer à la vente avant qu'elle ne fût instrumentée ; qu'en écartant la perte de chance invoquée aux motifs que même si la SCCV avait obtenu une autorisation de raccordement à son nom, il restait qu'elle ne bénéficiait plus d'un permis de construire et qu'en l'absence d'une telle autorisation, le projet ne pouvait plus prospérer, outre que les suites données à sa demande d'autorisation de raccordement postérieurement à la vente étaient demeurées inconnues, de sorte qu'il n'était pas établi de préjudice en lien avec le défaut d'information imputable au notaire et l'absence d'autorisation de raccordement au réseau d'eaux usées, quand ces considérations afférentes à la faisabilité du projet immobilier étaient parfaitement impropres à écarter tout préjudice en lien avec la faute du notaire à l'occasion de la vente litigieuse, et pris d'une perte de chance de pouvoir renoncer à l'acquisition avant qu'elle n'intervienne, compte tenu de la difficulté afférente au raccordement à l'assainissement, la Cour a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCCV de Branville de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que l'acte de vente du 5 juillet 2007 est intervenu alors que les sociétés venderesse et acquéreuse faisaient toutes deux partie du même groupe et étaient dirigées par le même gérant, M. Y.... ; que celui-ci, totalement maître de l'opération, prenait en considération, outre les intérêts de la SCCV de Branville, ceux de la SCI des Hauts de Branville qui en cédant le terrain, dégageait une plus-value de plus de 2 300 000 € en moins de deux ans ; que par ailleurs, la SCCV de Branville avait sollicité une consultation juridique d'un avocat qui, le 25 juin 2007, quelques jours avant la signature de l'acte, concluait que les travaux entrepris ne l'avaient pas été simplement pour proroger le délai de validité du permis mais pour mener à terme l'opération de construction autorisée ; qu'il s'en déduit que, même si le notaire n'a pas rempli son obligation d'information, la SCCV de Branville connaissait le problème de la caducité du permis de construire et détenait des éléments l'incitant à croire à sa pérennité ; qu'aussi la perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain en raison du défaut d'information et de conseil du notaire n'apparaît pas sérieuse ; que s'agissant de l'autorisation, accordée le 23 janvier 2006 à la SCCV Les Hauts de Branville par M. C..., co-gérant de la SCI La ferme des chartreux, de raccorder un projet d'une résidence de tourisme de 168 lots à la station d'épuration lui appartenant, informée du caractère personnel de cette autorisation, la SCCV de Branville, représentée par le même gérant que la SCI aurait pu estimer qu'elle obtiendrait facilement de la SCI La ferme des chartreux une nouvelle autorisation à son nom alors que l'opération restait identique ; qu'aussi une information plus complète du notaire sur la portée de cette autorisation et sur la nécessité d'en obtenir une à son nom, n'aurait pas dissuadé la SCCV de Branville d'acquérir le terrain mais l'aurait seulement incitée à prendre rapidement contact avec la SCI en vue d'obtenir une autorisation à son nom ; qu'aussi, il y a lieu d'admettre que le manque d'information à ce sujet de la part du notaire lui a fait perdre une chance d'obtenir personnellement une autorisation de la SCI Les fermes des chartreux ; que cependant, même si la SCCV de Branville avait pu concomitamment à l'acte de vente, s'adresser à M. C... pour obtenir une autorisation à son nom, il reste qu'elle n'était plus titulaire d'un permis de construire et plus en mesure de réaliser l'opération telle que visée dans l'autorisation ; qu'elle aurait donc dû, en toute hypothèse, solliciter une nouvelle autorisation ; que la SCCV de Branville s'est adressée au mandataire liquidateur de la SCI Les fermes des chartreux et, par une lettre du 9 avril 2013, celuici a demandé à ce qu'elle lui communique l'autorisation du 23 janvier 2006 ainsi que l'acte de vente entre la SCI et la SCCV ; que les suites données à cette lettre sont inconnues de la cour de sorte que si le mandataire liquidateur a opposé un refus, les causes en sont ignorées ; qu'il ne peut donc être retenu de lien de causalité entre le défaut d'information imputable au notaire sur le caractère personnel de l'autorisation et le refus d'une nouvelle autorisation au profit de la SCCV de Branville ; qu'il n'est donc pas établi de préjudice en lien avec le défaut d'information imputable au notaire et l'absence d'autorisation de raccordement au réseau d'eaux usées ;
1°) ALORS QU'en ne recherchant pas si le notaire, en vertu de la règle de l'estoppel, n'était pas irrecevable à soutenir, par un moyen contraire à la thèse qu'il soutenait avant l'arrêt avant-dire droit (selon laquelle l'acte de vente avait été conclu pour cela que lui-même et le gérant de la SCCV de Branville étaient dans la croyance erronée de la validité du permis de construire), que ledit gérant, s'il avait été plus amplement informé du risque de caducité du permis, aurait de toute façon signé l'acte de vente pour permettre à la SCI venderesse d'encaisser une importante plus-value, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de la règle susvisée ;
2°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen (conclusions de la SCCV de Branville, pp.18, 19) pris de ce qu'à suivre même la thèse évolutive du notaire, ce dernier ne pouvait dans ces conditions accepter, sans commettre de faute, de surcroît intentionnelle, d'instrumenter un acte non seulement inefficace, mais surtout dont il savait qu'il serait contraire à l'objet social même de l'acquéreur, sauf à participer sciemment à un acte illicite, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en se contentant de relever que la SCCV de Branville s'était adressée au mandataire liquidateur de la SCI Les fermes des chartreux au sujet de l'autorisation de raccordement mais que les suites données à cette lettre étaient inconnues de la Cour de sorte que si le mandataire liquidateur avait opposé un refus, les causes en étaient ignorées et qu'il ne pouvait donc être retenu de lien de causalité entre le défaut d'information imputable au notaire sur le caractère personnel de l'autorisation et le refus d'une nouvelle autorisation au profit de la SCCV de Branville, sans s'expliquer sur les pièces versées aux débats par la SCCV de Branville et notamment les motifs de refus opposés aux nouvelles demandes de permis de construire déposées (conclusions de la SCCV de Branville, p.23), la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du Code civil.
