Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00429 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IU7C
Section 1
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis 22 Rue Henri Matisse - 68200 MULHOUSE
représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49
PARTIE DEFENDERESSE :
Madame [R] [B], née le 25 Avril 1984, demeurant 6, rue de Village Neuf- 68100 MULHOUSE
comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier
En présence de [G] [L], Auditeur de justice
DEBATS : à l’audience du 06 Juin 2024
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un contrat du 21 juin 2022, la S.A. HLM 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [R] [B] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés 6 rue du Village Neuf à 68100 MULHOUSE, pour un loyer mensuel initial de 620,89 € avance sur charges comprise.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM 3F GRAND EST a fait signifier à Madame [R] [B] le 20 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la S.A.HLM 3F GRAND EST a fait assigner Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024 au cours de laquelle elle a été plaidée.
A cette audience, la S.A. HLM 3F GRAND EST a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 21 juin 2022 consenti à Madame [R] [B] pour un logement sis 6 rue du Village Neuf – Logement A599L-0131 à 68100 MULHOUSE et un parking A599P-0011 est acquise,
- Constater la résiliation du bail à compter du 20 novembre 2023,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [R] [B],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux et du parking sis 6 rue du Village Neuf – Logement A599L-0131 à 68100 MULHOUSE dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- Condamner Madame [R] [B] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 20 novembre 2023 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- Condamner Madame [R] [B] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 3 326,23 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 janvier 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 2 017,39 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- Condamner Madame [R] [B] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 20 septembre 2023 pour un montant de 132,71 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,
- Condamner Madame [R] [B] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.
La S.A. HLM 3F GRAND EST, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit un décompte mis à jour à la date du 4 juin 2024. Elle souligne qu’aucun versement n’a été effectué.
Madame [R] [B], comparante, expose avoir rencontré des problèmes financiers et avoir un rendez-vous la semaine prochaine pour déposer un dossier de surendettement. Elle ajoute avoir une saisie sur salaire suite à une précédente dette locative, devoir s’acquitter du paiement d’un crédit à la consommation à hauteur de 600 € par mois et avoir 1 300 € de ressources déduction faite de la saisie sur salaire. Elle indique reconnaitre la dette locative mais n’avoir procédé à aucun versement de loyer récent.
Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe dont il en a été donné lecture lors de l’audience du 6 juin 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
Par ailleurs, S.A. HLM 3F GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 21 juin 2022 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2017,39 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.
Madame [R] [B] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 novembre 2023, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.
Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.
Sur la suspension de la clause résolutoire
En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [R] [B] ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire et il convient de constater qu’aucun paiement du loyer courant avant l’audience n’est intervenu.
Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
La S.A. HLM 3F GRAND EST produit à l’audience un décompte daté du 4 juin 2024 dans lequel il ressort que Madame [R] [B] reste devoir la somme de 6 211,96 € terme de mai 2024 inclus.Madame [R] [B] ne conteste pas ce montant et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement. Il ressort du diagnostic social et financier, qu’en 2022 Madame [R] [B] voulait déposer un dossier de surendettement mais qu’à ce jour aucune démarche n’a été accomplie malgré un rendez vous programmé dans le cadre de ce diagnostic et non honoré par Madame [R] [B].
Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient dès lors de condamner, Madame [R] [B] au paiement de la somme de 6 211,96 €, terme de mai 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d'occupation échues).
Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 20 septembre 2023 sur la somme de 2 017,39 euros et à compter de l’assignation, pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
En l’espèce, Madame [R] [B] indique à l’audience ne pas pouvoir s’engager sur le nombre des mensualités au regard de ses ressources actuelles. Néanmoins, il résulte des débats que Madame [R] [B] n'a pas procédé au versement du loyer courant avant l’audience et ne peut ainsi prétendre à l’octroi de délais de paiement.
Il convient dès lors de rejeter la demande de délai de paiement.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [R] [B] supportera la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade.
Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer (132,71 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité commande de rejeter la demande présentée par le bailleur.
PAR CES MOTIFS
Le juge chargé des contentieux de la protection,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2022 entre la S.A. HLM 3F GRAND EST et Madame [R] [B] concernant le logement et un parking situés au 6 rue du Village Neuf à 68100 MULHOUSE sont réunies à la date du 21 novembre 2023 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;
DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;
ORDONNE en conséquence à Madame [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. HLM 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [R] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
REJETTE la demande d’astreinte présentée par la S.A. HLM 3F GRAND EST;
CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à la S.A.HLM 3F GRAND EST la somme de 6 211,96 € (six mille deux cent onze euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l'arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 4 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 20 septembre 2023 sur la somme de 2 017,39 euros et à compter de l’assignation (soit le 6 février 2024), pour le surplus ;
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [B] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 622,71 € (six cent vingt-deux euros et soixante-et-onze centimes) ;
CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à la S.A. HLM 3F GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 novembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Madame [R] [B] ;
DEBOUTE la S.A. HLM 3F GRAND EST du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (132,71 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur les dépens de l'exécution forcée ;
DEBOUTE la S.A. HLM 3F GRAND EST de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
