Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/00084

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 03 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00084 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Y3MO AFFAIRE : S.A. SOCIETE GENERALE C/ S.C.I. LA GRANDE MAISON TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : M. Bertrand MALAGUTI PARTIES : DEMANDERESSE S.A. SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 7] représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS et Maître Léa ROQUETTE, avocat au barreau de LYON DEFENDERESSE S.C.I. LA GRANDE MAISON, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6] représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON, Maître Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON Débats tenus à l'audience du 29 Avril 2024 Délibéré au 3 juin 2024 Notification le à : Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS - 786, exp Me Léa ROQUETTE - 3344, exp Service des expertises, régie, expert ( exp x 3 ) ELEMENTS DU LITIGE : La société Générale SA a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 10 janvier 2024 la société La Grande Maison SCI pour voir ordonner une expertise pour visiter les lieux situés à [Localité 8], [Adresse 3], donner tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction due par celle-ci et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société Générale depuis le 1er avril 2022. La société GRJ Lafontaine a consenti le 26 avril 2013 à la Société Générale le renouvellement d’un bail commercial initial du 31 mars 1995, et la bailleresse lui a fait signifier le 7 septembre 2021 un congé pour le 31 mars 2022 avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du Code de Commerce. Elle souhaite voir évaluer le montant de l’indemnité d’éviction auquel elle a droit, sur la base de l’article 145 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses dernières conclusions, la société La Grande Maison sollicite le rejet de la demande d’expertise et la désignation d’un médiateur. À titre subsidiaire, elle formule toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et demande de compléter la mission sur les diligences accomplies par la Société Générale depuis la date de la délivrance du congé pour déplacer son fonds, et de condamner la Société Générale au paiement des frais d’expertise. Elle demande de condamner à Société Générale à lui payer la somme provisionnelle de 2801,50 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024, la somme provisionnelle de 27209,80 euros à ce titre due au 11 avril 2024, de rejeter la demande de paiement d’un trop perçu de loyers depuis avril 2019, de la condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. La Société Générale a attendu longtemps pour demander une indemnité de 4407000 euros, demande exorbitante fondée sur la perte du fonds qui ne peut aboutir, en l’absence de justificatifs sur les diligences accomplies pour trouver un nouveau local. La société La Grande Maison a souhaité transformer les locaux actuels pour construire un escalier qui permettrait au commerce voisin d’accéder à ses bureaux au premier étage et est dorénavant prête à proposer un nouveau bail à la Société Générale, qui s’y refuse et a minutieusement calculé une indemnité d’éviction basée exclusivement sur une perte de fonds et non sur un déplacement. La Société Générale doit une indemnité d’occupation dont le quantum doit être identique au loyer fixé dans le contrat de renouvellement du bail indexé, et qui n’est plus du tout payée depuis le 1er janvier 2024. La demande de restitution de trop perçus de loyers se heurte à l’existence de contestations sérieuses. Aux termes de ses dernières conclusions, la Société Générale demande en outre de condamner la société La Grande Maison à lui payer la somme provisionnelle de 11824,04 euros au titre des trop perçus de loyers et indemnités d’occupation depuis le mois d’avril 2019. Les négociations amiables entre les parties ont échoué et la société La Grande Maison n’a jamais proposé un montant d’indemnité pour réparer le préjudice tiré de l’éviction des locaux et propose un nouveau bail pour un prix plus important. La Société Générale s’oppose à la désignation d’un médiateur avant toute mesure d’expertise. Le juge des référés n’a pas le pouvoir juridictionnel de fixer l’indemnité d’occupation, et la Société Générale a déjà saisi le tribunal judiciaire au fond à cette fin par assignation du 26 mars 2024. Le bail a prévu un loyer annuel de 19200 euros payable par mois d’avance, et la Société Générale paie des sommes appelées de manière non conforme aux stipulations contractuelles, au moins depuis le mois de mai 2019, et a trop payé depuis cinq années la somme de 11824,04 en trop. SUR CE : En application des dispositions des articles 145 du Code de Procédure Civile et L145-14 du Code de Commerce, il convient d’ordonner une expertise pour déterminer les éléments permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail, qui est fixée selon les règles fixées par les dispositions de cet article L145-14 du Code de Commerce en référence à la valeur marchande du fonds de commerce et les frais normaux de déménagement et de réinstallation. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de désignation d’un médiateur à laquelle s’oppose la demanderesse. En application des articles 145 du Code de Procédure Civile et L145-28 du Code de Commerce, il convient de demander à l’expert de donner les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis la fin du bail jusqu’à son départ effectif des locaux, dans lesquels il peut se maintenir jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. Dans l’attente du fixation du montant de l’indemnité d’occupation suivant expertise, il continue de devoir un montant correspondant à celui des loyers et des charges issus du bail. Il résulte des pièces produites et des explications des parties que la Société Générale aurait trop versé par rapport aux stipulations contractuelles mais qu’elle aurait compensé ce trop percé en cessant de payer les sommes dues depuis plusieurs mois. Il appartiendra à l’expert désigné d’établir le compte entre les parties conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées. Dès lors qu’il est constant que la société La Grande Maison doit une indemnité d’éviction à la Société Générale, elle doit faire l’avance des frais d’expertise, étant rappelé que le preneur peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Il convient de réserver les dépens et de laisser la charge des frais irrépétibles à chacune des parties qui les ont exposés. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort : Rejetons la demande de médiation. Ordonnons une mesure d’expertise ; Désignons pour y procéder monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 5]- [Localité 4], expert près la cour d’appel de Lyon, avec pour mission, connaissance prise de tous documents utiles, qui lui seront transmis par les parties, après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de : - visiter les locaux situés à [Localité 8]- [Adresse 3], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ; - fournir à la juridiction, ent tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice ; - fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice ; - donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société Générale en application de l’article L145-28 du Code de Commerce, depuis le 1er avril 2022 ; - faire les comptes entre les parties sur les paiements des loyers et indemnités d’occupation. Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la somme que la société La Grande Maison doit consigner à la Régie d’avances et de recettes du tribunal Judiciaire de LYON avant le 31/07/2024, faute de quoi la présente désignation sera caduque. Disons que l’expert sera saisi de sa mission dès que la consignation aura été déposée et lui impartissons un dépot de son rapport définitif avant le 28/02/2025, qui sera précédé d’un pré-rapport avec indication aux parties d’un délai pour formuler leurs observations, auxquelles il devra répondre. Rejetons les demandes respectives de paiement des trop perçus de loyers et d’indemnité d’occupation. Réservons les dépens. Laissons à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de M. Bertrand MALAGUTI. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT