Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-17.056

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10401 F Pourvoi n° M 18-17.056 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ S... E..., ayant été domicilié [...] , décédé, aux droits duquel viennent ses héritiers : - M. C... E..., domicilié [...] , - Mme H... E..., divorcée O..., domiciliée [...] , agissant tous deux en leur qualité d'héritiers d'S... E..., ayant déclaré reprendre l'instance, 2°/ Mme D... E..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 22 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme V... U..., épouse N..., 2°/ à Mme B... G..., domiciliées toutes deux [...], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat des consorts E..., de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de Mmes U... et G... ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts E... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts E... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mmes U... et G... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les consorts E... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les époux E... sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [...] , d'avoir ordonné leur expulsion et de les avoir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUil résulte des dispositions de l'article 15, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur peut délivrer un congé pour reprise du logement pour habiter ; que peuvent bénéficier de cette reprise le bailleur ou ses ascendants ou descendants ; que pour apprécier la validité du congé il convient de se placer à la date de délivrance de celui-ci ; que celui qui, à la date du congé, est propriétaire du bien à qualité comme bailleur, à donner congé ; que si à cette dernière date, la propriété est démembrée, c'est l'usufruitier qui, en tant que bailleur, a qualité pour donner congé à fin de reprise pour habiter ; qu'en l'espèce, au 29 avril 2015 Madame N... avait la pleine propriété du bien donné en location ; qu'aucun texte particulier ne lui imposait de mentionner alors dans le congé une qualité d'usufruitière qu'elle n'avait pas ; que le moyen n'est donc pas fondé ; ( ) que l'usufruitier d'un bien immobilier donné à bail à usage d'habitation a qualité à agir aux fins de validation du congé pour reprise de ce bien (3ème Civ, 29 janvier 1974) ; qu'en l'espèce, le bail a été conclu entre Madame N... en qualité de bailleresse, et Monsieur et Madame E..., en qualité de locataires ; que s'il est constant qu'à la date de délivrance de l'assignation Madame N... avait donné sa fille Madame B... G... la nue-propriété du bien immobilier loué, elle a conservé l'usufruit de celui-ci ; que la donation ne lui a donc pas fait perdre la qualité de bailleresse ; qu'en outre, par son intervention volontaire à la présente instance Madame B... G..., nu propriétaire, marque son consentement à l'action en validation du congé ; que compte tenu de ce qui précède le moyen pris d'un défaut de qualité à agir n'est pas fondé ; qu'aucun texte particulier n'impose au bailleur, lorsqu'il est usufruitier du bien donné en location, de mentionner expressément, à peine de nullité, dans l'acte introductif de l'instance en validation de congé, les dispositions de l'article 595 du Code civil ; que par ailleurs, en application de l'article 56 du Code de procédure civile, « l'assignation contient à peine de nullité outre les mentions prescrites par les actes du huissier de justice : – 2° l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit » ; qu'en l'espèce, dans son assignation Madame N... fait état à la fois, du contrat de bail, du congé délivré aux locataires, et des textes de loi sur lesquels est fondée sa demande en validation de congé, ce qui suffit à définir l'objet de la demande et le fondement juridique de l'action ; que l'appréciation à porter sur la pertinence du fondement juridique mentionné dans l'assignation constitue exclusivement une question de fond, sans influence sur la validité elle-même de cet acte ; qu'aucune irrégularité ne peut donc être tirée du fait que l'assignation ne vise pas spécifiquement les dispositions légales relatives à l'usufruit ; qu'en outre il a été retenu ci-dessus que Madame N... avait qualité à agir pour voir valider le congé délivré sur le fondement de l'article 15–1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dans ce contexte le fait de fonder sur ce texte sa demande en validation de congé ne saurait constituer une irrégularité susceptible d'affecter la validité de l'acte introductif d'instance ; ( ) que l'article 15-l de la loi du 6 juillet 1989, dispose que « le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois avant l'échéance du bail, en désignant le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin notoire, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint. A l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation » ; qu'aux termes de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe ci-dessus à l'égard de tous locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire mensuel de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues par l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat » ; qu'en application de ces dispositions légales, la reprise peut s'opérer au profit des descendants ou ascendants ; qu'en l'espèce Madame N... en tant que bailleresse, avait, tant à la date de délivrance du congé, qu'à celle de l'acte introductif d'instance, qualité aussi bien pour donner congé que pour agir en validation de celui-ci ; qu'à la date d'effet du congé soit le 31 octobre 2015, Madame N... était âgée de plus de soixante ans ; que les dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 invoquées par Monsieur et Madame E... ne sont donc pas applicables ; que le congé doit être validé ; que Monsieur et Madame E... qui se sont maintenus dans les lieux après la date d'expiration du préavis sont déchus de tout titre d'occupation des lieux loués depuis la date d'expiration du congé ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé et constaté l'absence de titre d'occupation de Monsieur et Madame E... ; 1°) ALORS QU'en se bornant à énoncer que Madame N... n'était pas tenue de mentionner, dans l'assignation, qu'elle n'avait plus la qualité de propriétaire de l'appartement ayant fait l'objet du congé, mais uniquement d'usufruitière, sans répondre aux conclusions de Monsieur et Madame E..., faisant valoir qu'elle avait exercé l'action en validation du congé en qualité de propriétaire de l'appartement, bien qu'elle ait perdu cette qualité, de sorte que son action était irrecevable, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources déterminé, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert ; que si cette disposition n'est, en principe, pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources déterminé, elle demeure toutefois applicable lorsque le congé est délivré en vue de la reprise du bien immobilier au profit d'une personne âgée de moins de 65 ans ou dont les ressources sont supérieures au plafond de ressources considéré ; que cette règle d'ordre public doit être relevée d'office par le juge, qui doit vérifier la validité du congé au regard de cette disposition ; qu'en validant néanmoins le congé délivré à Monsieur et Madame E... au profit de la fille et du gendre de la bailleresse, âgés de moins de 65 ans, sans rechercher, au besoin d'office, si Monsieur et Madame E... remplissaient les conditions pour se voir proposer un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.