Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/02089

N° RG 22/02089 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JDQB COUR D'APPEL DE ROUEN CH. CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 7 SEPTEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 21/03678 Tribunal judiciaire d'Evreux du 17 mai 2022 APPELANTE : S.C.I. ACAF [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Lucile MATRAND, avocat au barreau d'EURE et assistée par Me Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, plaidant INTIMEES : Madame [O] [F] née le 10 Janvier 1974 à [Localité 10] [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par Me Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d'EURE substituée par Me Michel BARON de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d'EURE S.C.I. C.C.L.B. [Adresse 9] [Adresse 9] représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, et assistée par Me Thomas CARRERA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CAEN, plaidant COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 avril 2023 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame FOUCHER-GROS, présidente Monsieur URBANO, conseiller Madame MENARD-GOGIBU, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme RIFFAULT, greffier DEBATS : A l'audience publique du 5 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2023 puis prorogé à ce jour. ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 7 septembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Mme RIFFAULT, Greffière * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SCI ACAF a été constituée le 10 juin 1986 et ses associés initiaux ont été M. [L], Mme [L] et M. [W]. La SCI CCLB a été constituée le 24 juin 1986 entre M. et Mme [L]. Elle a acquis sur la commune de [Localité 10] une parcelle cadastrée section [Cadastre 8] lieudit [Adresse 7] [Cadastre 3], [Cadastre 4], un fossé traversant ce terrain figurant sous le [Cadastre 11] de la même section, et lieudit [Adresse 15] [Cadastre 12]. Par acte authentique du 29 août 1986, la SCCV Les Peupliers, souhaitant édifier un centre commercial, a été bénéficiaire d'un bail à construction d'une durée de 35 ans s'achevant le 29 août 2021 qui lui a été consenti par la SCI CCLB portant sur des parcelles situées à [Localité 10] lieudit [Adresse 7] [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 11] et lieudit [Adresse 15] [Cadastre 12]. Monsieur [Z] acquis sur la commune de [Localité 10] trois parcelles cadastrées section [Cadastre 8] lieudit [Adresse 7] [Cadastre 14] ;[Cadastre 2];[Cadastre 5]. Par acte du 29 août 1986, la SCCV Les Peupliers a été bénéficiaire d'un bail à construction d'une durée de 35 ans s'achevant le 29 août 2021 qui lui a été consenti par M. [Z] portant sur des parcelles situées à [Localité 10] lieudit [Adresse 7] [Cadastre 14] et [Cadastre 2] et lieudit [Adresse 15] [Cadastre 13]. Le 3 septembre 1986, la SCCV Les Peupliers a cédé à la SCI ACAF la quote-part indivise des droits au bail sur les lots n° 6 à 20 du futur bâtiment commercial qui devait être construit et à compter de cette date, la SCI ACAF a pu consentir des baux commerciaux sur ces locaux. Le 7 mai 1992, M. [Z] a consenti à la SCI CCLB une promesse de vente du terrain qu'il avait donné à bail à construction à la SCCV Les Peupliers, sous condition suspensive de paiement intégral du prix. Il a été prévu à l'acte que le prix de vente était de 2 134 277 € payable à terme en vingt deux annuités successives, la dernière le 7 mai 2018 et que « l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter de la réalisation de la condition suspensive ci-après, laquelle sera réputée acquise par la constatation par acte authentique de la quittance du prix ci après fixé, et il en aura la jouissance à compter du même jour ('). Le 25 mai 2018, la réalisation de la condition suspensive a été constatée par acte authentique, la vente est devenue définitive par effet rétroactif, la SCI CCLB est devenue propriétaire du bien vendu à compter du 7 mai 1992, jour de la vente. Le 29 août 2021, la SCI CCLB est également devenue propriétaire des constructions édifiées sur le terrain par application de l'article L 251-2 du code de la construction et de l'habitation. Le 24 octobre 2007, Mme [F] a acquis un fonds de commerce de presse et papeterie initialement exploité par une société TDP qui était en liquidation judiciaire et a bénéficié du bail commercial portant sur le lot n° 20 du bâtiment commercial, devenu par la suite le lot n° 70. A la même date, la SCI ACAF a consenti à Mme [F] un nouveau bail commercial jusqu'au 23 octobre 2016 date à laquelle il a été tacitement reconduit. Par acte d'huissier du 30 mars 2021, Mme [F] en a sollicité le renouvellement auprès de la SCI ACAF qui lui a répondu qu'elle acceptait le renouvellement mais que les lieux étaient soumis à un bail à construction venant à expiration le 29 août 2021 de sorte qu'elle devait se rapprocher du propriétaire, la SCI CCLB, pour obtenir un titre d'occupation au-delà de cette date. Le 27 août 2021, Mme [F] a, par l'intermédiaire de son conseil fait connaître à la SCI CCLB qu'elle entenddait se maintenir dans les lieux. Le 25 octobre 2021, la SCI CCLB s'est opposée à ce maintien et l'a mise en demeure de libérer les locaux. Affirmant n'avoir jamais été avisée de l'existence de ce bail à construction et soutenant que, de ce fait, son expiration ne pouvait entraîner aucune conséquence à son égard, Mme [F] a fait assigner à jour fixe les SCI CCLB et ACAF devant le tribunal judiciaire d'Evreux afin qu'il soit jugé qu'elle était titulaire d'un bail commercial de 9 ans à compter du 29 août 2021 et, à titre subsidiaire, que la SCI ACAF soit jugé responsable de la perte de son fonds de commerce et condamnée à des dommages et intérêts. Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire d'Evreux a : - rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI ACAF à l'encontre de la SCI CCLB, - débouté Madame [O] [F] de sa demande de souscription d'un nouveau bail commercial et de ses demandes accessoires, - constaté l'occupation sans droit ni titre de Madame [O] [F] des locaux donnés à bail situés à [Localité 10] centre commercial du Bequet case no°20, - dit que Madame [O] [F] devra libérer les lieux au plus tard 30 jours après la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut la SCI CCLB pourra procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - rejeté la demande d'astreinte formée par la SCI CCLB, - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Madame [F] à payer à la SCI CCLB une indemnité d'occupation de 1 658,38 euros par mois à compter du 29 août 2021 et jusqu'à libération complète des lieux, - condamné la SCI ACAF à payer à Madame [O] [F] la somme de 58 500 euros à titre de dommages et intérêts; - condamné in solidum Madame [O] [F] et la SCI ACAF à payer à la SCI CCLB la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI ACAF à payer à Madame [O] [F] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné la SCI ACAF aux dépens de l'instance, - rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision. La SCI ACAF a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 juin 2006. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS             Vu les conclusions du 17 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI ACAF qui demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI CCLB de sa demande de condamnation solidaire de la SCI ACAF et de Madame [O] [F] au titre d'une indemnité d'occupation, - infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, A titre infiniment subsidiaire, - dire et juger que pour le cas où par impossible la responsabilité de la SCI ACAF serait retenue, la SCI CCLB sera condamnée à garantir celle-ci de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. - débouter Madame [O] [F] de toutes ses demandes formulées à l'encontre de la SCI ACAF les jugeant mal fondées, - débouter la SCI CCLB de toutes ses autres demandes formulées à l'encontre de la SCI ACAF les jugeant mal fondées, - condamner tout succombant à payer à la SCI ACAF la somme de '10 000,00 euros (cinq mille euros)' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Vu les conclusions du 20 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [O] [F] qui demande à la cour de : A titre principal, - recevoir l'appel incident de Madame [O] [F] à l'encontre du jugement rendu le 17 mai 2022 par le tribunal judiciaire d'Evreux, - infirmer ce jugement, en ce qu'il a : - débouté Madame [O] [F] de sa demande de régularisation d'un nouveau bail commercial entre elle-même et la SCI CCLB, ainsi que de ses demandes accessoires, - constaté l'occupation sans droit ni titre de Madame [O] [F] des locaux situés à [Localité 10], centre commercial du Becquet, case numéro 20, - ordonné l'expulsion de Madame [O] [F] dans les 30 jours suivant la signification du jugement, - statué sur le sort des meubles, - condamné Madame [O] [F] à payer à la SCI CCLB une indemnité d'occupation de 1 658,38 euros par mois à compter du 29 août 2021, En conséquence, - consacrer le droit à la régularisation d'un bail commercial entre Madame [O] [F] et la SCI CCLB à compter du 29 août 2021, - dire que faute pour elle d'avoir accepté la régularisation d'un tel bail commercial, la SCI CCLB a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de Madame [O] [F], - condamner la SCI CCLB à payer à Madame [O] [F] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte de son fonds de commerce, - condamner la SCI CCLB au paiement d'une amende civile de 10 000 euros, - condamner la SCI CCLB à payer à Madame [O] [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la SCI CCLB à payer à Madame [O] [F] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, outre celle de 10 000 euros au titre des frais engagés en cause d'appel, - condamner la SCI CCLB aux dépens de première instance et d'appel. A titre subsidiaire, En cas de confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a débouté Madame [O] [F] de sa demande de souscription d'un nouveau bail commercial à son profit, de la part de la SCI CCLB, - confirmer ledit jugement en ce qu'il a consacré la faute contractuelle de la SCI ACAF à l'égard de Madame [O] [F], - l'infirmer s'agissant du montant de l'indemnité devant être alloué à Madame [O] [F] au titre de la perte de son fonds de commerce, - en conséquence, condamner la SCI ACAF à payer à Madame [O] [F] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts. - condamner la SCI ACAF à payer à Madame [O] [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagé en première instance, outre celle de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, - condamner la SCI ACAF au départ de première instance et d'appel. Vu les conclusions du 14 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI CCLB qui demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions, - débouter Madame [F] et la SCI ACAF de l'ensemble de leurs prétentions, moyens et demandes de condamnation à l'encontre de la SCI CCLB visées dans leurs conclusions les jugeant mal fondées, - condamner solidairement la société ACAF et Madame [O] [F] au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la société CCLB, - condamner la société ACAF et Madame [O] [F] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel que la SELARL Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Au préalable, aucune des parties n'ayant sollicité l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI ACAF à l'encontre de la SCI CCLB, en ce qu'il a dit que Madame [O] [F] devra libérer les lieux au plus tard 30 jours après la signification du jugement et en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte formée par la SCI CCLB, ces dispositions seront confirmées. Sur le droit à régularisation d'un bail commercial entre Mme [F] et la SCI CCLB à compter du 29 août 2021 : Moyen des parties : Madame [F] soutient que : - dès lors que le bail dont elle est titulaire ne comporte aucune indication de l'existence d'un bail à construction, le régime prévu par l'article L251-6 du code de la construction et de l'habitation lui est inopposable ; - après recherches auprès des services de l'enregistrement d'Evreux, Mme [F] a pu trouver un exemplaire d'une cession de fonds de commerce mentionnant que le contrat de bail initial de son prédécesseur comportait l'engagement de la SCI CCLB, propriétaire qui était intervenue à l'acte, de maintenir dans les lieux tous preneurs à la date d'expiration du bail à construction ainsi que la poursuite des baux en cours à cette date; - en première instance, la SCI CCLB a refusé de produire cet acte de mauvaise foi ; La SCI CCLB soutient que : - elle a consenti un bail à construction à la SCCV Les Peupliers prévoyant qu'à son expiration, tous les baux prendraient fin sauf si elle consentait à continuer ces baux, ce à quoi elle n'a pas consenti à l'égard de Mme [F]; - ayant acquis le lot appartenant initialement à M. [Z], elle a indiqué à la SCI ACAF qu'à l'expiration du bail à construction, elle devrait restituer les lieux libres de toute occupation, ce que cette dernière a rappelé à Mme [F] ; - elle a offert à Mme [F] de négocier la conclusion d'un nouveau contrat ; - à l'expiration du bail à construction, tous les baux commerciaux portant sur les lieux ont été éteints par application de l'article L251-6 du code de la construction et de l'habitation et cette règle est opposable aux preneurs commerciaux qu'ils aient connu l'existence du bail à construction ou pas ; - la SCI ACAF n'a pas restitué les lieux libres le 29 août 2021 et Mme [F] a été occupante sans droit ni titre à compter de cette date ; - le bail consenti pour l'exercice de l'activité de pharmacien prévoyant le maintien dans les lieux après l'expiration du bail à construction est spécial, ne concerne que cette activité et cette stipulation ne peut être étendue à Mme [F] ; - la SCI CCLB n'a aucun souvenir d'avoir contresigné un acte de cession de fonds de commerce versé aux débats en cause d'appel par Mme [F] ni aucun autre acte qui comporterait un accord de la SCI CCLB pour maintenir dans les lieux le preneur commercial à l'expiration du bail à construction ; - rien ne permet d'affirmer que le bail cédé à la suite de cette cession de fonds de commerce ait été signé par la SCI CCLB ; - le bail qui a été acquis par Mme [F] l'a été dans le cadre d'un achat de fonds de commerce d'une société en liquidation judiciaire alors qu'aucune dérogation aux dispositions de l'article L251-6 du code de la construction et de l'habitation n'a été prévue ; - le bail signé par la SCI ACAF à cette occasion n'a prévu aucune dérogation à ce texte ; - s'agissant d'un nouveau bail, Mme [F] ne peut bénéficier des avantages qui étaient l'accessoire des baux commerciaux antérieurs ; - la SCI CCLB ignore tout des baux qui ont été consentis par la SCI ACAF et n'en possède aucune copie; - à supposer qu'un engagement ait été pris par la SCI CCLB, celui-ci étant illimité dans le temps, il a été dénoncé par la SCI CCLB à de nombreuses reprises.  Réponse de la cour :  L'article L251-6 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 8 juin 1978 au 2 juin 1990 dispose que « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail. » Le même article dans sa version actuelle en vigueur depuis le 27 mars 2014 prévoit que « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation. » En application de ce texte, à l'expiration du bail à construction, tous les baux commerciaux portant sur les lieux sont éteints et cette règle est opposable aux preneurs commerciaux qu'ils aient connu l'existence du bail à construction ou pas. Par deux actes authentiques du 29 août 1986, la SCCV Les Peupliers a été bénéficiaire de deux baux construction d'une durée de 35 ans s'achevant le 29 août 2021 qui lui ont été consentis par M. [Z], d'une part, et par la SCI CCLB, d'autre part, portant sur des parcelles situées à [Localité 10] lieudit [Adresse 7] [Cadastre 14], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 11] et lieudit [Adresse 15] n°[Cadastre 5] et [Cadastre 12]. Par acte authentique du 3 septembre 1986, la SCCV Les Peupliers a cédé à la SCI ACAF la quote-part indivise des droits au bail sur les lots n° 6 à 20 du futur bâtiment commercial qui devait être construit et un centre commercial dit « du Becquet » a été édifié. Par acte authentique du 7 mai 1992, M. [Z] a consenti à la SCI CCLB une promesse vente sous condition suspensive du terrain qu'il avait donné à bail à construction à la SCCV Les Peupliers et la condition s'est réalisée le 25 mai 2018. Par acte authentique du 24 octobre 2007, Mme [F] a acquis un fonds de commerce de presse et papeterie de la société TDP en liquidation judiciaire représentée par son liquidateur Me [G]. Il est rappelé dans cet acte que les locaux dans lesquels sont exploité ce fonds appartiennent à la SCI ACAF et que le fonds a été acquis par la société TDP d'une société Rémi Presse le 5 octobre 2005. Par acte sous seing privé du 24 octobre 2007, la SCI ACAF a consenti à Mme [F] un bail commercial de neuf ans s'achevant le 23 octobre 2016 sur la case n° 20 du centre commercial du Becquet. Ni l'acte de cession du fonds de commerce du 24 octobre 2007 ni celui relatif au bail commercial du même jour ne mentionnent l'existence du bail à construction et l'expiration de tous les titres d'occupation au 29 août 2021. Devant le premier juge, Mme [F] a versé aux débats des baux commerciaux conclus par la SCI ACAF avec un pharmacien, un coiffeur et un maroquinier auxquels est intervenu la SCI CCLB qui s'est engagé à maintenir les preneurs dans les lieux à l'expiration du bail à construction. En cause d'appel, Mme [F] verse aux débats un acte enregistré le 10 mars 1997 aux termes duquel Mme [R] a cédé à la société Rémi Presse un fonds de commerce de papeterie et qui rappelle que la cédante bénéficiait d'un bail commercial qui avait été consenti par la SCI ACAF à son auteur, la société Mot à Mot, le 6 novembre 1986.   Cet acte comporte le rappel manifestement complet du bail commercial consenti par la SCI ACAF à la société Mot à Mot et mentionne la stipulation suivante : « Sur les terrains tels que définis ci-dessus, la SCCV LES PEUPLIERS est titulaire de deux baux à construction, chacun d'une durée de 35 ans, dont l'un a été consenti par la société civile CCLB et l'autre par Monsieur [T] [Z]. Selon les termes du contrat de bail à construction liant la société civile CCLB à la société SCCV LES PEUPLIERS, d'une part et du contrat de bail à construction liant M [Z] à la SCCV LES PEUPLIERS d'autre part, il a été convenu que la SCCV LES PEUPLIERS pouvait, entre autres, céder tout ou partie de ses droits à des tiers de son choix, les cessionnaires devant alors s'engager directement envers le bailleur à l'exécution de toutes les conditions du bail à construction conclu entre eux, le cessionnaire se substituant alors purement et simplement au cédant dans ses droits et obligations à compter de l'achèvement du programme convenu.   En conséquence de quoi, à l'expiration du bail à construction tous baux, toute location ou convention d'occupation quelconque qui auraient été consentis par le bénéficiaire ou ses ayants cause devaient prendre fin de plein droit.   CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :   Conformément aux conventions de l'exposé ci-dessus, la SCI ACAF a acquis de la SCCV LES PEUPLIERS une partie des droits du bail à construction et ce dans le but de construire un ensemble de cases commerciales qui s'intégreront entre les magasins INTERMARCHE et BRICOMARCHE. Les locaux seront réservés à des activités de type commercial, libéral ou professionnel.   Les parties aux présentes, le preneur et le bailleur, ont demandé à la société civile CCLB représentée par M. [L] et à M. [Z], propriétaires des deux terrains, d'intervenir à la signature des présentes.   Par la signature de son représentant légal, la société civile CCLB s'engage d'ores et déjà à maintenir dans les locaux sus-désignés, qui seront achetés par le bailleur, la SCI ACAF, les preneurs de tout baux, locations ou conventions d'occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d'expiration du bail à construction.   De même, par sa signature, M. [Z] s'engage d'ores et déjà à maintenir dans les locaux sus-désignés qui seront achetés par le preneur, la SCI ACAF, les preneurs de tout baux, location ou conventions d'occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d'expiration du bail à construction.   A cette fin, et par les présentes, la CCLB et M [Z] promettent de louer les locaux considérés dont ils seront devenus propriétaires à la date de l'expiration du bail à construction aux personnes physiques ou morales qui les occuperait encore à cette date. Ils promettent en particulier aux preneurs de poursuivre les baux dont ces preneurs seront titulaires à cette époque aux mêmes clauses et conditions que celles stipulées dans les baux qui seront en vigueur... » Cet acte comporte non seulement la signature de Mme [R] et celle du dirigeant de la société Mot à Mot mais également celle de la SARL cabinet Bias désignée mandataire des parties afin de rédiger les publications légales, de recevoir les oppositions et de donner toutes instructions au séquestre pour le paiement du prix. Il résulte de la comparaison de l'acte de cession du 24 octobre 2007 et de celui du 10 mars 1997 que le fonds de commerce considéré est effectivement celui acquis par Mme [F] et que le bail commercial qui est mentionné dans ce dernier acte est celui de la case commerciale dans laquelle Mme [F] a exploité son commerce de papeterie. Par ailleurs, la clause ci-dessus est strictement identique à celles figurant : - dans un contrat de bail commercial conclu entre la SCI ACAF et Mme [N], pharmacienne, signé le 19 novembre 1986 et contresigné par le représentant de la SCI CCLB et par M. [Z] ; - dans un contrat de bail commercial conclu entre la SCI ACAF et M. [P], maroquinier, signé le 7 novembre 1986 et contresigné par le représentant de la SCI CCLB et par M. [Z]. Il ne peut être utilement reproché à Mme [F] de ne pas avoir versé aux débats l'acte de bail liant la SCI ACAF à la société Mot à Mot dès lors qu'elle n'y a pas été partie. L'acte du 10 mars 1997 corrobore l'affirmation de la SCI ACAF, bailleur commercial selon laquelle la SCI CCLB s'était engagée à l'égard de tout preneur à bail commercial de la case n°20 correspondant aux locaux exploités par Mme [F], à le maintenir dans les lieux. La stipulation rappelée est conforme au mot près à celles insérées dans deux actes de bail qui ont été contresignés par la SCI CCLB, et cet acte comporte la signature d'un tiers, à savoir la SARL Cabinet Bias, qui en a ainsi attesté la teneur. Dès lors, l'absence à l'acte du 10 mars 1997 de la signature de la SCI CCLB ne diminue en rien sa force probante. Il en résulte expressément que la SCI CCLB s'est engagée à maintenir dans les locaux les preneurs de tous baux, locations ou conventions d'occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d'expiration du bail à construction et a expressément promis, d'une part, de louer les locaux considérés dont elle sera devenue propriétaires à la date de l'expiration du bail à construction aux personnes physiques ou morales qui les occuperaient encore à cette date et, d'autre part, de poursuivre les baux dont ces preneurs seront alors titulaires aux mêmes clauses et conditions que celles stipulées dans les baux en vigueur. Cet engagement à l'égard des preneurs se trouvant dans les lieux au 29 août 2021 n'était pas à durée indéterminée ou illimitée dans le temps mais limité aux occupations en cours au 29 août 2021 et ne pouvait être dénoncé par la SCI CCLB. Il est par ailleurs inexact d'affirmer que le seul engagement de la SCI CCLB ne concernait que l'activité de pharmacie dès lors que la SCI CCLB s'était également engagée pour une activité de maroquinier. Enfin, Mme [F] a effectivement été titulaire d'un bail commercial lui conférant la qualité de preneur des lieux et était occupante en vertu de ce bail au 29 août 2021. L'engagement étant pris à l'égard des preneurs qui occuperaient les locaux en question à la date d'expiration du bail à construction, il est également inexact d'affirmer que cet engagement n'a concerné que les seuls titulaires et cessionnaires du bail conclu entre la SCI ACAF et la société Mot à Mot et qu'il ne constituerait qu'une garantie accessoire à ce seul contrat Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a : - débouté Madame [O] [F] de sa demande de souscription d'un nouveau bail commercial et de ses demandes accessoires ; constaté l'occupation sans droit ni titre de Madame [O] [F] des locaux donnés à bail et en toutes les dispositions qui en sont la conséquence . Il sera jugé que Mme [F] avait droit à la régularisation d'un bail commercial consenti par la SCI CCLB à compter du 29 août 2021. La SCI CCLB sera déboutée de ses demandes tendant à l'expulsion de sa locataire et au paiement d'une indemnité d'occupation. Il ressort des conclusions de Mme [F] que ce n'est qu'à titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de souscription d'un nouveau bail à son profit par la CCLB qu'elle entend engager la responsabilité de la société ACAF. La demande principale de Mme [F] ayant été satisfaite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI ACAF à payer à Madame [O] [F] la somme de 58 500 euros à titre de dommages et intérêts. La demande subsidiaire formée par Mme [F] et les demandes de la SCI ACAF seront déclarées sans objet. En raison de l'évolution du litige, Madame [F] a abandonné ses demandes tendant à la réalisation d'un bail.  Sur la responsabilité de la société CCLB : Il résulte de ce qui a été exposé plus haut qu'en exigeant de la SCI ACAF et de Mme [F] qu'elles lui restituent les locaux donnés à bail à cette dernière le 29 août 2021, la SCI CCLB a directement méconnu les engagements qu'elle avait pris dans le contrat de bail liant la SCI ACAF à la société Mot à Mot. Cette méconnaissance constitue également une faute à l'égard de Mme [F] qui est en droit de lui réclamer l'indemnisation de son préjudice. Sur le préjudice financier de Mme [F] : Moyens des parties : Madame [F] soutient que : - à la suite de la décision entreprise, elle a remis les clés du local à la SCI CCLB qui l'a totalement détruit au cours de l'année 2022 et elle n'a pu recouvrer aucune somme auprès de la SCI ACAF totalement insolvable ni auprès de son associé unique ; dès lors que le bail ne peut plus être poursuivi et qu'elle a perdu son fonds par la faute de la SCI CCLB, elle modifie ses demandes initiales en application de l'article 564 du code de procédure civile et réclame 70 000 euros de dommages et intérêts à la SCI CCLB en se fondant sur la moyenne du chiffre d'affaires annuel des trois dernières années d'exercice de son commerce et en lui appliquant un coefficient usuel de 70% - le gérant de la SCI CCLB, savait pertinemment qu'elle avait droit à un maintien dans les lieux et elle s'est trouvée confrontée à un recours en justice particulièrement pénible à supporter ; elle a dû mener de front les tentatives de conservation de son outil de travail et son combat contre la maladie. La SCI CCLB soutient que : - la méthode de calcul de l'indemnisation utilisée par Mme [F] est inexacte. - elle n'a aucunement agi de mauvaise foi. Réponse de la cour : Sur le préjudice financier : Il est constant que les locaux ont été restitués par Mme [F] à la suite du jugement entrepris, qu'ils ont été totalement réaménagés et qu'ils ne sont plus en état d'être remis à Mme [F] afin qu'elle y exploite à nouveau son commerce. Le préjudice de Mme [F] est dès lors constitué par la perte de son fonds de commerce. Mme [F] verse aux débats diverses pièces relatives aux modes d'évaluation d'un fonds de commerce qui prévoient toutes une méthode fondée sur la moyenne du chiffre d'affaires TTC sur les années antérieures. Ainsi le site Lexis 360° fait état d'une moyenne de 40 à 70% du chiffre d'affaires moyen annuel pour les boutiques de journaux et périodiques et la table financière de l'administration fiscale prévoit une moyenne de 35 à 70% dans cette hypothèse. Cette méthode fondée sur le chiffre d'affaires est usuelle et la cour constate que la SCI CCLB n'en a pas proposé d'autres. Elle sera retenue. Il ressort des comptes de résultat versés aux débats par Mme [F] pour les exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 que son chiffre d'affaires pour ces années s'est respectivement élevé à 89 016, 95 922, 107 404  et 107 831 euros, soit une moyenne de 103 719 euros sur les trois derniers exercices. Eu égard au fait que le chiffre d'affaires de Mme [F] était en croissance constante sur les quatre derniers exercices, la cour retiendra le coefficient le plus élevé, soit 70%, soit une somme de 72 603,30 euros. Mme [F] ayant limité sa demande à la somme de 70 000 euros, il y sera fait droit. Sur le préjudice moral : La société CCLB qui s'était engagée à maintenir dans les locaux les preneurs des baux, connaissaient la teneur de son engagement lorsqu'elle s'est opposée au maintien dans les lieux de Mme [F]. En tout état de cause, ce refus a conduit Mme [F] à subir les tracasserires d'une procédure judiciaire longue. Elle ainsi subi un préjudice motal qui sera justement réparé par une indemnité de 5 000 €. Sur la demande tendant au paiement d'une amende civile : Mme [F] soutient que la SCI CCLB ayant eu un comportement déloyal en spéculant sur les difficultés pour Mme [F] de retrouver les preuves des baux du fait du transfert des services de l'enregistrement de [Localité 10] à Evreux, elle doit être condamnée à une amende civile. Réponse de la cour : La demande fondée sur les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile n'est pas à la disposition des parties mais relève du seul pouvoir de la juridiction qui la prononce. Il n'y a pas lieu, en l'espèce de prononcer une amende civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 17 mai 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI ACAF à l'encontre de la SCI CCLB, L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau : Dit que Mme [F] avait droit à la régularisation d'un bail commercial consenti par la SCI CCLB à compter du 29 août 2021 ; Dit que la SCI CCLB a commis une faute pour n'avoir pas accepté la régularisation d'un tel bail ; Constate que Mme [F] a abandonné ses demandes tendant à la souscription d'un nouveau bail ; Condamne la SCI CCLB à payer à Mme [F] la somme de 70 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier; Déboute la SCI CCLB de toutes ses demandes formées contre Mme [F] ; Déclare sans objet la demande subsidiaire formée par Mme [F] et les demandes de la SCI ACAF ; Y ajoutant : Condamne la SCI CCLB à payer à Mme [F] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ; Déboute Mme [F] de sa demande tendant au prononcé d'une amende civile ; Condamne la SCI CCLB aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne la SCI CCLB à payer à Mme [F] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne la SCI CCLB à payer à la SCI ACAF la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. La greffière, La présidente,