Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/12745

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/12745 N° Portalis 352J-W-B7H-C23Y2 N° MINUTE : 1 Assignation du : 29 Septembre 2023 contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 14 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S.U. NATURALIA FRANCE [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1136 DEFENDERESSE S.C.I. GREGORY INVESTISSEMENT [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0255 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier DEBATS A l’audience du 26 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2010 et avenant du 29 juin 2010, la SCI Gregory Investissement a donné à bail à la SAS Naturalia France des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer principal annuel de 120.000 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, indexé sur la variation annuelle de l’Indice des loyers commerciaux (ILC) à la date anniversaire du bail. Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2019, la SCI Gregory Investissement a donné congé à la société Naturalia France pour le 30 septembre 2019 et proposé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer de 180.000 euros par an hors taxes et hors charges. En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer de renouvellement, par jugement du 26 mai 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 132.181,64 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2019. La SCI Gregory Investissement a interjeté appel de ce jugement. Par courrier recommandé AR en date du 24 juin 2021, la société Naturalia France a demandé à la SCI Gregory Investissement le remboursement de sommes qu’elle estimait indûment réglées à savoir les taxes d’enlèvement des ordures ménagères (« TEOM ») considérant qu’aucune clause du bail ne transfère cette taxe au preneur, le remboursement de trois appels de charges de 5.739,46 euros chacun au titre de travaux de réfection du collecteur commun de l’immeuble enterré en cave et le remboursement de la somme de 13.639,40 euros au titre du ravalement de la courette qui n’entrent pas dans les prévisions du bail, ainsi que la transmission d’un décompte locatif depuis l’année 2014 faisant apparaitre la ventilation entre les loyers et les charges. La demande a été réitérée par courrier officiel du conseil de la société Naturalia France du 23 octobre 2021. Par courrier officiel de son conseil du 4 février 2022, la SCI Gregory Investissement a maintenu que les taxes et charges litigieux étaient stipulés au bail à la charge du preneur. Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2023, la société Naturalia France a fait assigner la SCI Gregory Investissement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de la voir condamnée à rembourser la somme de 4.515 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, déclarer non écrite la clause du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, rembourser les sommes de 18.259,15 euros au titre des dépenses de réfection du collecteur de l’immeuble enterré sous caves, et 17.008,46 euros au titre des dépenses de ravalement et de la réfection de la couverture de la courette et du ravalement de la façade, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 28 février 2024, la SCI Gregory Investissement a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de remboursement d’une partie des sommes à hauteur de 14.293 euros. Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la SCI Gregory Investissement demande au juge de la mise en état de : « DECLARER PRESCRITE, sans examen au fond, les demandes de la société NATURALIA FRANCE portant sur le remboursement de la somme de 654 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que de la somme totale de 13.639 € au titre des travaux de ravalement et la réfection de la courette, le tout réglé antérieurement au 29 septembre 2018, EN CONSEQUENCE, DEBOUTER la société NATURALIA FRANCE du remboursement de la somme totale de 14.293 € réglée avant le 29 septembre 2018, EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER la société NATURALIA FRANCE à payer à la SCI GREGORY INVESTISSEMENT la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la société NATURALIA FRANCE aux entiers dépens, compris le coût des constats d’huissier, dont distraction au profit de Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER HINFRAY, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile ». La SCI Gregory Investissement soutient que la société Naturalia France réclame le remboursement de sommes versées avant le 29 septembre 2018, à hauteur de 654 euros pour la TEOM et 13.639 euros au titre des travaux de ravalement et réfection de la courette, et qu’en application de l’article 2224 du code civil, ces demandes sont prescrites à la date de l’assignation. Elle expose que les justificatifs des travaux de ravalement et de réfection de la courette ont été adressés au preneur le 19 juillet 2018, soit antérieurement au 29 septembre 2018. Par conclusions de réponse à l’incident notifiées par RPVA le 16 avril 2024, la société Naturalia France demande au juge de la mise en état de : « - Rejeter l’exception de prescription soulevée par la SCI GREGORY INVESTISSEMENT portant sur la demande en remboursement de la somme de 654 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2017, ainsi que de la somme totale de 13.639 € au titre des travaux de ravalement et la réfection de la courette réglés antérieurement au 29 septembre 2018, - Déclarer par conséquent recevables les demandes de remboursement des charges formées par la société NATURALIA FRANCE, - Débouter la SCI GREGORY INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes incidentes et au titre de l’article 700 du CPC, - CONDAMNER la société GREGORY INVESTISSEMENT à payer à la Société NATURALIA FRANCE la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Réserver les dépens. » Elle fait valoir que la demande de répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq années à compter du jour de la régularisation des charges et non à compter de leur règlement ; que la bailleresse a facturé des sommes correspondant à des « appels » de charges de copropriété pour des « travaux de ravalement courette B» et des « travaux courette B », c’est à dire à des provisions dont la régularisation par rapport à la dépense finale exposée ne lui a jamais été adressée ; que ce n’est que le 1er octobre 2019 que la bailleresse lui a adressé un document comportant une régularisation de charges pour 2016 et des répartitions de charges travaux mais que ce document ne permet pas de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de la créance de charges revendiquée par le bailleur et que ce n’est qu’à compter du 1er octobre 2019 au mieux que la prescription quinquennale a pu courir ; que le justificatif de la TEOM de l’année 2017 ne lui a été communiquée que le 22 octobre 2018 ; que ses demandes en répétition de l’indu n’étaient donc pas prescrites lors de son assignation du 29 septembre 2023. L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience sur incident du 26 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe. * MOTIFS Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 2224 du code civil, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour de la régularisation effective des charges par le bailleur, seule date permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu. En l'espèce, la SCI Gregory Investissement soulève la prescription des demandes de remboursement relatives aux sommes suivantes : Au titre de la TEOM 2017 pour un montant de 654,00 eurosAu titre des travaux de ravalement et de réfection de la courette : 19/07/ 2018 : 1.244,27 euros15/12/2017 : 4.131,71 euros15/12/2017 : 4.131,71 euros 01/04/2018 : 4.131,71 eurosSoit la somme totale de : 13.639,00 euros La date de versement de ces sommes ne peut constituer le point de départ de la prescription ; seule la régularisation des charges et la production des justificatifs permet au preneur de connaitre le montant des charges dues à la bailleresse et l’existence d’un éventuel indu. En l’espèce, la SCI Gregory Investissement produit une « facture » datée du 19 juillet 2018, reçue par le service de comptabilité de la société preneuse le 20 juillet 2018, accompagnée des répartitions de charges 2017 et du compte de travaux de ravalement de la courette du bâtiment B, approuvé par l’assemblée générale du 18 juin 2018. Il résulte de ce document que le montant des charges afférentes au ravalement de la courette a été justifié par la bailleresse le 19 juillet 2018. La demande de remboursement de ces charges formée dans l’assignation du 29 septembre 2023, était, en conséquence, prescrite. La SCI Gregory Investissement ne produit aucun document attestant que la somme de 654 euros appelée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2017 aurait été justifiée auprès de sa locataire. Il en résulte qu’elle ne justifie d’aucun point de départ du délai de prescription pour ce montant. En conséquence, la demande de la société Naturalia France en remboursement de la somme de 654 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2017 sera déclarée recevable et sa demande en remboursement de la somme de 13.639 euros au titre des travaux de ravalement et réfection de la courette sera déclarée prescrite. Le juge de la mise en état n’étant pas compétent pour statuer sur le bien ou mal fondé d’une demande, il n’y a pas lieu de débouter la société Naturalia France de ses demandes de remboursement. La société Naturalia France qui succombe partiellement à l’incident supportera les dépens de l’incident, à l’exclusion des constats d’huissier dont il n’est pas justifié, avec distraction au profit de Me Caroline Fauvage de la SCP Forestier Hinfray. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile suivront le sort du principal. L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif. * PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Déclare prescrite l’action de la SAS Naturalia France en restitution de la somme de 13.639 euros au titre des travaux de ravalement et réfection de la courette, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Gregory Investissement et tirée de la prescription de la demande en remboursement de la somme de 654 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2017 facturée à la SAS Naturalia France, Se déclare incompétent pour statuer sur le bien fondé des demandes en remboursement de la SAS Naturalia France, Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 23 janvier 2025 à 11h30, pour conclusions au fond de la SCI Gregory Investissement, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Dit que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile suivront le sort du principal, Condamne la SAS Naturalia France aux dépens de l'incident avec distraction au profit de Me Caroline Fauvage de la SCP Forestier Hinfray, Faite et rendue à Paris le 14 Novembre 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES