Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 18/09719

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 6ème chambre 2ème section N° RG 18/09719 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNQXF N° MINUTE : Contradictoire Assignation du : 26 Juillet 2018 JUGEMENT rendu le 16 Février 2024 DEMANDERESSE Madame [G] [D] épouse [X] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA - VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0251 DÉFENDERESSES S.A. LES MAISONS DE STEPHANIE [Adresse 5] [Localité 1] représentée par Maître Philippe OTTAVY, avocat au barreau de , avocat plaidant, Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C886 S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0541 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente Madame Marion BORDEAU, Juge Madame Stephanie VIAUD, Juge assistée de Audrey BABA, Greffier A l’audience du 13 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Stéphanie VIAUD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. - Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame BABA Audrey, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige Mme [G] [X] a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan le 23 octobre 2014 avec la société Les maisons de Stéphanie pour un montant de 336 760 € TTC. Le prix se décompose ainsi : un prix convenu, forfaitaire et définitif de 301 000 € TTC ;le montant des travaux à la charge du maître d’ouvrage de 35 760 € TTC. Pour les besoins de cette opération, une garantie de livraison a été souscrite auprès de la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment (ci-après CGI Bâtiment) La réception des travaux est intervenue avec réserves le 4 août 2017. Le 10 août 2017 Mme [G] [X] a dénoncé plusieurs réserves complémentaires. Le 2 mai 2018, la société Les maisons de Stéphanie a sollicité devant le juge des référés la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance rendue le 26 juin 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à M. [F] [Y]. Par ordonnance en date du 28 septembre 2018, le juge des référés a désigné Monsieur [M] [V] en remplacement de M. [F] [Y]. Par ordonnance en date du 15 janvier 2019 les opérations d’expertises ont été rendues communes et opposables à la société CGI Bâtiment. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 mai 2019. Engagement de la procédure au fond Par exploits d’huissier en date du 26 juillet 2018, Mme [G] [X] a assigné la société Les maisons de Stéphanie et la société CGI Bâtiment devant le tribunal judiciaire de Paris. Prétentions des parties Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 05 septembre 2022, par lesquelles Mme [G] [X] sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire : « Condamner la société Les maisons de Stéphanie à verser à Mme [G] [X] les sommes de : - 1.700,47 euros, à parfaire, au titre du coût des travaux de reprise des désordres de parfait achèvement, - 5.117 euros au titre de l’assurance dommage-ouvrage, - 3.050,72 euros au titre de son préjudice matériel, Condamner solidairement les sociétés Les maisons de Stéphanie et la société CGI Bâtiment à payer à Mme [G] [X] les sommes de : - 43.431 euros, à parfaire, au titre du coût des travaux de levée des réserves, - 122.308,43 euros, à parfaire, au titre des surcoûts illicites, - 309,83 euros, au titre des pénalités de retard non réglées, - 5.000 euros à titre de son préjudice moral, - 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, Ordonner la compensation entre le solde du prix convenu et le coût de levée des réserves, Constater la compensation entre la somme due au titre de l’appel de fonds des 95% et la somme de 31 997,50 euros retenue par Mme [G] [X] au titre des pénalités de retard au jour de la réception, Condamner solidairement les sociétés Les maisons de Stéphanie et la société CGI Bâtiment : - à payer à Mme [G] [X] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile  ; - aux entiers dépens de la présente procédure dont l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Débouter les sociétés Les maisons de Stéphanie et la société CGI Bâtiment de l’ensemble de leurs demandes, Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir. », * * * Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 13 janvier 2022, par lesquelles la société Les maisons de Stéphanie sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire : « Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [V] pour les désordres qu’il retient au titre des réserves et ceux qu’il retient au titre de la garantie de parfait achèvement ainsi que pour ceux qu’il rejette. Dire et juger que la société Les maisons de Stéphanie pourra intervenir dès le prononcé de la décision pour procéder à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans le cadre de la présente procédure. Débouter Mme [G] [X]-[D] de ses plus amples demandes concernant le rapport d’expertise. Débouter Mme [G] [X]-[D] de ses demandes de condamnation concernant l’étude géotechnique de type G5. Débouter Mme [G] [X]-[D] des demandes financières suivantes : - 43 431 € au titre du coût des travaux de levée des réserves - 122 308,43 € au titre des surcoûts illicites - 99 731 € au titre des pénalités de retard arrêtées au 9/04/2021 - 3 010 € par mois au titre des pénalités à échoir exigibles entre la date du jugement et celle de la livraison de la maison - 5 000 € au titre de son préjudice moral - 5 000 € au titre de son préjudice de jouissance - 3 050,72 € au titre de son préjudice matériel - 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 Dire et juger que les pénalités de retard s’arrêteront à la date du procès-verbal de réception, soit au 4 août 2017. Dire et juger que les pénalités de retard ne sauraient être supérieures à 234 jours et restituées pour le surplus dès lors que Mme [G] [X]-[D] a perçu à ce titre une indemnisation indue. Débouter Mme [G] [X]-[D] de ses demandes complémentaires. Condamner Mme [G] [X]-[D] à la prise en charge de la moitié des frais d’expertise judiciaire de Monsieur [V], soit la somme de 2 927,05 €. Débouter Mme [G] [X]-[D] de ses plus amples demandes. Condamner tout contestant aux dépens. » * * * Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 29 juillet 2022, par lesquelles la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire : « Ordonner la mise hors de cause de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment, faute de défaillance de la société Les maisons de Stéphanie, A titre subsidiaire, Débouter de plus fort Mme [G] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment, A titre infiniment subsidiaire, Si, par extraordinaire, une condamnation devait être ordonnée à l’encontre de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment, Vu l’article 1294 alinéa 1er de l’ancien Code civil, applicable à la cause, Ordonner compensation entre toutes condamnations ordonnées à l’encontre de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment au bénéfice de Mme [G] [X] avec la somme de 4 000 € demeurant due par Mme [G] [X] à Les maisons de Stéphanie au titre du solde du prix convenu, Ordonner compensation entre toutes condamnations ordonnées à l’encontre de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment au bénéfice de Mme [G] [X] avec la somme de 15 050 € due par Mme [G] [X] à la Caisse de garantie immobilière du bâtiment au titre d’une franchise de 5% du prix convenu, En conséquence, Débouter Mme [G] [X] de toute demande financière inférieure à la somme de 19 050 € dirigée à l’encontre de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment, A titre très infiniment subsidiaire, Vu les articles 331 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu les articles L 443-1 du Code des Assurances, Vu les articles 1251-3, 2305, 2306 et 2309 du Code Civil, Condamner la société Les maisons de Stéphanie à garantir et relever la Caisse de garantie immobilière du bâtiment indemne de toute condamnation qui serait prononcée par la juridiction de céans au bénéfice de Mme [G] [X], que ce soit au titre de la levée des réserves, des suppléments de prix, des pénalités de retard, des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens de l’instance, Condamner la succombante à payer à la Caisse de garantie immobilière du bâtiment la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la succombante aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Maître Mongodin avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. » *** En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci. Par ordonnance du 16 septembre 2022 , la clôture de la procédure a été ordonnée. MOTIFS DE LA DÉCISION Au regard de la rédaction du dispositif de Mme [G] [X], seront distinguées les demandes formées à l’encontre de la seule société Les maisons de Stéphanie des prétentions érigées à l’encontre de la société Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment. I- Sur les demandes de Mme [G] [X]-[D] à l’encontre de la société Les maisons de Stéphanie: Mme [G] [X] sollicite la condamnation de la société Les maisons de Stéphanie au paiement des sommes suivantes : - 1 700,47 euros, à parfaire, au titre du coût des travaux de reprise des désordres de parfait achèvement, - 5 117 euros au titre de l’assurance dommage-ouvrage, - 3 050,72 euros au titre de son préjudice matériel. A - Sur le coût des travaux de reprises des désordres de parfait achèvement : En vertu de l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. En application de cet article, la garantie de parfait achèvement est une obligation de faire pesant sur les entrepreneurs visant à rendre l’ouvrage conforme à celui envisagé par les parties dans le cadre du contrat d’ouvrage. Elle s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage à l’exception des désordres provenant de l’usure normale ou de l’usage. Il est constant que cette action est ouverte au maître de l’ouvrage dans le délai d’un an à compter de la réception., délai dans lequel il doit dénoncer et engager l’action. Par exception, l’obligation devient une obligation indemnitaire dès lors que le maître d’ouvrage démontre à l’issue du délai convenu ou à défaut d’accord sur le délai avoir adressé une mise en demeure de réaliser les travaux de nature à remédier aux désordres réservés ou dénoncés dans le délai d’un an. Dans ce cas le maître de l’ouvrage pourra faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur et solliciter en justice le remboursement des sommes ainsi avancées. La garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur laisse subsister la responsabilité de droit commun des constructeurs, que ce soit en cas de désordres réservés ou de désordres apparus postérieurement à la réception ou révélés dans toutes leurs ampleurs et conséquences postérieurement à la réception. Mme [G] [X] qui agit en indemnisation à l’encontre de la société Les maisons de Stéphanie vise et cite l’article 1792-6 du code civil. Si l’article 1147 du code civil n’est pas expressément invoqué, la demanderesse se prévaut également de jurisprudences relatives à la subsistance de la responsabilité contractuelle de droit commun avant la levée des réserves concurremment à la garantie de parfait achèvement et de l’obligation de résultat pesant sur le constructeur. La société Les maisons de Stéphanie souhaite intervenir elle-même dès le prononcé de la décision pour procéder à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire et conteste en conséquence les demandes d’indemnisation de Mme [G] [X] au titre des levées des réserves. Mme [G] [X] sollicite la somme de 1700,47 euros dans le dispositif de ses dernières conclusions alors que les éléments de la discussion se limitent à la somme de 1120 euros, pour les désordres de parfait achèvement comme suit : porte de garage : pose d’un caniveau : 480 € ;mauvais réglage de la porte de garage : pose de joints adaptés : 150 € ;remplacement extracteur de salle de bain : 150 € ;réglage fenêtre salle de bain : 50 € ;repose d’une ardoise à l’angle sud-ouest : 50 € ;culotte de visite du garage mal positionnée : T de visite à inverser : 120 € ;reprise de fissure sur séjour et chambre n° 1 : 120 € ; Il ressort du dossier que les réserves ainsi listées ont été dénoncées dans le délai de la garantie de parfait achèvement et ont fait l’objet de mises en demeure adressées par lettres recommandées avec accusé de réception, restées infructueuses. Il n’est pas discuté que Mme [X] n’a pas procédé à ses frais à la levée des réserves de sorte que la garantie de parfait achèvement n’est pas mobilisable. Au titre de la responsabilité contractuelle, l'obligation de résultat du constructeur persistant pour les désordres réservés, jusqu’à la levée des réserves, Mme [X] est fondée à obtenir réparation au titre des manquements relevés. Sur ce point, le rapport d’expertise judiciaire a constaté et évalué les éléments suivants : n°désordre désignation évaluation TTC 27 porte de garage : pose d’un caniveau 480 € 29 porte de garage : pose de joints adaptés 150 € 35 remplacement extracteur de salle de bain 150 € 36 réglage fenêtre salle de bain 50 € 37 repose d’une ardoise 50 € 38 culotte de visite du garage mal positionnée : T de visite à inverser 120 € 40 reprise de fissure sur séjour et chambre n° 1 120 € La société Les maisons de Stéphanie ne conteste pas sérieusement la matérialité de ces 7 désordres évalués à la somme de 1120 euros par l’expert. La société Les maisons de Stéphanie sera condamnée à payer à Mme [G] [X] la somme de 1120 euros. B - Sur l’assurance dommages-ouvrage Mme [G] [X] soutient que la société Les maisons de Stéphanie ne produit pas de facture de l’assureur dommage-ouvrage permettant de démontrer le montant qui lui a réellement été facturé et qu’elle doit, en l’absence de justificatif rembourser la somme de 5 117 € à la requérante. La société Les maisons de Stéphanie soutient qu’elle a bien souscrit une assurance dommages-ouvrage. Aux termes du paragraphe « assurances » des conditions particulières, le maître de l’ouvrage constitue le constructeur mandataire à titre onéreux à l’effet de souscrire l’assurance obligatoire. Le prix convenu est arrêté à la somme de 5117 euros dans la liste des travaux non compris dans le prix. La société Les maisons de Stéphanie justifie de la souscription de l’assurance obligatoire pour le compte du maître d’ouvrage auprès de la société Axa, souscription qui n’est par ailleurs pas contestée. La société Les maisons de Stéphanie a donc exécuté le contrat conformément à ce qui était prévu et pour le prix global convenu et accepté par Mme [G] [X], sans qu’elle n’ait à justifier du coût réel de l’assurance et de celui de sa rémunération pour ce service, étant observé que le maître d’ouvrage avait la possibilité, si elle le souhaitait, de souscrire directement et personnellement le contrat d’assurance dommages-ouvrage. La demande Mme [G] [X] à ce titre sera rejetée. C- Sur le préjudice financier: Mme [G] [X] soutient qu’elle a subi un préjudice matériel décomposé comme suit : 1 200 euros, au titre des constats d’huissier des 28 juillet et 4 août 2017 et du 11 juin 2019 ;506,72 euros au titre des frais d’avocat engagés pour rédiger leur requête en autorisation de consignation ;1 344 euros dépensés en paiement de l’expert amiable qui a mis en exergue les nombreuses malfaçons affectant la maison. Elle rapporte valablement la preuve que les dépenses ainsi engagées l’ont été pour les besoins de la présente procédure. Toutefois, ces frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront dès lors examinés dans le cadre de l’étude des frais irrépétibles. II- Sur les demandes à l’encontre de la société Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment : Mme [G] [X] sollicite la condamnation solidaire de la société Les maisons de Stéphanie et CGI Bâtiment au paiement des sommes suivantes : - 43 431 euros, à parfaire, au titre du coût des travaux de levée des réserves, - 122 308,43 euros, à parfaire, au titre des surcoûts illicites, - 309,83 euros, au titre des pénalités de retard non réglées, - 5.000 euros à titre de son préjudice moral, - 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance. A- Sur les travaux de levée des réserves : Mme [G] [X] sollicite aux dusispoitif de ses dernières conlcusions le paiement de la somme de 43 431 euros au titre des réserves dénoncées et non levées à ce jour soit les désordres numérotés 1 à 26 dans le rapport d’expertise judiciaire. La demande se décompose comme suit : D1- absence de persienne à l’aplomb de la mezzanine : 480€ ; D4- remblais non terminé, solin et descente d’eaux pluviales 970€ D3- seuil de porte de garage fissuré et soufflé : 240 € ; D5- Les pierres autour de la porte d’entrée ne sont pas alignées : 860 € ; D6 et D7 : enduit – pierre de chaîne d’angle fissure et micro-fissures : 4500 € D8- charpente : cale à poser entre la panne et l’arbalétrier : 270 € ; D9- charpente : cale à fixer sur le poinçon afin de servir d’appui à la contrefiche : 270 € ; D10- charpente: liteaux à remplacer : 1 400 € ; D11- charpente : cales entre chevrons et sablière : 1 400 € ; D12 - couverture – zinguerie : coulures : 250 € ; D13- porte cellier non posé : 400 € ; D14- finitions peintures (couloirs) : 470 € ; D15- barillet porte d’entrée trop court : 120 € ; D17- escalier : revêtement et dimension : 20496 € + pose rampe et blacon pour 7975 € D18- faux aplomb de la cloison : 1 250 € ; D20- sous-sol : absence de rebouchage au passage des évacuations : 210€ ; D21 – robinetterie : selon facture produite; D22- chauffage : le carénage endommagé (à lier au désordre 28) : 290€ ; D24- Pénétrations : pose d’un cache : 180 € ; D26 VMC grenier : pose d’un calorifuge autour de la gaine : 250 € ; soit un total de 42 281 euros et non 43 431 euros. 1) les désordres dont la matérialité n’est pas contestée : Parmi les désordres évoqués par Mme [G] [X] à ce titre, figurent les désordres suivants dont la société Les maisons de Stéphanie ne conteste pas la matérialité. N° de désordre Désignation  Coûts TTC retenu par l’expert 1 absence de persienne à l’aplomb de la mezzanine 480€ 3 seuil de porte de garage fissuré et soufflé 240 € 5 Les pierres autour de la porte d’entrée ne sont pas alignées 860 € 8 charpente :cale à poser entre la panne et l’arbalétrier 270 € 9 charpente : cale à fixer sur le poinçon afin de servir d’appui à la contrefiche 270 € 10 charpente: liteaux à remplacer 1 400 € 11 charpente : cales entre chevrons et sablière 1 400 € 12 couverture – zinguerie : coulures 250 € 13 porte cellier non posé 400 € 14 finitions peintures (couloirs) 470 € 15 barillet porte d’entrée trop court 120 € 18 faux aplomb de la cloison 1 250 € 20 sous-sol : absence de rebouchage au passage des évacuations 210 € 22 chauffage : le carénage endommagé (à lier au désordre 28 290 € 24 Pénétrations : pose d’un cache 180 € 26 VMC grenier : pose d’un calorifuge autour de la gaine 250 € Ces désordres ayant été réservés et Mme [G] [X] ayant mis en demeure la société Les maisons de Stéphanie d’y remédier, elle est fondée à solliciter une réparation pécuniaire. Il lui sera ainsi alloué la somme de 8340 euros pour ces désordres. 2) les désordres discutés : -désordre 4 - remblai non terminé : La société Les maisons de Stéphanie estime que les travaux relatifs au remblai sont à la charge du maître d’ouvrage qui se l’est réservé, comme cela figure dans la notice descriptive. Mme [G] [X] conteste ce point et estime que la notice descriptive met à la charge du constructeur de construire le remblai. Ce désordre sera examiné au titre de l’examen des suppléments de prix. - désordre 6 et 7 - les fissures des deux pierres de chaîne d’angle : Mme [G] [X] fait valoir que l’expert préconise une étude de sol et qu’il ressort de l’article R. 213-5 du code de la construction et de l'habitation que le prix d’une telle étude doit nécessairement être inclus dans le prix convenu, à défaut de quoi elle ne peut être mise à la charge du maître d’ouvrage. Elle est donc fondée à solliciter la prise en charge de cette étude par la société Les maisons de Stéphanie. Les sociétés Caisse de garantie immobilière du bâtiment et Les maisons de Stéphanie estiment que l’expert préconise une étude de sol en cas d’évolution des fissures. Les microfissures n’ayant pas évolué, Mme [G] [X] doit être débouté de sa demande tendant au paiement par le constructeur d’une étude de sol. La société Les maisons de Stéphanie est toutefois d’accord pour intervenir et procéder aux reprises préconisées Ceci étant rappelé, L’expert, qui a constaté les microfissures, estime qu’il ne s’agit pas d’un désordre « important » en ce que ces microfissures n’affectent ni la solidité de l’ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination mais considère qu’il convient de les surveiller. Il préconise à cet effet une reprise des fissures au mastic silicone pour façade, reprise dont le coût est évalué à 500 euros. Il préconise par ailleurs une étude G5 à 4000 euros. Toutefois en l'absence de justification de l'aggravation des microfissures depuis le dépôt du rapport alors que la réception est intervenue il y a maintenant plus de 5 ans, Mme [X] ne justifie pas de la nécessité de faire réaliser une telle étude de sorte que sa demande sera rejetée. En revanche, la présence de micro-fissures ayant été dûment constatée et la société Les maisons de Stéphanie ayant été mise en demeure de procéder à la levée de cette réserve, elle sera condamnée à payer la somme de 500 euros au titre des travaux réparatoires. - désordre 17 - l’escalier : Mme [G] [X] soutient que les marches présentant des hauteurs inégales variant de 2,5cm constituent une dangerosité pour les usagers et non pas un simple défaut de commodité, outre que les mesures relevées ne correspondent pas à celles portées sur le plan figurant au contrat. Elle soutient par ailleurs que plusieurs entreprises de ferronnerie ont refusé d’intervenir du fait de la non-conformité des marches et qu’elle ne pourra pas en l’état installer un monte-escalier. Elle sollicite dès lors la reconstruction totale de l’escalier. La société Les maisons de Stéphanie considère, en reprenant les termes du rapport d’expertise judiciaire que le désordre dénoncé ne constitue pas une non-conformité mais seulement un défaut de commodité. Par ailleurs elle estime que le fait que l’escalier ne puisse accueillir un monte-personne est inopérant, cette question n’ayant jamais été abordée entre les parties, elle n’entre pas dans la sphère contractuelle. Ceci étant rappelé, L’expert après application de la formule de [S] qui permet de définir les contraintes de dimensions pour la fabrication des escaliers a seulement constaté un espace réduit devant la première marche. Aucune dangerosité pour les usagers n’est décelée. Afin de corriger cela, il préconise un agrandissement de la première marche jusqu’au décrochement afin de constituer un palier de départ. Le coût des travaux réparatoires est chiffré à la somme de 380 euros. Il est par ailleurs confirmé par l’expert judiciaire que la distance entre la première marche et le mur est de 57 cm, avant agrandissement de la première marche, là où il était contractuellement prévu un espace d’un mètre. Si Mme [X] affirme que le non-respect de l’espace initialement prévu constitue une faute lui causant un préjudice important, elle ne démontre aucunement l’existence de celui-ci. Le montant des travaux réparatoires sera dès lors limité au coût d’agrandissement de la première marche tel que préconisé par l’expert soit à la somme de 380 euros. - désordre 21 - robinet de l’évier de la salle de bain : Mme [G] [X] fait valoir que le robinet de la marque « Grohe Eurodisc » n’a pas été posé., que l’expert s’appuie sur une photo qui correspond non pas au robinet de la salle de bain mais de celui de l’évier du cellier. La demanderesse s’appuie sur le rapport d’expertise amiable de monsieur [O] pour justifier l’absence de robinet à la réception et produit une facture en date du 29 mars 2018. En l’espèce la photo du rapport d’expertise ne correspond pas au désordre dénoncé par la demanderesse et la société Les maisons de Stéphanie ne justifie pas avoir levé la réserve, contrairement à Mme [G] [X] qui produit une facture sur laquelle figure un mitigeur dont le coût est à 205,50 euros. Compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à la demande de Mme [X] à hauteur de 205,50 euros. -désordre 25- VMC cellier : Mme [G] [X] fait valoir que si le matériel de ventilation fonctionne, il n’est pas conforme aux prévisions contractuelles en ce que la bouche est posée au fond de la pièce et non de manière centrale. Le rapport d’expertise judiciaire constate un fonctionnement normal de la VMC et précise que la position centrale de la bouche de VMC n’est en aucun cas une obligation technique, de sorte que le désordre allégué n’est pas constaté. Il ne sera pas fait droit à la demande formée à ce titre. . Sur les désordres intervenus pendant l’opération d’expertise - désordre 34 - Absence d’entrée d’air sur la fenêtre du cellier Si l’absence d’entrée d’air a été constatée par Me [K], commissaire de justice, le 11 juin 2019 et relevée par le rapport du technicien amiable en date du 8 août 2019, l’expert judiciaire précise que cette entrée d’air n’est pas utile dans la mesure où l’entrée d’air a été prévue sous la porte de communication avec l’atelier. L’expert ne retient pas la matérialité du désordre dans son rapport d’expertise et aucun élément ne justifie de remettre en cause son analyse. - désordre 39- sélecteur de prise internet : Mme [G] [X] soutient que la notice descriptive prévoyait une prise par chambres, bureau et séjour soit un total de 6 prises et non pas 4 comme l’indique le rapport d’expertise et que le sélecteur n’est pas adapté au nombre de branchement. En l’espèce, ce désordre apparent n’a pas été relevé à la réception mais évoqué lors de la visite expertale du 14 janvier 2019. Ce désordre est donc purgé, aucune demande à ce titre de ne peut aboutir. -désordre 41 : Les fissures sur les seuils et portes fenêtres du séjour et de la cuisine Mme [G] [X] soutient que la société Les maisons de Stéphanie reconnaît l’existence du désordre. Il ne ressort pas des conclusions de la société Les maisons de Stéphanie que tel est le cas. L’expert a qualifié les fissures de retrait comme acceptables et n’en a pas chiffré le coût de remise en état. Mme [G] [X] ne caractérise pas de faute et ne chiffre aucun préjudice. B - Sur les demandes au titre des suppléments de prix Mme [G] [X], pour obtenir le paiement de la somme de 122 308,43 euros fait valoir que l’omission d’un élément nécessaire à l’habitabilité ou son mauvais chiffrage dans la notice descriptive a pour conséquence la prise en charge de cet élément par le constructeur et le garant. Elle soutient également que la nullité ne doit être prononcée que lorsque l’irrégularité de la notice résulte de l’absence de mention manuscrite du maître d’ouvrage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La société Les maisons de Stéphanie conteste les demandes, les items concernés ayant soit fait l’objet d’une renonciation à tout chiffrage et prise en charge par le maître d’ouvrage, soit été mentionnés comme pris en charge par le maître d’ouvrage après chiffrage. La société CGI Bâtiment soutient que la sanction éventuelle d’une omission de chiffrage de travaux indispensable est la nullité du contrat et non la réintégration des prestations dans le prix. * L’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige dispose que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat de construction d’une maison individuelle tel que décrit par l’article L231-2. L’article L.231-2 de ce même code précise que le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir, notamment : « c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ; d) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant : - d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L.231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; - d’autre part le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge (...) » En application de l’article R231-3 du même code, « à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble ». L’article R231-4 de ce code prévoit en outre que : « I. Est aussi annexée au contrat visé à l’article L.231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. II. Cette notice fait la distinction prévue à l’article L.231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix. La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage. La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu ». Il résulte de ces dispositions et de la notice descriptive type prévue par l'article R. 231-4 du même code, agréée par arrêté du 27 novembre 1991, que tous les travaux prévus par le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (notice descriptive et plan) doivent être chiffrés même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. (voir en ce sens notamment 3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507) Le maître de l’ouvrage est fondé à demander soit la nullité du contrat soit en poursuivre l’exécution du contrat en sollicitant à titre de réparation que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur. Le constructeur doit prendre en charge ces travaux quand bien même ces irrégularités n’auraient pas été dénoncées lors de la réception sauf à vider la réglementation du contrat de construction de maison individuelle, d’ordre public, de tout son sens. 1 - Sur la validité de la renonciation La société Les maisons de Stéphanie fait valoir que Mme [G] [X] a renoncé, comme le confirme les stipulations contractuelles de la notice descriptive, à ce que soit chiffré un certain nombre de prestations non indispensables à l’habitabilité. Elle estime que la renonciation du maître d’ouvrage en pleine connaissance de ses droits n’est pas interdite en présence de dispositions relevant de l’ordre public de protection. La société CGI Bâtiment soutient également que le maître d’ouvrage est en droit de renoncer aux effets acquis des règles de protection établies par la loi. Mme [G] [X] fait valoir que la clause selon laquelle elle a renoncée au chiffrage de certains travaux doit être écartée. Elle estime que si la renonciation à des droits reconnus par l’ordre public de protection est permise, elle ne peut pas intervenir ni avant ni au même moment que leur acquisition, c’est-à-dire au moment de la conclusion du contrat. Or cette renonciation est intervenue deux jours avant la conclusion du contrat de construction de maison individuelle. Mme [G] [X] estime que cette renonciation n’aurait pu intervenir que 7 jours après la conclusion du contrat qui correspond au délai de rétractation du souscripteur. Par ailleurs elle soutient que sa renonciation n’est pas claire et non-équivoque comme cela est pourtant requis. Pour que la renonciation soit valable, le contractant doit avoir conscience d’abandonner les prérogatives que lui attribue l’ordre public ce qui ne ressort pas de l’annexe de la notice descriptive, madame [X] n’ayant pas eu conscience d’abandonner son droit à voir réintégrer les ouvrages non chiffrés dans le prix convenu. Mme [G] [X] soutient enfin que le société Les maisons de Stéphanie a commis une réticence dolosive en n’informant pas le maître d’ouvrage sur les conséquences d’une telle renonciation. Ceci étant rappelé, Les règles afférentes au contrat de construction de maison individuelle relèvent d’un ordre public de protection qui tend à assurer la défense de droits individuels. Si la renonciation à ces règles est possible, elle est encadrée. Ainsi, seule une renonciation à des droits contractuels déjà acquis est admise. En outre, une volonté non équivoque de la personne protégée d'abandonner ses droits légaux acquis doit être caractérisée pour que la renonciation soit régulière. Au cas présent, la renonciation porte sur le revêtement des murs intérieurs, la fourniture et pose du lavabo dans la salle de bains et la salle d’eau, la fourniture et pose du garde-corps et de la rampe d’escalier, la fourniture et pose du garde-corps de la terrasse, la clôture, le portail. Cette renonciation est matérialisée par une mention dactylographiée rédigée ainsi « en effet considérant que ces travaux ne sont pas indispensables à l’habitation et à mon entrée dans la maison et pourront être réalisé par mes soins après la réception des travaux, je renonce en toute connaissance de cause aux règles de protection édictées par la loi. Je confirme par ailleurs avoir pleinement conscience que je dois faire mon affaire personnelle de la réalisation et du financement éventuel de ces travaux non compris dans le prix convenu » sur un document signé le 21 octobre 2014. Cette renonciation est intervenue antérieurement au contrat de construction de maison individuelle signé le 23 octobre 2014 et donc avant même que le maître d’ouvrage n’ait acquis les droits concernés et ait pu avoir une connaissance pleine et entière des droits auxquels elle renonçait. Surtout, la renonciation litigieuse ne comporte aucune énonciation claire quant à la règle protectrice à laquelle Mme [X] renonce. Par voie de conséquence, l’acte de renonciation signé le 21 octobre 2014 doit être déclaré nul et de nul effet. 2- Sur les travaux non chiffrés ou dont le chiffrage est contesté : i. Les travaux préparatoires - Branchements d’eau : Le contrat de construction de maison individuelle stipule que « le maître d’ouvrage doit obligatoirement, à ses frais ou par ses propres moyens […] faire réaliser le branchement d’eau et poser un col de cygne avant l’ouverture du chantier. Le chantier ne pourra débuter sans cela ». Mme [G] [X] expose que la réalisation du branchement d’eau et la pose d’un col de cygne ont été laissés à sa charge sans que ces postes n’aient été ni chiffrés ni repris dans la notice descriptive. La société Les maisons de Stéphanie fait valoir que cet élément a été indiqué dans le cadre des travaux restant à la charge de Mme [G] [X] et affirme que le chiffrage a été réalisé. Ceci étant rappelé, Ces travaux indispensables à l’édification de la maison puisque décrits par le constructeur comme un préalable nécessaire au démarrage des travaux n’ont fait l’objet d’aucun chiffrage. Dès lors, les coûts afférents doivent intégrer le coût de la construction. Mme [G] [X] justifie avoir engagé la somme de 1652,36 euros pour la réalisation de ces travaux, il sera fait droit à sa demande. - l’étude de sol : La demanderesse fait valoir que le coût des travaux d’étude de sols ne peuvent être laissé à sa charge dans le contrat de construction de maison individuelle. Elle avance par ailleurs que l’étude de sols n’a pas été chiffrée et son coût doit donc en tout état de cause être pris en charge par le constructeur. La société Les maisons de Stéphanie avance que l’étude de sols était comprise dans le cadre des travaux restant à la charge de Mme [G] [X]. Ceci étant rappelé, Le contrat de construction de maison individuelle stipule que « le maître d’ouvrage doit obligatoirement, à ses frais ou par ses propres moyens […] étude de sol et contraintes spécifiques à la nature du terrain charge client. Le constructeur tiendra compte de l’environnement de la construction. (renseignements sur argiles.com et site divers) » alors même que d’une part, il ne peut être prévu dans un contrat de construction de maison individuelle que le maître d’ouvrage doit fournir une étude de sol (voir notamment en ce sens Cass. 3e civ., 20 novembre 2013, n° 12-27.041) , d’autre part que ce coût ne figure pas dans la liste des travaux non compris dans le prix et non indiqués dans la notice contractuelle et restant à la charge du client. Mme [G] [X] justifie avoir supporté le coût d’une étude de sol pour assainissement qui s’est élevé à la somme de 460 €, il sera fait droit à sa demande. ii. Travaux à l’intérieur de la maison: - les revêtements : Aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 27 986,69 euros, Mme [G] [X] fait valoir que les revêtements muraux et horizontaux doivent être prévus et chiffrés par la notice annexée au CCMI, ce qui n’est pas le cas en l‘espèce. Celle-ci aurait dû comprendre : les revêtements de sols dans les chambres et bureau (pour lesquels une simple chape est prévue, cf. pièce n°1c, page 28, poste 19.1 Sols) ;les revêtements muraux dans les pièces sèches ;les revêtements des plafonds dans toutes les pièces ;les revêtements des menuiseries extérieures et intérieures (la notice stipulant pourtant que les portes sont pré-peintes (pièce n°1c, page 22, poste 15.3 Menuiseries intérieures) et que les fenêtres et volets sont en bois (pièce n°1c, page 22, postes 15.s Menuiseries extérieures et 15.2 Volets) Elle expose également que la renonciation du maître d’ouvrage à faire chiffrer ces éléments est nulle. La société Les maisons de Stéphanie soutient d’une part que les travaux de peintures ne sont pas nécessaires à l’habitabilité d’autre part que Mme [G] [X] a en tout état de cause renoncé, en ce qui concerne les revêtements, à ce que soient chiffrés ces éléments en toute connaissance de ses droits. La société CGI Bâtiment estime que les travaux de revêtements sont purement décoratifs et que Mme [G] [X] a, en outre, renoncé au chiffrage de ces travaux pour obtenir son financement sans réduire l’ampleur de son projet immobilier. La question de la renonciation a déjà été traitée. Ceci étant rappelé, La notice type impose que soit chiffré le revêtement des pièces humides et sèches. En ce qui concerne les menuiseries, la notice type n’impose le chiffrage du revêtement que pour les portes des pièces. Il ressort des pièces du dossier que la partie REVETEMENTS de la notice descriptive contractuelle chiffre la fourniture et la pose du parquet en référence à un coût au m² qui est le même que celui relatif à la pose d’un carrelage antidérapant ce qui conduit à un chiffrage manifestement dérisoire au regard des devis produits. Par ailleurs la notice annexée au contrat de construction de maison individuelle ne mentionne ni ne chiffre l’ensemble des revêtements de toutes les pièces alors que le revêtement des pièces sèches et humides figure dans la notice type. Ces revêtements ont ainsi été laissés à la charge du maître d’ouvrage sans faire l’objet d’un chiffrage, contrairement aux règles ci-avant rappelées. En revanche les revêtements des menuiseries autres que les portes ne sont pas requis pour l’habitabilité et ne sont pas mentionnés dans la notice type, ils n’avaient donc pas à faire l’objet d’une évaluation ou mention particulière. Il ressort des devis fournis par la demanderesse que le coût des revêtements est évalué à : revêtements des menuiseries extérieures, chiffrés à 8 153,58 euros ;peinture des portes, chiffrées 3 874,53 euros ;revêtements des murs, chiffrés 12 343,12 euros ;revêtements des plafonds, chiffrés 5 589,87 euros ;revêtements de sols, chiffrés 6 179,17 euros .Soit un total de 36 140,27 euros, et non pas de 27986,96 euros. Le revêtement des menuiseries extérieures ne devant pas, selon les dispositions applicables, faire l’objet d’un chiffrage et n’étant pas prévu par les documents contractuels, sa prise en charge par le constructeur sera donc exclue. Ainsi, il sera fait droit à la demande Mme [G] [X] à hauteur de 27 986,69 € (36 140,27 - 8153,58). - les portes intérieures et poignées : Mme [G] [X] fait valoir que la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle stipule que les prestations relatives aux portes et poignées sont laissées à la charge du maître d’ouvrage mais que ces dernières ne sont pas chiffrées. La société CGI bâtiment expose que Mme [G] [X] a renoncé au chiffrage de ces travaux pour obtenir son financement sans réduire l’ampleur de son projet immobilier. Ceci étant rappelé, La notice descriptive type impose que soit prévues et chiffrées les portes et les quincailleries. En l’espèce la notice annexée au contrat de construction de maison individuelle laisse à la charge du maître d’ouvrage ces éléments et ne les chiffre pas. La renonciation anticipée au chiffrage ayant été déclarée nulle, la sanction d’une telle omission se résout en une mise à la charge du constructeur. Mme [G] [X] justifie par la production de la facture avoir engagé la somme de 4 414,26 € pour la fourniture des portes et huisseries. Il sera par conséquent fait droit à sa demande. - les lavabos Mme [G] [X] fait valoir que la notice descriptive type impose que soient décrits et chiffrés les lavabos des salles d’eau et salles de bain. Or la notice descriptive met à la charge du maître d’ouvrage ces prestations mais ne les chiffre pas. Elle soutient que ces travaux, non chiffrés doivent être pris en charge par le constructeur et s'élèvent à la somme de 2 249,30 euros TTC La société CGI Bâtiment estime que Mme [G] [X] a renoncé au chiffrage de ces travaux pour obtenir son financement. Ceci étant rappelé, La notice descriptive type exige que soit prévus et chiffrés les lavabos. Or, la notice contractuelle a prévu, en son article 17.2, que ces travaux sont à la charge du maître d’ouvrage sans les chiffrer. La renonciation anticipée au chiffrage ayant été déclarée nulle, la sanction d’une telle omission se résout en une mise à la charge du constructeur. Mme [G] [X] justifie par la production de la facture afférente avoir versé la somme de 2 249,30 € pour la fourniture des portes et huisseries. Il sera donc fait droit à sa demande. - les branchements électriques : Mme [G] [X] fait valoir que la notice descriptive type impose que soient décrits et chiffrés les branchements électriques. Or la notice descriptive contractuelle met à la charge du maître d’ouvrage ces prestations mais ne les chiffre pas. Elle avance également que ces travaux sont indispensables à l’habitabilité de la maison. Elle soutient que ces travaux non chiffrés sont à la charge du constructeur et s'élèvent à la somme de 2 323,17 euros T.T.C. La notice descriptive type exige que soient prévus et chiffrés les branchements électriques. Ceci étant exposé, La notice contractuelle stipule en son article 22.2 que le raccordement au compteur sera réalisé par le fournisseur d’énergie du client et que le raccordement au réseau de distribution au réseau est à la charge du client. Le chiffrage de ces prestations n’est pas effectué. La sanction d’une telle omission se résout en une mise à la charge du constructeur. Mme [G] [X] justifie par la production de factures avoir versé la somme de 2 323,17 euros pour les branchements électriques (intervention de la société ENEDIS et achat du matériel). Il sera fait droit à sa demande. - les fluides nécessaires à la construction : Mme [G] [X] fait valoir que les fluides (eaux et électricités) sont nécessaires à l’édification de la construction et à ce titre doivent être inclus dans le prix convenu. La société CGI Bâtiment estime que la recommandation de la commission des clauses abusives sur laquelle se fonde la demanderesse pour écarter sa prise en charge de la consommation des fluides n’a aucune valeur normative. Ceci étant exposé, Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l'ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l'achèvement de la maison incombent au constructeur Il n’est pas contesté au regard de la notice (« préliminaire avant le démarrage du chantier ») que, outre l'installation d'un point d'eau et d'un branchement électrique sur le chantier, les consommations d’eau seront à la charge du maître d’ouvrage. Une telle clause doit être écartée, les fluides nécessaires à l’édification de la construction devant être compris dans le prix convenu. Mme [G] [X] justifie par la production des factures EDF et Véolia (pièces 35) avoir versé la somme totale de 862,17 € pour la fourniture d’eau et électricité. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Mme [G] [X]. - l’escalier : Mme [G] [X] fait valoir que la notice descriptive type impose que soient décrits et chiffrés les revêtements des pierres d’escalier. Or la notice descriptive ne prévoit pas de revêtement d’escalier. Elle soutient que ces travaux, non prévus doivent être pris en charge par le constructeur et s'élèvent à la somme de 11 793,24 euros T.T.C. La société Les maisons de Stéphanie estime que le devis produit par Mme [G] [X] a été fait à un prix prohibitif. La société CGI Bâtiment estime qu’il ne s’agit pas de travaux indispensables à l’ouvrage. Ceci étant exposé, La notice descriptive type impose que soit prévue et chiffrée la nature du revêtement des marches d’escalier (art. 2.3). La notice contractuelle stipule en son article 17.2 que ces travaux sont à la charge du maître d’ouvrage mais ne le chiffre pas. La sanction d’une telle omission se résout en une mise à la charge du constructeur. Mme [G] [X] produit un devis n° 265 en date du 12 juin 2018 pour un montant de 11 793,24 €. Toutefois ce devis ne correspond pas à la demande afférente au seul revêtement puisqu’il comprend la fourniture et pose de pierre sur un escalier béton de 14 marches à transformer en 16 marches. Ainsi, le devis produit ne correspond pas à la demande de revêtement mais à la modification totale des matériaux et de la configuration de l’escalier. La demande sera dès lors rejetée. iii. Les ouvrages extérieurs - le chemin d’accès : Mme [G] [X] fait valoir que les travaux de création d’un chemin d’accès au chantier en pierres calcaires ou matériaux inertes recyclés avec géotextiles qui ont été mis à la charge du maître d’ouvrage ont été sous-évalués. Ce poste a été chiffré à 2 772 € alors que la demanderesse a dépensé 3 696 €. La société CGI Bâtiment expose que la sanction de l’erreur de chiffrage n’est pas la prise en charge des travaux par le constructeur mais seulement l’obligation pour ce dernier de réaliser les travaux au prix convenu si on lui en fait la demande dans le délai de 4 mois suivant la signature du contrat. Faute d’avoir sollicité le constructeur dans ce délai, le maître d’ouvrage perd toute garantie. Ceci étant rappelé, Il est constant que le maître de l'ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur (voir en ce sens Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-12.507) Dès lors qu’à prestations identiques, le coût s’est avéré un tiers plus onéreux que le chiffrage opéré par le constructeur, et avait donc été évalué de manière irréaliste par ce dernier, il doit être condamné à prendre en charge cette prestation, déduction faite du chiffrage qui figure dans la notice descriptive. Mme [G] [X] sera indemnisée à hauteur de 924 euros (3696-2772) et déboutée du surplus. - la terrasse : Mme [G] [X] fait valoir que les plans du permis de construire montrent qu’une terrasse à la charge du client doit être réalisée. Elle avance par ailleurs que cette terrasse, si elle a bien été chiffrée en annexe du contrat de construction de maison individuelle pour un prix de 9 504 €, elle n’a pas été intégrée au coût global de la construction. Elle estime par ailleurs que le montant de la terrasse a été sous-évalué, les devis qu’elle a établi s’élevant à 15 772 € et 29 616 €. Elle sollicite que la société Les maisons de Stéphanie prenne en charge le montant différentiel des travaux à savoir 35 883,36 € La société Les maisons de Stéphanie et la CGI bâtiment soutiennent que si la terrasse figure sur certains dessins à but commercial, l’ouvrage ne figure pas dans les plans d’exécution et est exclu du champ contractuel. Ceci étant rappelé, Les travaux pour la réalisation de la terrasse ont été chiffrés en annexe de la notice descriptive dans la catégorie des « travaux non compris dans le prix, non indiqué sur la présente notice et restant à la charge du client » et ont bien été intégrés au coût global de la construction. Une terrasse n’est pas un élément indispensable à l’habitabilité de la maison et ne fait pas partie des ouvrages devant faire l’objet d’un chiffrage lorsqu’elle est laissée à la charge du maître d’ouvrage. L’ensemble des coûts sollicités au titre de cet équipement ne saurait donc être mis à la charge du constructeur. La circonstance selon laquelle la terrasse est prévue dans le permis de construire ne démontre aucunement, en l’absence de démonstration sur ce point, que cette terrasse était indispensable à l’obtention des autorisations administratives pour permettre la construction. Aussi, Mme [G] [X] sera déboutée de sa demande. - le mur de soutènement : Mme [G] [X] expose que le permis de construire prévoyait que soit fait un mouvement de terre sur l’avant du terrain et que de ce fait, deux murs de soutènement devraient être réalisés. Elle fait valoir que si cette prestation n’a pas été chiffrée, elle est indispensable à l’implantation et l’habitabilité de l’immeuble. La société Les maisons de Stéphanie soutient que le mur de soutènement n’a jamais été prévu au contrat, que le mouvement de terre a été réalisé et que ce dernier ne rend pas obligatoire un mur de soutènement. La société CGI Bâtiment fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’un mur de soutènement serait indispensable à l’implantation du bâtiment. Ceci étant rappelé, La demanderesse ne fournit aucune pièces ou éléments permettant de justifier qu’un tel mur est entré dans le champ contractuel ou que celui-ci est nécessaire à l’habitabilité ou l’implantation de l’immeuble. Elle sera donc déboutée de sa demande. - le chemin d’accès gravillonné, les places de stationnement et l’engazonnement : Mme [G] [X] soutient que le permis de construire prévoyait un accès gravillonné avec une aire de stationnement et que l’environnement existant sera renforcé par l’engazonnement du terrain et la plantation d’arbres d’essences locales. Elle fait valoir que ces travaux n’ont pas été chiffrés et n’ont pas été inclus dans le prix global de la construction et que seuls ont été chiffrés les travaux nécessaires à l’accès au chantier des engins. La société Les maisons de Stéphanie et la société CGI bâtiment font valoir que ces travaux ont bien été chiffrés et intégrés au prix global de la construction. Ceci étant rappelé, Dès lors que, selon l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction avec fourniture du plan doit comporter l'affirmation de la conformité du projet aux règles du code de l'urbanisme, le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l'autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s'il est laissé à la charge du maître de l'ouvrage, faire l'objet d'un chiffrage de la part du constructeur. Les aménagements extérieurs que sont les places de stationnement et les espaces verts ne sont prévus ni par la notice descriptive ni par les plans annexés au contrat ni par la notice descriptive type prévue par l’arrêté du 27 novembre 1991. Ils figurent néanmoins sur l’un des plans annexé au permis de construire qui mentionne « un accès gravillonné avec une aire de stationnement et l’environnement existant sera renforcé par l’engazonnement du terrain et la plantation d’arbres d’essences locales ». Cependant, il n’est nullement démontré par Mme [G] [X] que ces aménagements sont imposés par les documents d’urbanisme applicables au moment de la délivrance du permis de construire, Ainsi, ces aménagements non prévus au contrat de construction de maison individuelle litigieux et dont le caractère indispensable et nécessaire au regard des règles d’urbanisme applicables à la parcelle n’est nullement démontré, n’ont pas à être pris en charge par le constructeur. Par voie de conséquence les demandes formées à ce titre par Mme [G] [X] seront rejetées. Compte tenu de ce qui précède, il sera fait droit à la demande de Mme [X] au titre des suppléments de prix pour un montant de 40 871,95 euros. C- Sur la demande indemnitaire au titre des pénalités de retard Mme [G] [X] sollicite le paiement de la somme de 309,83 euros au titre des pénalités de retard qu’elle estime à 32 307,33 euros considérant qu’elle a déjà déduit de sa prétention l’appel de fonds des 95 % soit la somme de 31 997,50 qu’elle n’a pas payé. Elle demande la compensation et le paiement de la somme de 309,83 euros La société Les maisons de Stéphanie soutient que les pénalités de retard ne peuvent être dues que pour 234 jours et non pas pour un retard de 319 jours comme l’a retenu Mme [G] [X]. Elle fait valoir que Mme [G] [X], en posant un antivol sur l’entrée du chantier est responsable d’un arrêt de chantier d’une durée de 85 jours, débutant le 14 septembre 2015 et s’achevant le 7 décembre 2015, date à laquelle Mme [G] [X] a autorisé la société Les maisons de Stéphanie à reprendre le chantier. Ceci étant rappelé, Il résulte de l’article L.231-2 i) du code de la construction et de l’habitation que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage dès lors que celui-ci est habitable, et non sa réception ou la levée des réserves consignées lors de celle-ci. Le montant minimum de ces pénalités ne peut être inférieur à 1/3000 ème du prix de la construction par jour de retard. C’est ce mode de calcul qui est retenu à l’article 2.6 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle. En l’espèce le contrat de construction de maison individuelle prévoyait un délai d’exécution des travaux de 15 mois à compter de l'ouverture du chantier le 16 juin 2015. Les travaux devaient donc s’achever le 16 septembre 2016. La maison a été livrée à Mme [G] [X] le 4 août 2017, les clés lui ayant été ainsi remises suite à la réception avec réserves des travaux intervenue le même jour. Le chantier ayant été déclaré ouvert le 16 juin 2015, la réception de l'ouvrage aurait donc dû intervenir, au plus tard, le 16 septembre 2016, alors que la livraison n’est finalement intervenue que le 4 août 2017, soit avec 319 jours de retard. Parmi l’ensemble des désordres dénoncés, et constatés par l’expert, aucun n’était de nature à rendre inhabitable la maison. Le terme des pénalités de retard est donc à fixer à la date de livraison. Le montant total des pénalités de retard s’élève donc à la somme de 32 006,33 euros (301 000 x 1/3000) x 319. Si la société Les maisons de Stéphanie évoque un arrêt de chantier entre le 14/06/2015 et le 07/12/2015 dû à la pose d’un cadenas, elle ne produit aucune élément suffisamment probant au soutien de ses allégations, seul un courrier du 15 septembre 2015 dont elle est l’auteur est versé. Il n’y a dès lors pas lieu de minorer le montant des pénalités de retard dont elle est redevable à l’égard de Mme [G] [X]. D- Sur les demandes indemnitaires complémentaires Les pénalités de retard prévues par l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts. Il appartient alors au maître de l’ouvrage d’établir un préjudice distinct de celui déjà réparé par ces pénalités. 1) Sur la faute de la société Les maisons de Stéphanie Mme [G] [X] recherche la responsabilité contractuelle de la société Les maisons de Stéphanie exposant que nonobstant de nombreux courriers, elle n’a pas levé l’intégralité des réserves. Eu égard à ce qui a été précédemment jugé, il est établi que la société Les maisons de Stéphanie a commis une faute en s’abstenant de lever les nombreuses réserves régulièrement dénoncées par Mme [X] et retenue par la présente décision et que d’importants suppléments de prix ont été reconnus. 2) Sur la faute de la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment L’article L.231-6 II du code de la construction et de l’habitation dispose que : “Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues paragraphe III du présent article. Il est en outre rappelé qu’en vertu de l’article L.231-6 I précité, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût du dépassement des prix convenus et les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. En l’espèce, il ressort des pièces produites que nonobstant un premier courrier du 17 novembre 2017 demandant à la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment compte tenu de la défaillance de la société Les maisons de Stéphanie d’honorer ses obligations contractuelles en visant les articles L231-6 et R231-10 du code de la construction et de l'habitation puis une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 décembre 2017 et d’un courrier en réponse de la société CGI Bâtiment du 16 janvier 2018 informant les demandeurs qu’elle allait se rapprocher du constructeur, celle-ci ne justifie d’aucune démarche en ce sens. Elle ne justifie aucunement avoir mis l’entreprise en demeure de reprendre ses travaux conformément aux obligations qui lui incombent en vertu des dispositions susvisées. La circonstance selon laquelle la société Les maisons de Stéphanie contestait les réserves est indifférente à son obligation en tant que garant de mettre en demeure le constructeur d’exécuter les travaux. Compte tenu de ce qui précède la faute de la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment est établie. 3) Sur les préjudices -sur le préjudice moral Mme [G] [X] fait valoir qu’elle a subi un préjudice moral caractérisé par le litige qui l’a opposé à la société Les maisons de Stéphanie. La société Les maisons de Stéphanie avance que l’interdiction d’accès au chantier par la demanderesse est à l’origine de ce litige et que la société Les maisons de Stéphanie a toujours entendu intervenir pour les travaux qu’elle reconnaît devoir. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Une victime est en droit d’obtenir réparation intégrale du préjudice personnellement subi et directement consécutif aux manquements retenus. En l'espèce, il ressort de ce qui a été jugé précédemment que Mme [G] [X] a réceptionné une maison comprenant de nombreux désordres. Par conséquent, au regard du caractère inachevé de la construction et des tracas occasionnés par la procédure, il sera alloué à Mme [G] [X] la somme de 1200 euros au titre du préjudice moral. - sur le préjudice de jouissance Mme [G] [X] soutient également subir un préjudice de jouissance, sa maison n’étant toujours pas sécurisée en raison de l’absence de garde-corps dans l’escalier, elle affirme que l’ouvrage est inhabitable et sollicite la somme de 5000 euros en réparation de ce préjudice. La société Les maisons de Stéphanie fait valoir que l’immeuble litigieux est la résidence secondaire de la demanderesse et qu’elle n’a vocation qu’à être occupé épisodiquement dans l’attente de la retraite de Mme [G] [X] de sorte que l’existence du préjudice n’est pas démontrée. La société CGI bâtiment fait valoir que le garant de livraison n’est pas tenu, en cette qualité, de couvrir les dommages et intérêts alloués au maître de l’ouvrage. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En premier lieu, il ressort de l’expertise judiciaire que la maison était habitable et qu’aucune des réserves dénoncées était de nature à la rendre impropre à l’habitation. Ensuite, en l’absence d’élément tendant à justifier de l’existence d’un préjudice distinct de ceux d’ores et déjà indemnisés, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée. 4- Sur la mobilisation de la garantie de CGI Bâtiment 1) sur le principe de la mobilisation Mme [G] [X] soutient que la société CGI Bâtiment en sa qualité de garant de livraison et au titre de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation était tenue de mettre en demeure la société Les maisons de Stéphanie ou à défaut de faire exécuter les travaux dont elle avait la charge. Elle fait valoir que la défaillance du constructeur nécessaire à la mise en œuvre de la garantie de livraison peut être reconnue même si le constructeur est solvable. Elle soutient également que la défaillance la société Les maisons de Stéphanie est caractérisée par son refus de lever les réserves dénoncées dans le procès-verbal de réception ainsi que par son retard de livraison. Mme [G] [X] soutient que cette garantie est due non seulement en ce qui concerne la levée des réserves mais également au titre des surcoûts illicites et des pénalités de retard au titre du c) de l’article L. 213-6 du code de la construction et de l'habitation. La société CGI Bâtiment fait valoir que le refus d’intervenir de la part de la société Les maisons de Stéphanie s’explique par un litige concernant la prise en charge de travaux, ce qui ne constitue pas une défaillance. Par ailleurs dans ses conclusions la société Les maisons de Stéphanie se dit prête à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour reprendre les désordres dénoncés, ce qui démontre le fait qu’elle n’est pas défaillante. Ceci étant rappelé, Aux termes de l’article L.231-6 I du code de la construction et de l’habitation, “la garantie de livraison prévue au k de l’article L.231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (...). En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5% du prix convenu ; b) les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; c) les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret(...)”. La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet. Il en ressort que l’obligation du garant de livraison est mise en œuvre dès lors qu’est constatée la défaillance du constructeur dans l’exécution de ses obligations et dépassements de prix subséquents ce qui inclut les coûts nécessaires à la levée des réserves, le coût induit par les travaux non chiffrés ou non prévus dans la notice descriptive et les travaux sous-évalués ainsi que des pénalités de retard, celles-ci excédant en l’espèce 30 jours. La garantie de livraison de l' ouvrage à prix et délai convenus à laquelle s'engage le garant en application de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation s'analyse en un cautionnement de caractère particulier stipulé en faveur du maître de l'ouvrage en cas de défaillance du constructeur et en une garantie légale d'ordre public et autonome. La société CGI Bâtiment qui a contesté le principe d’une prise en charge des sommes réclamées du fait du constructeur, ne conteste pas sérieusement sa garantie en cas de condamnation de ce dernier. Les sommes susvisées allouées à Mme [X] au titre de réserves non levées, des travaux non chiffrés dans la notice descriptive, des travaux sous-évalués et des travaux non prévus dans la notice descriptive, qui constituent incontestablement des dépassements et des suppléments de prix supportés par le maître de l’ouvrage du fait du constructeur ainsi que les pénalités de retard qui excèdent en l’espèce 30 jours entrent dans le champ de sa garantie. Elle sera condamnée in solidum avec la société Les maisons de Stéphanie à payer aux demandeurs les sommes susvisées. b) Sur l’étendue de la mobilisation de la garantie : l’opposabilité de la franchise La CGI Bâtiment soutient que si le garant est tenu de prendre en charge le coût des dépassements de prix convenus dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie peut être assortie d’une franchise de 5 % du prix convenu et qu’une telle franchise est stipulée à la garantie émise par la CGI Bâtiment. Elle estime également que l’acte de cautionnement fournit par la CGI Bâtiment est un acte unilatéral qui n’est pas soumis à l’acceptation du maître de l’ouvrage. Mme [G] [X] fait valoir que cette clause prévoyant la franchise ne lui est pas opposable. Elle estime d’une part que la société CGI Bâtiment ne produit pas de document signé par le constructeur ou le maître d’ouvrage établissant l’existence d’une telle clause. Ensuite, même dans le cas où la CGI Bâtiment produirait des éléments à même de démontrer l’existence d’une telle clause, il ne peut pas l’opposer au maître de l’ouvrage qui ne l’a pas acceptée formellement. Sur ce, Le contrat signé par les parties le 23 octobre 2014 stipule qu'il est conclu sous condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation et que l'attestation de cette garantie sera adressée au maître de l' ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions soit 6 mois. L'article L.231-6, qui prévoit la possibilité d'assortir la garantie d’une franchise de 5%, est reproduit dans le contrat. Aux termes de l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou un supplément de prix ; c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. Mme [G] [X] produit l’acte de cautionnement délivré par la société CGI Bâtiment le 16 juin 2015 aux termes duquel elle se porte caution solidaire, en sa faveur, de l'exécution par le constructeur de son obligation de livrer l'ouvrage dans les conditions convenues au contrat de construction et elle s'engage notamment à verser, en cas de défaillance du constructeur, les sommes nécessaires à la réalisation de la construction faisant l'objet du contrat, excédant le prix garanti, au-delà d'une franchise de 5 % qui reste à la charge du maître de l’ouvrage. Contrairement à ce que soutient Mme [G] [X], ni le contrat signé par les parties ni les textes légaux applicables précités n'imposent la transmission d'un contrat cadre conclu avec le constructeur et l'acceptation formelle par le maître de l' ouvrage de la franchise, étant rappelé que le cautionnement fourni par le garant de livraison a un caractère particulier et que la garantie de livraison n’est pas un acte bipartite entre le maître de l' ouvrage et le garant de livraison . Mme [G] [X] a été destinataire de cette attestation dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive de sorte qu’elle était informée que la CGI Bâtiment ferait application d'une franchise si sa garantie était mobilisée. Enfin, le maître de l' ouvrage n’a pas à connaître exactement les termes de la garantie de livraison au moment de la signature du contrat de construction puisque l'article L231-4 du code de la construction prévoit expressément la possibilité pour le constructeur que la garantie de livraison fasse l'objet d'une condition suspensive, le contrat de construction de maison individuelle ne pouvant, dans ce cas, être définitivement formé que lors de la réalisation de celle-ci. En conséquence, la franchise de 5% prévue au contrat est opposable à Mme [G] [X]. Cette franchise est calculée sur le prix convenu du contrat. Elle sera retenue à hauteur de 15 050 euros telle qu’invoquée par la société CGI Bâtiment. La société CGI Bâtiment n’est alors tenue de payer que les sommes dépassant cette franchise et allouées au titre des dépassements du prix convenu lorsqu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction. Constituent des dépassements du prix convenu en l’espèce les sommes allouées au titre de la levée des réserves mais également des travaux sous-évalués. III- Sur les comptes entre les parties Compte tenu de ce qui précède, les préjudices de Mme [G] [X] sont fixés comme suit : - 10 545,50 euros (1120 +9425,50) au titre des travaux de levée des réserves; - 40 871,95 euros au titre des suppléments de prix; - 32 006,33 euros au titre des pénalités de retard.; - 1200 euros au titre du préjudice moral. Toutefois, il ressort des écritures et des pièces de Mme [G] [X] que celle-ci n’a pas réglé la somme de 31 997,50 euros à la société Les maisons de Sophie et qu’elle a entendu opérer une compensation sur le poste des sommes dues au titre des pénalités de retard. Cette somme doit être déduite des condamnations mises à la charge de la société Les Maisons de Sophie et du garant afin que Mme [G] [X] soit justement indemnisée sans perte ni profit, d’autant que le constructeur n’en réclame pas le paiement. Afin de demeurer dans le cadre des demandes, la somme de 31 977,50 euros sera déduite de l’indemnité dues au titre des pénalités de retard. La condamnation au paiement sera donc limitée à la somme de 28,83 euros. Ensuite, il est établi que Mme [G] [X], a selon ordonnance du président du tribunal de grande instance de Blois du 9 septembre 2017, consigné la somme de 4 000 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations à titre de solde du prix, dans l’attente de la levée des réserves. Compte tenu de l’objet de la consignation, une compensation sera opérée entre cette dernière et la condamnation prononcée in solidum à l’encontre de la société Les maisons de Stéphanie et la société CGI Bâtiment au titre des travaux de levée des réserves. Le montant de la condamnation sera donc de 5 425,50 euros (9425.50 - 4000). Enfin, si la société CGI Bâtiment est tenue in solidum de la quasi totalité des condamnations prononcées à l’encontre de la société Les maisons de Sophie, la franchise de 5% applicable a été déclarée opposable et est applicable aux suppléments de prix. Par voie de conséquence, la société CGI Bâtiment ne pourra être actionnée que dans la limite de la somme de 25 821,95 euros sur les 40 871,95 euros de condamnations prononcées au titre des suppléments de prix. IV- Sur l’appel en garantie de la société CGI Bâtiment à l’égard de la société Les maisons de Stéphanie L’article L.443-1 du code des assurances dans sa version applicable au litige dispose que les entreprises d'assurance habilitées à pratiquer les opérations de caution ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d'origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d'un recours contre le client donneur d'ordre de l'engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue au 3° de l’article 1251 du code civil (aujourd’hui article 1346 du code civil). En application de ce texte, la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment, garant de livraison, peut appeler en garantie le constructeur de maison individuelle des condamnations prononcées à son encontre au titre de réserves non levées, des travaux non chiffrés dans la notice descriptive, des travaux sous-évalués et des travaux non prévus dans la notice descriptive ainsi que les pénalités de retard. La société Les maisons de Stéphanie sera en conséquence condamnée à la garantir intégralement de ces condamnations. En revanche, s’agissant des condamnations prononcées au titre du préjudice moral de Mme [G] [X], il a été établi que la société CGI Bâtiment et la société Les maisons de Stéphanie avaient l’une et l’autre commis une faute ayant contribué à ces dommages. Si elles sont ainsi tenues in solidum à réparation vis-à-vis du demandeur au titre de leur obligation à la dette, elles ne sont tenues in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu'à proportion de leurs responsabilités respectives à l'origine des désordres constatés. Dès lors, la société CGI Bâtiment ne peut obtenir la garantie intégrale de la société Les maisons de Stéphanie à ce titre et il convient d’opérer entre elles un partage de responsabilité. Compte tenu des fautes de chacune et de leurs missions respectives, ce partage s’établit comme suit : - la société Les maisons de Stéphanie : 80 % - la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment : 20 % La société Les maisons de Stéphanie sera en conséquence condamnée à la garantir de la condamnation prononcée au titre du préjudice moral de Mme [G] [X] à hauteur de 80 %. V- Sur les demandes accessoires : .Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment seront condamnées in solidum aux dépens en ce compris ceux de l’expertise. Elles seront également condamnées in solidum à payer à Mme [X] la somme de 13 050,72 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette somme comprend le coût supporté pour les constats d’huissier pour la requête en autorisation de consignation et les 1 344 euros pour le paiement de l’expert amiable. L’équité commande de laisser aux parties défenderesses les frais irrépétibles qu’elles ont engagés. Elles seront déboutées de leurs demandes formées à ce titre. Dans leurs recours entre elles, eu égard aux montants des condamnations principales prononcées à leur encontre et restant in fine à leur charge, la société Les maisons de Stéphanie sera condamnée à garantir la société CGI Bâtiment à hauteur de 95 % des condamnations accessoires prononcées à son encontre. Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense, leur débouté découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement .Sur l’exécution provisoire: Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi. En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée. PAR CES MOTIFS: Le Tribunal, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ; Déclare nulle la renonciation en date du 21 octobre 2014 ; Fixe les préjudices de Mme [X] comme suit : -10 545,50€ (dix mille cinq cent quarante-cinq euros et cinquante centimes) pour la totalité du coût des travaux de levée des réserves; - 40 871,95 € (quarante mille huit cent soixante et onze euros et quatre-vingt-quinze centimes)au titre des suppléments de prix ; - 32 006,33 € (trente-deux mille six euros et trente-trois centimes) au titre des pénalités de retard; - 1200 € (mille deux cents euros) au titre du préjudice moral; Condamne la société Les maisons de Stéphanie à payer à Mme [G] [X] la somme de 1120 € (mille cent vingt euros) pour les travaux de levée des réserves; Dit que Mme [G] [X] reste à devoir la somme de 31 977,50 euros au titre du contrat de construction de maison individuelle signé le 24 octobre 2014; Dit que Mme [G] [X] a consigné la somme de 4000 euros à titre de solde du prix, dans l’attente de la levée des réserves; Ordonne la déconsignation de la somme de 4000 euros (quatre-mille euros),consignée à la caisse des Dépôts et Consignations; Condamne in solidum, après compensation des créances, la société Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment à payer à Mme [G] [X] la somme de : - 5 425,50€ (cinq mille quatre cent vingt-cinq euros et cinquante centimes) au titre du coût des travaux de levée des réserves; - 40 871,95 € (quarante mille huit cent soixante et onze euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des suppléments de prix ; - 28,83 € (vingt-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des pénalités de retard; Déclare que la franchise de 5 % prévue par la garantie de livraison de la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment, soit 15 050 euros applicable aux dépassements de prix est opposable à Mme [G] [X], et par conséquent, Dit que la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment ne pourra être actionnée quant aux suppléments de prix que dans la limite de 25 821,95 euros; Condamne la société Les maisons de Stéphanie à garantir la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment de l’intégralité des condamnations prononcées ci-avant; Condamne in solidum la société Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment à payer à Mme [G] [X] la somme de 1200 euros au titre du préjudice moral; Dit que dans les rapports entre co-obligés, pour le seul préjudice moral le partage de responsabilité s’effectue de la manière suivante : - la société Les maisons de Stéphanie : 80 %; - la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment : 20 %; Dit que dans leur recours entre elles, les sociétés Les maisons de Stéphanie et Caisse de garantie immobilière du bâtiment seront garanties de cette condamnation prononcée à leur encontre à proportion du partage de responsabilité sus-mentionné ; Déboute Mme [G] [X] du surplus de ses demandes ; Condamne in solidum la société Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment aux dépens en ce compris ceux de l’expertise judiciaire ; Autorise les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Condamne in solidum la société Les maisons de Stéphanie et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment à payer à Mme [G] [X] la somme de 13 050,72 € (trois mille cinquante euros et soixante-douze centimes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Les maisons de Stéphanie à garantir la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment à hauteur de 95 % des condamnations accessoires (dépens et frais irrépétibles) prononcées à son encontre ; Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 16 février 2024 Le Greffier La Présidente