Cour de cassation, 12 juillet 1995. 93-16.115

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Jean-Marie Z..., 2 / Mme Colette Y... épouse Z..., demeurant ensemble hameau de la Garonne, ... à Le Pradet (Var), en cassation d'un arrêt rendu le 9 mars 1993 par la cour d'appel de Nîmes (chambres réunies), au profit de : 1 / M. Roger A..., 2 / Mme Elise X... épouse A..., demeurant ensemble ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 juin 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de Me Bouthors, avocat des époux Z..., de Me Cossa, avocat des époux A..., les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 9 mars 1993) statuant sur renvoi après cassation, que les époux Z..., propriétaires d'un immeuble comprenant des locaux d'habitation, ont, le 28 mars 1981, délivré aux époux A..., locataires, un congé aux fins de reprise de leur logement, au bénéfice de Mme Y..., mère de Mme Z..., en application de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, puis les ont assignés en expulsion ; Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, de juger que les époux A... pourront réintégrer les lieux dont ils ont été expulsés et voir le bail se poursuivre dans les conditions appliquées lors de sa suspension, de dire les propriétaires déchus pour l'avenir de leur droit de reprise en application des articles 21 et 66 de la loi du 1er septembre 1948 et de les condamner au paiement d'une amende civile de 10 000 francs ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1 / que, suivant l'article 23 de la loi du 1er septembre 1948, en cas de pluralité de locaux loués ou occupés dans le même immeuble et sensiblement équivalents, susceptibles d'être repris, le propriétaire est tenu d'exercer son droit de reprise sur celui qui est occupé par le plus petit nombre de personnes ; que pareille limitation au droit du propriétaire ne joue que si plusieurs locaux sont également susceptibles d'être repris ; qu'en affirmant dès lors, que les prescriptions de l'article 23 avaient été violées au préjudice des époux A..., sans rechercher si les deux autres appartements, occupés chacun par une personne, étaient susceptibles d'être repris en l'état de la protection attachée par l'article 22 bis à l'âge de leurs occupantes et de l'impossibilité morale pour le propriétaire de donner congé à des membres de sa propre famille, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes précités ; 2 / que, pour l'application des articles 19 et 21 de la loi du 1er septembre 1948, l'intention spéculative de l'acquéreur, quand le droit de reprise est exercé au bénéfice d'un membre de sa famille, s'apprécie sans tenir compte de la situation immobilière propre dudit acquéreur ; qu'en l'état du motif persistant et réalisé tendant à opérer le regroupement familial des personnes âgées de sa famille, la situation patrimoniale propre de l'acquéreur ne pouvait être légalement prise en considération par la cour d'appel pour annuler le congé délivré pour loger sa mère ; qu'en déclarant le contraire, l'arrêt attaqué a violé le texte susvisé ; 3 / que, pour l'application des articles 19 et 21 précités, demeure inopposable au propriétaire qui invoque un droit de reprise pour sa mère, devenue veuve et cohabitant actuellement avec ses enfants, la donation-partage opérée de leur vivant par ses parents, dès lors que pareille opération, justifiée par des raisons propres n'a pas procédé d'une collusion frauduleuse entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise en vue de faire échec aux droits d'un tiers locataire ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sans caractériser l'existence d'un véritable concert frauduleux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 4 / que la cour d'appel n'a pas répondu au chef péremptoire des conclusions des requérants justifiant l'inoccupation des lieux repris dans le bref délai prévu par l'article 60 en conséquence d'un cas de force majeure ou d'un cas fortuit lié à la maladie du propriétaire et à la cessation consécutive de son emploi, circonstance lui ayant alors interdit de financer les travaux de réfection rendus nécessaires par l'état de "saleté repoussante" où ils se trouvaient du chef des époux A... ; qu'en prononçant la déchéance pour l'avenir du droit de reprise, sans répondre aux conclusions précitées des requérants, l'arrêt est entaché d'un défaut de motifs en violation des articles 4 et 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'abstraction faite d'un motif surabondant, la cour d'appel, devant laquelle les bailleurs n'avaient pas soutenu que la maladie de M. Z... eût constitué un cas fortuit ou de force majeure ayant empêché la réfection immédiate du logement repris et qui, pour prononcer leur déchéance, a, sans avoir à répondre à de simples arguments ni à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, légalement justifié sa décision en relevant que le droit de reprise n'avait été imposé par les époux Z... que dans le but de détourner les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, en constatant que ceux-ci ne justifiaient pas que leur acquisition avait été faite pour satisfaire un intérêt familial légitime exclusif de toute idée de spéculation et en retenant que les considérations tenant au lien de parenté pouvant unir les occupants des autres locaux d'habitation ne mettaient pas en échec l'article 23, d'ordre public, de la loi susvisée ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Z..., envers le Trésorier payeur général, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze juillet mil neuf cent quatre-vingt-quinze.