Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 22/02004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 27/08/2024 à : Me ELISA GUEILHERS Copie exécutoire délivrée le : 27/08/2024 à : Me BERGER Raphaël Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 22/02004 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSYU N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le mardi 27 août 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA TOUR SAINT BLAISE [Adresse 2] ET [Adresse 1] 75020 PARIS, Représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR - [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Me BERGER Raphaël, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886 DÉFENDEUR Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] comparant en personne assisté de Me ELISA GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES, COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, statuant en juge unique assisté de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition initialement le 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier Décision du 27 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/02004 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSYU EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [X] [S] est propriétaire dans une résidence en copropriété LA TOUR SAINT BLAISE, située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] de locaux correspondants au lots 0001146, 0002029 et 0003132 représentant respectivement en tantièmes 60/15500, 2/15500 et 5/15500. Par acte du 22/03/2022, le syndicat des copropriétaires de la tour Saint Blaise située [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 7] a assigné Monsieur [X] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) aux fins de le voir condamner à lui verser la somme au principal de 5973,08 € au titre des charges arrêtées au 01/03/2022, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 01/12/2016. Le syndicat des copropriétaires a réclamé, outre le maintien de l'exécution provisoire, les sommes suivantes : 720 € au titre des frais de recouvrement au 01/03/2022, avec intérêts de droit à compter du 01/12/2016 ;1500 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a estimé que la contestation de la régularisation de charges de l'année 2013, plus spécialement portant sur la consommation d'eau, n'avait plus objets puisqu'au 22/01/2016, Monsieur [S] était à jour de ses charges. Au demeurant, il y avait prescription si celui-ci entendait agir sur le fondement de l'action en répétition de l'indu. Pour 2014, le coût comptabilisé pour l'eau comprenait non seulement le prix de l'eau mais aussi le coût de l'entretien et des relevés. En tout état de cause il n'y aurait qu'une différence de 51,87 €. Pour 2015 et 2016, si l'erreur invoquée était réelle, elle aboutirait en fait un préjudice non pas pour le copropriétaire mais pour le syndicat des copropriétaires. Au demeurant, il appartenait à Monsieur [S] de démontrer l'éventuelle inexactitude des indications données par le compteur. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a relevé les éléments suivants : Il n'était justifié de rien s'agissant des suites d'une relance en avril 2019 dont le copropriétaire avait demandé l'annulation. En tout cas, aucune facturation n'était intervenue à ce titre.S'agissant d'un chèque invoqué et qui aurait été émis en avril 2019, il n'avait jamais été débité.L'ensemble des frais imputés était directement lié au paiement des charges.S'il y avait eu contestations du procès-verbal d'assemblée générale du 20/06/2016 et de celui du 13/06/2017 par un autre copropriétaire, ces contestations avaient été rejetées. Suivant jugement avant-dire droit du 14/06/2023, l'affaire avait fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 14/11/2023 afin que le conciliateur, Monsieur [F] [G], puisse réunir les parties pour une tentative de conciliation avant la prochaine audience. Suivant document daté du 29/09/2023, le conciliateur de justice auprès du tribunal judiciaire de Paris avait indiqué l'impossibilité de trouver une issue amiable au litige. Monsieur [S] a déposé des conclusions à l'audience de jugement du 15/01/2024. Il a demandé au tribunal de juger qu'il n'était redevable auprès du syndicat des copropriétaires que de la somme de 4712,47 €. Il a demandé également un délai de 6 mois pour procéder au règlement de la somme considérée en deux règlements égaux de 2356,23 €, le premier au plus tard fin janvier 2024 et le deuxième au plus tard fin avril 2024. Enfin, il a conclu au débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions. Monsieur [S] a rappelé qu'il avait toujours réglé régulièrement ses charges de copropriété mais qu'il avait été confronté aux difficultés de gestion non contestées en 2012 et 2013 d'un syndic, la société IMMO DE FRANCE, qui, en définitive, avait dû être changé. Selon Monsieur [S], le nouveau syndic, la société SAFAR, n'avait pas corrigé les erreurs intervenues précédemment et n'avait pas répondu aux demandes d'un dialogue. Monsieur [S], en définitive, avait pu déplorer la perte de deux chèques (580 € en 2018 et 702 €), des erreurs de calcul dans les index de facturation d'eau, ce qui avait abouti à des appels majorés de charges, une multiplication par 10 de ses consommations d'eau, sans aucune fuite, avec des relevés d'index surprenants, et enfin des appels de charges des années antérieures jamais justifiés... Sur les points susvisés, Monsieur [S], qui a précisé avoir consigné les sommes contestées, a fait valoir qu'il n'avait jamais reçu de réponse satisfaisante, y compris dans le cadre de la présente procédure. Pour lui, le syndic était de mauvaise foi alors qu'il avait été destinataire de nombreux courriers d'interrogation et qu'un compromis avait toujours été recherché par le copropriétaire. Monsieur [S] a considéré en tout état de cause qu'il était recevable à contester la régularité de son compte individuel de charges en demandant la rectification d'erreurs commises par le syndic dans ce cadre. Monsieur [S] a apporté les précisions suivantes : Un chèque de 580,10 € avait bien été encaissé. Il correspondait à une partie de l'appel de charges du 01/10/2018 qui avait été honoré par deux chèques, le second chèque étant de 650,28 €.Pour le chèque perdu de 702 €, Il n'y avait pas eu de nouveau paiement de la somme à défaut de courrier de désistement de la société SAFAR, s'agissant du chèque litigieux.Les erreurs comptables étaient multiples de la part de la société SAFAR.Il y avait des erreurs arithmétiques dans le calcul des consommations d'eau, de même que des incohérences. De Incohérence affectaient également les décomptes et appels de charges.Il y avait une logique de harcèlement de la part de la société SAFAR. Le syndicat des copropriétaires, dans ses conclusions déposées à l'audience du 15/01/2024 a demandé la condamnation de Monsieur [X] [S] au paiement des sommes suivantes, avec maintien de l'exécution provisoire : la somme de 5274,50 € au titre des charges arrêtées au 09/11/2023, provision du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 01/12/2016 ;La somme de 840 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 09/11/2023, avec intérêts de droit à compter du 01/12/2016 :1500 € à titre de dommages-intérêts ;5698 € En application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a fait valoir les éléments suivants : Outre l'absence de dette au 22/01/2016, démontrant le paiements sans contestation des appels antérieurs, Monsieur [S] ne pouvait invoquer ses règlements en 2014 pour contester la régularisation de charges sur l'exercice 2014, ayant fait l'objet d'une approbation à l'assemblée générale du 30/06/2015 et d'une mise au paiement le 19/03/2016.S'agissant du prix de l'eau en 2014, le montant de 4,37 € au m² incluait vraisemblablement une facture de 2013 qui avaient été rattrapée en 2014 par l'ancien syndic.Pour la facturation d'eau de 2016, Monsieur [S] n'avait subi aucun préjudice puisqu'il ne lui avait pas été réclamé la somme correspondant à sa consommation réelle.S'agissant du chèque de 508,10 €, ce n'était qu'au cours de la présente instance que le syndicat des copropriétaires avait pu imputer le paiement de 508,10 €. Le chèque litigieux avait été placé sur un compte d'attente, ayant été émis par Monsieur [O] [J], locataire de Monsieur [S]. Aucun document d'accompagnement explicatif n'avait été joint à l'envoi du chèque.La société SAFAR, pour le chèque de 702 €, ne pouvait pas faire de lettre de désistement puisse qu'elle ne disposait pas la copie du chèque, ni de son numéro, ni sa date, ni les coordonnées de la banque. Ce chèque en tout état de cause, qui aurait été émis en 2019, se trouvait périmé.La complexité et l'ancienneté des contestations de Monsieur [S] justifiait un montant élevé au titre des frais irrépétibles. MOTIVATIONS Sur la somme due au principal L'action engagée par le syndicat des copropriétaires le 22/03/2022 portait sur un solde de charges de copropriété suivant décompte débutant le 19/03/2016 et se terminant le 13/01/2022. Si ce décompte débute par l'inscription débitrice d'un solde de charges au 31/12/2014 de 1286,03 €, il apparaît en définitive, au vu du dernier décompte produit, que cette somme correspondait à la régularisation des charges pour l'exercice 2014. Le dernier décompte, hors frais, a fait ressortir une créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de 5266,33 €. Ce décompte débutait au 19/03/2016 et se terminait le 09/02/2023. S'agissant de Monsieur [S], il s'est reconnu débiteur en définitive de la somme de 4712,47 €. La différence tenait tout d'abord à une somme de 510,16 € dont Monsieur [S] avait contesté l'exigibilité puisque que selon lui, elle résultait d'erreurs sur les consommations répertoriées dans le document de régularisation de charges qui lui avait été adressé pour l'exercice 2013. Le document source de la contestation de Monsieur [S] correspond effectivement au justificatif de la régularisation de charges pour 2013, la date ce document étant le 14/05/2014. S'agissant de la première somme figurant au décompte, soit 1286,03 €, elle correspond manifestement à la régularisation de charges sur l'exercice 2014, telle qu'elle résulte du document établi par le cabinet SAFAR le 24/03/2016. Il figure dans ce document des références de consommation d'eau chaude et eau froide mais rien ne permet de considérer qu'il aurait été inclus dans cette consommation un reliquat de consommation de 2013 qui n'aurait pas été réglé auparavant par Monsieur [S]. Aucune action n'a été engagée par Monsieur [S] pour contester les sommes qui lui étaient réclamées, cette contestation ne résultant que de courriers. Il ressort par ailleurs que le compte de charges de l'intéressé a commencé à être débiteur à partir du 19/03/2016. L'imputation contestée de 510,16 € au titre d'un indu de charges relatif plus spécialement à la consommation d'eau sur 2013 a donc été réglé en temps et en définitive, la déduction souhaitée dans le cadre de la présente procédure peut être qualifiée de demande en remboursement d'un indu. Or, il est manifeste qu'une telle demande ne pouvait qu'être prescrite dès la date de l'assignation, compte tenu de la prescription de 5 ans applicables à ce jour au paiement des charges de copropriété. Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de retrancher de la créance la somme de 510,16 €. Selon Monsieur [S], Une déduction de 51,87 €, à raison d'un tarif inexact, devrait être tranché dans le cadre de la régularisation de charges 2014, au titre de la consommation d'eau froide. Le syndicat des copropriétaires qui a opéré la régularisation de charges de l'exercice 2014 tardivement, soit le 24/03/2016 n'a pas étayé les éléments concernant la consommation d'eau par des éléments justificatifs suffisants concernant à la fois les index relevés (preuve incomplète), à la fois le prix pratiqué. Les interprétations apportées au demeurant dans les conclusions du syndicat des copropriétaires ne paraissent guère satisfaisantes. Il conviendra en conséquence de retrancher du montant de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 51,87 €. Aucun problème ne se pose plus concernant l'imputation de chèques qui auraient été adressés par Monsieur [S]. Le chèque de 580,10 € a été en définitive pris en compte dans le décompte de la créance. La difficulté provenait de l'auteur de ce chèque qui n'était pas le débiteur de charges et qui en conséquence était inconnu du syndicat des copropriétaires, étant précisé que Monsieur [S] n'a pas affirmé qu'il avait complété l'envoi du chèque en question d'un courrier sur son objet et sur la dette qu'il était censé couvrir. S'agissant d'un chèque de 702 € dont l'envoi aurait été effectué en avril 2019 et sur lequel aucune information n'est apportée, aucun indice ne vient démontrer son existence ni son envoi. Il ne pouvait donc être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir répondu à la demande de lettre de désistement de Monsieur [S], sans détenir aucun élément d'identification du chèque en question. Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et de la reconnaissance par Monsieur [S], hormis les points contestés, des appels de charges figurant au décompte et des paiements mentionnés, que l'intéressé se trouve aujourd'hui redevable d'une somme pouvant être déterminée à partir du décompte invoqué par le syndicat des copropriétaires. Il apparaît que Monsieur [S] est redevable, au principal, de la somme de 5222,63 € au titre des charges arrêtées au 09/11/2023 (provisions du 4e trimestre 2023 incluses). Sur les frais nécessaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 S'agissant des demandes au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du débiteur défaillant. Plus spécialement, pour ce qui est des honoraires de syndic, d'une part, les conventions d'honoraires ne lient que le syndicat des copropriétaires ; d'autre part, les seuls frais récupérables sont ceux qui correspondent à de actes dépassant la gestion normale de la copropriété et qui ont appelé le déploiement par le syndic, d'une activité exceptionnelle pour obtenir le paiement des sommes dues. Concernant les mises en demeure, un coût ne peut être imputé, dans des proportions raisonnables, qu'à partir du moment où celles-ci valent interpellation suffisante, c'est-à-dire qu'elles soient au moins adressées par lettre recommandée avec accusé de réception. Sinon, elles entrent dans le cadre de la gestion courante à laquelle le syndic est naturellement tenu de par son mandat général. En l'espèce, il a été justifié d'une seule mise en demeure valant interpellation suffisante, soit la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par avocat le 16/07/2019. elle sera indemnisée à hauteur de 100 €. Il est imputé deux sommes au titre des honoraires de syndic. Or, l'existence ou la prévision d'une procédure ne saurait suffire à justifier en elle-même un paiement quasi automatiques au profit du syndic. En effet, pour justifier de tels honoraires, le syndic doit démontrer qu'il a effectivement accompli des action supposant un travail allant concrètement au-delà d'une logique de gestion courante ou le déployé une activité exceptionnelle pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Or en l'espèce, le syndic a été peu réactif notamment aux interpellations de Monsieur [S], ce qui n'a pu qu'aggraver le litige. Au demeurant, il ne ressort pas un travail véritablement conséquent autour de la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur [S]. Il sera alloué au titre des honoraires du syndic la seule somme de 120 €. En définitive, il sera du au titre des frais nécessaires dus au titre de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, la somme de 220 €. Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires Celui-ci tout d'abord ne justifie d'aucun préjudice spécifique et circonstancié autre que celui résultant du défaut de paiement, compensé par les intérêts de droit. Plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve que la défaillance de Monsieur [X] [S] ait été à l'origine d'un déséquilibre du budget de la copropriété ayant amené le syndic à prévoir des mesures spéciales et urgentes pour y remédier. Un préjudice ne saurait être présumé sur des considérations d'ordre général. Au surplus il sera relevé en l'espèce que le compte de charges de copropriété est débiteur depuis longtemps, que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires a été plutôt tardive, cela ne signant pas l'existence d'un préjudice prégnant et notable pour la copropriété. Au surplus, il ressort que Monsieur [S] a pu faire des paiements relativement réguliers et que sa défaillance a pu être accrue par un certain nombre de questions auxquelles il n'était pas véritablement répondu. Sur les demandes accessoires Il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à Monsieur [S] en l'absence d'éléments d'information sur sa situation matérielle et personnelle et les dates indiquées pour les paiements ayant été en tout état de cause dépassées. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles de l'instance. Toutefois, la somme allouée devra demeurer dans des proportions raisonnables. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. La dette ayant été fluctuante, les intérêts seront comptabilisés au taux légal à compter de l'assignation. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne Monsieur [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Saint Blaise située [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 7] la somme de 5222,63 € au titre des charges arrêtées au 09/11/2023 (provisions du 4e trimestre 2023 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 22/03/2022. Condamne Monsieur [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Saint Blaise située [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 7] la somme de 220 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. Déboute Monsieur [X] [S] de sa demande de délais de paiement. Condamne Monsieur [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Saint Blaise située [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 7] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. – Déboute les parties du surplus de ses demandes. – Condamne Monsieur [X] [S] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT